摘 要：隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展土地更加深入綜合高效地利用，地役權(quán)將再次進(jìn)入大眾視野，逐步發(fā)揮其“地盡其力、物盡其用、人得其需”的功效。地役權(quán)登記是地役權(quán)發(fā)揮功效的保障，也將逐步引起人們的重視。

關(guān)鍵詞：地役權(quán)；登記；問題；對策

中圖分類號：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20161032067

2007年3月頒布實(shí)施的《物權(quán)法》將地役權(quán)明確定位為用益物權(quán)，地役權(quán)被當(dāng)作一種他項(xiàng)權(quán)利對待，并對登記做了要求。隨后2007年12月公布的《土地登記辦法》對地役權(quán)登記做了更加完善的要求。2015年3月頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》再次規(guī)定地役權(quán)應(yīng)依法辦理登記?，F(xiàn)實(shí)情況是地役權(quán)不為大眾所知，本文旨在通過一個(gè)平常的案例剖析讓大家認(rèn)識到地役權(quán)就在人們身邊，地役權(quán)是大眾的一項(xiàng)合法權(quán)益，地役權(quán)登記同其他登記一樣重要，也是維護(hù)自身合法權(quán)益的有效途徑。

1 地役權(quán)的概念、特征及登記的意義

1.1 地役權(quán)的概念

地役權(quán)源于羅馬法，大陸法系很多國家都把地役權(quán)作為一項(xiàng)重要的權(quán)利來加以規(guī)定。如《法國民法典》、《德國民法典》、《日本民法典》、《意大利民法典》、《瑞士民法典》、臺灣地區(qū)民法典等都用專門的章節(jié)對地役權(quán)做了規(guī)定。地役權(quán)的傳統(tǒng)概念是指為自己特定土地的便利而利用他人特定土地的權(quán)利，承擔(dān)地役權(quán)的土地稱為供役地，利用地役權(quán)的土地稱為需役地[1]。

我國《物權(quán)法》第156條規(guī)定地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。地役權(quán)的主體多為不同的土地使用權(quán)人。在我國“房隨地走，地隨房走”的前提下，土地及其上的建筑物、其他附著物都成為地役權(quán)的客體[1]。

地役權(quán)既可以調(diào)節(jié)集體土地所有權(quán)之間、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)之間、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)之間、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物之間、土地承包經(jīng)營權(quán)之間、海域使用權(quán)之間的利益，也可以調(diào)節(jié)上述不同權(quán)力之間的關(guān)系。同時(shí)，地役權(quán)的設(shè)立突破了物權(quán)法定的原則，根據(jù)當(dāng)事人合意約定，使雙方的利益最大化，是一種種類繁多可以廣泛使用的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)力。地役權(quán)具有地盡其力、物盡其用、人得其需的功效。

1.2 地役權(quán)登記的意義

《物權(quán)法》第158條規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

地役權(quán)大多數(shù)時(shí)候存在于簽訂合同雙方的當(dāng)事人之間，外人無從知曉。根據(jù)這條法律規(guī)定可以看出地役權(quán)登記采用登記對抗主義，登記的主要目的是對抗善意第三人。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)的變更日益增多，善意第三人也不斷增加。未經(jīng)登記的地役權(quán)，不得對抗善意第三人，通過有償方式取得的地役權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生變更時(shí)，直接影響到受讓人之間的經(jīng)濟(jì)利益。地役權(quán)只有經(jīng)過登記才能對需役地權(quán)利人產(chǎn)生完整的保護(hù)，對供役地人產(chǎn)生有效的約束[2]。

因此，地役權(quán)登記才是減少不必要損失、維護(hù)自身合法權(quán)益的高效有效途徑。

2 地役權(quán)登記中存在的問題及原因

如今，地役權(quán)登記中存在的最大問題是，以安州區(qū)為例沒有人申請地役權(quán)登記，地役權(quán)成了一項(xiàng)被人們遺忘的權(quán)利。筆者認(rèn)為造成這種局面的原因主要有以下幾點(diǎn)。

2.1 對地役權(quán)認(rèn)識不足

在我國的土地利用實(shí)踐中，注重建筑法規(guī)和城市規(guī)劃，這些建筑法規(guī)和城市規(guī)劃在很大程度上減少了地役權(quán)的使用。當(dāng)可以利用地役權(quán)來調(diào)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)關(guān)系時(shí)，人們往往通過規(guī)劃的手段解決問題，避免使用地役權(quán)。

《物權(quán)法》、《土地登記辦法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對地役權(quán)做了相應(yīng)的規(guī)定。但地役權(quán)作為舶來品，在我國實(shí)施的時(shí)間太短，加之國民素質(zhì)等因素，在我國老百姓意識中根本沒有地役權(quán)的概念。不知何時(shí)何地該如何使用這項(xiàng)權(quán)利，以及該項(xiàng)權(quán)利被侵害后該如何尋求法律救濟(jì)。

國土部門從事登記的工作人員也極少了解地役權(quán)，當(dāng)?shù)匾蹤?quán)可以調(diào)節(jié)各方利益時(shí)不知該如何向權(quán)利人解釋。

2.2 對地役權(quán)合同認(rèn)識不足

根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于地役權(quán)的規(guī)定，簽訂地役權(quán)合同是地役權(quán)設(shè)立的唯一途徑。同時(shí)，《物權(quán)法》第157條對地役權(quán)合同的內(nèi)容作了詳細(xì)的規(guī)定。然而，這種標(biāo)準(zhǔn)制式的合同不同于《商品房買賣合同》、《存量房買賣合同》，在登記部門找不到。權(quán)利人自己擬定的合同不能詳盡的保護(hù)各方利益。這無疑減弱了申請登記的意愿。

2.3 對地役權(quán)登記認(rèn)識不足

《物權(quán)法》第158條的規(guī)定地役權(quán)采用登記對抗主義，而不是登記生效主義。地役權(quán)通過簽訂合同產(chǎn)生效力，登記只是對抗善意第三人的手段。當(dāng)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的時(shí)候登記才發(fā)揮效力，如果物權(quán)不變動(dòng)登記的效力得不到體現(xiàn)。通常情況下，人們因?qū)撛谏埔獾谌藥淼睦孀兓狈︻A(yù)見性而忽視登記帶來的利益。

2.4 地役權(quán)與相鄰關(guān)系混淆

地役權(quán)和相鄰關(guān)系很容易混淆。多數(shù)人認(rèn)為相鄰關(guān)系即可調(diào)節(jié)地役權(quán)才能調(diào)節(jié)的利益關(guān)系。然而，相鄰關(guān)系屬于所有權(quán)范疇，是法定權(quán)利具有強(qiáng)制性，不存在有償問題；地役權(quán)屬于用益物權(quán)范疇，根據(jù)合同設(shè)立具有自治自主性，可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)?。相鄰關(guān)系的適用范圍以相毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)為存在必要，地役權(quán)涉及到的不動(dòng)產(chǎn)可以是相鄰的也可以是不相鄰的，只要是事實(shí)上的利用關(guān)系，都可以設(shè)定。相鄰關(guān)系僅能滿足相鄰不動(dòng)產(chǎn)最低限度的需求，而地役權(quán)可滿足相鄰不動(dòng)產(chǎn)和遠(yuǎn)隔千里的不動(dòng)產(chǎn)更高程度的利用需求。可以說相鄰關(guān)系解決的是吃的飽的問題，地役權(quán)是解決吃的好的問題[1]。

3 案例剖析

在安州區(qū)花荄鎮(zhèn)某街有A、B、C、D、E、F六宗國有土地（位置如圖1，均已辦理國有土地使用權(quán)登記）。其中A-E等5宗土地毗鄰，中間有一個(gè)空壩及一個(gè)通道，空壩位于5宗土地的中間位置，通道位于A宗地與C宗地之間。E宗地和F宗地有自己的空壩及通道。經(jīng)4宗土地的使用權(quán)人協(xié)商，該空壩和通道由4個(gè)土地使用權(quán)人共同分?jǐn)偂＿@時(shí)，這4宗土地的使用權(quán)人各自享有空壩和通道的土地使用權(quán)。

2013年，為了提高房價(jià)， 6個(gè)人協(xié)商自愿將各自的土地統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一修建形成了一個(gè)風(fēng)格統(tǒng)一稍具規(guī)模的商品房小區(qū)，建筑物后的空壩形成了車位及一條車輛可以通行的通道（如圖2）。重新規(guī)劃后由原來的6宗獨(dú)用宗地，變更成為了現(xiàn)在的3宗獨(dú)用宗地和1宗共用宗地（B、C、D合并為G宗地）。為了方便車輛進(jìn)出，G、E、F宗地各退讓了10cm形成了更寬的通道。F宗地只留有一個(gè)樓梯間，人可以通行，車輛必須從A宗地與G宗地之間的通道及G宗地上通過。

在該案例中，規(guī)劃的作用充分展現(xiàn)。建筑物的位置、外觀、進(jìn)出大門的位置、車輛通行的道路及車位都依據(jù)規(guī)劃而建。規(guī)劃在很大程度上避免了地役權(quán)的使用。

G宗地與E宗地相鄰，構(gòu)成相鄰關(guān)系，E宗地從G宗地上通行是法定權(quán)利，具有強(qiáng)制性；F宗地與E宗地相鄰，構(gòu)成相鄰關(guān)系，F(xiàn)宗地從E宗地上通行是法定權(quán)利，具有強(qiáng)制性。

3.1 地役權(quán)的確認(rèn)

F宗地與G宗地不相鄰，不能構(gòu)成相鄰關(guān)系，F(xiàn)宗地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人從G宗地上通行不屬于法定權(quán)利。這時(shí)就要運(yùn)用到地役權(quán)。

筆者認(rèn)為F宗地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人從G宗地上通行符合地役權(quán)的定義。F宗地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人為了提高房價(jià)，與G宗地統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一修建形成了一個(gè)風(fēng)格統(tǒng)一稍具規(guī)模的商品房小區(qū)。F宗地與G宗地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，達(dá)到了雙贏。F宗地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人實(shí)現(xiàn)了利用他人不動(dòng)產(chǎn)提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的目的。F宗地為需役地，G宗地為供役地。

地役權(quán)的原始取得方式之依長期持續(xù)利用的事實(shí)，即根據(jù)事實(shí)上存在的土地利用關(guān)系，通過默示同意之推斷，或依據(jù)公平原則，而確認(rèn)地役權(quán)之成立[1]。

根據(jù)規(guī)劃及建成的事實(shí)，F(xiàn)宗地必須從G宗地上通行，存在了事實(shí)上的土地利用關(guān)系，且在6宗地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人協(xié)商建設(shè)時(shí)已默示同意了F宗地對G宗地的利用?；蛘咭罁?jù)公平原則，F(xiàn)也退讓了10cm作為通道，本應(yīng)享有在G宗地上的通行權(quán)。由此可以確認(rèn)地役權(quán)的成立。

如果，E宗地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對于從G宗地上通行有更高程度的要求，F(xiàn)宗地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對于從E宗地上通行有更高程度的要求，雙方也可以通過協(xié)商的方式簽訂地役權(quán)合同，辦理地役權(quán)登記。

3.2 地役權(quán)登記

G宗地和F宗地均修建的商品房，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移后，面對幾十個(gè)不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，F(xiàn)宗地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人該如何維護(hù)自己的權(quán)利，地役權(quán)登記的主要目的就是對抗善意第三人。

根據(jù)《物權(quán)法》第158條的規(guī)定， G宗地受讓人可能不知道G宗地上存在地役權(quán)， 基于公示公信原則，G宗地受讓人所取得的不動(dòng)產(chǎn)上視為不存在地役權(quán)負(fù)擔(dān)。如果G宗地受讓人不允許F宗地受讓人通行，F(xiàn)宗地的受讓人不得主張地役權(quán)。因此，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，F(xiàn)宗地的土地使用者和G宗地的土地使用者應(yīng)共同向國土資源管理部門申請地役權(quán)登記。

根據(jù)《物權(quán)法》第166條規(guī)定，購買F宗地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人依然對G宗地享有地役權(quán)。根據(jù)第167條規(guī)定，購買G宗地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人依然對F宗地負(fù)有地役權(quán)。

根據(jù)《物權(quán)法》第169條規(guī)定，已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。

2015年6月公布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第4章第8節(jié)對地役權(quán)的初始登記和變更登記都做介紹。2016年5月30日，國土資源部印發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》對地役權(quán)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的適用范圍、申請資料、審查要點(diǎn)都做了詳細(xì)的介紹，具有操作性。

本文所舉案例發(fā)生在人們身邊且司空見慣， 是簡單的關(guān)于通行地役權(quán)的設(shè)立及登記，但因從事土地登記的工作人員對地役權(quán)知之甚少避免引起行政官司和權(quán)利人對地役權(quán)不了解，未提出登記申請而未做登記。

在現(xiàn)實(shí)生活中人們接觸到的，改革后的“公產(chǎn)房”，房子按照建筑面積分給了職工，空壩、通道等公共設(shè)施還留在原單位，當(dāng)原單位想對這些資產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，勢必會使享受了“公產(chǎn)房”的業(yè)戶在空壩、通道等公共設(shè)施的使用上受到限制。如果，進(jìn)行了地役權(quán)登記，業(yè)主和原單位之間的矛盾可以很輕松的化解。發(fā)生在人們身邊的與人們息息相關(guān)的信號發(fā)射塔的建設(shè)、廣告牌的安放、空調(diào)外掛的安放、通過協(xié)商進(jìn)行的排水排污、農(nóng)村中取水通行等都會運(yùn)用到地役權(quán)。

4 對策措施

地役權(quán)可以廣泛地調(diào)節(jié)人們?nèi)粘Ｉ钪胁幌噜彶粍?dòng)產(chǎn)或是相鄰不動(dòng)產(chǎn)為提高自己的效益而在通風(fēng)、通行、采光、用水、管道鋪設(shè)、電力電信設(shè)施安放等方面的利益。在登記情況下的地役權(quán)，可以使不動(dòng)產(chǎn)的效能得到最大限度的發(fā)揮。

筆者認(rèn)為改善地役權(quán)登記狀況主要從以下幾個(gè)方面入手。

4.1 完善法律法規(guī)條款

《物權(quán)法》中對地役權(quán)和相鄰關(guān)系分別在不同的章節(jié)做了介紹，規(guī)劃的作用進(jìn)一步減少了地役權(quán)的使用。地役權(quán)與相鄰關(guān)系調(diào)節(jié)的內(nèi)容有交叉重疊的之處，重新整合地役權(quán)和相鄰關(guān)系的適用范圍[3]?？梢詫W(xué)習(xí)國外的做法將地役權(quán)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，以明確在什么情況下通過哪種方式使用何種地役權(quán)。

鑒于地役權(quán)今后可能在例如鐵路用地和鐵路保護(hù)、文物用地和文物保護(hù)、地鐵項(xiàng)目建設(shè)、水利項(xiàng)目建設(shè)[4-5]、西氣東輸、南水北調(diào)、城市風(fēng)貌提升、電力事業(yè)、電信事業(yè)、開放式小區(qū)[6]等公共事業(yè)方面的諸多應(yīng)用；以及滿足需役地人經(jīng)濟(jì)利益要求的營業(yè)地役權(quán)[7]，例如鄉(xiāng)村旅游[8]；政府出于保護(hù)生態(tài)環(huán)境而設(shè)立的環(huán)境保護(hù)地役權(quán)[7]。由此，對地役權(quán)的適用范圍進(jìn)行拓展是極有必要的。

鑒于地役權(quán)使用的廣泛性，種類紛繁復(fù)雜，《物權(quán)法》規(guī)定地役權(quán)實(shí)行登記對抗主義，不利于地役權(quán)登記工作的開展，也不利于保護(hù)地役權(quán)雙方的利益，借鑒同為用益物權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)的登記原則，采用登記生效主義。

4.2 加強(qiáng)地役權(quán)相關(guān)宣傳

《物權(quán)法》中關(guān)于地役權(quán)的規(guī)定是地役權(quán)登記的法律依據(jù)。在現(xiàn)實(shí)生活中，人們卻不知道何時(shí)何地該如何使用地役權(quán)。

借著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施加強(qiáng)對地役權(quán)的宣傳，讓更多的人了解地役權(quán)。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記培訓(xùn)中加強(qiáng)地役權(quán)的介紹，讓從事登記的工作人員可以清楚的辨別出何時(shí)何地怎樣使用地役權(quán)。在工作過程中，不斷地向社會大眾宣傳地役權(quán)以及地役權(quán)登記。

4.3 重視啟動(dòng)登記工作

以綿陽市安州區(qū)為例，同為他項(xiàng)權(quán)利的抵押權(quán)，每年都有70宗左右進(jìn)行登記，而地役權(quán)卻一宗也沒有。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作和“六五”普法工作的開展，在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，鼓勵(lì)有地役權(quán)使用需要的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人簽訂地役權(quán)合同，申請地役權(quán)登記。并向社會公布，引起社會的關(guān)注，做到家喻戶曉，提高地役權(quán)登記在社會大眾中的認(rèn)識度。

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作者簡介：趙靜（1983-），女，四川綿陽，綿陽市國土資源局安州區(qū)分局。