宏皓

2017中國樓市泡沫會不會爆發(fā)？2017年房價會下跌嗎？海外房地產(chǎn)投資如何維持高保值性？

今年國慶期間全國20多個城市相繼出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策堪稱“史上最嚴(yán)”，其嚴(yán)格并非體現(xiàn)在政策本身的力度，而是體現(xiàn)在落地執(zhí)行，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控和過去不太一樣的是，過去基本上是中央發(fā)布一個全國的調(diào)控政策，然后各地蔓延開來。這一輪各個城市出臺的政策都不太一樣，的確是“一城一策”，而且各個城市也在持續(xù)“打補丁”，把一些內(nèi)容繼續(xù)深化和深入。

而上海近期對房地產(chǎn)金融市場采取了較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，尤其是住房信貸不斷趨緊，以遏制非理性的購買需求。11月3日，《關(guān)于切實落實上海市房地產(chǎn)調(diào)控精神，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場有序運行的決議》（簡稱《決議》）發(fā)布，具體措施包括：審慎評估借款人家庭償債能力，嚴(yán)禁變相規(guī)避調(diào)控政策和住房信貸管理規(guī)定；防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規(guī)進(jìn)入土地市場。

筆者認(rèn)為，在上海市市場利率定價自律機制作用下，《決議》對各商業(yè)銀行具有較強的約束力度，預(yù)計上海的住房信貸管控將不斷趨緊。這對購房貸款的擦邊球行為將形成明顯遏制。此外，之前商業(yè)銀行在房貸業(yè)務(wù)中靈活開展的“接力貸”、“合力貸”等，被部分銀行叫停。這將進(jìn)一步制約購買力有限的人群。也將進(jìn)一步為房地產(chǎn)市場降溫。

近日，杭州連夜發(fā)布消息，11月10日起，實施進(jìn)一步住房限購、上調(diào)住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款、加強對首付資金來源審核、加強對土地競買資金來源審查。

為貫徹落實國家房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，在前期限購以及上調(diào)住房公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例的基礎(chǔ)上，經(jīng)杭州市政府研究決定，自11月10日起，杭州進(jìn)一步實施住房限購措施并上調(diào)公積金貸款首付比例。同時中國人民銀行杭州中心支行、浙江銀監(jiān)局指導(dǎo)浙江省市場利率定價自律機制決議，進(jìn)一步調(diào)整杭州部分區(qū)域差別化住房信貸政策，上調(diào)商業(yè)性住房貸款首付比例。

在信貸、限購和提高首付等組合拳作用下，調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，市場成交進(jìn)一步萎縮。數(shù)據(jù)顯示，11月首周，各地新房和二手房市場整體成交量環(huán)比均有所回落，且非調(diào)控城市與調(diào)控城市成交降幅基本一致。這表明22個城市的政策收緊已令全國主要城市市場都受到影響。40個城市數(shù)據(jù)顯示，11月第一周新建住宅成交面積環(huán)比下降10%。一線、二線、三四線城市均有所回落，降幅分別為15%、7%、15%。

出臺調(diào)控政策的城市整體新房成交量環(huán)比下降9.7%，約七成城市成交量環(huán)比回落，降幅較大的城市包括廈門、惠州、蘇州等。非調(diào)控城市整體新房成交量環(huán)比下降9.4%，同樣約七成城市成交量環(huán)比回落，降幅較大的城市包括襄陽、溫州、常州等。

二手房市場成交量在11月第一周整體走低。21個城市二手住宅成交面積環(huán)比下降7.6%。其中，蘇州、廈門、北京等地降幅較大。自10月初多個城市實施調(diào)控以來，二手房市場成交水平明顯回落，整體價格漲幅逐步收窄。

根據(jù)二手住宅價格指數(shù)，10月除成都外，其他七大主要城市的價格指數(shù)環(huán)比漲幅全面收窄。其中，對市場反應(yīng)最為敏感的深圳價格指數(shù)環(huán)比大幅下跌4.2%，跌幅為歷史第二。今年3·25新政后，深圳在4月一度出現(xiàn)房價下跌。但此次調(diào)控后的10月跌幅明顯高于4月水平。隨著多地二手房成交量持續(xù)下滑，預(yù)計后市房價走勢將進(jìn)一步回落。

房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)、先鋒產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，任何產(chǎn)業(yè)無法代替房地產(chǎn)業(yè)，57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)與對中國經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率等作用。房地產(chǎn)同中國經(jīng)濟發(fā)展、地方與國有企業(yè)債務(wù)、銀行與金融系統(tǒng)安全、地方經(jīng)濟及財稅收入與基礎(chǔ)設(shè)施、城鎮(zhèn)化、家庭財產(chǎn)安全、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有著密切和直接的關(guān)系。

2017中國樓市泡沫會不會爆發(fā)？2017年房價會下跌嗎？其實，房價是在階段性漲幅下跌和反彈間來回徘徊，房價在2012年漲幅下跌，2013年有明顯反彈，2014年又一輪下跌，2015年-2016年又反彈。其后還會有一輪下跌，市場將最終在2017年或2018年觸底上漲反彈。2017年這個坎，房價到底會不會暴跌？不要指望房地產(chǎn)稅開征與商品房庫存及央行全面收緊房貸、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與改革完成去降房價，其實從較長時期看，如果宏觀經(jīng)濟增長繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)不可能在2017年崩盤，房價不可能在2017年下半年出現(xiàn)全面下滑。因為房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，也是中國經(jīng)濟增長的穩(wěn)定器。

那么，2017年國內(nèi)房地產(chǎn)走勢將會如何？與2016年全年全國合約銷售額預(yù)測同比增長約25%的高基數(shù)相比，預(yù)計2017年全年全國合約銷售額會與2016年持平或略有下降。在2016年9月及10月大中城市收緊調(diào)控措施之后，銷量將小幅下降，但該下降在一定程度上會被這些城市的低庫存造成的房價溫和上漲所抵消。同時，如果2017年大中城市房價繼續(xù)大幅上漲，政府可能會進(jìn)一步收緊調(diào)控措施。

2017年降溫年的高位盤整、降火降溫；2018年見底年的探底筑底、復(fù)蘇回暖。過去六年的短周期，中國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了由低迷到繁榮的逆轉(zhuǎn)周期，背后主要力量不是市場決定資源配置，不是供求決定房價，是計劃經(jīng)濟體制與非市場化的政策因素主導(dǎo)中國樓市發(fā)展趨勢，決定房價走勢。毫無疑問，如果制度與政策不改革、不開放、不進(jìn)行市場化，依然是計劃經(jīng)濟體制與非市場政策及政策決定資源配置，中國房地產(chǎn)市場依然會再次逆轉(zhuǎn)，房價重新進(jìn)入上漲通道的短周期。

國內(nèi)房地產(chǎn)市場高燒難退，而值得一提的是，國人對于房產(chǎn)的偏執(zhí)也影響到了國外，海外買房潮涌現(xiàn)。人民幣匯率跌破了6.7心理關(guān)口，創(chuàng)下了6年新低。人民幣“跌跌不休”，放在銀行的錢在慢慢蒸發(fā)，投向樓市的資金正逐步撤離，被限制了手腳的中國“投資客”們將目光進(jìn)一步轉(zhuǎn)向了海外房產(chǎn)。事實上，海外置業(yè)并非新興投資。

在當(dāng)前中國經(jīng)濟進(jìn)入增勢放緩“新常態(tài)”，人民幣持續(xù)貶值的大背景下，海外投資置業(yè)已經(jīng)成為新中產(chǎn)階層財富保值的最佳選擇。高達(dá)80%的高凈值人群有海外投資需求，而地產(chǎn)成為最為熱衷的海外投資標(biāo)的，目前占海外投資比重最大，超過四成。長期以來，房地產(chǎn)一直是高凈值群體抵御通脹的最佳投資工具之一。

海外房地產(chǎn)投資如何維持高保值性？相對于國內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)年限，海外房產(chǎn)絕大多數(shù)都是永久產(chǎn)權(quán)，也就是業(yè)主享有該地塊以及房屋的永久使用權(quán)限，同時該地塊的增值能促進(jìn)房屋的升值，產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢凸顯。海外房產(chǎn)投資沒有使用年限的限制，其房屋價值永遠(yuǎn)隨土地的增值而增長。

日本、英國、美國、澳大利亞都是中國人海外置業(yè)的熱門目的地，光是說到日本，2015年就有數(shù)據(jù)顯示，面向中國市場的某房產(chǎn)網(wǎng)站上，中國客戶對于日本掛牌房產(chǎn)的詢盤量比上一年增長191%，詢盤合計總價值高達(dá)5.32億美元。

目前，中國買家持續(xù)涌入促使多個國家重點城市房價快速攀升。國外熱門區(qū)域房價已上漲至較高水平，部分甚至處于泡沫危險區(qū)，因此，供應(yīng)急劇增加、利率升高或國際資本流向出現(xiàn)變化，隨時都可能引發(fā)大幅價格回調(diào)。此外，持有、轉(zhuǎn)讓成本以及政策變動的不可控，也會使海外房產(chǎn)隨時暴露在風(fēng)險之中。投資者應(yīng)該謹(jǐn)慎而為，看清風(fēng)險，理性決策。