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房地產(chǎn)項目成本核算的若干問題探討

2017-01-17 19:23雯葉昀昊
中州建設(shè) 2017年15期
關(guān)鍵詞:預提分攤車庫

田 雯葉昀昊

(1 河南財政金融學院 ,河南 鄭州 450000;2 河南大學國際教育學院,河南 開封 475000)

房地產(chǎn)項目成本核算的若干問題探討

田 雯1葉昀昊2

(1 河南財政金融學院 ,河南 鄭州 450000;2 河南大學國際教育學院,河南 開封 475000)

房地產(chǎn)項目工期長,參與單位多,環(huán)節(jié)復雜,建設(shè)過程變化大,由于現(xiàn)場工程管理與后方財務(wù)管理的專業(yè)區(qū)隔,造成了項目成本核算問題積累多,核算難度大,整體管控水平低,嚴重影響企業(yè)管理水平提升,本文就房地產(chǎn)項目成本核算中的幾個共性問題進行探討。

房地產(chǎn);成本核算;管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目工期長、投資大,多數(shù)工程要跨年度完成。此外,還存在經(jīng)營規(guī)模大,并存在跨區(qū)域經(jīng)營的情況。由于現(xiàn)場工程管理與后方財務(wù)管理的專業(yè)區(qū)隔情況的存在,存在著項目成本核算問題積累多,核算難度大,整體管控水平低的問題,嚴重影響企業(yè)管理水平提升,現(xiàn)就有關(guān)共性問題探討如下。

1 ?房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成及核算過程

房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要是通過“開發(fā)成本”科目來歸集,可細分為:1)土地成本,土地出讓金、各種應(yīng)交費用。2)土地開發(fā)成本,包括拆遷補償費、文物勘探費、土地平整費等。3)前期費用,包括水電通訊接引、各項臨時設(shè)施、設(shè)計調(diào)研費、各項規(guī)費等。4)建筑安裝工程費。5)公共設(shè)施配套費。6)間接費用。

企業(yè)在“開發(fā)成本”一級核算科目下,可根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要,選擇下級成本項目,并據(jù)此進行明細核算。選擇成本項目不能太多,對于發(fā)生次數(shù)較少,特別是單筆發(fā)生的費用,應(yīng)盡量合并。而對金額較大,并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。

房地產(chǎn)項目成本核算過程如下:1)財務(wù)與工程人員對接,收集工程資料。2)確定成本核算對象,設(shè)置成本核算科目,開設(shè)成本明細賬。3)核算與分配各項費用,一般按工程費用及公共費用兩大類分配。4)成本匯總。5)核算成果分析。

2 ?成本核算中的常見問題分析

2.1 ?核算對象選擇問題

由于開發(fā)規(guī)模及開發(fā)進度不同,房地產(chǎn)開發(fā)成本歸集對象也不同。對于小規(guī)模開發(fā),如單幢或幾幢房屋的開發(fā),可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象,設(shè)立一個成本核算單位。但對大規(guī)模開發(fā),如果成本核算過細(如以單幢為單位),因為許多直接開發(fā)費用難以分攤到每幢房屋,這樣做勢必使核算工作繁瑣化。相反,如果成本核算簡單地以整個小區(qū)為核算單位,不僅存在核算資料滯后問題,還會失去其成本核算對工程管理的反饋作用。實踐證明,以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù),對大的開發(fā)項目按不同開發(fā)期進行分塊核算,便于費用的歸集并充分發(fā)揮成本核算的作用。

“按期核算”原則適用于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目,在這個大原則下,核算對象通常根據(jù)銷售對象細分為住宅(普通住宅和非普通住宅)成本核算、商業(yè)成本核算、車位成本核算等幾大類。需要特別說明的是,車位成本核算在政策上比較復雜,車位通常沒有產(chǎn)權(quán)(房管局不辦理車庫產(chǎn)權(quán)證),只能租不能售,還有的依據(jù)物權(quán)法,認為車庫屬于所有業(yè)主的附屬資產(chǎn),租售收益屬于全體業(yè)主,加上多數(shù)車位空間兼有人防功能,問題就更加復雜。從成本核算角度看,如果車庫作為獨立核算對象,相關(guān)費用沒有加總在住宅中,理論上開發(fā)商有銷售權(quán)和收益權(quán)。相反,如果車庫沒有獨立核算,成本加總在住宅中,則車庫理論上就是全體業(yè)主的“附屬資產(chǎn)”,跟小區(qū)綠地屬于全體業(yè)主性質(zhì)一樣。

實踐中與車位類似的還有區(qū)內(nèi)“有用”配套設(shè)施的成本核算問題,如幼兒園、游泳池等,是否列入單獨核算對象,需要慎重對待。

2.2 ?費用分配的幾個原則

1)土地成本分攤。通常有兩個原則,一是按面積分攤,二是按區(qū)塊分攤。以整個小區(qū)為核算對象的,土地成本可以按各個子項面積無區(qū)別分攤,即不論住宅、商業(yè)還是車庫,按各自面積大小同比例分攤。由于分期建設(shè)原因,同時一個小區(qū)內(nèi),不同地塊相對容積率也會有所差異,比如一塊蓋高層住宅,一塊蓋多層洋房,這時候就要根據(jù)兩塊地段的用地差異,以及不同期開發(fā)的地段范圍,合理劃分邊界,分別分配土地費用。相關(guān)的土地平整、文物勘探等成本,也應(yīng)按此原則進行分配。

2)工程費用分攤。構(gòu)成本體的費用,按各自隸屬的核算對象全額分攤,比如住宅樓的費用,列入住宅核算對象即可。但工程設(shè)計中,住宅樓里常常嵌入很多公共設(shè)施,比如配電房、消防控制室、水泵房、熱力交換站、物業(yè)辦公、社區(qū)辦公等等,對于這些處于某個建筑中的公共設(shè)施,其發(fā)生的費用要堅持按“先局部剔除、再整體分配”原則處理。實際工作中,因為多數(shù)工程造價都是按單位工程綜合決算,確認其中的公共設(shè)施費用額是一個很大難題,財務(wù)人員必須與工程管理人員密切結(jié)合,在既符合造價政策、又不致陷入繁瑣的前提下,合理確認應(yīng)剔除的公共設(shè)施費用額度。同時也可未雨綢繆,在工程決算過程中,要求施工單位專列公共費用以備用。

3)公共費用分擔。除了確認嵌入在各核算對象中的公共工程費用,還有一類費用,雖然不直接構(gòu)成工程費用,但同樣為各個核算對象服務(wù),比如設(shè)計費、各項規(guī)費,通??砂疵娣e分攤,但專門用于某個核算對象的費用,由全體核算對象分攤就不合理了,比如某個新工藝的專門試驗費,只能由使用這個工藝的工程分攤。還有一種情況,一些較大的施工措施性費用,比如支護工程、降水工程、塔吊費用,如果按面積分攤,有時并不合理,這些只能根據(jù)其實際服務(wù)的份額,逐項甄別,靈活測算,做到“服務(wù)誰、分配誰”,“服務(wù)多少、分配多少”,反映真實成本構(gòu)成。這些都要求財務(wù)人員與工程管理人員密切溝通,共同確認分配原則,切不可閉門造車,想當然。

2.3 ?尾工預提問題

由于小區(qū)個別配套沒有完成、部分公建設(shè)施暫時不能實施等因素,會影響整個開發(fā)項目的完全建成。因為銷售需要,成本核算又不能因為局部因素而整體“休眠”,解決這個問題,通常用“預提費用”科目解決,即將尚未實施的工程預算預提計入成本,以后待工程完成后再按實際支出調(diào)整項目成本。由于這部分工程內(nèi)容通常在項目總投資中所占的比例很小,一般控制在10%以內(nèi),故不會造成項目總成本和單位成本的大幅波動。

常見的預提項目通常不影響項目整體功能的實施,如一些質(zhì)量問題的修整、個別路段的貫通、相關(guān)費用的補交、已決算的工程應(yīng)付款項等,如果未完工程嚴重影響項目功能發(fā)揮,且后續(xù)施工的不確定性很大,則可能超出預提范圍,實踐中必須把握預提工程的費用邊界。

2.4 ?成本核算信息化問題

建立信息化成本核算體系,根據(jù)項目設(shè)計施工及營銷工作安排,預設(shè)成本核算框架,與工程管理同步,及時將項目成本核算成果系統(tǒng)儲存,避免“死后驗尸”式核算方式,是成本核算工作得以高效實施的保障,及時反饋核算信息也是企業(yè)成本戰(zhàn)略實施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在項目管理機構(gòu)中,應(yīng)要求每位項目管理人員都具備一專多能的素質(zhì),既是工程質(zhì)量檢查、進度監(jiān)督人員,又是成本控制和核算人員,把成本核算有機地植入到項目管理中,最終為“管理升級、企業(yè)增效”發(fā)揮職能作用。

2017-07-20

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