李祥

摘要：現階段，在市場經濟的大環(huán)境下，各公司為增強自身的經濟效益，不斷尋求更為有效的方式，物業(yè)管理公司就是其中的典型。物業(yè)管理能力和公司的生產效率、經濟效益以及各項財務收入具有緊密的關系，受到公司的高度重視。物業(yè)管理行業(yè)早已構建起龐大的體系，企業(yè)運作、商品運輸、人們的社會生活等均和其息息相關，物業(yè)管理行業(yè)在現代社會中的地位迅速提升，獲得了更快的發(fā)展。然而，因為諸多因素的影響，物業(yè)管理公司的財務管理工作依舊存在問題。作者詳細闡述了物業(yè)公司財務管理方面的具體內容和基本狀況、基本的財務管理問題與不足、物業(yè)公司強化財務管理的相關對策等，旨在為物業(yè)管理公司今后的財務管理工作提供有利的參考。

關鍵詞：物業(yè)管理公司；財務管理；問題與對策

當前，伴隨著社會經濟的迅速發(fā)展以及網絡科技的不斷更新，物業(yè)管理行業(yè)也獲得了極大的進步，不論是數量，還是規(guī)模上，較之前都有了更大的提高，其服務領域逐漸擴展，服務水平和經濟效益也獲得了很大的提升。物業(yè)管理公司的經營原則是減少營運成本，把公司的價值效益不斷擴大，進而增強公司的整體經濟效益，更好地保證企業(yè)立足于當今的同行業(yè)之中。所以說，強化物業(yè)管理公司的財務管理工作至關重要，各物業(yè)公司應當在實際的運營過程中，合理組織各項財務活動，控制資金流向，努力把企業(yè)資金的使用效率提高到最大限度，如此一來才能夠更好地保證企業(yè)的經濟社會等各種效益的提升。

一、物業(yè)管理公司財務管理的主要內容

若是依據行業(yè)進行劃分，那么物業(yè)管理行業(yè)應當歸屬于現代服務業(yè)，然而其不可完全等同于服務行業(yè)，它也具有本身的行業(yè)特殊性。通常而言，物業(yè)管理公司財務管理涉及的成本費用和普通生產企業(yè)或加工制造業(yè)的成本概念有所差異，應當從某種特定的角度來詮釋成本構成，也就是借助廣義的成本定義或者泛指的費用定義來對實際發(fā)生的支出進行整合。若從廣義角度來考慮，物業(yè)管理公司的成本費用涵蓋了管理費用及財務費用，這些均屬于該行業(yè)的財務管理范疇。作為一個物業(yè)管理公司來講，它的財務管理工作通常更加注重以下方面：

首先，物業(yè)管理公司的成本管控以及費用支出是其財務管理工作的基礎前提，也是保證物業(yè)管理公司切身利益的必然要求。物業(yè)管理公司的成本控一般包括將成本費用控制在合理范圍內的預算管理；完善財務管理機制，給公司的運作管理提供有力的制度保障；考核更加嚴苛，保證成本費用項目控制目標的實現。

其次，物業(yè)管理公司的行業(yè)特征造成了利潤率不高的現象，因此，物業(yè)公司必須持續(xù)擴大自身規(guī)模，才可以令公司的總體利潤總額迅速增加，進一步給公司未來的發(fā)展打下堅實的基礎。但是，要想迅速擴大企業(yè)規(guī)模、提升經濟效益就必須充分體現公司財務管理的投融資作用，不斷地調整本企業(yè)生產經營產品及提供各項服務的價格，目的是為公司獲得最大化的效益，從而達到利潤的最大化。

此外，物業(yè)管理公司必須將降低財務風險當做財務管理工作的重要內容，著重對信用風險以及操作性風險等風險類型進行有效的防范和控制，對客戶的信用等級進行調查或者評級，緊接著構建客戶信用管理檔案。另外，建立科學的業(yè)務流程及嚴格的責任監(jiān)督機制，并且樹立足夠的風險預控意識，構建并完善風險管理體制等，有助于物業(yè)管理公司更好地將風險控制在合理的范圍之內，從而保障企業(yè)的平穩(wěn)、高效運行。

二、國內物業(yè)管理公司財務管理的基本狀況剖析

因為我國的物業(yè)管理行業(yè)進入現代化發(fā)展模式的時間還不是很長，所以說，在社會主義市場經濟體制逐漸完善的大背景下，國內的物業(yè)管理公司所面臨的市場競爭包括國外物業(yè)公司造成的壓力逐漸增大，以往的管理模式早已無法滿足當前社會經濟發(fā)展的需要。同時，因為我國物業(yè)管理公司依舊存在初期發(fā)展階段，未能從以往的運作模式當中完全解放出來，仍舊會出現資金管理模式滯后、手段單一等狀況，從而造成資金的體外循環(huán)、任意投資、利用率不高等現象的出現，如此便會令物業(yè)管理公司的資金利用率降低，無形之中平添了物流管理公司的經驗重擔。這也造成物業(yè)管理公司在面對外部籌融資較為困難的前提下，將其重心力量放置于物業(yè)公司當前的資金利用率上，而這一點更是物業(yè)管理公司在財務管理工作中經常遇到的難題。國內現代物業(yè)管理行業(yè)的整體資金利用率仍舊具有很大的提升空間。

三、我國物業(yè)管理公司財務管理出現的問題與不足

（一）資金匱乏，轉型升級困難

考慮到我國物業(yè)管理公司自身的屬性及特征，它們通常依靠勞動和管理作為主要的運營模式，對資源和人工等方面的耗費較多，利潤空間比另外一些企業(yè)小，所以說物業(yè)管理公司內部資金的匱乏，再加上資產信用度較低，都會對物業(yè)管理公司的財務管理工作造成一定的難度。物業(yè)管理公司在開展貸款融資的過程中，也往往會由于貨代抵押或者信用度低等狀況而受到極大的影響。目前，國內物業(yè)管理行業(yè)所體現出來的基本狀況為：各企業(yè)各公司的運營規(guī)模不大，但是數量眾多，并且不夠集中，整個行業(yè)的競爭壓力不斷上升，在種種不利因素的前提下，各傳統(tǒng)型的物業(yè)管理公司為了升級為現代化物業(yè)管理企業(yè)，不得不采取增加企業(yè)運營規(guī)模的手段來完成。

（二）資金運用不夠科學合理

物業(yè)管理公司外部融資通常存在很大的限制，只能夠借助自身的內部資金來維系其運作。所以說，提升公司內部資金的利用率，令有限的資金獲得更加合理的利用，把總體效益發(fā)揮到極致，是物業(yè)管理公司財務管理人員的重要任務之一。然而，因為受到企業(yè)發(fā)展規(guī)模、組織結構和組織形式、財務工作者的自身素養(yǎng)等諸多要素的影響，物業(yè)公司資金的使用狀況并不盡如人意，一般可以通過下列方面體現：

首先，流動資金的運用。作為物業(yè)管理資產當中的關鍵組成部分之一，流動資金是物業(yè)管理公司生產經營的根本動力和前提保障，企業(yè)可借助上下游核算或者通過銀行支付的時間差來提高其價值，進一步提升內部資金的利用率，然而不少物業(yè)公司并未采取靈活多樣的管理手段，從而造成了流動資金的利用效果不理想；其次，不動產的利用。現階段，大部分國內物業(yè)管理公司在外部融資困難的前提下，并未充分利用自身的不動產進行融資，從而獲取更大量的流動資金。所以，不動產的價值未能獲得充分體現是國內物業(yè)管理公司資金利用不合理的又一具體表現。

（三）財務監(jiān)督體系不夠健全

當前，國內大部分物業(yè)管理公司均具有下設子公司，然而對其下屬公司的財務管控情況沒有形成有效的監(jiān)督，各種機制在下屬公司中的貫徹執(zhí)行狀況不理想，再或者因目前的核算機制、內控機制等均存在一定的漏洞、財務工作者的專業(yè)技能不足等因素的影響，物業(yè)管理公司對其下屬公司的財務管理及監(jiān)督缺少更加系統(tǒng)合理的對策，從而造成了財務核算操作不規(guī)范、財務基礎工作風險較大、規(guī)則體系過于形式化、違法違紀現象層出不窮等問題，在很大程度上影響了物業(yè)管理公司的財務健康，并且給物業(yè)管理公司的財務管理工作帶來了更多的難題。

四、物業(yè)管理公司財務管理的強化措施分析

（一）豐富自身的融資渠道

綜合剖析物業(yè)管理公司的發(fā)展現狀，它們通常在外部融資方面較為不利，鑒于物業(yè)管理公司的發(fā)展要求依據目前的社會經濟形勢，其應當在融資渠道及手段方面獲得更大的進展，目的是獲得大量可利用的資金，為企業(yè)今后健康、穩(wěn)定、長期的發(fā)展提供有力保障。按照物業(yè)公司的屬性和特征，它們在融資上可借助自身的優(yōu)勢吸引外資、借助國家政策積極上市等，具體內容如下：第一，吸引外商投資。由于國內社會主義市場經濟的迅速發(fā)展，給物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來了更多的活力。政府部門必須積極地改善外部環(huán)境，并且主動引導外資在國內的物業(yè)管理公司中進行投資，扶持各物業(yè)公司引入外資，加大合作項目的辦理力度，從而有效轉變物業(yè)管理公司資金匱乏的現狀；第二，通過一系列國家政策上市。有關部門必須依照各物業(yè)管理公司的實際情況，進行政策的轉變和調整，同時適度放寬各種條件，幫助那些具有強大競爭力、經營狀況良好的物業(yè)管理公司上市，進而帶來更大的經濟效益。

（二）注重資金利用的合理性

由于物業(yè)管理行業(yè)在各服務行業(yè)中處于較高的地位，其對于社會生活及工業(yè)生產均擁有至關重要的現實意義。以往的物業(yè)管理公司的運營形式通常為家族式，但當前的經濟形勢令該行業(yè)慢慢向現代化物業(yè)管理企業(yè)演變，目的是更好地滿足時代發(fā)展的需求?？紤]到物業(yè)公司性質的特殊性，規(guī)模較小、資金匱乏等，所以提升有限資金的利用效率是增強物業(yè)公司發(fā)展動力的基本形式之一。一般來講，物業(yè)管理公司需要借助流動資金的高效運作，令資金的使用更具靈活性。受行業(yè)領域的限制，流動資金的周轉是物業(yè)管理資金利用的基本方式，其上下游的計算通常會出現一定的時間差，各企業(yè)必須充分利用這一點；電子商務的發(fā)展進步推動了網絡銀行的迅速推廣，物業(yè)管理公司當前也可以選取網絡銀行的渠道進行支付，通過此種手段建立新型結算體系，把浮動現金量充分利用起來。除此之外，物業(yè)公司也應借助現代物流集成信息化系統(tǒng)板塊，把各種物流數據進行及時、有效的處理和整合，目的是令各項數據更為清楚明了，緊密銜接，進一步提升信息數據的使用效率，盡可能降低信息數據的閑置及浪費。

（三）健全公司內部的財務監(jiān)管體制

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得各物業(yè)公司的財務管理涵蓋的范疇更加寬廣，對其進行嚴格有效的監(jiān)管，對于降低財務管理工作中的錯誤率、提升管理能力等方面有著關鍵的作用，具體而言，我們可以從下列幾個方面來研究：第一，優(yōu)化管理機構。因為財務工作者人數以及專業(yè)技能等要素的束縛，財務管理工作通常會被歸納于財務核算等機構，然而財務管理和財務核算等工作崗位的工作擁有根本的差異，必須把它獨立出來，進行專門的管理事項，同時借助教育培訓等手段來不斷增強管理機構工作人員的自身素養(yǎng)及其管理水平；第二，健全內控機制。內部控制環(huán)節(jié)對于物業(yè)管理公司財務監(jiān)管效率的作用慢慢被企業(yè)管理人員所認識到，所以物業(yè)管理公司應當進一步剖析國家有關的法律法規(guī)及政策，進而制定對應的財務管理機制，保證各項業(yè)務操作流程的規(guī)范性、合理性等，最終提高物業(yè)公司的運作效率。

（四）確立財務預算管理的核心地位，樹立財務監(jiān)督的權威

各物業(yè)管理公司的管理者應當充分重視自身財務預算的編制工作，盡可能突破以往財務管理的被動模式，將企業(yè)目標的設立、財務指標的分解、事后考核等管理內容貫穿于財務預算管理的始終，同時盡快確立自身的管理權威地位。另外，物業(yè)管理公司還應當制定并分解預算主要指標的建立，采取更加適用的預算手段，并且按照實際狀況來制定、實施彈性的財務預算辦法等。與此同時，物業(yè)管理公司還必須對財務管理實行嚴格的監(jiān)控和考核，將財務預算當做管理的核心內容，令財務工作者按照特定的財務預算來管控企業(yè)的現金及收入，還有就是將財務工作者的財務預算工作和其工作業(yè)績相結合進行考核。此外，物業(yè)管理公司還需要對全面預算目標的實現做出評價，這一點將直接關乎物業(yè)公司預算管理的最終效果。

結束語

綜上所述，財務管理作為物業(yè)管理公司實際管理工作中的重要組成部分，由于受到公司經營情況和財務決策的作用，所以應進一步強化企業(yè)的內控力度，健全財務管理機制，做好監(jiān)督，優(yōu)化財務管理效果，令物業(yè)管理公司的資金獲得更充分的利用。本文對當前物業(yè)管理公司財務管理的內容與現狀、財務管理存在的問題進行了深入剖析，并提出了相關建議，希望能夠為國內物業(yè)管理公司財務管理的強化提供借鑒與參考。

參考文獻：

[1]姜麗坤.對完善物業(yè)管理公司財務基礎工作的思考[J].中國管理信息化，2015-08-01.

[2]何宇峰.試論物業(yè)管理公司會計核算與財務管理[J].中國外資，2013-08-25.

[3]陳晶.物業(yè)管理公司如何強化財務管理[J].中國新技術新產品，2012-09-10.

[4]楊玲.物業(yè)管理公司財務管理策略探析[J].經營管理者，2013-02-05.