劉濤

[摘要]本文簡要分析了住宅區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，并提出了住宅區(qū)物業(yè)管理模式的優(yōu)化和創(chuàng)新策略，希望能為我國開展物業(yè)管理提供一定的借鑒和幫助，促進我國物業(yè)管理水平的提高。

[關(guān)鍵詞]住宅區(qū)；物業(yè)管理；問題；優(yōu)化；策略

文章編號：2095-4085（2016）09-0150-02

城市化進程的不斷發(fā)展與生活水平的不斷提高，促進人們對于了物業(yè)管理工作的關(guān)注。隨著《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》及其配套措施的頒布實施，我國住宅區(qū)物業(yè)管理模式逐步確立。

1住宅區(qū)物業(yè)管理中存在的問題

第一，物業(yè)費收費不標準。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，制度不完善，沒有明確規(guī)范的物業(yè)管理收費標準。2004年國家發(fā)展和改革委員會所指定的物業(yè)管理收費辦法規(guī)定，物業(yè)服務收費依據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)與特點進行市場調(diào)節(jié)價與政府指導價，具體定價則由各省、直轄市、自治區(qū)人民政府價格主管部門以及房地產(chǎn)行政主管部門確定，沒有具體的收費標準。在管理過程中，許多物業(yè)管理公司的物業(yè)費不公開不透明，許多業(yè)主則以服務不到位為由拒不繳納物業(yè)費或惡意拖欠物業(yè)費。

第二，管理者服務水平達不到要求。據(jù)了解，當前許多物業(yè)管理公司的員工缺乏物業(yè)管理經(jīng)驗，物業(yè)管理知識不足，導致物業(yè)服務總體質(zhì)量較差，且部分物業(yè)管理公司在進行人力資源考核時，未能充分考慮員工的服務態(tài)度、服務質(zhì)量等，導致員工的工作積極性不高。此外，部分物業(yè)管理公司忽視對員工的培訓工作，培訓工作不及時，導致員工的服務水平較差，難以滿足小區(qū)業(yè)主的要求。

第三，物業(yè)管理人員與業(yè)主的素質(zhì)有待提高。物業(yè)管理人員與業(yè)主的素質(zhì)是影響住宅區(qū)物業(yè)管理水平的重要因素。在物業(yè)管理人員方面，我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚且市場門檻較低，當前許多物業(yè)管理公司、業(yè)主以及各高校還未能意識到物業(yè)管理的重要性，物業(yè)管理專業(yè)人才較為缺乏；在業(yè)主方面，許多舊住宅區(qū)的居民以老年人和低收入家庭為主，他們多為原企業(yè)職工或其家屬，對物業(yè)管理工作認識不到位，消費觀念陳舊落后，消費能力有限，容易引發(fā)矛盾。

2住宅區(qū)物業(yè)管理模式的優(yōu)化與創(chuàng)新策略

2.1不斷完善物業(yè)管理內(nèi)容，提高服務水平

首先，管理者應當注意改變過去傳統(tǒng)以基本服務和人工服務為主的物業(yè)管理模式，認真規(guī)劃物業(yè)管理內(nèi)容，從業(yè)主的生活環(huán)境和生活條件入手，拓展服務項目，將車輛的運行與看護、物業(yè)清掃保潔、服裝清洗、幼兒教育、物業(yè)租售代理、消防管理、設備維修、蔬菜糧食供應以及老年服務等內(nèi)容納入物業(yè)管理體系中，實現(xiàn)物業(yè)服務的多元化；其次，隨著科學技術(shù)的迅猛發(fā)展，信息技術(shù)等高科技被越來越多地應用到生活當中，為人們的生產(chǎn)生活帶來了很大的便利。因此，物業(yè)管理部門應當注意加強智能化建設，使業(yè)主能夠通過電話、短信、網(wǎng)絡以及智能門禁系統(tǒng)隨時隨地聯(lián)系到物業(yè)服務人員，為業(yè)主提供更多的便利；最后，物業(yè)管理部門應當注意依據(jù)業(yè)主生活與工作的不同，采用適當?shù)墓芾矸椒?。例如，若小區(qū)內(nèi)老人較多，物業(yè)管理者應當多加探視，及時了解老人們的生活需求，若小區(qū)內(nèi)孩子較多，物業(yè)管理者則應該幫助業(yè)主進行代接、代送服務。

2.2優(yōu)化物業(yè)管理模式，充分體現(xiàn)其特性

住宅區(qū)物業(yè)管理以促進住宅區(qū)居民個人與家庭生活方便舒適、促進住宅區(qū)居民民主素質(zhì)的日益提高為原則，并注重對住宅區(qū)居民關(guān)系、居民與社區(qū)組織關(guān)系以及居民與水電等行業(yè)部門關(guān)系的協(xié)調(diào)，有利于促進整個住宅區(qū)的和諧友好。當前物業(yè)管理還存在的許多問題，為了解決這些問題，提高住宅區(qū)物流管理水平，相關(guān)部門應當注意優(yōu)化和創(chuàng)新物業(yè)管理模式。首先，物業(yè)管理者應當注意嚴格遵守《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)，完善物業(yè)管理制度法規(guī)，為物業(yè)管理工作的順利開展奠定基礎；其次，物業(yè)管理者應當注重借鑒國內(nèi)外先進的物業(yè)管理經(jīng)驗，關(guān)注業(yè)主的需求，關(guān)注小區(qū)環(huán)境建設，關(guān)注社區(qū)的整體氛圍，建設專業(yè)規(guī)范的物業(yè)服務隊伍，最大可能的滿足業(yè)主需求；最后，物業(yè)管理者應當注意了解新時期物業(yè)管理的特點，不斷加強理論學習，從小區(qū)的實際情況出發(fā)，樹立新的物業(yè)管理理念，鼓勵全員參與，做好協(xié)調(diào)工作，加強與供電部門、供水部門、供暖部門、供煤部門以及電信部門之間的溝通與交流，充分發(fā)揮自身的物業(yè)服務功能，推動物業(yè)管理的進一步發(fā)展。

2.3創(chuàng)新住宅區(qū)物業(yè)管理公共事務決策機制

住宅區(qū)物業(yè)管理公共事務決策機制是影響住宅區(qū)物業(yè)管理的重要因素，傳統(tǒng)的住宅區(qū)物業(yè)管理公共事務決策機制主要包括業(yè)主內(nèi)部組織決策機制和物業(yè)管理公司決策機制。內(nèi)部組織決策機制主要指業(yè)主自愿形成，業(yè)主內(nèi)部組織一個中央機構(gòu)對公共事務實行決策權(quán)或由所有業(yè)主共同協(xié)調(diào)進行公共事務的決策。物業(yè)管理公司決策機制則是指物業(yè)管理公司依據(jù)委托對小區(qū)公共事務實行決策權(quán)，這兩種決策機制管理都存在一定的弊端。因此，物業(yè)管理相關(guān)部門應當注意創(chuàng)新住宅區(qū)物業(yè)管理公共事務決策機制，有效避免當前決策機制中存在的問題，例如，實行業(yè)主組織與物業(yè)管理公司合作決策機制，將業(yè)主與物業(yè)管理公司緊密聯(lián)系起來，加強業(yè)主與物業(yè)管理公司的交流與互動，有效解決個別業(yè)主不合作、不參與的問題，相互配合，促進我國住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的進一步發(fā)展。

3結(jié)語

總之，當前住宅區(qū)物業(yè)管理中還存在物業(yè)費收費不規(guī)范、協(xié)調(diào)和解決問題較為困難、管理者服務水平達不到要求以及物業(yè)管理人員與業(yè)主的素質(zhì)有待提高等一些列問題，因此，物業(yè)管理部門應當注意不斷完善物業(yè)管理內(nèi)容，提高服務水平，優(yōu)化物業(yè)管理模式，創(chuàng)新住宅區(qū)物業(yè)管理公共事務決策機制。

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