文/王水娣

物業(yè)公司財務(wù)內(nèi)控管理問題淺析

文/王水娣

目前，我國處于經(jīng)濟高速發(fā)展的時代，物業(yè)行業(yè)也隨之發(fā)生改革。面臨新的經(jīng)濟市場形勢，物業(yè)公司的財務(wù)部門也應(yīng)與之相適應(yīng)。物業(yè)公司所面臨的風(fēng)險無處不在。雖然物業(yè)行業(yè)利潤較低，但是風(fēng)向承擔(dān)較大，所以，物業(yè)行業(yè)必須以風(fēng)險為導(dǎo)向，強化物業(yè)行業(yè)的內(nèi)控管理，保證企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。本文將對物業(yè)公司內(nèi)控管理現(xiàn)狀進行分析探討。

物業(yè)公司；內(nèi)控管理；策略

物業(yè)行業(yè)內(nèi)控管理是為了實現(xiàn)物業(yè)行業(yè)穩(wěn)定運行的效率效果、信息真實、預(yù)算準(zhǔn)確等一系列目標(biāo)政策與程序的集合。內(nèi)部控制的有效性對社會經(jīng)濟建設(shè)、文化建設(shè)、政治建設(shè)等多方面的和諧發(fā)展有著促進作用。我國物業(yè)行業(yè)內(nèi)控管理剛剛起步?jīng)]多久，還需要不斷地發(fā)展與完善。筆者將分別從：物業(yè)公司內(nèi)控管理問題、促進物業(yè)公司內(nèi)控管理的對策，兩個部分進行闡述。

一、物業(yè)公司財務(wù)內(nèi)控問題

隨著市場競爭的日益激烈，物業(yè)公司要保護企業(yè)自身的資金安全，降低財務(wù)風(fēng)險，就一定要做好內(nèi)部控制工作，即建立科學(xué)的控制制度，提高企業(yè)各方面的管理效率，經(jīng)筆者研究，目前物業(yè)公司在財務(wù)內(nèi)控管理工作中還存在諸多問題，通常表現(xiàn)在缺乏健全的管理制度、預(yù)算管理的缺失兩個方面，筆者將就這兩個方面進行闡述。

(一)制度不健全

目前在我國物業(yè)公司財務(wù)內(nèi)控管理工作中，制度的不健全是一個較為突出的問題。部分物業(yè)公司雖然制定了內(nèi)控制度和辦法，但缺少強有力的執(zhí)行，制度落實過程中更加缺少監(jiān)督人員。這種情況下導(dǎo)致內(nèi)控制度只是一座空殼，人員不足，執(zhí)行能力不夠，造成一人多綱，無法相互制約、相互制衡。

(二)預(yù)算管理缺失

預(yù)算管理是使物業(yè)行業(yè)正常運轉(zhuǎn)的有效前提，在我國物業(yè)行業(yè)的預(yù)算管理方面存在著幾種問題：

1.預(yù)算編制方法不科學(xué)，預(yù)算編制是預(yù)算管理的基礎(chǔ)，但多是物業(yè)行業(yè)沒有建立預(yù)算管理機構(gòu)，缺乏整體的規(guī)劃管理。大部分物業(yè)行業(yè)預(yù)算編制采取的是傳統(tǒng)的基數(shù)增長法，在實際操作過程中，方法雖然簡單卻沒有科學(xué)依據(jù)。這種粗放的預(yù)算編制方法在沒有科學(xué)依據(jù)的前提下，過于粗放，造成財務(wù)預(yù)算出現(xiàn)偏差；

2.部分物業(yè)行業(yè)因預(yù)算編制缺乏科學(xué)性，管理人員為避免單位出現(xiàn)財政短缺的情況會將預(yù)算金額做大，預(yù)算喪失準(zhǔn)確性；

3.預(yù)算的科學(xué)有效的執(zhí)行有賴于規(guī)范的監(jiān)督，很多物業(yè)行業(yè)對于財務(wù)預(yù)算監(jiān)督不到位，造成實際執(zhí)行與預(yù)算總有偏差。

二、促進物業(yè)公司內(nèi)控管理的對策

綜上，筆者對物業(yè)公司內(nèi)控管理現(xiàn)狀進行了分析，為促進物業(yè)公司更好地發(fā)展，公司必須采取一系列行之有效的解決對策，筆者將分別從：建立健全內(nèi)控制度、加強預(yù)算管理力度、強化物業(yè)行業(yè)風(fēng)險意識、加強財務(wù)隊伍建設(shè)，四個部分進行闡述，以此促進物業(yè)公司的穩(wěn)定發(fā)展。

(一)建立健全內(nèi)控制度

物業(yè)企業(yè)的各個部門應(yīng)該各司其職，強化公司內(nèi)部的控制制度。首先，管理層應(yīng)該樹立責(zé)任意識，從多個管理個環(huán)節(jié)入手，仔細(xì)分析各個環(huán)節(jié)中存在的風(fēng)險，并對風(fēng)險進行逐一識別和評估，建立完善的業(yè)務(wù)流程，并對操作標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范，組織工作人員將其落到實處。同時，管理部門可以通過應(yīng)急模擬演練培訓(xùn)，提高工作人員的專業(yè)素養(yǎng)，培養(yǎng)工作人員的應(yīng)變能力，降低由于管理出現(xiàn)漏洞而對企業(yè)構(gòu)成的運營危機。另外，管理部分可以通過購買保險，為企業(yè)分擔(dān)風(fēng)險，進一步保證企業(yè)的經(jīng)濟效益。其次，物業(yè)企業(yè)要對服務(wù)的細(xì)節(jié)進行管理，減少細(xì)節(jié)問題造成的風(fēng)險。例如：在電梯和線路等特殊位置，企業(yè)應(yīng)該設(shè)置警示牌，和警戒線，并派專人進行看管，防止人們進出后造成事故。而對業(yè)主則可以施行刷卡進入的模式，若是短期居住人員可辦理臨時進出卡，以規(guī)范小區(qū)閑雜人等的進入，降低被盜幾率。

(二)強化物業(yè)行業(yè)預(yù)算管理

物業(yè)行業(yè)財務(wù)工作負(fù)責(zé)人，在預(yù)算管理方面需要改進過去偏重分配的思想觀念，充分認(rèn)識到預(yù)算管理對于物業(yè)行業(yè)發(fā)展的重要性，采用科學(xué)的“零基預(yù)算法”科學(xué)合理的進行資金的預(yù)算。加強物業(yè)行業(yè)預(yù)算管理應(yīng)做到以下幾點：

1.加強預(yù)算編制管理，預(yù)算編制應(yīng)以工作質(zhì)量作為工作要求，精準(zhǔn)的完成預(yù)算編制程序。

2.加強預(yù)算的執(zhí)行管理，預(yù)算執(zhí)行工作的重點在于加強預(yù)算的執(zhí)行力，提高預(yù)算執(zhí)行的效率。

3.完善預(yù)算監(jiān)督制度，為完善預(yù)算監(jiān)督應(yīng)只注重監(jiān)督程序的全面性、合法性、科學(xué)性以及及時的監(jiān)督反饋等。要實現(xiàn)此目標(biāo)，首先要在財務(wù)部門設(shè)立專門的預(yù)算管理工作小組，負(fù)責(zé)預(yù)算工作的具體環(huán)節(jié)。其次，利用風(fēng)險控制等方法對預(yù)算執(zhí)行過程進行約束監(jiān)督，關(guān)注資金各環(huán)節(jié)的使用情況，強化預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督。

4.通過定期的審計對于預(yù)算支出和正在執(zhí)行的情況進行監(jiān)督，建立全方位，多層次的預(yù)算監(jiān)督機制。

5.在制度上預(yù)算管理有相關(guān)法規(guī)依據(jù)，成立專門的管理委員會，進行責(zé)任到人，違規(guī)即處的嚴(yán)格制度，建立完善的預(yù)算管理規(guī)章制度。

(三)強化物業(yè)行業(yè)風(fēng)險意識

物業(yè)行業(yè)財務(wù)管理工作的控制與決定是受財務(wù)風(fēng)險影響的。財務(wù)管理工作中出現(xiàn)誤差以及數(shù)據(jù)統(tǒng)計不準(zhǔn)都會成為財務(wù)風(fēng)險增加的誘因。因此為強化物業(yè)行業(yè)的風(fēng)險意識應(yīng)做到以下幾點：

1.確定合理的風(fēng)險控制目標(biāo)，物業(yè)行業(yè)在進行經(jīng)驗?zāi)繕?biāo)的規(guī)劃與制定時，應(yīng)以書面形式對風(fēng)險產(chǎn)生的誘因以及風(fēng)險控制工作的內(nèi)容和方法進行闡明；

2.構(gòu)建物業(yè)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系，預(yù)警體系應(yīng)涵蓋單位各方面工作，對工作中出現(xiàn)實際情況設(shè)立風(fēng)險預(yù)警點同時完善風(fēng)險評估體系，及時解決風(fēng)險問題；

3.實行法人經(jīng)濟責(zé)任制度，按領(lǐng)導(dǎo)分工，進行雙向的監(jiān)督，規(guī)定各自職責(zé)，相互協(xié)調(diào)相互制約，將風(fēng)險與管理層績效掛鉤，有利于提高管理層的責(zé)任意識；

4.加強財務(wù)內(nèi)部控制始終貫徹相互制約和相互協(xié)調(diào)的原則，根據(jù)不斷變化的經(jīng)濟形勢，修改內(nèi)部控制制度，彌補管理工作出現(xiàn)的漏洞，使決策程序規(guī)范化、科學(xué)化。定崗定責(zé)，實現(xiàn)責(zé)任到人規(guī)范財務(wù)流程；

5.培養(yǎng)管理人員風(fēng)險意識，提高防范風(fēng)險的能力，建立風(fēng)險預(yù)警機制，設(shè)立專業(yè)風(fēng)險防控預(yù)員，分析風(fēng)險點，提高風(fēng)險防范和風(fēng)險控制能力。

(四)加強財務(wù)隊伍建設(shè)

首先，適時在公司內(nèi)開展培訓(xùn)活動，對財務(wù)人員進行最新財務(wù)管理方面的相關(guān)法律知識，保證財務(wù)人員在掌握基礎(chǔ)技能知識的前提下提高法律意識增強責(zé)任意識。

其次，經(jīng)常組織財務(wù)人員學(xué)習(xí)出臺的新制度，研究新問題，提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)應(yīng)對能力。同時，在財務(wù)科室專門的財務(wù)分析預(yù)測崗位，負(fù)責(zé)收集事業(yè)單位的各種財務(wù)風(fēng)險信息，充分利用事業(yè)單位已有的會計報表、單位成本核算及相關(guān)指標(biāo)等財務(wù)資料，進行整合分析。并能夠有效地估計當(dāng)前的財務(wù)環(huán)境狀況變化和事業(yè)單位的財務(wù)風(fēng)險，根據(jù)估計結(jié)果進行準(zhǔn)確的判斷做出相應(yīng)的應(yīng)對措施。這樣財可在財務(wù)管理中使相關(guān)的償債能力或其他財務(wù)信息內(nèi)容成為決策的重要參考依據(jù)。

最后，對財務(wù)人員進行職業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德教育，提高財務(wù)人員的政治思想覺悟，成為嚴(yán)格按照制度辦事，不徇私不舞弊的高素質(zhì)人才。

三、結(jié)束語

本文的淺究希望能為我國物業(yè)行業(yè)內(nèi)控工作的完善工作提供幾點建議，進一步推動物業(yè)行業(yè)內(nèi)控的改革創(chuàng)新。這不僅符合新市場經(jīng)濟的要求也關(guān)系到了社會穩(wěn)定和諧發(fā)展。

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（作者單位：雅居樂物業(yè)管理服務(wù)有限公司惠州分公司）