【摘要】基于房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的二元屬性，運(yùn)用Tapio脫鉤指數(shù)分析方法，構(gòu)建房地產(chǎn)消費(fèi)脫鉤和投資脫鉤指數(shù)模型，實(shí)證分析濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的脫鉤狀態(tài)及變化趨勢(shì)，研究濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)問題。結(jié)果顯示：濟(jì)南市近14年房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，兩者呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系；從消費(fèi)屬性看，住宅投資額與城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長(zhǎng)總體上處于擴(kuò)張負(fù)脫鉤狀態(tài)，CREDI值呈現(xiàn)出階段性，城鎮(zhèn)人口的快速增加帶動(dòng)了房地產(chǎn)的消費(fèi)需求；而從投資屬性看，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP增長(zhǎng)總體上處于擴(kuò)張負(fù)脫鉤狀態(tài)，城市輻射的擴(kuò)大及經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，IREDI值呈現(xiàn)出周期性；房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)人口增加及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持同步發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求與消費(fèi)需求保持均衡。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)投資；社會(huì)經(jīng)濟(jì)；脫鉤；濟(jì)南市

【中圖分類號(hào)】F271. 1

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系十分緊密。從投資方面看，房地產(chǎn)業(yè)作為全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的決定性力量，對(duì)推動(dòng)GDP的增長(zhǎng)具有顯著效應(yīng)；從消費(fèi)方面來(lái)看，其作為生產(chǎn)、消費(fèi)密切相聯(lián)的第三產(chǎn)業(yè)，它的繁榮與發(fā)展將直接拉動(dòng)與之相關(guān)的建筑行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也能間接帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體成長(zhǎng)和各項(xiàng)改革進(jìn)程相協(xié)調(diào)，對(duì)引導(dǎo)市場(chǎng)理性投資、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)關(guān)系，國(guó)內(nèi)外學(xué)者從不同的視角和方法對(duì)其進(jìn)行了研究。Green [1] Kim和Coulson [2]通過(guò)方差分解、Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)和脈沖響應(yīng)分析，研究了GDP和住宅投資的互動(dòng)關(guān)系；Miles [3][4]Jean Gauger[5]運(yùn)用VAR模型對(duì)住宅投資與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的長(zhǎng)期互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究。況偉大[6] 李景華[7]李秀婷[8]基于投入產(chǎn)出模型分析了房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用和推動(dòng)作用；黃忠華、吳次芳等[9]采用面板數(shù)據(jù)分析了房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響；位志宇、楊忠直和王愛民[10]從羊群效應(yīng)的視角分析了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面之間的關(guān)系；李玉杰 [11]分別從產(chǎn)業(yè)定位等角度探究了房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系問題；蔣雪梅[12]通過(guò)一般均衡模型對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)進(jìn)行了動(dòng)態(tài)研究；李文軍[13]研究了房地產(chǎn)開發(fā)投資與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的互動(dòng)關(guān)系。

目前國(guó)內(nèi)外的相關(guān)研究多應(yīng)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法或投入產(chǎn)出模型，側(cè)重于從宏觀的角度分析房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系，缺乏對(duì)于典型區(qū)域表現(xiàn)出的特點(diǎn)進(jìn)行趨勢(shì)與協(xié)同分析。本文通過(guò)Tapio脫鉤指數(shù)方法測(cè)算房地產(chǎn)投資屬性、消費(fèi)屬性與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脫鉤程度及其變化，并將房地產(chǎn)消費(fèi)和投資脫鉤程度進(jìn)行對(duì)比，對(duì)濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)程度進(jìn)行測(cè)度。本文在理論上為進(jìn)一步研究房地產(chǎn)發(fā)展的協(xié)調(diào)提供了新的方法，在實(shí)踐上為政府控制房地產(chǎn)投資需求和滿足房地產(chǎn)消費(fèi)需求以及維持房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的均衡提供了指導(dǎo)。

二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展脫鉤指數(shù)分析法

脫鉤來(lái)源于物理學(xué)領(lǐng)域，指具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的兩個(gè)或者多個(gè)變量之間的依賴關(guān)系出現(xiàn)脫離。目前脫鉤指數(shù)測(cè)算方法主要有OECD脫鉤指數(shù)法和Tapio脫鉤指數(shù)法。與OECD脫鉤指數(shù)法相比，Tapio脫鉤指數(shù)法基期選擇相對(duì)容易且不受統(tǒng)計(jì)量綱變化的影響，并且可以通過(guò)恒等變換進(jìn)行完全無(wú)剩余的分解。鐘太洋[14]等通過(guò)脫鉤分析方法對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與建設(shè)用地?cái)U(kuò)張關(guān)系進(jìn)行了研究。本文在此研究基礎(chǔ)上采用Tapio脫鉤指數(shù)方法對(duì)濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)程度進(jìn)行了較為微觀的度量，其應(yīng)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域是指一定期間內(nèi)基期和當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)投資額（HI）變化率與GDP變化率之比以及住宅投資額（NI）變化率與城鎮(zhèn)人口（CP）變化率。

三、指標(biāo)選取與模型設(shè)定

（一）指標(biāo)選取

在理論分析及文獻(xiàn)綜述的基礎(chǔ)上，本文在進(jìn)行房地產(chǎn)消費(fèi)脫鉤分析時(shí)，選取住宅投資額（NI）、城鎮(zhèn)人口（CP）作為兩個(gè)主要指標(biāo)分別衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與濟(jì)南市的社會(huì)發(fā)展；在進(jìn)行房地產(chǎn)投資脫鉤分析時(shí)，采用房地產(chǎn)開發(fā)投資額（HI）衡量房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，采用GDP衡量經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

（二）模型設(shè)定

四、實(shí)證分析

（一）研究區(qū)域概況

濟(jì)南市作為山東省的政治經(jīng)濟(jì)文化中心，其房地產(chǎn)業(yè)一直蓬勃發(fā)展。隨著舊城改造的進(jìn)行、調(diào)控政策的制定及城市化進(jìn)程的加快，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了發(fā)展的高潮，但發(fā)展過(guò)程中也存在著一些問題，如土地供需矛盾加劇、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不完善及調(diào)控制度存在滯后性。

（二）數(shù)據(jù)選取及處理

本文所用數(shù)據(jù)為濟(jì)南市2001-2014年的年度數(shù)據(jù)，所用數(shù)據(jù)來(lái)自于《山東統(tǒng)計(jì)年鑒2014》、《濟(jì)南統(tǒng)計(jì)年鑒2014》。鑒于數(shù)據(jù)的可獲取性及準(zhǔn)確性，我們選取2001-2014年共14年的濟(jì)南市相關(guān)數(shù)據(jù)。為排除通貨膨脹、利率變化等因素影響，我們將各年的GDP用中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒公布的GDP指數(shù)處理得到修正后的GDP。2008至2010年濟(jì)南市城鎮(zhèn)人口數(shù)量年度數(shù)據(jù)存在缺失，由《濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)年鑒2014》《山東省統(tǒng)計(jì)年鑒2014》以及濟(jì)南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)公布的相關(guān)數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)處理所得。

（三）實(shí)證結(jié)果

1.房地產(chǎn)消費(fèi)脫鉤分析

濟(jì)南市2001-2014年房地產(chǎn)業(yè)CREDI彈性結(jié)果主要有2種脫鉤狀態(tài)：擴(kuò)張負(fù)脫鉤（共13年）和弱負(fù)脫鉤（共1年）。從總體上看，NI與CP處于擴(kuò)張負(fù)脫鉤狀態(tài)，CREDI值波動(dòng)較大，其最小值為2002年的0.34，主要原因是2002年濟(jì)南市對(duì)戶籍制度做出重要改革，在建成區(qū)內(nèi)取消農(nóng)業(yè)戶口與城鎮(zhèn)戶口之分，即城鎮(zhèn)人口的政策性劇增而住宅投資由于市場(chǎng)原因增速緩慢，這導(dǎo)致了當(dāng)年的房地產(chǎn)消費(fèi)脫鉤狀態(tài)表現(xiàn)為弱脫鉤；CREDI平均值為6.13，表明市區(qū)城鎮(zhèn)人口每增長(zhǎng)1%，住宅投資額隨之增加6.13%，這反映了城鎮(zhèn)人口總量是推動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的重要?jiǎng)恿χ弧陌l(fā)展階段看，CREDI值呈現(xiàn)出周期性，周期為1-2年，這是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的阻滯效應(yīng)及時(shí)滯。交易成本一定程度上抵消了收入增長(zhǎng)的效應(yīng)進(jìn)而影響了家庭住房消費(fèi)量的及時(shí)調(diào)整且房地產(chǎn)市場(chǎng)存在生產(chǎn)周期，這些決定了CREDI值周期一般為1年左右。CREDI最大值為2008年的12.35，表明住宅投資對(duì)城鎮(zhèn)人口的彈性值較高，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資和調(diào)控時(shí)，應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化水平，以避免房地產(chǎn)投資的過(guò)度波動(dòng)對(duì)市場(chǎng)造成不良影響。同時(shí)住房需求類型的轉(zhuǎn)變也是不可忽視的因素，可以從這個(gè)角度進(jìn)行進(jìn)一步研究。

房地產(chǎn)消費(fèi)穩(wěn)定發(fā)展階段（2002-2005）：（1）房地產(chǎn)HI和CP的脫鉤表現(xiàn)為擴(kuò)張連接和擴(kuò)張負(fù)脫鉤交替出現(xiàn)，CREDI值波動(dòng)大。濟(jì)南市的工業(yè)化快速發(fā)展使得城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高新區(qū)的開發(fā)建設(shè)刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求。（2）2005年國(guó)家出臺(tái)一系列政策對(duì)抑制投機(jī)炒房穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)起到重要作用，HI增速減緩，濟(jì)南市提出的新城市空間發(fā)展戰(zhàn)略使城鎮(zhèn)化進(jìn)程提速明顯，CP增速加快，這導(dǎo)致房地產(chǎn)HI和CP為擴(kuò)張連接狀態(tài)。

房地產(chǎn)消費(fèi)擴(kuò)張性增長(zhǎng)階段（2006-2014）：（1）房地產(chǎn)NI和CP表現(xiàn)為擴(kuò)張負(fù)脫鉤，CREDI值波動(dòng)劇烈。（2）NI增長(zhǎng)率和CP增長(zhǎng)率大致呈同向變化趨勢(shì)，但CP增長(zhǎng)率低于NI增長(zhǎng)率。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資和人口城鎮(zhèn)化同步發(fā)展，人口城鎮(zhèn)化帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國(guó)剛剛進(jìn)入城市化快速發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)化進(jìn)程將帶來(lái)房地產(chǎn)消費(fèi)需求的迅速增長(zhǎng)。

2.房地產(chǎn)投資脫鉤分析

濟(jì)南市2001-2014年房地產(chǎn)業(yè)IREDI彈性結(jié)果主要有3種脫鉤狀態(tài)：擴(kuò)張負(fù)脫鉤（共10年）、弱脫鉤（共2年）、擴(kuò)張連接（共2年）。從總體來(lái)看，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)HI與GDP處于擴(kuò)張性負(fù)脫鉤的狀態(tài)，IREDI值波動(dòng)反復(fù)。從發(fā)展階段看，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)HI與GDP處于擴(kuò)張負(fù)脫鉤—擴(kuò)張負(fù)脫鉤—擴(kuò)張負(fù)脫鉤—弱脫鉤—擴(kuò)張負(fù)脫鉤—擴(kuò)張連接的周期性變化。IREDI的最大值為2.91，反映了濟(jì)南市GDP每增長(zhǎng)1%房地產(chǎn)投資額增加2.91%，其平均值為2.09，說(shuō)明GDP增長(zhǎng)帶來(lái)的財(cái)政稅收增長(zhǎng)極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)緩慢發(fā)展階段（2001-2004）：（1）濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)HI與GDP表現(xiàn)為擴(kuò)張負(fù)脫鉤狀態(tài)，但I(xiàn)REDI值呈逐年下降趨勢(shì)。（2）濟(jì)南市GDP與HI均呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，但是GDP變化率小于HI變化率。究其原因，城市新規(guī)劃的出臺(tái)及市區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大刺激了濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的投資需求。另一方面，此時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于緊縮時(shí)期，國(guó)家對(duì)土地供應(yīng)和開發(fā)商信貸的嚴(yán)控和濟(jì)南市土地審批程序的凍結(jié)直接導(dǎo)致土地購(gòu)置面積增速的放緩及土地財(cái)政收入增加受限和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度放緩，進(jìn)而導(dǎo)致GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的促進(jìn)程度較小。

房地產(chǎn)投資擴(kuò)張性增長(zhǎng)階段（2005-2010）：（1）濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)HI與GDP經(jīng)歷弱脫鉤—擴(kuò)張負(fù)脫鉤—擴(kuò)張連接—擴(kuò)張負(fù)脫鉤的變化歷程，IREDI值變化呈現(xiàn)M形。（2）GDP與HI均呈現(xiàn)逐年遞增的趨。2005年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的多元化調(diào)控使房地產(chǎn)業(yè)投資放緩，從而使得房地產(chǎn)業(yè)HI增長(zhǎng)率低于GDP增長(zhǎng)率，表現(xiàn)為弱脫鉤狀態(tài)；而后中小戶型和保障性住房的大量推出及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)促進(jìn)了新一輪房地產(chǎn)開發(fā)投資潮，極大地刺激了GDP的增長(zhǎng)即2006年表現(xiàn)為擴(kuò)張負(fù)脫鉤；2007年房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大和貸款利率的調(diào)高使一部分投資需求受到抑制，這使得HI增長(zhǎng)率接近于GDP增長(zhǎng)率；受金融危機(jī)影響我國(guó)GDP增速放緩，為刺激房產(chǎn)消費(fèi)國(guó)家政策的全面放松及濟(jì)南市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善使得濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速明顯，這使HI與GDP增長(zhǎng)回歸擴(kuò)張脫鉤狀態(tài)。

房地產(chǎn)投資穩(wěn)定階段（2010-2014）：（1） HI與GDP經(jīng)歷了弱脫鉤—擴(kuò)張負(fù)脫鉤—擴(kuò)張連接—擴(kuò)張負(fù)脫鉤的變化歷程，IREDI值變化趨勢(shì)呈W形。（2） GDP與HI均呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，GDP變化率小于HI變化率。2010-2014年調(diào)控成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)，調(diào)控政策的不斷出臺(tái)使得此時(shí)期內(nèi)IREDI值變化趨勢(shì)呈現(xiàn)W形，GDP增加對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的促進(jìn)水平不穩(wěn)定。2011年濟(jì)南市開始實(shí)施的限購(gòu)政策抑制了投資需求，使剛性需求成為支撐濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展的主要力量，房地產(chǎn)投資表現(xiàn)為弱脫鉤狀態(tài)；2012年政府的調(diào)控政策實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)的合理回歸，多樣化的購(gòu)房需求推動(dòng)了房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)；2013年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率趨近，IREDI值下降，原因在于政府抑制投機(jī)投資購(gòu)房；2014年濟(jì)南市限購(gòu)政策取消等一系列政策釋放了投資性需求，表現(xiàn)為擴(kuò)張負(fù)脫鉤，IREDI值為14年中最大的。

3.房地產(chǎn)消費(fèi)脫鉤與房地產(chǎn)投資脫鉤對(duì)比分析

我們可以將濟(jì)南市2001-2014年房地產(chǎn)投資需求的變化情況分為兩個(gè)階段：

房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求為主階段（2001-2005）：這一時(shí)期濟(jì)南市的IREDI值均大于CREDI值，這說(shuō)明2002-2005年GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的促進(jìn)作用大于人口城鎮(zhèn)化水平對(duì)房地產(chǎn)投資的促進(jìn)作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求大于消費(fèi)需求，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以滿足投資需求為主。

房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求為主階段（2005-2014）：CREDI值與IREDI值的的變化趨勢(shì)大致同步，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)人口增加及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持同步發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求與消費(fèi)需求保持均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于健康穩(wěn)定的狀態(tài)，消費(fèi)需求以滿足剛性需求為主而投資需求主要傾向于商業(yè)地產(chǎn)。

五、主要結(jié)論和政策啟示

（一）主要結(jié)論

本文實(shí)證分析的結(jié)果表明，2001-2014年濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)總體呈擴(kuò)張負(fù)脫鉤狀態(tài)，兩者呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展：

1.從房地產(chǎn)消費(fèi)脫鉤分析，濟(jì)南市房地產(chǎn)NI與CP總量總體上處于擴(kuò)張負(fù)脫鉤狀態(tài)，NI增長(zhǎng)率和CP增長(zhǎng)率呈同步變化趨勢(shì)，說(shuō)明城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)投資存在顯著的正向相關(guān)關(guān)系。從發(fā)展階段看，濟(jì)南市的房地產(chǎn)CREDI值呈現(xiàn)出周期性，周期為1-2年，這主要是由房地產(chǎn)的阻滯效應(yīng)引起的。

2.從房地產(chǎn)投資脫鉤分析，濟(jì)南市房地產(chǎn)HI與GDP總體上處于擴(kuò)張負(fù)脫鉤的狀態(tài)，IREDI在數(shù)值上波動(dòng)反復(fù)。從發(fā)展階段看，濟(jì)南市HI與GDP處于擴(kuò)張負(fù)脫鉤—擴(kuò)張負(fù)脫鉤—擴(kuò)張負(fù)脫鉤—弱脫鉤—擴(kuò)張負(fù)脫鉤—擴(kuò)張連接的周期性變化。這說(shuō)明濟(jì)南市的房地產(chǎn)業(yè)投資需求與濟(jì)南市GDP的發(fā)展處于健康穩(wěn)定的良好狀態(tài)。

3.從房地產(chǎn)消費(fèi)脫鉤和房地產(chǎn)投資脫鉤對(duì)比分析，目前濟(jì)南市CREDI值與IREDI值的變化趨勢(shì)大致同步，房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)人口增加及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持同步發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求與消費(fèi)需求保持均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于健康穩(wěn)定的狀態(tài)。

（二）政策啟示

實(shí)證結(jié)果表明，近14年濟(jì)南市的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定有序地發(fā)展，為維持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的協(xié)調(diào)狀態(tài)，政府在進(jìn)行房地產(chǎn)投資和調(diào)控時(shí)應(yīng)注意以下三個(gè)問題：首先，本文結(jié)論表明人口城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)投資有推動(dòng)作用，濟(jì)南市的外來(lái)人口比例逐年遞增，因此政府應(yīng)改革戶籍制度，降低落戶限制，重點(diǎn)促進(jìn)外來(lái)人口落戶，滿足新遷入城鎮(zhèn)居民的需求，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化，使城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)投資協(xié)調(diào)發(fā)展；其次，目前濟(jì)南市房地產(chǎn)投資集中于高新區(qū)和西客站片區(qū)，這雖然推進(jìn)了新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程但大量資金集聚于郊區(qū)，不利于中心城區(qū)乃至整個(gè)城市的發(fā)展，因此應(yīng)控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資向中心城區(qū)發(fā)展，維持房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同步；再次，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前以滿足城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)需求為主，已有研究表明改善性需求也不容忽視，因此應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，維持房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的均衡。

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作者簡(jiǎn)介：

張?zhí)K晶，女，山東師范大學(xué)商學(xué)院。主要研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。