李?yuàn)檴?++南希++關(guān)曉翼+++孫詩(shī)遠(yuǎn)

摘 要：近年來(lái)在我國(guó)，隨著土地價(jià)格的飆升以及耕地保護(hù)政策的出臺(tái)，大多數(shù)城市將建設(shè)內(nèi)容的核心轉(zhuǎn)向舊城改造以及城中村的拆遷與治理。舊城改造工程的涉及面較廣，在工作開(kāi)展過(guò)程中需考慮的因素較多，因此新時(shí)期的舊城改造需結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際狀況量力而為，只有這樣，才能將此工作落到實(shí)處。

關(guān)鍵詞：新時(shí)期；舊城改造；措施

0 引言

舊城改造不僅能夠拓展城市的發(fā)展空間，提供更多的商機(jī)，提升城市整體品位，還能夠合理節(jié)約土地，為城市居民創(chuàng)建干凈舒適的生活以及工作環(huán)境，從而促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。但從實(shí)際工作來(lái)看，當(dāng)前大多數(shù)舊城改造工程中還存在許多的問(wèn)題，還需得到進(jìn)一步的優(yōu)化。

1 關(guān)于舊城改造

舊城改造主要是指對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)以及再利用，將舊城區(qū)中無(wú)法與新時(shí)期下社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的區(qū)域進(jìn)行全面的改造，使該城區(qū)的價(jià)值以及使用功能能夠得到有效的提升。舊城改造具有以下幾方面的作用：（1）提升居民的生活質(zhì)量；（2）增強(qiáng)政府部門(mén)美化城市形象的決心；（3）充分滿足城市調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的需求；（4）與現(xiàn)代化城市的快速發(fā)展趨勢(shì)相符合；（5）實(shí)現(xiàn)城市土地的有償使用[1]。

2 當(dāng)前存在的主要問(wèn)題

2.1 缺乏深刻的認(rèn)識(shí)

當(dāng)前舊城改造建設(shè)中對(duì)其復(fù)雜性的認(rèn)識(shí)以及了解還不夠深刻，舊城改造建設(shè)過(guò)于簡(jiǎn)單化，在改造過(guò)程中未結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，大多使用推倒重建的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，如此一來(lái)，改造過(guò)程中造成了大量的財(cái)力以及物力的浪費(fèi)，并且對(duì)城市的空間結(jié)構(gòu)也造成了一定的破壞。另外，大多數(shù)舊城改造均是采用市場(chǎng)化運(yùn)作的形式，通常將追求高回報(bào)率作為主要目的，因此經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因利益問(wèn)題而違反規(guī)定要求的現(xiàn)象，致使城市的傳統(tǒng)風(fēng)貌以及格局肌理都受到不同程度影響。

2.2 過(guò)于追求經(jīng)濟(jì)效益

在舊城改造建設(shè)中，部分開(kāi)發(fā)商將獲取利潤(rùn)作為主要目標(biāo)，過(guò)于追求經(jīng)濟(jì)效益，將建筑之間的距離縮短，從而加大了建筑的密度。而這一做法則會(huì)造成土地的濫用以及開(kāi)發(fā)密度過(guò)大，最終導(dǎo)致建設(shè)環(huán)境的惡化。例如，某城市舊城區(qū)在2008年度獲得批準(zhǔn)的用地面積約為9萬(wàn)平方米，與2007年同期相比減少了約4/5，而獲得批準(zhǔn)的建筑面積約為90萬(wàn)平方米，與2007年同期相比增長(zhǎng)了約80%。用地面積逐漸減少，而建筑工程面積卻快速的增長(zhǎng)，如此一來(lái)，則會(huì)導(dǎo)致建筑容積率的大面積提升。另外，隨著城市房?jī)r(jià)以及地價(jià)的飆升，舊城改造的建設(shè)成本也逐漸增高，部分城市在進(jìn)行舊城改造時(shí)通常會(huì)呈現(xiàn)出兩種不同的趨勢(shì)。一類開(kāi)發(fā)商為使項(xiàng)目能夠盡快得到開(kāi)發(fā)建設(shè)，通常會(huì)選擇開(kāi)發(fā)城鄉(xiāng)結(jié)合地段，因?yàn)樵摰囟蔚牟疬w難度相對(duì)較低，從而降低了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)難度，在此模式下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本變低，因此改造后的商品房具有較大的升值空間。而另一類開(kāi)發(fā)商則會(huì)選擇黃金地段進(jìn)行快速的改造以及開(kāi)發(fā)，以期獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3 嚴(yán)重破壞歷史文化

在當(dāng)前舊城改造實(shí)際工作過(guò)程中，大多數(shù)舊城改造通常是以開(kāi)發(fā)單位為主進(jìn)行建設(shè)改造，部分企業(yè)出于自身利益等因素考慮，會(huì)選擇對(duì)舊城區(qū)域中的歷史文化區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)，而多數(shù)情況下會(huì)將部分歷史建筑拆除，因此對(duì)城市的歷史風(fēng)貌以及傳統(tǒng)文化特色造成了傷害。例如，上海的劉家老宅，因?yàn)榻ㄖ趨^(qū)域要進(jìn)行開(kāi)發(fā)，所以被迫拆除。這座建筑的歷史可以追溯到19世紀(jì)后期，可以說(shuō)擁有豐富的歷史文化內(nèi)涵，但是因?yàn)榧扔虚_(kāi)發(fā)計(jì)劃，不得不進(jìn)行拆除。所以在上海存有歷史記憶的建筑已經(jīng)越來(lái)越少，大多數(shù)建筑都是新建的。此外，從我國(guó)各地頻頻出現(xiàn)仿古建筑等可以看出，因?yàn)楦脑煲驗(yàn)殚_(kāi)發(fā)，導(dǎo)致許多的具有時(shí)代特性的建筑都被拆毀了。

3 舊城改造的有效措施

3.1 遵循發(fā)展規(guī)律

舊城改造工程的實(shí)施，必須遵循該地區(qū)的發(fā)展規(guī)律，保持城市發(fā)展的可持續(xù)性，促使城市的面貌能夠?qū)崿F(xiàn)有機(jī)的更新。而有機(jī)更新主要是指落實(shí)合理的改造規(guī)模，根據(jù)舊城改造的內(nèi)容以及相關(guān)要求，妥善處理當(dāng)前與未來(lái)之間的關(guān)系。同時(shí)，舊城改造還應(yīng)堅(jiān)持以下幾項(xiàng)原則：（1）統(tǒng)一管理；（2）統(tǒng)一規(guī)劃；（3）統(tǒng)一配套；（4）統(tǒng)一征地；（5）統(tǒng)一設(shè)計(jì)[2]，并且工程的實(shí)施必須嚴(yán)格按照改造計(jì)劃以及正確步驟進(jìn)行。

3.2 實(shí)現(xiàn)綜合開(kāi)發(fā)

舊城改造必須堅(jiān)持綜合開(kāi)發(fā)的原則，在黃金地段盡量建造經(jīng)營(yíng)性的房屋，例如娛樂(lè)休閑類以及辦公服務(wù)類等房屋。如此一來(lái)，房屋的開(kāi)發(fā)價(jià)值能夠得到進(jìn)一步的提升，而收回的投資成本則可貼補(bǔ)于經(jīng)濟(jì)效益較弱的地段，從而使得舊城改造工程能夠順利的實(shí)施。

3.3 加強(qiáng)宏觀調(diào)控

在舊城改造建設(shè)中，政府機(jī)構(gòu)以及相關(guān)部門(mén)需制定工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)法規(guī)，并對(duì)工程提出相應(yīng)的要求，避免改造過(guò)程中出現(xiàn)投機(jī)化以及盲目化。另外，還應(yīng)制定科學(xué)有效的獎(jiǎng)懲措施，能夠充分的調(diào)動(dòng)各環(huán)節(jié)的工作積極性。針對(duì)工程建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，政府部門(mén)還需加大相關(guān)投資力度，使舊城區(qū)能夠得到有效的改造。

3.4 注重規(guī)劃引導(dǎo)

在舊城改造工程規(guī)劃過(guò)程中，規(guī)劃部門(mén)需加強(qiáng)引導(dǎo)，對(duì)舊城改造工作進(jìn)行深入的探究，并且制定出科學(xué)合理的改造規(guī)劃，對(duì)存在的各種市政問(wèn)題進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)以及解決。同時(shí)，在制定規(guī)劃時(shí)，必須嚴(yán)格遵守經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律以及具備城市經(jīng)營(yíng)的理念，如此一來(lái)，才能夠有效的實(shí)施舊城改造規(guī)劃。除此之外，舊城改造工程的所有項(xiàng)目，都需從兩方面著手，第一是土地分級(jí)；第二是土地評(píng)估[3]。還應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)以及土地增值進(jìn)行合理的測(cè)算，對(duì)成本以及效益進(jìn)行仔細(xì)的分析，最終確保舊城改造規(guī)劃能夠順利進(jìn)行。

3.5 堅(jiān)持民主改造

在城市建設(shè)工作中，舊城改造工作具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，并且涉及面相對(duì)較廣，其與社會(huì)公眾的切身利益有著密切的聯(lián)系。因此在改造過(guò)程中，必須堅(jiān)持民主化改造，并采取積極有效的措施，吸引更多的民眾主動(dòng)參與到建設(shè)工作當(dāng)中。

3.6 完善工程管理

工程管理在舊城改造建設(shè)中有著至關(guān)重要的意義。舊城改造規(guī)劃在根據(jù)正常程序得到制定，并且得到政府機(jī)構(gòu)以及相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后，就會(huì)產(chǎn)生法律效力，因此在改造過(guò)程中相關(guān)人員必須嚴(yán)格遵守。一旦發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位或者其他人員不遵循規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，管理部門(mén)必須對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)厲的處分，以確保舊城改造建設(shè)能夠執(zhí)法而行。

4 結(jié)語(yǔ)

舊城改造能夠有效促進(jìn)城市的良好發(fā)展，但舊城改造并不是簡(jiǎn)單的對(duì)舊城進(jìn)行重建，而是在滿足城市發(fā)展需求的前提下進(jìn)行合理的改造。因此，舊城改造建設(shè)必須充分結(jié)合實(shí)際發(fā)展情況，并且過(guò)程中必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定以及要求執(zhí)法而行，以此確保舊城改造的合法性以及合理性。