段金俠

摘要：本文站在開(kāi)發(fā)商和造價(jià)事務(wù)所兩者的角度上，通過(guò)總結(jié)大量項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，實(shí)際案列分析，闡述了從建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段 、施工階段、竣工結(jié)算階段分別詳細(xì)闡述了全過(guò)程造價(jià)控制要點(diǎn)。通過(guò)管理和技術(shù)措施控制使造價(jià)咨詢單位真正做到為開(kāi)發(fā)商節(jié)約投資，達(dá)到成本控制的目標(biāo)，真正發(fā)揮在建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)控制的重要作用。

Abstract： From the perspective of both the developer and the cost firm， this paper expatiates the key points of whole process cost control from the investment decision-making stage， the design stage， the bidding stage， the construction stage and the completion settlement stage by summing up a lot of project experience and practical case analysis. Through management and technical measures control， the cost consulting units can achieve real savings for developers to achieve the goal of cost control， and truly play an important role in the cost control for construction project.

關(guān)鍵詞：造價(jià)控制；成本管理；房地產(chǎn)

Key words： cost control；cost management；real estate

中圖分類號(hào)：TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2016）32-0044-03

0 引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)白銀時(shí)代的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商將面臨銷(xiāo)售瓶頸 ，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，利潤(rùn)空間急劇下滑。而開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售成本由項(xiàng)目土地成本、前期開(kāi)發(fā)成本、建安成本、銷(xiāo)售成本等構(gòu)成。具數(shù)據(jù)顯示建安成本約占銷(xiāo)售成本的60%到70%。開(kāi)發(fā)商成本部作為成本控制的重要部門(mén)如何做到降低建安成本將成為房地產(chǎn)成本控制中首當(dāng)其沖的問(wèn)題。

大部分開(kāi)發(fā)商在成本部?jī)H設(shè)置成本控制管理崗位，而缺乏大量造價(jià)數(shù)據(jù)積累和專業(yè)齊全的專業(yè)工程師來(lái)投入到實(shí)際工程核算和現(xiàn)場(chǎng)造價(jià)管理中。然而，工程造價(jià)咨詢公司則是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)含量高、投入產(chǎn)出比大的知識(shí)智力性服務(wù)，有大量項(xiàng)目造價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)，有專業(yè)性強(qiáng)的技術(shù)人才，做到公正合理地確定造價(jià)，確保工程價(jià)格的真實(shí)可靠，準(zhǔn)確地反映工程的價(jià)值，保障業(yè)主、承包商均取得合理的經(jīng)濟(jì)利益。因此，開(kāi)發(fā)商可以聘請(qǐng)?jiān)靸r(jià)咨詢事務(wù)所專業(yè)服務(wù)力量來(lái)協(xié)助開(kāi)發(fā)商從項(xiàng)目前期投資策劃、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工過(guò)程、竣工結(jié)算各個(gè)階段來(lái)做全過(guò)程的造價(jià)控制投資具有重要的作用。如：萬(wàn)達(dá)、龍湖、中糧、銀泰等大型房企在成本控制中都引進(jìn)造價(jià)事務(wù)所專門(mén)做全過(guò)程造價(jià)咨詢工作都取得良好的效果。

本文站在開(kāi)發(fā)商和工程造價(jià)咨詢單位兩者的角度上，通過(guò)總結(jié)大量項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，實(shí)際案列分析，總結(jié)和分析建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)階段成本控制要點(diǎn)，分別從以下幾點(diǎn)闡述筆者的觀點(diǎn)。

1 建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段

開(kāi)發(fā)商在取的土地所有權(quán)后，應(yīng)該充分利用造價(jià)事務(wù)所的造價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)的資源。造價(jià)咨詢師根據(jù)項(xiàng)目不同定位，對(duì)不同業(yè)態(tài)、不同的功能項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行估算，及時(shí)提出優(yōu)化建議將造價(jià)控制工作前置，協(xié)助業(yè)主完成前期項(xiàng)目成本的定位工作，使估算更能夠正確完整的反映工程項(xiàng)目的建設(shè)投資。

2 建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

在該階段造價(jià)控制主要工作是，對(duì)不同設(shè)計(jì)方案進(jìn)行測(cè)算，向業(yè)主提供造價(jià)指標(biāo)作為供優(yōu)化設(shè)計(jì)依據(jù)。如：某項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)地下室頂板采用十字次梁有梁板，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目方案一：十字次梁有梁板、方案二：?jiǎn)蜗蛄河辛喊濉⒎桨溉簾o(wú)梁板。三種方案鋼筋、砼、模板進(jìn)行測(cè)算，最后得出采用無(wú)梁板，雖然砼含量相對(duì)其他兩個(gè)方案增加，但鋼筋含量和模板含量都有所降低，造價(jià)單方指標(biāo)586.56元/m2，相比十字次梁有梁板造價(jià)單方指標(biāo)：639.23元/m2，單向梁有梁板造價(jià)單方指標(biāo)：606.30元/m2，在滿足功能的前提下比較經(jīng)濟(jì)。

在設(shè)計(jì)階段造價(jià)咨詢單位應(yīng)做到對(duì)不同材料品牌對(duì)造價(jià)影響給開(kāi)發(fā)商提出優(yōu)化建議，做到針對(duì)不同材料品牌進(jìn)行優(yōu)化比較。如某項(xiàng)目原設(shè)計(jì)外墻采用蒸壓加氣砼砌塊，而實(shí)際施工地點(diǎn)該材料供應(yīng)量不足。另外，該施工工序較為復(fù)雜，砌墻砌筑至高度一半時(shí)需進(jìn)行腰梁鋼筋植筋、綁扎、模板支設(shè)、混凝土澆筑、模板拆除、清理等工序的施工。而燒結(jié)頁(yè)巖磚無(wú)需以上工序的施工，可大大縮短施工周期，減少砌體、腰梁等費(fèi)用。經(jīng)測(cè)算方案一：外墻采用蒸壓加氣砼砌塊單價(jià)：802元/m3，方案二：外墻采用頁(yè)巖磚單價(jià)：642元/m3，相比之下每立方節(jié)約160元/m3。因此采用方案二來(lái)達(dá)到造價(jià)控制目的。

造價(jià)控制過(guò)程當(dāng)中，并不是只以減少造價(jià)為目的，而是應(yīng)該在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范、功能效果為前提，提出造價(jià)的合同控制。如某項(xiàng)目：原設(shè)計(jì)采用中空玻璃鋁合金門(mén)，但根據(jù)最新審圖標(biāo)準(zhǔn)外門(mén)窗需增加遮陽(yáng)效果，因此采用中空百葉鋁合金門(mén)，經(jīng)造價(jià)咨詢?nèi)藛T測(cè)算方案一：中空玻璃鋁合金門(mén)單價(jià)584元/m2，而方案二：中空百葉鋁合金門(mén)單價(jià)868元/m2，兩者相差284元/m2，雖然方案二比方案一成本高，但是為了滿足最新審圖標(biāo)準(zhǔn)，只能采用方案二。因此，對(duì)造價(jià)可能增加的項(xiàng)目要及時(shí)跟業(yè)主溝通，做好動(dòng)態(tài)成本控制。

3 建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)階段

3.1 協(xié)助業(yè)主做好前期招標(biāo)工作

在該階段完成招標(biāo)工程清單和控制價(jià)的編制工作。保證招標(biāo)清單項(xiàng)目齊全，不要出現(xiàn)漏項(xiàng)，項(xiàng)目特征和工作內(nèi)容描述要完整清楚，不要出現(xiàn)相同的工作內(nèi)容包含在不同項(xiàng)目特征描述中。根據(jù)當(dāng)?shù)匦畔r(jià)并結(jié)合市場(chǎng)價(jià)合理的確定招標(biāo)標(biāo)底，以防過(guò)低或過(guò)高的標(biāo)底導(dǎo)致后期結(jié)算索賠發(fā)生。

3.2 協(xié)助業(yè)主對(duì)招標(biāo)文件和合同審核工作

招標(biāo)階段招標(biāo)文件和合同文件最為重要，造價(jià)咨詢師要對(duì)招標(biāo)文件和合同文件中造價(jià)相關(guān)的合同條款要認(rèn)真研讀。防止出現(xiàn)文字產(chǎn)生歧義，合同條款不完善對(duì)后期結(jié)算造價(jià)造成陷阱或損失。

3.3 協(xié)助業(yè)主做好前期標(biāo)含分析工作

標(biāo)含分析作為招標(biāo)階段最后一項(xiàng)工作尤為重要。標(biāo)含分析不是簡(jiǎn)單的對(duì)各家投標(biāo)文件簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)對(duì)比，而是要從數(shù)據(jù)對(duì)比中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析問(wèn)題原因。施工單位有無(wú)高套定額單價(jià)或取費(fèi)是否合理，找出施工單位不合理的投標(biāo)報(bào)價(jià)及算術(shù)誤差，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題讓施工單位書(shū)面澄清，防止后期索賠發(fā)生。如：在某項(xiàng)目總包標(biāo)含分析的時(shí)候發(fā)現(xiàn)施工單位在某定額子目當(dāng)中調(diào)整定額人工含量，使人工含量超過(guò)定額含量1.5倍，造成單價(jià)偏離實(shí)際成本。造價(jià)咨詢工程師及時(shí)發(fā)現(xiàn)文件，讓施工單位澄清并提供組價(jià)明細(xì)。因?yàn)?，施工單位往往在?bào)價(jià)過(guò)程對(duì)圖紙可能要變更的報(bào)高價(jià)，而對(duì)一些暫估價(jià)及后期可能要分包項(xiàng)報(bào)低價(jià)，通過(guò)標(biāo)含分析將施工單位采取的不平衡報(bào)價(jià)策略在前期及時(shí)處理，防止成本后期增加。

4 建設(shè)項(xiàng)目施工階段

4.1 做好施工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤記錄工作

全過(guò)程造價(jià)跟蹤過(guò)程中，要重點(diǎn)跟蹤土方工程、基坑圍護(hù)、樁基工程、降水工程、主體工程、裝飾裝修工程、各分包工程的實(shí)際跟蹤工作。在此期間重點(diǎn)造價(jià)控制以下幾點(diǎn)：

4.1.1 土方工程

①重點(diǎn)關(guān)注土方的實(shí)際開(kāi)挖方式與施工組織設(shè)計(jì)有哪些不同。基坑邊坡土方開(kāi)挖前，必須根據(jù)項(xiàng)目場(chǎng)地實(shí)際情況及下發(fā)土方開(kāi)挖圖，明確土方邊坡放坡系數(shù)及卸土區(qū)范圍、深度作為邊坡土方計(jì)量依據(jù)，并于施工期間加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡檢，做好反索賠資料收集。

②對(duì)于地質(zhì)條件差，特別特別是存在淤泥、爆破等情況的項(xiàng)目，重點(diǎn)加強(qiáng)淤泥的復(fù)核與判斷，必須結(jié)合地勘資料，復(fù)核地勘資料上“巖土層主要物理力學(xué)指標(biāo)值表”上關(guān)于淤泥孔隙比的定義與項(xiàng)目所在地定額對(duì)淤泥孔隙比定義是否一致，重點(diǎn)區(qū)分濕土及淤泥的定義界限。因?yàn)?，在施工過(guò)程中淤泥的挖運(yùn)費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比一般濕土造價(jià)要高很多。

③在土方工程量計(jì)算時(shí)要注意土方的計(jì)算規(guī)則，土方清單量計(jì)算規(guī)則按天然密實(shí)體積計(jì)算。在實(shí)際施工中我們往往現(xiàn)場(chǎng)去測(cè)量土方的體積，而沒(méi)有轉(zhuǎn)換為天然密實(shí)體積。如：某項(xiàng)目在施工過(guò)程中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)種植土進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量工程量直接做為結(jié)算工程量，沒(méi)有根據(jù)土方的計(jì)算規(guī)則對(duì)其進(jìn)行換算，造成結(jié)算金額增加。

4.1.2 基坑圍護(hù)

①護(hù)壁噴射砼護(hù)坡是否根據(jù)下發(fā)土方開(kāi)挖圖放坡系數(shù)計(jì)量，施工期間須復(fù)核現(xiàn)場(chǎng)，重點(diǎn)檢查噴射砼護(hù)坡厚度、掛網(wǎng)鋼筋型號(hào)、插筋與圖紙要求是否一致。

②注漿鋼管是否和設(shè)計(jì)圖紙要求一致，是采用一次注漿還是二次注漿及注漿水灰比。如某項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求采用二次注漿施工工藝，施工單位報(bào)價(jià)組成也是按二次注漿進(jìn)行報(bào)價(jià)。而實(shí)際施工過(guò)程而采用一次注漿施工工藝。這需要造價(jià)咨詢?nèi)藛T深入現(xiàn)場(chǎng)，重視實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)施工工藝，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，使成本更能體現(xiàn)實(shí)際工程價(jià)值。

③水泥攪拌樁實(shí)際施工的水泥摻入比變化、水泥標(biāo)號(hào)的變化等。

4.1.3 樁基工程

做好每天打樁記錄，檢測(cè)第三方出具的樁基礎(chǔ)檢測(cè)報(bào)告與施工記錄樁長(zhǎng)以及與設(shè)計(jì)要求樁長(zhǎng)是否一致。跟蹤現(xiàn)場(chǎng)施工記錄原始資料，與施工方后期上報(bào)資料進(jìn)行對(duì)比，復(fù)核是否存在虛假資料。

4.1.4 降水工程

做好降水系統(tǒng)實(shí)際布置圖記錄，與施工圖紙對(duì)比找不不同。在清單工程量中管井的運(yùn)行通長(zhǎng)按“天”計(jì)算，因此要做好現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核降水臺(tái)班運(yùn)行時(shí)間的記錄及降水井點(diǎn)數(shù)量是否與施工圖紙數(shù)量不相符。如：某項(xiàng)目采用管井降水，清單工程量按“天/套”運(yùn)行時(shí)間計(jì)算。但在實(shí)際施工過(guò)程中管井運(yùn)行并不是24小時(shí)全部運(yùn)行。而在結(jié)算過(guò)程中施工單位就按全部的管井每天24小時(shí)運(yùn)作工程量作為結(jié)算工程量，而現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際管井運(yùn)行時(shí)間并非24小時(shí)運(yùn)作，造成造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)目標(biāo)成本。造價(jià)咨詢師最終按三方認(rèn)可的隱僻資料管井每天記錄每個(gè)管井的運(yùn)行時(shí)間作為結(jié)算工程量。

4.1.5 主體工程

①重點(diǎn)控制實(shí)際施工圖紙與招標(biāo)圖紙有哪些不同，項(xiàng)目特征描述中施工工藝，施工單位是否都按實(shí)施工。另外，做好土建總包與各分包的界限劃分問(wèn)題。如：某項(xiàng)目施工單位因配合消防驗(yàn)收對(duì)機(jī)房門(mén)窗做臨時(shí)封堵，結(jié)算時(shí)對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用提出索賠，經(jīng)造價(jià)咨詢公司審核，根據(jù)合同條款：總包管理費(fèi)及配合服務(wù)費(fèi)包括腳手架使用費(fèi)、塔吊及垂直運(yùn)輸使用費(fèi)及分包工程安裝后的堵補(bǔ)等費(fèi)用均包含在內(nèi)該項(xiàng)費(fèi)用已經(jīng)包含在總包配合費(fèi)內(nèi)，不應(yīng)計(jì)取。

②現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更的控制是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。

現(xiàn)場(chǎng)簽證主要包括不構(gòu)成工程實(shí)體的一些合同外的用工、用料、措施或設(shè)計(jì)變更不及時(shí)和非施工方原因引起的返工費(fèi)用等。首先分析該項(xiàng)費(fèi)用產(chǎn)生的原因，是業(yè)主責(zé)任還是施工單位責(zé)任，如果屬于施工單位責(zé)任造成或?qū)儆谑┕挝淮胧╉?xiàng)目費(fèi)將不應(yīng)計(jì)量。簽證單上內(nèi)容與設(shè)計(jì)圖紙、定額及其他簽證單或設(shè)計(jì)變更工程內(nèi)容是否重復(fù)，對(duì)無(wú)法用圖紙反應(yīng)，無(wú)法計(jì)量的工程量應(yīng)該現(xiàn)場(chǎng)三方確認(rèn)工程量，并留下實(shí)際施工照片作為結(jié)算依據(jù)。

4.1.6 裝飾裝修工程

裝飾裝修工程重要要對(duì)材料品牌定位。因?yàn)榻ㄖ牧掀放品倍?，?jīng)銷(xiāo)渠道多樣性。同種效果、功能的材料因?yàn)槠放啤a(chǎn)地的不同造成價(jià)格差距特別大。如：地面石材，有國(guó)內(nèi)品牌、國(guó)外品牌。便宜的每平方200元左右，國(guó)外品牌石材每平方1000元左右。因此，造價(jià)咨詢師在編制控制價(jià)過(guò)程中應(yīng)該和業(yè)主溝通對(duì)整個(gè)項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)、功能要求、材料品牌的定位要有明確的定位。

4.1.7 各分包工程造價(jià)控制

每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施都是由不同的專業(yè)工程共同完成。如：門(mén)窗工程、精裝修工程、外墻涂料、外保溫工程、安裝專業(yè)分包等。因此在項(xiàng)目實(shí)施之前應(yīng)該對(duì)土建總包與各個(gè)分包做好施工界面的劃分，防止由于界面劃分不清造價(jià)工程內(nèi)容重復(fù)或新增工作內(nèi)容。如：某項(xiàng)目從外墻外保溫改為內(nèi)墻內(nèi)保溫，如果做內(nèi)保溫時(shí)，內(nèi)墻面的找平層將由保溫工程分包單位來(lái)完成，而在結(jié)算過(guò)程中，土建總包故意又將內(nèi)墻找平層工程費(fèi)用重復(fù)上報(bào)。

4.2 做好造價(jià)信息資料的收集工作

由于造價(jià)指標(biāo)具有時(shí)效性、動(dòng)態(tài)性。造價(jià)咨詢?nèi)藛T應(yīng)及時(shí)協(xié)助業(yè)主每月收集當(dāng)?shù)禺?dāng)月地材價(jià)及市場(chǎng)價(jià)，如：鋼筋、砼、地材做好價(jià)格浮動(dòng)指標(biāo)變化記錄，及時(shí)提醒業(yè)主價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)目標(biāo)成本的影響。并注重合同條款中有關(guān)主材調(diào)差中價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)范圍，提早為項(xiàng)目結(jié)算做好資料準(zhǔn)備。

5 建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算過(guò)程重點(diǎn)對(duì)施工單位竣工圖紙與實(shí)際施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行審查，重點(diǎn)計(jì)算因設(shè)計(jì)變更減少或取消部分，以防施工方只計(jì)算設(shè)計(jì)變更增加部分，而不計(jì)算設(shè)計(jì)變更減少部分。同時(shí)，重點(diǎn)研究合同條款中對(duì)結(jié)算方式的說(shuō)明，包含結(jié)算方式、合同中業(yè)主與施工單位風(fēng)險(xiǎn)范圍的劃分。

綜上所述，造價(jià)咨詢單位在全過(guò)程造價(jià)控制中應(yīng)重點(diǎn)協(xié)助業(yè)主做好前期投資決策過(guò)程中造價(jià)優(yōu)化建議，同時(shí)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中做到勤下現(xiàn)場(chǎng)，時(shí)刻做好現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際記錄工作，防止過(guò)程中出現(xiàn)造價(jià)較大變更，為后期的結(jié)算做好依據(jù)。真正做到從項(xiàng)目立項(xiàng)到項(xiàng)目竣工決算發(fā)揮全過(guò)程造價(jià)控制作用，客觀、公證、準(zhǔn)確地反映工程的建安成本，保障業(yè)主、承包商均取得合理的經(jīng)濟(jì)利益。

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