【摘 要】隨著社會(huì)不斷發(fā)展，以政府為主導(dǎo)的金融管理體系逐漸適應(yīng)了具有中國(guó)特色社會(huì)主義的金融管理方式，奠定了房地產(chǎn)金融管理發(fā)展的軌跡以及轉(zhuǎn)變的方向。具體來說，有不同的房地產(chǎn)金融商品就可以滿足不同的客戶需求，也能夠從一定方面滿足借款客戶和不同的消費(fèi)者。所以，在房地產(chǎn)金融管理體系發(fā)展的過程中，要從我國(guó)基本的國(guó)情出發(fā)，并且要充分的考慮到我國(guó)現(xiàn)今社會(huì)的發(fā)展?fàn)顩r。以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展體系，并且要根據(jù)現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律等，來進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)金融管理進(jìn)行發(fā)展策略研究。要想逐漸的發(fā)展房地產(chǎn)金融管理，不僅要了解我國(guó)房地產(chǎn)金融管理的發(fā)展的規(guī)律，還要找出企業(yè)自身的不足之處，并且要在企業(yè)發(fā)展的過程中不斷研究創(chuàng)新出新的發(fā)展模式，只有這樣才能不斷的持續(xù)前進(jìn)經(jīng)久不衰。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融；住房信貸；金融創(chuàng)新

一、房地產(chǎn)金融趨勢(shì)的判斷以及問題研究

1.還未形成房地產(chǎn)金融和土地金融相互融合的房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中會(huì)影響到土地的開發(fā)方面以及對(duì)于房屋的建設(shè)方面的設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中特點(diǎn)很顯著。不僅周期的時(shí)間長(zhǎng)。并且在資金的要求方面也非常密集，同時(shí)資金供求需求之間存在著時(shí)間的相差。這個(gè)供需的時(shí)間差要想得到解決，在資金方面必須要充分的支持。據(jù)有關(guān)調(diào)查研究，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于金融總量的占有比例方面已經(jīng)達(dá)到了一定的程度，在2009年新增的居民按揭貸款的錢數(shù)大約為1.3萬億元，但是房地產(chǎn)在金融方面的發(fā)展階段依舊只是在初級(jí)發(fā)展。在金融發(fā)展體系方面還沒有形成全面的發(fā)展框架，并且在房地產(chǎn)的開發(fā)方面以及房地產(chǎn)金融管理發(fā)展的階段，仍然存在依賴于銀行，風(fēng)險(xiǎn)堆積，并且不合理的現(xiàn)象依舊出現(xiàn)。

房地產(chǎn)金融伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而進(jìn)行改革，但是在金融政策的管理實(shí)施等方面，以及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和業(yè)務(wù)規(guī)模使用方面，依然有很多不足之處，而且采用的企業(yè)金融管理方式也是粗放模式的管理的模式，所以在房地產(chǎn)金融管理框架方面以及制度制定方面要采用創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的模式，才能不斷的發(fā)展房地產(chǎn)金融的管理體系。

2.還未形成全面的房地產(chǎn)金融服務(wù)體系

在目前的房地產(chǎn)金融發(fā)展的階段來說，我國(guó)的房地產(chǎn)金融行業(yè)在創(chuàng)新方面做的還不夠，可以借鑒國(guó)外的房地產(chǎn)金融管理體系創(chuàng)新的模式，房地產(chǎn)金融行業(yè)制度方面以及管理模式等方面也有待提高，主要體現(xiàn)在住宅方面的金融資源方面，還未形成合理的分配，并且住宅信貸方面在開發(fā)的過程中投放的程度太多，并未對(duì)房地產(chǎn)金融制度的風(fēng)險(xiǎn)的程度來進(jìn)行有效的評(píng)估，換而言之就是在房地產(chǎn)金融管理體系方面的問題并沒有得到正確有效的解決方式。也就會(huì)完成房地產(chǎn)金融服務(wù)體系形成的并不完善。

3.還未形成全面的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新管理體系

綜合來評(píng)估世界各地的住房金融方面的體系。主要可以分為三種類型，首先是市場(chǎng)融資的制度方面，市場(chǎng)融資制度是市場(chǎng)化的行為，并且要在市場(chǎng)中去獲得資金的支持，主要是表現(xiàn)在商業(yè)性質(zhì)的住宅的貸款方面，美國(guó)的貸款證券作為這種類型的代表國(guó)家，我國(guó)最早推出實(shí)行這種住宅金融體系的城市是廣東。第二種類型就是強(qiáng)制性質(zhì)的住宅儲(chǔ)蓄的制度，在我國(guó)上海政府推出實(shí)施。最后一種類型就是合約性質(zhì)的住宅儲(chǔ)蓄制度，主要是根據(jù)居民以及職工的情況來到銀行去存儲(chǔ)資金，有一定的時(shí)間限制。時(shí)間到達(dá)之后可以用這筆錢去貸款。

4.還未形成全面的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新制度

我國(guó)的商業(yè)銀行在金融管理發(fā)展方面，創(chuàng)新型的制度比較少，大部分都是吸取國(guó)外的金融制度。并且在負(fù)債類型業(yè)務(wù)方面的創(chuàng)新很多，但是在資產(chǎn)方面的創(chuàng)新少，盲目的追求盈利的創(chuàng)新舉措多，但是防范的意識(shí)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的創(chuàng)新舉措少。現(xiàn)階段來說。我國(guó)的采用的差別化類型的信貸制度。暫時(shí)還只是停在第二套住宅的購(gòu)買方面。在美國(guó)，普通的貸款方式以及二次貸款的方面處在增長(zhǎng)的趨勢(shì)，現(xiàn)在我國(guó)商業(yè)主要來辦的業(yè)務(wù)是點(diǎn)按揭的方式，也就是客戶可以在貸款的時(shí)候提前預(yù)支銀行等有關(guān)的費(fèi)用。

5.還未形成一套科學(xué)有效的房地產(chǎn)金融制度的法律法規(guī)

現(xiàn)今我國(guó)仍然沒有形成一部完整有效的住宅法的規(guī)定或是住宅保護(hù)的法律法規(guī)，也就說明我國(guó)目前還沒有形成一套科學(xué)有效的房地產(chǎn)金融制度的法律規(guī)定，所以關(guān)于房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新制度方面的研究都是沒有法律依據(jù)的，從一方面體現(xiàn)出現(xiàn)推行的房地產(chǎn)金融制度只是適用于城鎮(zhèn)居民，對(duì)于農(nóng)民來說基本上不實(shí)用。針對(duì)農(nóng)民的住宅金融制度現(xiàn)今沒有一套完整的制度，而農(nóng)民進(jìn)城工作之后買房的問題就受到了限制。除此之外，我國(guó)目前依舊沒有形成科學(xué)有效的房地產(chǎn)金融管理制度以及財(cái)政方面的制度管理系統(tǒng)。并且在信用擔(dān)保和貸款負(fù)擔(dān)等方面，依舊沒有一套完整的制度設(shè)定。

二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的思路

1.逐漸形成具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)制度

房地產(chǎn)金融制度對(duì)于房地產(chǎn)金融管理方面起到至關(guān)重要的作用，我國(guó)房地產(chǎn)金融要想發(fā)展起來，離不開房地產(chǎn)金融市場(chǎng)制度的改革創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是一個(gè)無形的金融市場(chǎng)，并且在很多國(guó)家，房地產(chǎn)金融的交易市場(chǎng)是無形的，并不是現(xiàn)實(shí)的固定場(chǎng)所，但是不能否認(rèn)很多國(guó)家有證券的交易的市場(chǎng)。對(duì)于我國(guó)的監(jiān)管的部門來說，應(yīng)當(dāng)逐漸的釋放對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的上市的條件，并且要推行積極有效的投資權(quán)益的證券制度，與此同時(shí)可以指定制度逐漸的加快城市的發(fā)展的建設(shè)，同時(shí)，通過住房的押貸款證券的制度來逐漸的推進(jìn)貸款的資金的流動(dòng)，對(duì)于解決住宅貸款壓力的方面有一定的幫助。

2.要?jiǎng)?chuàng)建以客戶為中心的住宅進(jìn)入產(chǎn)品創(chuàng)新制度

真正科學(xué)有效的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的管理制度應(yīng)該是能夠滿足不同的客戶群體，并且產(chǎn)品的特點(diǎn)不僅要具有滲透性質(zhì)，還要能夠具有覆蓋性，并且能夠?yàn)榭蛻羧后w進(jìn)行量身設(shè)定的選擇金融產(chǎn)品，逐漸的推行差異化的服務(wù)類型。在金融產(chǎn)品的創(chuàng)新研究方面，首先要把住宅的金融業(yè)務(wù)創(chuàng)建一個(gè)完整的管理體系，要結(jié)合客戶的特點(diǎn)，進(jìn)行有針對(duì)性的、多功能全方面的服務(wù)，可以借鑒澳大利亞的貸款業(yè)務(wù)，稱之為逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)，也就是老年人把房子抵押給特定的金融組織，金融組織定期向老年人支付生活費(fèi)用，時(shí)間有限定，現(xiàn)在我國(guó)逐漸步入了老齡化的發(fā)展階段，這一項(xiàng)制度是專門為老年人實(shí)施指定的金融制度，能夠讓老年人養(yǎng)老能夠有所托付。房地產(chǎn)金融制度只有真正的把客戶作為制度制定的中心才能夠真正的有利于居民的衣食住行，同樣才能夠給客戶提供更多的便利，從而吸引住更多的消費(fèi)者。

3.創(chuàng)建適應(yīng)住宅進(jìn)入業(yè)務(wù)發(fā)展的住房金融組織機(jī)構(gòu)

在我國(guó)社會(huì)體制的制約之下，要想發(fā)展房地產(chǎn)金融制度可以借鑒國(guó)外的住宅進(jìn)入體系，同時(shí)要積極的鼓勵(lì)并非專業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)金融組織，來開發(fā)和利用房地產(chǎn)的金融業(yè)務(wù)?？梢酝ㄟ^創(chuàng)建住宅銀行以及保險(xiǎn)公司等，來為住宅進(jìn)入制度提供有利的保障作用，可以從一定成都市見底了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)辦的風(fēng)險(xiǎn)。這樣以來，一方面有助于住宅貸款的多樣性；另一方面，有利于形成具有競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)并且科學(xué)有效的金融市場(chǎng)，還可以讓利率充分的在金融機(jī)構(gòu)中發(fā)揮其作用。

4.加速房地產(chǎn)進(jìn)入專業(yè)人才和產(chǎn)品經(jīng)理隊(duì)伍的組建

首先要把專門的技術(shù)人才組建起來，要包括在業(yè)務(wù)方面，管理方面經(jīng)濟(jì)方面精通的人才集中起來，第二點(diǎn)就是要逐漸的增強(qiáng)對(duì)于國(guó)際慣例的研究和修改，并且要逐漸對(duì)于市場(chǎng)營(yíng)銷方式、信貸的營(yíng)銷模式等方面的改進(jìn)，最后就是商業(yè)銀行要有自身的房地產(chǎn)金融制度的研究隊(duì)伍，要針對(duì)客戶、產(chǎn)品、營(yíng)銷的策略、服務(wù)等方面進(jìn)行統(tǒng)一的研究貴哦花，為房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、總結(jié)

本文首先通過對(duì)房地產(chǎn)金融去世的判斷和問題進(jìn)行了統(tǒng)一的分析，指出我國(guó)現(xiàn)今還沒形成房產(chǎn)金融和土地金融相互結(jié)合的管理制度，以及尚未形成完善的房地產(chǎn)金融服務(wù)的體系，并且還未形成完善的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新體系等，接著指出了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的思路，主要是要?jiǎng)?chuàng)建以客戶為中心的住房金融產(chǎn)品的制度，還要?jiǎng)?chuàng)建適應(yīng)金融業(yè)務(wù)的住宅進(jìn)入組織機(jī)構(gòu)。

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作者簡(jiǎn)介：

班健桂（1988—），男，瑤族，研究生，籍貫：廣西省防城港市，畢業(yè)學(xué)校：廣西民族大學(xué)，單位：廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，研究方向：房地產(chǎn)金融管理。