摘 要 房地產(chǎn)是當(dāng)前普通百姓生活中最重要的財(cái)富之一，隨著社會(huì)的發(fā)展、人口的增加，每年因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)生的爭議問題數(shù)不勝數(shù)，人民法院是解決房地產(chǎn)糾紛的重要機(jī)構(gòu)，但由于法院在具體的房地產(chǎn)案件審理中對(duì)于行政訴訟、民事訴訟及民行交叉問題缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些矛盾，基于此，本文主要就房地產(chǎn)糾紛中行民交叉問題的正常程序進(jìn)行分析討論，這對(duì)于法院解決此類問題有著重要的意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)糾紛 行政行為 民事行為 行民交叉 處理程序

作者簡介：胡興成，鄭州鐵路職業(yè)技術(shù)學(xué)院，副教授，研究方向：民商法、合同法、擔(dān)保法。

中圖分類號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.12.227

司法的統(tǒng)一性、訴訟程序的協(xié)調(diào)性、裁判的唯一性是法治國家的重要標(biāo)志。在對(duì)相關(guān)的證據(jù)進(jìn)行舉證、質(zhì)證、認(rèn)證的基礎(chǔ)之上，人民法院按照國家民事訴訟法規(guī)定的法律法規(guī)對(duì)案件事實(shí)進(jìn)行判斷，并對(duì)民事主體的權(quán)益進(jìn)行裁判即民事審判，按照國家行政訴訟規(guī)定的法律法規(guī)對(duì)行政行為的合法性進(jìn)行判斷、裁判即行政審判。由于現(xiàn)階段我國的法律系統(tǒng)建設(shè)還不夠完善，法院在解決各種刑事問題、民事問題、行政問題時(shí)常常會(huì)由于標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一導(dǎo)致一些矛盾，嚴(yán)重影響了司法機(jī)關(guān)的公信力及權(quán)威性，本文主要就房地產(chǎn)糾紛為主要研究對(duì)象，分析行政與民事交叉問題的常見程序。

一、房地產(chǎn)糾紛中行政與民事交叉問題

具體的房地產(chǎn)糾紛之中既有行政行為又有民事行為，這兩種行為關(guān)系十分密切，相互關(guān)聯(lián)影響，合法的行政行為必須要建立在有效的民事行為的基礎(chǔ)之上。房地產(chǎn)權(quán)利是一種對(duì)世權(quán)，需要進(jìn)行公示，因此國家相關(guān)法律就房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的地產(chǎn)登記工作有明確的指示，必須要公示房地產(chǎn)的所有權(quán)、他項(xiàng)權(quán)以及居住權(quán)，這一規(guī)定實(shí)際上體現(xiàn)了十分明顯的行政干預(yù)的意味。房地產(chǎn)權(quán)屬登記過程中，申請(qǐng)人將具有有效民事行為的相關(guān)資料整理收集起來提交給房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，管理機(jī)關(guān)收到申請(qǐng)之后做出登記行為。這一過程屬于可訴的具體行政行為，在行政訴訟的受案范圍之內(nèi)，但同時(shí)，申請(qǐng)材料均是有效的民事行為，各種民事行為之中很容易出現(xiàn)糾紛，因此，這屬于民事訴訟的受案范圍，民事行為與行政行為存在交叉是十分常見的問題，因此法院在進(jìn)行民事審判的過程中難免會(huì)涉及到行政行為，反之亦然。

（一）與行政行為有關(guān)的民事訴訟

1.房地產(chǎn)買賣合同糾紛訴訟。房地產(chǎn)買賣合同簽訂之后因?yàn)楦鞣N各樣的原因經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一房多賣、房屋的性質(zhì)存在分歧、房屋的實(shí)際面積與合同中標(biāo)明的面積不符等等糾紛。

2.抵押合同糾紛訴訟。房地產(chǎn)抵押是現(xiàn)階段十分常見的一種行為，房屋所有人面對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)常常會(huì)將房屋抵押給銀行，我國擔(dān)保法規(guī)定，當(dāng)債務(wù)人因外界或者自身原因沒有按時(shí)履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)利依照相關(guān)法律法規(guī)將債務(wù)人抵押的房地產(chǎn)拍賣或者折價(jià)，變賣之后得到的價(jià)款優(yōu)先補(bǔ)償債務(wù)人欠款。實(shí)際的房地產(chǎn)抵押過程中，如果債務(wù)人沒有履行債務(wù)，可以由第三人作為抵押人向法院提出訴訟，這本身屬于民事審判，但訴訟過程中抵押權(quán)人必須要提供他項(xiàng)權(quán)證，這其中又會(huì)牽扯到行政行為。

3.夫妻財(cái)產(chǎn)分割糾紛訴訟。新婚姻法出臺(tái)之后，國家對(duì)于夫妻雙方的財(cái)產(chǎn)問題有了明確的規(guī)定，但總體而言，不動(dòng)產(chǎn)的立法還不夠完善?，F(xiàn)階段，大多數(shù)家庭在登記房屋的權(quán)屬時(shí)都是以夫妻雙方中的一方的名義進(jìn)行，一旦夫妻雙方感情出現(xiàn)危機(jī)，房產(chǎn)署名方可以持房產(chǎn)證處理房產(chǎn)，轉(zhuǎn)移登記，這必然會(huì)產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)分割糾紛，現(xiàn)階段民事訴訟之中一個(gè)十分重要的問題即如何確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬登記這一行政行為。

4.繼承糾紛訴訟。房地產(chǎn)繼承過程中經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生這類糾紛，如果糾紛發(fā)生在房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記之前，該糾紛屬于民事訴訟，反之則屬于民事與行政交叉問題。

5.贈(zèng)與糾紛訴訟。合同法中明確規(guī)定，除了公益捐贈(zèng)之外所有的贈(zèng)與合同都屬于實(shí)踐性合同，必須實(shí)際交付之后合同才會(huì)生效，不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與生效則以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)，但由于現(xiàn)階段二手房交易賦稅有所增加，部分百姓為了規(guī)避稅收，采用虛假贈(zèng)與的手段進(jìn)行房屋的買賣，一旦出現(xiàn)糾紛產(chǎn)生民事訴訟，法院就需要判斷這一行為是屬于贈(zèng)與還是買賣，需要認(rèn)定權(quán)屬登記行為的效力。

6.侵權(quán)訴訟。百姓的土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)受到侵害時(shí)可以提出訴訟在，和本身屬于民事案件，但土地侵權(quán)糾紛審理的過程中，法院可能會(huì)遇到一些行政行為，比如《建筑工程規(guī)劃許可證》，房屋侵權(quán)糾紛審理過程中可能會(huì)遇到房屋所有權(quán)證等等問題，這些屬于行政行為。

7.互換糾紛訴訟。出于房屋的樓層、位置、實(shí)際的用途等等因素考慮，房屋所有權(quán)人可能還會(huì)通過無差價(jià)或差價(jià)的形式交換不動(dòng)產(chǎn)，這一過程主要通過相關(guān)的合同進(jìn)行約定，然后由房屋交換雙方前往房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)，但在實(shí)際的操作過程中，經(jīng)常會(huì)因?yàn)榉课莸馁|(zhì)量、差價(jià)等等問題產(chǎn)生糾紛，當(dāng)事人向法院提起民事訴訟之后，法院需要對(duì)房屋權(quán)屬登記的效力進(jìn)行認(rèn)定，這屬于行政問題。

（二）民事行為有關(guān)的行政訴訟

1.房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)沒有履行相關(guān)的法定職責(zé)。房屋權(quán)屬登記是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的法定職責(zé)，為了監(jiān)督房地產(chǎn)登記單位工作過程中依法行政，國家的《關(guān)于執(zhí)行行政訴訟法若干問題的解釋》中有明確的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)在接到公民、法人、組織等等關(guān)于履行法定職責(zé)的申請(qǐng)時(shí)，從申請(qǐng)日起60日內(nèi)沒有依法履行時(shí)，公民、法人、組織可以向法院提起行政訴訟。法院在進(jìn)行行政審判時(shí)必須要嚴(yán)格審查原告提交的申請(qǐng)材料，這些材料之中就包含有一些民事行為。

2.房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的他項(xiàng)權(quán)登記行為。應(yīng)申請(qǐng)人的申請(qǐng)，對(duì)于房屋抵押等他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)做出的行為。在抵押合同有效的前提條件下進(jìn)行他項(xiàng)登記才能夠取得房屋的抵押權(quán)，但在實(shí)際的實(shí)踐過程中，抵押人以及抵押權(quán)人就抵押合同是否有效這一問題會(huì)產(chǎn)生分歧，進(jìn)而向法院提起主張抵押合同有效或者撤銷他項(xiàng)權(quán)登記兩種訴訟。

3.訴房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記行為。對(duì)集體土地進(jìn)行征用后轉(zhuǎn)化為國有土地或者在國有土地上新建房屋，對(duì)房屋的權(quán)利進(jìn)行登記屬于初始登記行為。這同樣是房屋登記機(jī)關(guān)的法定職責(zé)之一，是認(rèn)可房屋相關(guān)的一些前置行為合法性的重要步驟，商品房銷售之前必須要進(jìn)行初始登記，如果因?yàn)槌跏嫉怯洸患皶r(shí)等等原因給當(dāng)事人帶來損失，可以依法向法院提起訴訟。

4.訴房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)移登記行為。房屋所有權(quán)發(fā)生買賣、贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓等等法律行為之后，當(dāng)事人可以向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交登記申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)收到申請(qǐng)之后需要及時(shí)的進(jìn)行登記。一般情況下，轉(zhuǎn)移登記屬于民事行為，但具體的時(shí)間過程中如果因?yàn)楫?dāng)事人雙方各種各樣的民事行為發(fā)生糾紛產(chǎn)生了訴訟，就可能會(huì)有行政行為。

5.訴房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)注銷行為。房地產(chǎn)登記單位按照一定的法律法規(guī)辦理完成權(quán)屬登記之后，當(dāng)事人提出否定權(quán)屬登記行為的申請(qǐng)，登記單位應(yīng)當(dāng)事人申請(qǐng)注銷房地產(chǎn)登記權(quán)屬?；蛘叩怯泦挝话凑找欢ǖ穆殭?quán)否定權(quán)屬登記行為。

6.訴房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)變更登記行為。房屋發(fā)生擴(kuò)建、部分拆除、房屋性質(zhì)變化、面積變化等等改變時(shí)，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)對(duì)以上的種種變動(dòng)情況進(jìn)行登記。

7.訴房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)撤銷注銷行為。撤銷注銷行為即房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)根據(jù)相關(guān)申請(qǐng)或者有關(guān)的職權(quán)將違法的權(quán)屬登記行為進(jìn)行撤銷處理，使其恢復(fù)到登記之前的狀態(tài)，該行政行為被撤銷之后，根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定具有一定的自始喪失效力，但如果這一效力危害到善意第三人利益、公共利益、集體利益時(shí)，則失去這一效力。

二、我國法院處理此類糾紛時(shí)的一些做法

就目前來說我國現(xiàn)有的法律法規(guī)及司法解釋對(duì)于行民交叉案件的處理程序、各種程序的順序等等都沒有明確的規(guī)定，各級(jí)法院在遇到此類問題時(shí)大多都是各自為政，處理手段各不相同，目前來說主要有以下五種處理手段：

1.由當(dāng)事人分別提出行政及民事兩種訴訟，法院也分別進(jìn)行判決。這種做法很容易出現(xiàn)兩種判決結(jié)果不一致的情況，因此在司法及立法之中都不建議采用這種處理手段。

部分法院在處理此類問題時(shí)，將權(quán)屬登記行為歸為民事行為的范疇，將整個(gè)糾紛看作民事案件，權(quán)屬登記行為按照相關(guān)的行政行為公定力視為合法，進(jìn)行民事判決。這種處理方法屬于程序“大民事”，沒有對(duì)權(quán)屬登記行為進(jìn)行審查，民事判決中直接認(rèn)定，按照行政訴訟進(jìn)行處理時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)合法性審查難以開展、司法不統(tǒng)一等等問題。

2.先行政后民事的處理方法。實(shí)際的糾紛過程中如果原告先提起民事訴訟，則暫時(shí)中止，行政判決生效之后，再恢復(fù)。

3.第三種處理方法，即將權(quán)屬登記行為看作是民事行為的一部分，進(jìn)行民事審判，國家相關(guān)法律規(guī)定司法權(quán)優(yōu)于行政權(quán)，因此審查過程中將行政行為當(dāng)作優(yōu)勢(shì)證據(jù)，部分法院在進(jìn)行審判處理時(shí)會(huì)直接將權(quán)屬登記行為認(rèn)定為無效。這種完全通過民事審判的方法存在著一定的局限性。房地產(chǎn)所有權(quán)登記公示使得所有權(quán)具有對(duì)抗力，且相關(guān)行政機(jī)關(guān)已經(jīng)對(duì)登記時(shí)的一些民事行為的有效性進(jìn)行了確認(rèn)，屬于行政確認(rèn)行為，具有公定力。民事審判時(shí)，將權(quán)屬登記的行政行為納入行政訴訟受案范圍并進(jìn)行合法性審查與直接作為證據(jù)之間存在著矛盾，容易出現(xiàn)同一個(gè)法院的行政審判結(jié)果與民事審判結(jié)果不一致的情況，引起司法混論。此外，行政機(jī)關(guān)不能作為第三人納入訴訟之中，但權(quán)屬登記損害賠償時(shí)訴訟中導(dǎo)致當(dāng)事人相關(guān)權(quán)益被損害的原因往往有許多種，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤行為也是其一，但民事訴訟并沒有這一權(quán)利對(duì)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行審判。

4.行政附帶民事的處理方法。民事爭議在行政判決時(shí)一起處理。在立法層面上說，這種方法最佳，符合司法統(tǒng)一、正當(dāng)程序及公正效率原則，有利于法院內(nèi)部合理配置司法資源，是我國立法未來重要的發(fā)展方向，但就目前來說，在權(quán)屬登記這一問題并沒有制定行政附帶民事審理的法律依據(jù)。

三、結(jié)語

民事行為與行政行為調(diào)整的法律存在較大的區(qū)別，行政行為受到公法調(diào)整，但民事行為則主要受私法調(diào)整，但無論是私法還是公法，房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)聯(lián)的行政行為就民事行為的目的與指向應(yīng)始終保持一致，關(guān)聯(lián)人產(chǎn)生糾紛之后法院對(duì)這類問題的審判結(jié)果也應(yīng)該是一樣的。由于我國現(xiàn)階段就行政與民事交叉問題相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)還不夠完善，實(shí)際的房地產(chǎn)糾紛過程中很容易出現(xiàn)各種問題，本文主要就房地產(chǎn)糾紛中行政與民事交叉的問題進(jìn)行了簡單的總結(jié)，分析了現(xiàn)階段我國各級(jí)法院在處理此類問題時(shí)的各種程序，就它們的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行了粗淺的討論，僅為司法部門的相關(guān)工作提供參考。

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