摘 要 近年來，房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，商品房買賣糾紛急劇增加，合同解除的法律后果已成為人們關(guān)注的核心問題。文章以商品房買賣合同的性質(zhì)為切入點(diǎn)，從合同解除的一般后果與特殊后果角度，分析了商品房買賣合同作為一般的買賣合同，解除應(yīng)具有《合同法》第97條規(guī)定的法律后果。同時(shí)，又基于商品房買賣合同標(biāo)的及法律關(guān)系的特殊性，一方面，在“按揭”購房中與擔(dān)保貸款合同作為關(guān)聯(lián)合同而相互影響；另一方面，已繳納的稅款在合同解除后不能退還的部分應(yīng)由過錯(cuò)方承擔(dān)。

關(guān)鍵詞 商品房 買賣 合同解除 法律后果 關(guān)聯(lián)合同

作者簡介：胡聰蕊，重慶大學(xué)法學(xué)院，碩士研究生，研究方向：民商法學(xué)。

中圖分類號：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.137

一、引言

合同解除是指合同有效成立后，具備解除條件時(shí)，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示，使合同關(guān)系消滅的法律制度。一般的合同法律關(guān)系比較清晰，解除的法律后果比較明確，可以簡單地適用《合同法》第97條的規(guī)定。而商品房買賣合同因標(biāo)的特殊、涉及主體多、履行時(shí)間長、介入因素不確定等原因，法律關(guān)系較為復(fù)雜而有特殊的法律后果。

商品房買賣合同解除是指商品房買賣合同有效成立后，法律規(guī)定的或當(dāng)事人約定的解除條件成就時(shí)，當(dāng)事人可以終止合同效力的解除合同的法律制度。商品房買賣合同作為一時(shí)性合同，解除原則上應(yīng)有溯及力。其解除不僅會終止履行尚未履行的各種義務(wù)，還會使合同關(guān)系失效，溯及既往地不復(fù)存在，已經(jīng)履行的部分產(chǎn)生的后果是當(dāng)事人享有返還請求權(quán)。①根據(jù)產(chǎn)生的原因不同，合同的解除可以分為法定解除和約定解除。由于約定解除具有一定的任意性，屬于當(dāng)事人意思自治的范疇，對其做出統(tǒng)一的規(guī)定和解釋并不現(xiàn)實(shí)，因此，本文主要以法定解除為研究對象，以下所稱解除權(quán)均為法定解除權(quán)。

二、商品房買賣合同解除的一般后果

商品房買賣合同作為合同的一種，其解除應(yīng)當(dāng)具有與一般合同相同的法律后果，即尚未履行的部分終止履行，已經(jīng)履行的部分可以要求對方恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施或賠償損失。剩余的債務(wù)在合同解除后，當(dāng)然沒有繼續(xù)履行的必要，需要探討的是已經(jīng)履行的部分在合同解除后應(yīng)作何處理的問題。

（一）恢復(fù)原狀（返還財(cái)產(chǎn)）

恢復(fù)原狀（返還財(cái)產(chǎn)）屬于物的返還請求權(quán)。商品房買賣合同解除后，買受人應(yīng)當(dāng)返還商品房的自然狀態(tài)，對于已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，負(fù)有辦理復(fù)原登記的義務(wù)，在不動產(chǎn)登記簿上重新體現(xiàn)出賣人的所有人地位，當(dāng)然，由此增加的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由違約方承擔(dān)；出賣人應(yīng)當(dāng)返還買受人已經(jīng)繳付的購房款，其返還的范圍應(yīng)當(dāng)以買受人購房時(shí)支出的價(jià)值額為標(biāo)準(zhǔn)，自己在此過程中是否獲得利益則在所不問。

（二）賠償損失

賠償損失屬于民事責(zé)任。商品房買賣合同中違約方應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償守約方因自己的違約行為遭受的損失的責(zé)任。這里的損害賠償通常是指金錢賠償，包括守約方的一切損失，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)包含因恢復(fù)原狀而造成的額外支出部分。理論和實(shí)踐中一般對此爭議不大，存在爭議的是《商品房買賣合同司法解釋》中特別增加的對出賣人進(jìn)行懲罰性賠償?shù)膯栴}。

一些學(xué)者和實(shí)務(wù)界人士認(rèn)為，②《商品房買賣合同司法解釋》第8、9條關(guān)于懲罰性賠償?shù)囊?guī)定不符合法理，沒有理由做出特殊規(guī)定。兩個(gè)不同性質(zhì)的責(zé)任并行的責(zé)任形式令人費(fèi)解，“賠償損失”是補(bǔ)償性的，“賠償責(zé)任”是懲罰性的，是不同形式的責(zé)任形式。因標(biāo)的商品房的價(jià)值數(shù)額巨大，規(guī)定的懲罰性賠償也有違公平責(zé)任。筆者認(rèn)為，如此規(guī)定并無不妥。懲罰性賠償責(zé)任的規(guī)定解決了實(shí)務(wù)中商品房欺詐糾紛，這一責(zé)任形式來源于《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，但又在賠償范圍、賠償標(biāo)準(zhǔn)方面與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》有異。同時(shí)，“賠償損失”與“賠償責(zé)任”并行的責(zé)任形式是對買方作為弱勢一方的特殊保護(hù)。在合同的簽訂過程中，買賣雙方的信息獲取與掌握不對等，尤其是在期房買賣中，買方對于所購買的商品房無法直接了解，對于房地產(chǎn)市場的波動情況也不甚清楚，房屋本身也存有很多不確定性，而賣方對于這些信息的掌握度要遠(yuǎn)高于買方。對買方進(jìn)行特殊保護(hù)符合公平原則，也有利于督促賣方按約履行合同。

（三）采取其他補(bǔ)救措施

其他補(bǔ)救措施適用于一方或雙方受領(lǐng)的標(biāo)的物毀損滅失的場合，屬于不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。由于出賣人受領(lǐng)的購房款屬于貨幣，占有即所有，不存在出賣人受領(lǐng)的標(biāo)的物毀損滅失的情形，主要應(yīng)當(dāng)對買受人受領(lǐng)的商品房毀損或滅失時(shí)進(jìn)行討論。對于買受人無法以原自然狀態(tài)返還商品房的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行價(jià)值補(bǔ)償——當(dāng)買受人將受領(lǐng)的商品房消費(fèi)、出讓、設(shè)置權(quán)利負(fù)擔(dān)、加工或者改造時(shí)，出賣人只能要求買受人予以價(jià)值補(bǔ)償，直至能夠達(dá)到“可以合理期待的底線”，而不管買受人能否收回出讓的商品房、消除其上設(shè)立的權(quán)利負(fù)擔(dān)或者將加工或改造的商品房恢復(fù)原狀；而對于買受人因不規(guī)范的方式將該標(biāo)的商品房投入使用造成的減損或滅失，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

三、商品房買賣合同解除的特殊后果

商品房買賣合同解除的一般法律后果在民事審判實(shí)務(wù)中，已有較為成熟的處理思路和方案。而逐漸浮現(xiàn)于人們視野中并被予以高度重視的，是商品房買賣合同因其特殊性而產(chǎn)生的解除的特殊法律后果。具體而言，其特殊后果表現(xiàn)為與關(guān)聯(lián)合同的相互影響，以及解除后稅款的承擔(dān)問題。

（一）與關(guān)聯(lián)合同的相互影響

在以按揭付款方式購買商品房時(shí)，買受人會與銀行簽訂一份商品房擔(dān)保貸款合同。貸款合同的目的是為了有足夠的錢款支付買賣合同中商品房的價(jià)金，從而具有貸款目的的關(guān)聯(lián)性，一個(gè)合同不能實(shí)現(xiàn)勢必影響另外一份合同的履行。同時(shí)，買受人在兩個(gè)合同中作為共同的當(dāng)事人，也使得買賣合同的出賣人與貸款合同中的銀行利益緊密相連，具有經(jīng)濟(jì)上的整體性。因此，買賣合同與貸款合同彼此間是關(guān)聯(lián)合同。③

1.出賣人可否主動消除自己權(quán)利負(fù)擔(dān)的問題：

在現(xiàn)房買賣中，若買受人是以開發(fā)商交付的商品房為擔(dān)保向銀行進(jìn)行貸款，在商品房買賣合同已經(jīng)解除的情形下，貸款合同可否解除以及是否解除與出賣人的利益也息息相關(guān)。根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第24條：“因商品房買賣合同……解除，致使貸款合同目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！币篮贤南鄬π栽瓌t，出賣人并非貸款合同的當(dāng)事人，不享有解除買受人與銀行間的貸款合同的權(quán)利。這樣可能導(dǎo)致，買賣合同法律關(guān)系已不存在，但是貸款合同依然有效。標(biāo)的商品房被設(shè)定了抵押登記，存在權(quán)利瑕疵，影響其二次銷售，對出賣人十分不利。同時(shí)，在關(guān)聯(lián)合同中，買賣合同已經(jīng)解除，貸款合同也已無存在的意義，合同解除勢在必行，不解除也不能很好地保護(hù)銀行的利益。那么，是否應(yīng)當(dāng)就此賦予出賣人解除貸款合同的權(quán)利呢？

對此，筆者認(rèn)為，出賣人作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有系統(tǒng)的操作流程，對于風(fēng)險(xiǎn)的管控能力也優(yōu)于一般主體，此風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)并非他人強(qiáng)加或法律附加，而是他自己選擇如此。因此，無需認(rèn)可出賣人解除貸款合同的權(quán)利。

2.買受人可否同時(shí)主張解除買賣合同與擔(dān)保貸款合同：

依《商品房買賣合同司法解釋》第25條的規(guī)定，貸款合同是否能與商品房買賣合同一同解除以及能否合并審理，主動權(quán)與決定權(quán)完全掌握在擔(dān)保權(quán)人即銀行的手中。不可忽視的是，《商品房買賣合同司法解釋》并沒有涉及在解除貸款合同之訴中，買受人或出賣人能否提出解除買賣合同，可否合并審理的問題。應(yīng)當(dāng)關(guān)注到，在此種情形下，至少應(yīng)當(dāng)承認(rèn)買受人同時(shí)提出解除買賣合同的權(quán)利。作為關(guān)聯(lián)合同的共同當(dāng)事人，如果不允許買受人同時(shí)主張解除買賣合同與貸款合同，而讓其另案起訴，不僅會造成司法資源的浪費(fèi)，加重當(dāng)事人與法官的負(fù)擔(dān)，同時(shí)，也會造成最終判決執(zhí)行的困難，不利于保護(hù)買受人的權(quán)利。筆者認(rèn)為，在合同關(guān)系中，買受人顯然處于弱勢地位，為了體現(xiàn)公平保護(hù)，人民法院在處理貸款合同解除糾紛時(shí)，如果買受人同時(shí)提出解除買賣合同，可以將兩個(gè)案件合并審理。

（二）商品房買賣合同解除后稅款的承擔(dān)

房地產(chǎn)稅是指以納稅人所有的或?qū)倨渲涞姆康禺a(chǎn)為課稅客體、或以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為課稅客體的稅賦。商品房買賣合同解除后，已經(jīng)繳納的稅款應(yīng)如何承擔(dān)，也是不可避免的問題。

在中國現(xiàn)行稅收制度中，房地產(chǎn)行業(yè)涉及9個(gè)稅種。商品房買賣過程中買賣雙方應(yīng)當(dāng)繳納的稅款有房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加、契稅、印花稅。其中，契稅與印花稅由買受人承擔(dān)，其余均由出賣人承擔(dān)。值得關(guān)注的問題是，已繳納的稅款可否退還。根據(jù)2011年財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合頒布的《關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知》，在商品房買賣合同解除后，如果尚未辦理房屋所有權(quán)變更登記的，買受人已經(jīng)繳納的契稅可以退還。然而，就其他形式的稅款而言，卻沒有相關(guān)規(guī)定。根據(jù)行政法領(lǐng)域“法無授權(quán)即禁止”原則，這意味著退還其他稅款缺乏法律依據(jù)，對于出賣人的權(quán)利保護(hù)極為不利。現(xiàn)有規(guī)定只涉及買受人繳納的契稅能否退還，而不涉及出賣人繳納的其他稅款，將導(dǎo)致出賣人在再次出賣商品房時(shí)重復(fù)征稅，不符合公平原則。筆者認(rèn)為，商品房買賣合同解除后，對于出賣人已繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，可以予以退還，避免在出賣人再次轉(zhuǎn)讓該商品房時(shí)重復(fù)征稅，加重出賣人的負(fù)擔(dān)。但是具體應(yīng)該何時(shí)退還、退還的比例以及退還的方式仍需法律法規(guī)抑或國家政策予以明確，防止權(quán)利保護(hù)不平等。同時(shí)，我們也應(yīng)注意到，對于不能退還的稅款，應(yīng)當(dāng)計(jì)入守約方的實(shí)際損失，依照過錯(cuò)責(zé)任原則與保護(hù)守約方利益原則，由致使合同解除的過錯(cuò)方承擔(dān)。

注釋

①就合同解除的溯及力問題，崔建遠(yuǎn)教授與韓世遠(yuǎn)教授采不同觀點(diǎn)，但目前就一時(shí)性合同的溯及力問題，學(xué)界已有定論，即認(rèn)為合同的解除具有溯及力。

②安徽大學(xué)法學(xué)院副院長李勝利教授認(rèn)為懲罰性賠償?shù)囊?guī)定沒有制定依據(jù)，不符合法理；在由中華全國律師協(xié)會召開的第三屆中國律師論壇會議上，廣東金橋百信律師事務(wù)所認(rèn)為，《商品房買賣合同司法解釋》有自相矛盾之處，其中，“賠償責(zé)任”與“賠償損失”的責(zé)任形式令人費(fèi)解。

③根據(jù)《德國民法典》第358條，關(guān)聯(lián)合同的要件為具有目的上的關(guān)聯(lián)性和經(jīng)濟(jì)上的整體性，我國民法也是源于潘德克頓法系，可以對比適用。

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