江夢

【摘要】我國的房地產(chǎn)行業(yè)雖然在這些年里快速的發(fā)展，逐步成為發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，但由于諸多因素的限制，使得很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)入瓶頸。房地產(chǎn)市場的情況的變化，導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況惡化，企業(yè)就在這樣的不經(jīng)意間面臨著隨時倒塌的危險。由此可以看出，對于房地產(chǎn)行業(yè)的變化，加上所帶來的一連串變化，想尋求新發(fā)展道路的企業(yè)就必須重視融資渠道的拓寬，通過SWOT的辯證分析，實施多元化的融資能帶動該行業(yè)更好的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);融資;SWOT分析

一、武漢市ES房地產(chǎn)有限公司概述

武漢市ES房地產(chǎn)有限公司作為本文的案例分析對象，是一家規(guī)模較小的房地產(chǎn)公司。于2010年成立，隸屬于武漢市ES集團(tuán)公司，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)和住房物業(yè)管理。武漢市ES房地產(chǎn)有限公司在2010年成立時，公司注冊資本為2000萬元。2013年進(jìn)行了一次增資，注冊資本為4000萬元。從2011年開始，武漢市ES房地產(chǎn)有限公司先后參與了武漢市多項工程的開發(fā)和建設(shè)，還曾經(jīng)多次參與打造了許多精品樓盤項目。

二、武漢市ES房地產(chǎn)有限公司融資SWOT分析

1、S——優(yōu)勢

（1）單一項目集中投資，投資回收期較短

武漢市ES房地產(chǎn)有限公司因為融資資金問題，在房地產(chǎn)開發(fā)項目方面不會一次性投資多個。所以在投資房地產(chǎn)項目時，只進(jìn)行單一項目的集中投資，只要取得部分的貸款額度，即可保證房地產(chǎn)項目的正常運作。加上其他一些物業(yè)管理的營業(yè)收入，武漢市ES房地產(chǎn)有限公司的資金周轉(zhuǎn)速度就比較快，房地產(chǎn)項目少，投資回收期就較短。從而有利于企業(yè)的資金利用率的提高，降低融資成本。

（2）市場經(jīng)驗較豐富

市場經(jīng)驗較豐富也是武漢市ES房地產(chǎn)有限公司的優(yōu)勢之一。企業(yè)自從打造不少精品樓盤和項目后，已經(jīng)具有了一定的實力，為未來的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。相比其他剛成立的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，武漢市ES房地產(chǎn)有限公司的市場專業(yè)程度在不斷的提升，逐步成為武漢市房地產(chǎn)行業(yè)中一塊響當(dāng)當(dāng)?shù)钠放啤Ｒ虼?，武漢市ES房地產(chǎn)有限公司對于市場方面有著較豐富的經(jīng)驗，對于房地產(chǎn)融資的風(fēng)險和利益都能夠充分認(rèn)識，能夠有效控制企業(yè)來規(guī)避市場風(fēng)險的發(fā)生，達(dá)到企業(yè)盈利的目的。

2、W——劣勢

（1）融資渠道過窄

融資渠道過窄一直是大部分房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的問題。融資直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，但目前我國政府對于房地產(chǎn)融資管制較嚴(yán)格，要求也比較高，所以讓國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道變得較少。大型房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的資格，可以施行上市融資，向銀行貸款也能拿到較高的額度。而中小型的房地產(chǎn)企業(yè)不具備上市融資的條件，難以進(jìn)行股權(quán)的融資。在這樣的情況下，一般解決企業(yè)融資問題只有三個途徑：一是向銀行貸款，但銀行給的額度肯定不會很高，而且開出的貸款條件極為嚴(yán)苛;二是股東自籌款，由企業(yè)內(nèi)的股東籌款來進(jìn)行融資;三是民間貸款，雖然能在短時間內(nèi)拿到大筆金額，但是借貸利率也是極高的，造成融資的風(fēng)險很大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受限，導(dǎo)致融資成本過高，很大程度上影響了企業(yè)的發(fā)展，甚至令企業(yè)生存困難。武漢市ES房地產(chǎn)有限公司也暫時未取得上市融資的資格，融資渠道也較窄，大部分從是企業(yè)內(nèi)部股東自籌或者是向銀行貸款。在公司發(fā)展速度越來越快的今天，拓寬企業(yè)的融資渠道，成為公司發(fā)展的關(guān)鍵。

（2）獲得銀行信貸支持少

在我國規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)常會出現(xiàn)逃廢債務(wù)的現(xiàn)象。我國銀行在國家宏觀調(diào)控下，為了規(guī)避金融風(fēng)險，大多不愿意貸款給缺乏抵押固定資產(chǎn)的、企業(yè)信用等級低的和企業(yè)規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)方面，出現(xiàn)了融資辦理銀行貸款手續(xù)繁雜，擔(dān)保和抵押條件又苛刻，貸款成本又很高的局面，成為規(guī)模較小房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的最大障礙。武漢市ES房地產(chǎn)有限公司由于融資渠道單一，向銀行貸款較多，導(dǎo)致企業(yè)貸款成本很高。雖然企業(yè)在銀行信用度方面問題不大，但長期的信貸局面造成企業(yè)貸款風(fēng)險不斷增大。

3、O——機(jī)會

（1）有望拓寬直接融資渠道

武漢市ES房地產(chǎn)有限公司目前最需要的，就是將融資渠道拓寬，以獲得更多的資金，降低融資風(fēng)險。2008年，我國央行在年度工作會議上指出，關(guān)于中小型企業(yè)的融資問題，下階段的主要工作是開展中小型企業(yè)短期的融資券試點，同時要研究在銀行間如何推出高收益的債券以及中小型企業(yè)的集合債券，通過這一系列的工作來暫時解決中小型企業(yè)融資難、融資門檻高的問題。同年12月，國務(wù)院辦公廳也頒布了關(guān)于中小型企業(yè)的“金融三十條”，在其中的主要內(nèi)容，就是指出加快發(fā)展中小企業(yè)的集合債券，同時要開展中小型企業(yè)的融資券試點。

這兩方面的政策直接給中小型房地產(chǎn)企業(yè)指明了融資資金來源，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑是最大的幫助。武漢市ES房地產(chǎn)有限公司也可以利用新政策的出臺，來轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方向，增加多渠道融資。

（2）城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快

城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，也是房地產(chǎn)融資的機(jī)會之一。在城鎮(zhèn)化發(fā)展之初，城市周邊的土地價格要比城市內(nèi)低很多。隨著城市不斷向外圍擴(kuò)展，城市周邊較廉價的土地，也一直在升值。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該先對融資項目進(jìn)行研究，預(yù)測和評估未來土地發(fā)展空間和價值，提前購置和儲備土地。土地作為房地產(chǎn)行業(yè)融資的有形資源，是必不可少的一部分。武漢市ES房地產(chǎn)有限公司在武漢市發(fā)展?fàn)顩r有較好把握。武漢作為國內(nèi)一線城市，發(fā)展速度加快，城鎮(zhèn)化水平也不斷在提高，周邊的城鎮(zhèn)土地的價值也在增加。這對公司來說是一個良好融資發(fā)展機(jī)會，也是公司所應(yīng)該關(guān)注的問題。

4、T——威脅

（1）社會資金緊缺，融資困難

社會資金緊缺一直近年來我國經(jīng)濟(jì)熱門話題。從國內(nèi)銀行高息攬存，信貸額度緊張，到民間借貸利率高企，再從金融機(jī)構(gòu)到國有部門再到私營企業(yè)，資金緊張問題困擾著我國經(jīng)濟(jì)的每一個角落。武漢市ES房地產(chǎn)有限公司也面臨著同樣的困境，社會資金緊張使得公司融資障礙重重。這就給公司的融資計劃帶來很大威脅，本已經(jīng)計劃好的融資卻因為資金緊缺而宣告失敗，公司的正常經(jīng)營和發(fā)展受到極大的制約。所以在公司未來的融資中，資金緊缺問題仍然是首要考慮的問題。

（2）房地產(chǎn)供應(yīng)量大，競爭激烈

由于我國近年來政府出臺相關(guān)政策的扶持，加上房地產(chǎn)行業(yè)雖然風(fēng)險高，但是收益更高的特點，越來越多的投資者加入到這個行列中，同行業(yè)的競爭者在無形中與日俱增。一個行業(yè)有利可圖，必然會吸引其他競爭者來加入，使得該行業(yè)的利潤逐漸降低到行業(yè)平均水平。因此，房地產(chǎn)的供應(yīng)量就會加大，那么更多的公司就會參與到融資過程中，使得原本社會緊缺的資金情況進(jìn)一步惡化。武漢市ES房地產(chǎn)有限公司也受到眾多競爭者的競爭，融資情況不容樂觀，一定程度上制約了企業(yè)的發(fā)展。

三、結(jié)論和展望

通過對武漢市ES房地產(chǎn)有限公司融資問題的SWOT探究，借鑒國內(nèi)外相關(guān)的房地產(chǎn)融資理論知識，充分了解到資本結(jié)構(gòu)理論為房地產(chǎn)融資提供充分的理論依據(jù)。我國房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小微型房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展，就必須充分認(rèn)清自己企業(yè)自身水平和地位，通過多元化的融資手段，把社會上資本作為自身發(fā)展的資金。這樣才能保證自身不斷發(fā)展的需要，最終提高企業(yè)的核心競爭力和綜合實力，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

注：導(dǎo)師曾繁榮

【參考文獻(xiàn)】

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