董華弘

【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程中，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)每一環(huán)節(jié)都要花費(fèi)大量的資金，隨著人口的增多、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也迅速發(fā)展，房地產(chǎn)融資的步伐也在不斷的加快，房地產(chǎn)融資對于房地產(chǎn)業(yè)的重要性在不斷的提高。本文主要探討了我國房地產(chǎn)業(yè)在融資過程中存在的問題，以及優(yōu)化融資方式的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資；問題；措施

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程中，資金是房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展的重要保障，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)每一環(huán)節(jié)都要花費(fèi)大量的資金。隨著人口的增多、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也迅速發(fā)展，房地產(chǎn)融資的步伐也在不斷的加快，房地產(chǎn)融資對于房地產(chǎn)業(yè)的重要性在不斷的提高，能不能得到巨大的融資就成為了房地產(chǎn)商所考慮的首要問題。

一、房地產(chǎn)融資的概念

房地產(chǎn)業(yè)的增長不僅可以拉動(dòng)我國整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還拉動(dòng)了投資需求和消費(fèi)需求。在我國現(xiàn)有的市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的融資有多種方式。房地產(chǎn)融資，是整個(gè)社會(huì)融資系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分從廣義上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)，流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資，融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集，運(yùn)用和清算。從狹義上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。資金問題歷來都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問題，任何一個(gè)房地產(chǎn)投資者，能否在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中獲得成功，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。房地產(chǎn)融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)融資對房地產(chǎn)項(xiàng)目來說至關(guān)重要。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系不夠完善

目前，我國房地產(chǎn)市場的融資還處在單一的股權(quán)融資和債券融資這一初級(jí)階段，相比歐美國家成熟的房地產(chǎn)市場，我國缺少的正是更高一級(jí)的金融體系，包括銀行貸款、民間融資、股權(quán)融資、證券融資等等。就現(xiàn)在而言，我國的房地產(chǎn)市場尚不成熟，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈還缺少諸如房產(chǎn)抵押、房產(chǎn)投資、房產(chǎn)融資等機(jī)構(gòu)。當(dāng)下，房地產(chǎn)跟風(fēng)投資的現(xiàn)象層出不窮，這種投資極其容易帶來風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的可威脅到企業(yè)的生存，這些都是融資體系不完善所造成的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于狹窄

從現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的情況來看，幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)商都是通過銀行信貸的方式進(jìn)行融資的，但是，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過幾十年的持續(xù)發(fā)展之后，幾乎已經(jīng)達(dá)到了瓶頸。所以，銀行加強(qiáng)了對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸審核，對于一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在幾乎已經(jīng)很難從銀行那里獲得借貸，銀行對小型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款更加的嚴(yán)格，一方面，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場波動(dòng)較大，庫存量居高不下，是房地產(chǎn)史上最大的泡沫，所以小型房地產(chǎn)企業(yè)在今后將會(huì)難以生存。因?yàn)槲覈芍贫葘Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)融資有很大的限制，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源幾乎只限于銀行，房地產(chǎn)融資受到銀行和國家這只看不見的手進(jìn)行干預(yù)，這會(huì)隨著國家信貸政策的變動(dòng)而變動(dòng)。除了銀行融資這一單一渠道之外，民間融資也是房地產(chǎn)企業(yè)所看重的，但是民間資本往往不受法律保護(hù)，融資風(fēng)險(xiǎn)巨大，所以也容易使房地產(chǎn)項(xiàng)目打水漂，而銀行信貸又受到限制。

3.相關(guān)的政策法規(guī)不完善

除了銀行貸款外的其他融資方式，比如債券融資、股票融資、信托融資等融資方式，受到國家有關(guān)法律法規(guī)的制約，而且管理嚴(yán)格。所以，目前房地產(chǎn)市場的融資構(gòu)成中所占的比例也很少。國家制定的相關(guān)宏觀調(diào)控政策影響面過大而力度不足，調(diào)控手段不完善，政策之間缺乏整體性，相互的配套性、協(xié)調(diào)性、持續(xù)性比較差，政策的具體實(shí)施效果欠佳。

三、優(yōu)化我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議

1.加大對房地產(chǎn)融資市場的調(diào)控力度

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著國計(jì)民生。對于房地產(chǎn)融資市場來說，政府的調(diào)控也尤為重要，國家要發(fā)揮宏觀調(diào)控的手段，加大調(diào)控力度。有效的實(shí)施調(diào)控政策手段組合搭配，以適應(yīng)不同地區(qū)、不同項(xiàng)目、不同客戶對象的實(shí)際需要，選擇差別化的住房信貸政策，比如差別化的利率手段、差別化的信貸使用范圍、差別化的首付款比例制度等。完善房地產(chǎn)業(yè)的金融調(diào)控機(jī)制，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，從而為房地產(chǎn)的健康融資提供保障。

2.盡量拓寬融資渠道，爭取實(shí)現(xiàn)融資方式的多樣化

房地產(chǎn)的融資渠道應(yīng)該向多樣化發(fā)展，打破對銀行貸款的過度依賴，尋求多樣的融資方案，創(chuàng)新融資方式，發(fā)展多種專業(yè)化的金融機(jī)構(gòu)，在保證原有的貸款效率上，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為安全的融資方式。大力發(fā)展以權(quán)益融資為主直接融資，將目前主要以銀行貸款為主的融資方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻踊姆绞?，比如住房抵押貸款證券化，房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。建立健全房地產(chǎn)金融體系，依托現(xiàn)代金融工具，構(gòu)建不同的金融機(jī)構(gòu)體系。

3.完善房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)體系

目前，我國房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的法律法規(guī)還不完善，對于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步拓寬融資渠道和領(lǐng)域，不能夠得到法律上的支持和保護(hù)，必須盡快完善與房地產(chǎn)融資有關(guān)的法律法規(guī)體系，制定符合現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資市場的規(guī)范文件，切實(shí)明確房地產(chǎn)信貸的法律地位，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)法律法規(guī)體系進(jìn)行融資，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為。只有完善房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)體系，才能促使房地產(chǎn)金融市場的順利進(jìn)行，保障房地產(chǎn)企業(yè)合法合規(guī)的運(yùn)作。

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