張琪

摘要： 成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中最為重要的工作之一，貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)運(yùn)作過程，因此是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都非常關(guān)心的問題。房地產(chǎn)行業(yè)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、專業(yè)性強(qiáng)、資金投入大、受市場(chǎng)影響比較大等特點(diǎn)，使其具有較高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展起著非常重要的作用。為此，通過對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本控制中存在的主要問題進(jìn)行分析，提出了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)各階段成本控制措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)：成本控制；控制措施

中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.14.060

1我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的主要問題

1.1忽視項(xiàng)目前期成本控制

決策階段是一個(gè)項(xiàng)目成本控制的非常重要的階段，決策階段往往只占總成本非常小的比例，卻在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中起著至關(guān)重要的角色。但是在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的策劃報(bào)告往往是為了融資目的，導(dǎo)致了其側(cè)重于項(xiàng)目的包裝，降低了其可操作性。造成這種現(xiàn)狀的主要原因是，一方面我國(guó)房地產(chǎn)商一直處于賣方市場(chǎng)，房地產(chǎn)高收益的特性使得房地產(chǎn)商過于重視圈地、建房、買房，而忽視了決策階段的成本控制，另一方面我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的成本控制人才，人員流動(dòng)性也較高，導(dǎo)致了即使房地產(chǎn)企業(yè)想做一份科學(xué)合理的對(duì)成本控制具有指導(dǎo)意義的決策報(bào)告也缺乏必要的人才基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)企業(yè)通常重視施工階段的成本管理，而忽視設(shè)計(jì)階段的成本控制。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏有關(guān)設(shè)計(jì)階段成本控制的有關(guān)規(guī)則制度，使得當(dāng)設(shè)計(jì)費(fèi)用超標(biāo)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)無法采取相應(yīng)的措施。缺乏設(shè)計(jì)階段成本控制的有關(guān)規(guī)則制度也使得有關(guān)工作人員和設(shè)計(jì)單位的權(quán)責(zé)和利益的不明確，相應(yīng)管理人員缺乏成本控制的積極性。項(xiàng)目的成本管理是一項(xiàng)綜合性非常高的工作，需要相應(yīng)人員具有豐富的知識(shí)和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，但是目前設(shè)計(jì)人員普遍缺乏預(yù)算概念和知識(shí)，不了解各類建材價(jià)格及預(yù)算價(jià)格，無法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的預(yù)算。

1.2項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制機(jī)制不完善

首先招投標(biāo)階段存在嚴(yán)重的地方保護(hù)主義和行政干預(yù)，總是有一些實(shí)力次于其他公司，但卻能得到一些保留標(biāo)段的情況，或者對(duì)外來企業(yè)區(qū)別對(duì)待，要求外來企業(yè)降級(jí)投標(biāo)，地方保護(hù)主義在房地產(chǎn)投標(biāo)中非常嚴(yán)重。招投標(biāo)過程中一些不平等的外部條件使得招投標(biāo)形式化，無法發(fā)揮其提供質(zhì)量和降低價(jià)格的目的，部分房地產(chǎn)企業(yè)無法通過招投標(biāo)實(shí)現(xiàn)有效的成本控制。招標(biāo)市場(chǎng)的不規(guī)范，使得招投標(biāo)無法真正地起到成本控制的作用。目前我國(guó)的房地產(chǎn)招投標(biāo)體系尚不完善，招投標(biāo)市場(chǎng)不夠成熟，監(jiān)督體制在房地產(chǎn)招投標(biāo)過程中的作用還不明顯。部分單位本不具有招標(biāo)資格，卻利用一些非常規(guī)手段獲取招標(biāo)資格。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)具有周期長(zhǎng)，不可逆等特點(diǎn)，項(xiàng)目建設(shè)過程中經(jīng)常遇到返工、停工等增加項(xiàng)目成本的事件。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的成本非常重視，但是往往將工作重心放在監(jiān)控項(xiàng)目質(zhì)量和材料使用上，而忽視了項(xiàng)目變更的成本控制，主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)沒有一套健全的項(xiàng)目變更申請(qǐng)、測(cè)量和審核制度，導(dǎo)致了項(xiàng)目變更的權(quán)責(zé)不清，項(xiàng)目變成的執(zhí)行不力，項(xiàng)目變更隨意性較大等問題，缺乏行之有效的控制和監(jiān)督。這使得房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本難以控制，支出經(jīng)常超出預(yù)算。

1.3房地產(chǎn)企業(yè)信息化水平落后

房地產(chǎn)企業(yè)信息化水平落后首先體現(xiàn)在合同的管理方式落后。合同控制是成本控制和資金控制的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)需要處理大量的合同，需要核對(duì)的信息量非常之大，一旦出現(xiàn)差錯(cuò)，糾正錯(cuò)誤將損耗大量的人力。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏信息化的工具輔助合同的處理，使其效率較低，容易出錯(cuò)。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模的不斷增長(zhǎng)，其產(chǎn)品的類型也不斷多元化，其對(duì)成本控制的信息化要求也隨著增加。但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)仍主要依賴Office等常規(guī)軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)的整理和分析，無法進(jìn)行詳細(xì)的具有參考價(jià)值的動(dòng)態(tài)查詢分析，使得數(shù)據(jù)分析的準(zhǔn)確性和可靠性無法保障。

1.4缺乏規(guī)范的成本控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)缺乏規(guī)范的成本控制體系主要體現(xiàn)在成本控制缺乏全面性和科學(xué)性，缺乏有效的責(zé)任考核機(jī)制兩個(gè)方面。我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到成本控制的重要性，專門設(shè)立了負(fù)責(zé)成本控制的部分，然而房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏規(guī)范化、制度化和程序化的成本控制體系，使得其成本控制仍然處于粗放式管理的階段。我國(guó)有各類房地產(chǎn)企業(yè)3萬余家，其中大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模有限，這些企業(yè)受規(guī)模限制缺乏規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度，機(jī)構(gòu)的設(shè)置不完整，崗位分工不夠明晰，導(dǎo)致了其成本控制缺乏的責(zé)任考核機(jī)制不完善。

2房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)各階段成本控制措施

2.1決策階段成本控制

決策階段的成本控制必須基于規(guī)范的項(xiàng)目可行性研究，科學(xué)且合理的可行性分析報(bào)告能為決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)的可行性研究應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和市場(chǎng)三方面著手，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的前景，對(duì)其做出綜合評(píng)價(jià)，給出經(jīng)濟(jì)上是否合理、技術(shù)上是否可行的建議?？尚行苑治鰣?bào)告使項(xiàng)目決策可以程序化、科學(xué)化，提高項(xiàng)目決策的可靠性，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更透徹的理解項(xiàng)目特點(diǎn)和市場(chǎng)環(huán)境，有效規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，增加房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的把控能力。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)應(yīng)該基于一套科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，這些指標(biāo)應(yīng)該充分考慮該項(xiàng)目的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益等多種因素。通常房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析應(yīng)該包括規(guī)劃評(píng)價(jià)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)多方面。決策階段的還應(yīng)該充分考慮項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)等多重風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，防范風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生和建立有效的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制。

2.2設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)階段是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的重要階段。一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)對(duì)建設(shè)工期、項(xiàng)目造價(jià)、工程質(zhì)量，以及其經(jīng)濟(jì)效益都起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)做好設(shè)計(jì)階段的成本控制首先可以推行設(shè)計(jì)招標(biāo)的方式。通過使用設(shè)計(jì)招標(biāo)的方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以有效地防范設(shè)計(jì)階段不規(guī)范行為的發(fā)生，保障項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作交由具有足夠?qū)嵙唾Y歷的單位進(jìn)行，保證具有實(shí)力的單位在公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下競(jìng)爭(zhēng)，這種方式不僅可以保障房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，而且可以盡可能地控制成本。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)該重視設(shè)計(jì)單位的選取、成本的控制，還應(yīng)該重視設(shè)計(jì)過程中的審核，使項(xiàng)目的設(shè)計(jì)時(shí)刻處于其監(jiān)控之中，保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)的質(zhì)量。加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程中的審核可以將工程變更控制前施工之前，盡可能減少工程變更增加項(xiàng)目成本。對(duì)于設(shè)計(jì)的審核，房地產(chǎn)公司一方面可以聘請(qǐng)外部審圖公司對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行全方位的審核，另一方面可以利用公司內(nèi)部員工基于管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行審核。

2.3項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制

項(xiàng)目建設(shè)階段首先是對(duì)制定項(xiàng)目進(jìn)行外包，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過招標(biāo)的方式進(jìn)行項(xiàng)目的外包，通過這種方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以選出管理水平較高、技術(shù)能力較強(qiáng)的承包單位，同時(shí)可以盡可能地節(jié)約成本。對(duì)于項(xiàng)目外包的招標(biāo)，應(yīng)該建立公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，保證沒有任何承包單位會(huì)被區(qū)別對(duì)待，同時(shí)應(yīng)該制定相應(yīng)的招標(biāo)程序和招標(biāo)合同，以便對(duì)承包單位進(jìn)行對(duì)比分析，從而做出可能的整體評(píng)價(jià)。招標(biāo)的方式多種多樣，包括公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)等方式，每種方式有其特點(diǎn)和局限性，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合考慮招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇招標(biāo)方式。

設(shè)備采購(gòu)和工程材料的管理是項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制的難點(diǎn)和重點(diǎn)。工程材料是工程造價(jià)中的主要構(gòu)成部分，通常占總工程造價(jià)的65%以上，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本有很大影響。設(shè)備采購(gòu)和工程材料采購(gòu)環(huán)境的成本控制核心是信息和計(jì)劃，通過基于大量?jī)r(jià)格信息制定明確的采購(gòu)計(jì)劃，可以有效地降低采購(gòu)環(huán)節(jié)損失的概率，從而有效地控制項(xiàng)目建設(shè)成本。

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