馮侖

商用不動產(chǎn)一共有五大類：寫字樓、購物中心、物流倉儲、教育研發(fā)、醫(yī)療健康。而決定商用不動產(chǎn)價值的元素，除了市場供求外，還有開發(fā)商的水平，因?yàn)樯逃貌粍赢a(chǎn)不是用來銷售，而是為了出租的。

比如說，搭建一個餐館，出租給餐館經(jīng)營者，經(jīng)營者再開餐館讓別人來吃飯，這條經(jīng)營鏈條比較長，開發(fā)商的水平很重要。我有個朋友在成都專門做這種房地產(chǎn)。他在好的街道邊上蓋一些矮樓，準(zhǔn)備好各種廚房設(shè)備，甚至板凳桌椅；除此之外，他還培訓(xùn)公共服務(wù)員。

這樣一來，要開餐館的人需要準(zhǔn)備的就特別簡單，申請個執(zhí)照，招牌一掛，就完了。很多餐飲店老板認(rèn)為，這樣開餐館的成本就降低了，萬一經(jīng)營不好，拍屁股就能走人了。所以他的不動產(chǎn)很受歡迎，這也體現(xiàn)了開發(fā)商的水平。

在商用不動產(chǎn)中，每一種業(yè)態(tài)都很復(fù)雜。在整個商用不動產(chǎn)的建造過程中，開發(fā)商起什么作用呢？他要先把運(yùn)營商請過來，然后再去找投資商解決財(cái)務(wù)問題。所以開發(fā)商是導(dǎo)演兼制片，運(yùn)營商是明星，投資商是財(cái)務(wù)支持者。只有這三者順利結(jié)合，才能建造出一個好的商用不動產(chǎn)。

在這個過程中，對開發(fā)商來說最重要的事情，就是選明星。明星那么多，不是名氣越大，就能保證票房越高。名氣大，你要給他更多的錢，但我們看電影更多是沖導(dǎo)演去的，而一個好的開發(fā)商會找到適合這個酒店的管理公司。

另外，開發(fā)商也要會編劇本。這個酒店在什么位置？是度假酒店、辦公酒店、精品酒店還是民宿？因?yàn)榫频瓴蝗菀踪嶅X，所以在資金財(cái)務(wù)安排上，如果開發(fā)商拿出10% 以上的錢去做酒店，都是要死的。

其次是購物中心，中國的購物中心和全世界其他地方一樣，因?yàn)槭艿诫娚痰膹?qiáng)烈沖擊，每年減少10%到15%的經(jīng)營面積。

接著看醫(yī)療健康。美國的醫(yī)療健康商用不動產(chǎn)占 REITs的15%，大約1萬億美金，這是一個非常大的市場。

而目前中國醫(yī)療健康的不動產(chǎn)，還沒有形成一個完整的業(yè)態(tài)。中國現(xiàn)在大概有12000家民間醫(yī)療機(jī)構(gòu)，還有11000 家左右的公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)，但民營醫(yī)療機(jī)構(gòu)每年上漲超過 1000 家，公立的每年只漲幾十家。

因?yàn)楣⑨t(yī)療機(jī)構(gòu)要去財(cái)政申請資金，大部分的資金用來自己建不動產(chǎn)、買設(shè)備，而且技術(shù)更新以后，老設(shè)備都舍不得扔?，F(xiàn)在全世界大部分的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，只要付租金即可，連醫(yī)療專用的設(shè)備都有服務(wù)機(jī)構(gòu)為他們專門定制，他們的成本都花在拉攏人才上。所以，民營醫(yī)院的服務(wù)質(zhì)量好，發(fā)展快。

最后來看寫字樓。有能力做寫字樓的，有北京、上海、深圳等幾座城市。寫字樓如果做得好，比住宅更能賺錢，但是這需要長線的算賬方法。

從長遠(yuǎn)看，投資商用不動產(chǎn)的訣竅就是在最好的地段，做品質(zhì)最好的房子，租給最有錢的人。哪怕再過20 年，也不會輸給任何住宅公司。對中國來說，商用不動產(chǎn)發(fā)展的好時候其實(shí)才剛剛開始，在這個行業(yè)里，我們還要進(jìn)行長期的深耕經(jīng)營。