李菁

摘要：2016年我國(guó)稅制改革進(jìn)入收官之年，營(yíng)業(yè)稅將徹底退出歷史的舞臺(tái)，“營(yíng)改增”的實(shí)施為很多行業(yè)帶來(lái)了福音和發(fā)展的契機(jī)。在“營(yíng)改增”的推進(jìn)中，物業(yè)管理行業(yè)是最后一批，那么“營(yíng)改增”到底為物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)什么樣的影響和變化呢？本文將對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響進(jìn)行分析，并根據(jù)實(shí)際情況努力探尋具體的應(yīng)對(duì)措施，使物業(yè)管理行業(yè)盡快適應(yīng)“營(yíng)改增”的變化得到二次發(fā)展。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；物業(yè)管理單位；影響；應(yīng)對(duì)策略

所謂“營(yíng)改增”，即將現(xiàn)行繳納營(yíng)業(yè)稅的納稅人改為繳納增值稅。增值稅最早是于1954年從法國(guó)開(kāi)始實(shí)行的，之后因其本身優(yōu)越性，如稅收中性、稅基為增值額，企業(yè)稅負(fù)低等迅速在全球推廣，如今消費(fèi)型增值稅是國(guó)際通行模式。我國(guó)原稅制自1993年始是營(yíng)增兩稅并行，因造成出口勞務(wù)無(wú)法退稅，重復(fù)征稅等弊端，現(xiàn)已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。絕大多數(shù)實(shí)行增值稅的國(guó)家，都是對(duì)商品和服務(wù)共同征收增值稅。在新形勢(shì)下，逐步將增值稅征稅范圍擴(kuò)大至全部的商品和服務(wù)，以增值稅取代營(yíng)業(yè)稅符合國(guó)際慣例，也是深化我國(guó)稅制改革的必然選擇。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)2011年開(kāi)始在全國(guó)不同行業(yè)中逐步推行“營(yíng)改增”的試點(diǎn)，隨著“營(yíng)改增”的地區(qū)和范圍逐步擴(kuò)大，最后的四個(gè)行業(yè)，即：建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，也在2016年5月1日前納入到“營(yíng)改增”的范疇中?？梢?jiàn)，2016年是我國(guó)稅制改革的關(guān)鍵一年，這意味著我國(guó)將徹底告別營(yíng)業(yè)稅。在這一環(huán)境的影響下，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)必將面臨這一大趨勢(shì)。為了能夠在這一大環(huán)境下正確應(yīng)對(duì)，我們有必要分析“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)物業(yè)管理單位的影響。

一、“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理單位的影響-機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存

（一）“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理單位財(cái)務(wù)管理方面的影響分析

2016年包括物業(yè)管理單位在內(nèi)的最后一批行業(yè)將全部納入到“營(yíng)改增”的行列和范疇中。這對(duì)物業(yè)管理單位進(jìn)一步規(guī)范財(cái)務(wù)管理制度、統(tǒng)一財(cái)務(wù)核算方法、保證單位財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、保障單位財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性與科學(xué)性、全面推動(dòng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理行為的改善有著積極地促進(jìn)作用。“營(yíng)改增”的實(shí)施有效地緩解了原本存在于物業(yè)管理單位中重復(fù)征稅的問(wèn)題，有效降低了企業(yè)的稅負(fù)，更降低了企業(yè)的發(fā)展成本，使更多的物業(yè)管理單位在改革中受益。如物業(yè)代收代付費(fèi)用多（如水電燃?xì)獾龋?，?duì)于旗下物業(yè)類型眾多的物業(yè)集團(tuán)而言，以前是模糊作業(yè)，無(wú)論是否有差價(jià)都不作收入，即使列作收入取得水電的增值稅票因下家進(jìn)項(xiàng)稅票有限也大量不能抵扣，帳上科目掛有大量余額。現(xiàn)在明確只要有委托方名義開(kāi)具的發(fā)票，為委托方代收費(fèi)用可不作為增值稅銷售額一并征稅。符合規(guī)定（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件二）的代收代付費(fèi)用將不作為價(jià)外費(fèi)用。

（二）“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)物業(yè)管理單位可持續(xù)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展方面的影響分析

物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)興起的時(shí)間并不長(zhǎng)，迄今為止還尚未形成一套良好的、有序的、規(guī)范化的收費(fèi)價(jià)格管理機(jī)制，再加之國(guó)家對(duì)物業(yè)管理行業(yè)征收的原營(yíng)業(yè)稅額不低，使得整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的稅負(fù)較重。另外社會(huì)物價(jià)在漲，但物業(yè)收費(fèi)提價(jià)卻很難，“營(yíng)改增”實(shí)施后徹底打通了原有的抵扣鏈條，大幅增加了可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，為企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了更多的稅收優(yōu)惠的同時(shí)也提高了企業(yè)議價(jià)權(quán)，有力地推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。如：一般納稅人物管公司開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)的一般納稅人企業(yè)而言，在含稅價(jià)格不變的情況下，相當(dāng)于降低了約6%的服務(wù)成本；這一塊減稅效益，物管公司也可通過(guò)提高服務(wù)價(jià)格與客戶共享，這非常適用于產(chǎn)業(yè)園或商業(yè)辦公物業(yè)。

（三）“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)方面的影響分析

在實(shí)施“營(yíng)改增”后，增值稅的稅率發(fā)生了變化，從原來(lái)的17%、13%又增加了兩個(gè)檔次的稅率，即：11%、6%，并規(guī)定物業(yè)管理行業(yè)的稅率從原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅5%的稅率，已經(jīng)調(diào)整到稅率為6%的增值稅，相當(dāng)于營(yíng)業(yè)稅口徑的5.66%（6%/1.06），理論上只要取得可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額比例大于0.66%，稅負(fù)就比之前降低；而簡(jiǎn)易計(jì)稅征收率為3%，相當(dāng)于營(yíng)業(yè)稅口徑的2.91%（3%/1.03），較營(yíng)業(yè)稅5%稅率減少2.09%，減負(fù)比率高達(dá)41.75%。但是，因增值稅較營(yíng)業(yè)稅稅率要高，前提是需要取得一定比率、真實(shí)且合法的扣稅憑證才能降低稅負(fù)的。物業(yè)管理單位的主要發(fā)展成本是固定成本和人力成本，其中的人力成本已經(jīng)占到總成本的70%，這些人力成本除非外包并不能作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，此外，有些向其他個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的服務(wù)不能取得增值稅進(jìn)項(xiàng)票；有些家政婚慶服務(wù)屬于生活服務(wù)-居民日常服務(wù)，即使取得增值稅票也抵扣不了；因此，從這幾點(diǎn)上看，“營(yíng)改增”的實(shí)施在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)物業(yè)管理單位的稅負(fù)是增加的，并未真正實(shí)現(xiàn)減少稅負(fù)的目的。如果我們站在長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，隨著“營(yíng)改增”的不斷完善與稅制改革的不斷深入，如果能夠?qū)⒉煌奈飿I(yè)類型（商業(yè)、政府性、居民小區(qū)物業(yè)等）采取不同的增值稅率進(jìn)行征收，那么一定會(huì)為物業(yè)管理單位帶來(lái)稅負(fù)下降的美好前景。

二、新形勢(shì)下物業(yè)管理單位“營(yíng)改增”的應(yīng)對(duì)措施

（一）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，提前做好各項(xiàng)準(zhǔn)備

這需要物業(yè)管理單位從高級(jí)管理層開(kāi)始重視，根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況、結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)成立專門(mén)的“營(yíng)改增”領(lǐng)導(dǎo)工作小組，并提前做好市場(chǎng)調(diào)研和各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。例如：物業(yè)管理單位可以根據(jù)本單位近幾年來(lái)的營(yíng)業(yè)稅上繳情況做好市場(chǎng)調(diào)研，并科學(xué)地、準(zhǔn)確地對(duì)未來(lái)3-5年內(nèi)的物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)、“營(yíng)改增”帶來(lái)的影響等進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，并根據(jù)實(shí)際情況制定出適合本單位的針對(duì)性強(qiáng)的指導(dǎo)文件、完善的增值稅內(nèi)部控制工作流程，構(gòu)建增值稅從申報(bào)到認(rèn)證及抵扣稅全流程跟蹤管理制度。

（二）與時(shí)俱進(jìn)，獲取稅收優(yōu)惠政策

因物業(yè)企業(yè)提供管理的服務(wù)面廣，涉及兼營(yíng)和混合銷售等，從短期的角度來(lái)看，“營(yíng)改增”的實(shí)施在短時(shí)期內(nèi)并不能為物業(yè)管理單位帶來(lái)稅收的減免，反而是稅負(fù)的增加。因此，這就需要物業(yè)管理單位必須與時(shí)俱進(jìn)，積極想辦法向稅務(wù)機(jī)關(guān)、政府部門(mén)等尋求幫助，切實(shí)減輕單位的稅負(fù)。另物業(yè)集團(tuán)分子公司眾多，分布各地有一定稅務(wù)差異，應(yīng)統(tǒng)一計(jì)量口徑及相應(yīng)核算科目及辦法，收集稅收政策優(yōu)惠信息，對(duì)癥下藥。此外，物業(yè)管理單位還可以根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r、自身的行業(yè)特點(diǎn)和性質(zhì)等向政府申請(qǐng)各種稅收優(yōu)惠政策，并努力為自身的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)良好的、平穩(wěn)的、有利的發(fā)展氛圍和環(huán)境。

（三）進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃

物業(yè)管理單位在實(shí)施“營(yíng)改增”的過(guò)程中，必須先認(rèn)真對(duì)國(guó)家的相關(guān)改革政策進(jìn)行解讀，并提前做好應(yīng)對(duì)措施，防止“營(yíng)改增”后出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行科學(xué)稅收籌劃，才能真正將稅收優(yōu)惠落到實(shí)處。假設(shè)物業(yè)管理公司主要服務(wù)對(duì)象是居民個(gè)人，且難以取得增值稅專用發(fā)票，該公司選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法用3%稅率更為有利，可以采取“化整為零”和“代收剝離”（類似包干制調(diào)整為酬金制）的辦法，將年度收入控制在500萬(wàn)元以內(nèi)。“化整為零”：將物業(yè)管理公司按服務(wù)的小區(qū)單獨(dú)注冊(cè)為獨(dú)立的全資子公司，但由集團(tuán)公司區(qū)域總部統(tǒng)一對(duì)各子公司業(yè)務(wù)在金蝶系統(tǒng)里進(jìn)行分別的獨(dú)立會(huì)計(jì)核算與納稅申報(bào)?！按談冸x”：在物管公司需對(duì)收入進(jìn)行鑒別分析，如水電銷售收入其實(shí)大都是替業(yè)主代收代付的資金，應(yīng)盡可能與業(yè)主及其他權(quán)利人洽談，重新簽署合同，將代收代付資金改由實(shí)際利益人自行收費(fèi)、開(kāi)票繳稅，將收入限定為物管公司自身的、真實(shí)服務(wù)收入。

總之，“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)于物業(yè)管理單位而言是一項(xiàng)全新的、重大的事件，各物業(yè)管理單位必須正確面對(duì)、積極應(yīng)對(duì)、抓住機(jī)遇、勇于拓展，為促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)向著科學(xué)化、規(guī)范化、合理化、信息化的方向發(fā)展創(chuàng)造良好條件。

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（作者單位：深圳市龍城物業(yè)管理有限公司）