金偉剛

（國家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)，浙江杭州 310012）

調(diào)研透視

浙江城市住宅市場去庫存研究*

金偉剛

（國家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)，浙江杭州 310012）

中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，2016年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展要抓好“三去一降一補(bǔ)”五大任務(wù),突出強(qiáng)調(diào)要化解房地產(chǎn)庫存。本文通過分析浙江住宅市場庫存現(xiàn)狀及變化原因，梳理歷年宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響因素，結(jié)合一系列與城市住宅市場去庫存關(guān)聯(lián)緊密的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)相關(guān)性分析及庫存去化周期臨界點(diǎn)的探索，提出浙江城市住宅市場去庫存對策建議，為政府決策提供參考。

房地產(chǎn)市場；去庫存；調(diào)控

近年來房地產(chǎn)市場形勢嚴(yán)峻，2015年和2016年上半年商品房待售面積同比分別增長17.5%、14.6%，浙江省住宅去庫存壓力增大。2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確要求將化解房地產(chǎn)庫存作為2016年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展五大任務(wù)之一，《浙江省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中也提出“促進(jìn)存量商品房消化”，去庫存將成為今后一段時期房地產(chǎn)業(yè)的主基調(diào)。本文圍繞房地產(chǎn)去庫存途徑和措施，化解城市住宅市場庫存壓力為重點(diǎn)內(nèi)容，進(jìn)行深入分析。

一、浙江城市住宅市場庫存現(xiàn)狀

（一）庫存面積有所回落但仍處高位

2014年以來浙江新建商品住宅庫存面積總體呈先增后減的運(yùn)行態(tài)勢。2014年1月浙江11個設(shè)區(qū)市城區(qū)新建商品住宅庫存面積為2573萬平方米，到2015年1月增加至3937萬平方米，之后庫存面積高位回落，截至2016年6月份，住宅庫存面積為2752萬平方米，較2015年1月的歷史最高值減少1185萬平方米，下降了30.1%，但仍處較高水平。

（二）住宅去庫存周期呈拋物線走勢

近年來浙江11個設(shè)區(qū)市城區(qū)新建商品住宅去庫存周期（用前12個月的平均銷售量為分母計(jì)算）在9-23個月之間波動，呈拋物線走勢，分為兩個階段（圖1）。一個階段是2014年2月-10月，住宅市場供應(yīng)較快增長，需求萎靡不振，住宅庫存量持續(xù)攀升，去庫存周期從13.7個月擴(kuò)大至22.3個月。另一個階段是2014年11月-2016年6月，市場需求有所回暖，加上各級政府控制土地供應(yīng)量，去庫存周期從22.3個月逐漸縮短至8.5個月。

圖1 2014年2月-2016年6月浙江住宅庫存量去庫存周期情況

圖2 2016年6月浙江省各城市住宅市場去庫存周期情況

（三）逾五成庫存總量集中在杭甬兩地

分析全省11個設(shè)區(qū)市的住宅庫存分布情況，截至到2016年6月份，各市庫存量呈四個層級分布：

杭州、寧波處于第一層級。截至2016年6月份，兩市新建商品住宅庫存面積分別為910.4萬平方米和477.3萬平方米，合計(jì)占全省住宅庫存面積的50.4%。

嘉興、紹興、湖州處于第二層級。截至2016年6月份，三市新建商品住宅庫存面積分別為244.0萬平方米、240.9萬平方米和222.0萬平方米，合計(jì)占全省住宅庫存面積的25.7%。

金華、臺州、舟山處于第三層級。截至2016年6月份，三市新建商品住宅庫存面積分別為176.1萬平方米、153.5萬平方米和131.3萬平方米，合計(jì)為460.9萬平方米，占全省住宅庫存面積的16.8%。

溫州、麗水、衢州處于第四層級。截至2016年6月份，三市住宅庫存分別為88.6萬平方米、54.7萬平方米和53.3萬平方米，合計(jì)196.6萬平方米，占全省住宅庫存面積的7.1%。

（四）城市間去庫存周期差異較大

11個設(shè)區(qū)市去庫存周期差異較大。截至2016年6月底，各城市住宅市場去庫存周期可分為三個區(qū)間。

湖州、紹興、舟山和金華處于第一區(qū)間，去庫存周期均在12個月以上，去庫存的壓力相對較大，后期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的重點(diǎn)將側(cè)重加快去庫存。

麗水、寧波、臺州和嘉興處于第二區(qū)間，去庫存周期在8-10個月，屬于相對合理區(qū)間，維持現(xiàn)行房地產(chǎn)市場政策的穩(wěn)定是重點(diǎn)。

杭州、衢州和溫州，去庫存周期處于第三個區(qū)間，屬于“庫存相對不足”的區(qū)間內(nèi)，目前已完成去庫存任務(wù)，政府可根據(jù)實(shí)際情況實(shí)施新的調(diào)控政策，保持市場供求穩(wěn)定和價格平穩(wěn)運(yùn)行（圖2）。

二、浙江城市住宅市場庫存變化分析

當(dāng)前市場庫存高企原因分析：

1.前期土地供應(yīng)量過大，造成住宅供應(yīng)量持續(xù)增加?！笆濉睍r期，浙江房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）累計(jì)購置土地面積8106萬平方米，其中2011年為2189萬平方米，2013年為1761萬平方米，房地產(chǎn)企業(yè)積極拿地，土地成交較多，經(jīng)過兩到三年的開發(fā)，前期土地供應(yīng)大幅增長導(dǎo)致后期市場供應(yīng)量持續(xù)增加。

2.經(jīng)濟(jì)增速下滑，城市間房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化。近年來，受體制改革先發(fā)優(yōu)勢逐步消失和資源環(huán)境等市場要素的制約，產(chǎn)業(yè)“低、小、散”問題凸顯，以外貿(mào)和制造業(yè)為主的浙江民營經(jīng)濟(jì)增速放緩，這對購房群體實(shí)際購買力和房地產(chǎn)市場信心也產(chǎn)生了一定沖擊。特別是三四線城市人口增長緩慢，購房需求不足，城市住宅市場供應(yīng)量不斷增加，積累了大量庫存難以消化，房地產(chǎn)市場反彈乏力。

3.城鎮(zhèn)化率影響購房潛在需求。經(jīng)過十多年的發(fā)展，浙江城鎮(zhèn)常住居民人均住房建筑面積由2002年的21.1平方米提高至2015年的40.5平方米，上升91.9%，房地產(chǎn)市場住房短缺時代已經(jīng)結(jié)束；浙江城鎮(zhèn)化率不斷提高，2015年浙江常住人口城鎮(zhèn)化率為65.8%，根據(jù)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率在70%左右時，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度會明顯放緩，潛在需求空間也在不斷壓縮。

4．供給側(cè)與需求側(cè)的結(jié)構(gòu)性矛盾加大。當(dāng)前房地產(chǎn)市場開發(fā)結(jié)構(gòu)存在不合理性，供需對接不夠緊密。部分城市低投入、低價位的住宅供應(yīng)量不足，而高投入、高價位的豪華型住宅、酒店式公寓比重過高，在一定程度上加劇了庫存的結(jié)構(gòu)性矛盾。中低收入家庭占多數(shù)，而中低價位住宅供應(yīng)比例偏低，造成中低收入家庭購房有一定難度；相反，高收入階層比重相對較小，但高檔住宅供給比重過大，必然使房地產(chǎn)市場供給與實(shí)際需求差距較大，導(dǎo)致市場總體銷售壓力增大，減緩去庫存的速度。

5.部分區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套不夠完善。受經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口等因素影響，各區(qū)域發(fā)展差異很大。前期房地產(chǎn)市場過熱，城郊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等在基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、教育等生活配套尚不成熟的情況下“被城市化”開發(fā)了較多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。進(jìn)入調(diào)整期后，這些區(qū)塊成了庫存積壓的重災(zāi)區(qū)，去庫存速度極慢，區(qū)域項(xiàng)目之間冷熱不均現(xiàn)象越發(fā)明顯，這也是主城區(qū)高成交、城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域高庫存并存的原因。

三、住宅庫存量變化因素的相關(guān)分析及結(jié)論

為了研究相關(guān)指標(biāo)與住宅市場存量變化發(fā)展關(guān)系，本文收集2005-2015年浙江房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)貸款、城市人口、居民生活水平、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策等5個方面、31個統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，做了相關(guān)性檢驗(yàn)，根據(jù)計(jì)算結(jié)果（表1）得出以下結(jié)論。

表1 與住宅去庫存周期變化量相關(guān)系數(shù)較高的指標(biāo)

（一）城市住宅市場銷售額增量和本年土地成交價款若能保持一定比例，城市住宅市場去庫存周期將保持穩(wěn)定

回歸分析表明，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)年住宅銷售額增量與土地成交金額保持3.44∶1的比例時，新建住宅市場去庫存周期更易于趨于合理區(qū)間。

（二）降低房地產(chǎn)企業(yè)土地成交總額和土地購置面積，有利于縮短去庫存周期

相關(guān)分析表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）本年土地成交價款與房地產(chǎn)去庫存周期變化量相關(guān)系數(shù)為0.784，兩者相關(guān)度較高。因此加強(qiáng)對土地拍賣的監(jiān)管和調(diào)控，降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地成交額，有利于緩解房地產(chǎn)庫存壓力。

（三）把握住宅市場去庫存周期的合理區(qū)間，有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展

房價走勢與庫存量變化關(guān)系密切，通過房價與庫存量的相關(guān)性檢驗(yàn)，兩者相關(guān)系數(shù)為-0.622，表明房價走勢與庫存量存在較高的負(fù)相關(guān)，當(dāng)市場價格持續(xù)上漲，住宅庫存量就趨于減少，反之，當(dāng)市場價格持續(xù)下跌，住宅庫存量將會增加。通過對10年來我省城市住宅去庫存周期的回歸分析，得到回歸系數(shù)a=26.6，b=-0.188，表明新建商品住宅價格指數(shù)每增加1個單位，市場去庫存周期將減少0.188個月。假定新建商品住宅價格指數(shù)（自變量X）為100，計(jì)算去庫存周期（因變量Y）為7.8，即房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)時，浙江城市住宅市場去庫存周期合理臨界點(diǎn)為7.8個月，表明要保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，去庫存周期合理區(qū)間為7-9個月。

（四）增加住宅銷售量是房地產(chǎn)市場去庫存最重要的手段

相關(guān)分析表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售量對市場去庫存周期變動的相關(guān)性最高，與銷售額和銷售面積相關(guān)系數(shù)分別為-0.887和-0.842，表明當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售量增加時，城市住宅市場去庫存周期會相應(yīng)減少。

（五）增加房地產(chǎn)市場資金貸款能促進(jìn)房地產(chǎn)市場去庫存

相關(guān)分析表明，個人住房貸款余額變動與市場去庫存周期變動相關(guān)性較高，兩者的相關(guān)系數(shù)為-0.799，表明個人住房貸款余額增長，能有效提高購房者的實(shí)際購買力，縮短城市住宅市場去庫存周期。

四、浙江城市住宅市場去庫存對策建議

通過對浙江城市住宅市場庫存變化的因素分析及十年來宏觀調(diào)控政策的市場效應(yīng)梳理，結(jié)合部分指標(biāo)數(shù)據(jù)相關(guān)性檢驗(yàn)，對于浙江城市住宅市場去庫存提出以下建議。

（一）整合資源，健全房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)市場的變化是多種因素綜合作用的結(jié)果，對房地產(chǎn)市場形勢和未來趨勢的判斷需要統(tǒng)籌考慮各種因素的影響。要充分發(fā)揮政府有關(guān)部門之間的聯(lián)動作用，發(fā)掘并利用相關(guān)“大數(shù)據(jù)”，加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)、房地產(chǎn)、國土資源等相關(guān)部門的合作，建立房地產(chǎn)開發(fā)、商品房交易、土地供應(yīng)、金融、市場價格走勢等信息資料的共享機(jī)制，實(shí)時監(jiān)測土地市場已拍未開發(fā)、已開發(fā)未銷售的土地情況，掌握商品房潛在庫存量，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)年住宅銷售額增量與土地成交量保持3.44∶1，形成全面客觀地反映房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況的分類型、分區(qū)域、分結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)。

（二）優(yōu)化結(jié)構(gòu)，推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革

目前房地產(chǎn)高庫存真正原因在于房地產(chǎn)開發(fā)供給側(cè)失衡，化解房地產(chǎn)庫存，既要在刺激消費(fèi)上用力，也要在供給側(cè)使勁。要合理控制房地產(chǎn)市場增量，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),關(guān)注庫存死角，提高資源配置效率，允許開發(fā)商在預(yù)售期間適當(dāng)調(diào)整商品房房屋套型結(jié)構(gòu)，提高住宅銷售量，滿足社會多層次的住房需求。

（三）分類調(diào)控，有序推進(jìn)房地產(chǎn)稅收體制改革

從短期看,應(yīng)堅(jiān)持分類調(diào)控，因地制宜，因城施策。對漲幅過快、庫存壓力小、去庫存周期在7個月以內(nèi)的城市適當(dāng)增加土地供應(yīng)，適當(dāng)收緊信貸政策；而對于價格上漲乏力、庫存壓力大、去庫存周期在9個月以上的城市則應(yīng)該減少土地供應(yīng)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，爭取金融、信貸等方面更加大力的支持。從長遠(yuǎn)考慮,應(yīng)加快房產(chǎn)稅的出臺，穩(wěn)定市場預(yù)期，學(xué)習(xí)借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn)，推出適合我國國情且行之有效的具體稅收政策。房地產(chǎn)稅除了為地方財(cái)政提供充足的資金外，還有一個重要的職能，就是平穩(wěn)房價。比如：美國50個州都已征收房產(chǎn)稅，稅率一般為1%-3%；德國，房產(chǎn)購置稅基本上是按房產(chǎn)價值的3.5%征收等。

（四）產(chǎn)城融合，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升城市吸引力

浙江多個城市為中小城市規(guī)模，各城市通過加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提高公共服務(wù)能力和水平、培育壯大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè)支撐能力，豐富城市資源的供給及配套，保持物價水平的平穩(wěn)運(yùn)行，從而擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會和人口吸納能力。從長期來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升、人口凈流入規(guī)模的擴(kuò)大，政府需大力營造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的氛圍，促成開發(fā)商進(jìn)行以高科技、文化創(chuàng)意、旅游度假、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的跨界資源融合，打造出多業(yè)態(tài)與不同產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化的協(xié)同互動的新模式，為房地產(chǎn)市場生成持續(xù)強(qiáng)勁的住房需求提供源源不斷的內(nèi)在動力。

(責(zé)任編輯：施越霞)

注：*本報告為國家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合課題。課題組負(fù)責(zé)人程定堯，成員為吳曉燕、金偉剛、朱一波、趙敏、沈小葉、李山林、詹良飛、胡歡歡，總撰為金偉剛。