陳初羽

摘 要：近年來(lái)，房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，二三線城市房地產(chǎn)庫(kù)存增多，而一線城市房地產(chǎn)供不應(yīng)求。在“供給側(cè)改革”和“去庫(kù)存”的背景下，房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)量大量增長(zhǎng)。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響因素的分析有助于高質(zhì)量地完成評(píng)估業(yè)務(wù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)值；房地產(chǎn)評(píng)估；影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格是其價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式，即在土地開發(fā)、房屋建造和經(jīng)營(yíng)過程中，凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中的活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)價(jià)值量的貨幣表現(xiàn)。在“供給側(cè)改革”、“去庫(kù)存”的大環(huán)境下，房地產(chǎn)的評(píng)估尤為重要。房地產(chǎn)的價(jià)值由多種因素影響，主要可以分為四類，即自身狀況因素、市場(chǎng)供求因素、經(jīng)濟(jì)因素與行政因素。

一、房地產(chǎn)自身狀況因素

房地產(chǎn)的自身狀況包括很多，比如位置、產(chǎn)權(quán)狀況、建筑結(jié)構(gòu)、裝修等等。然而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響最大的還是房地產(chǎn)所處的地理位置。房地產(chǎn)界的有句名言：位置決定一切。當(dāng)然這句話有些絕對(duì)，但是從另外一方面充分肯定了位置對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的重要性。人們因不同的目的而持有房地產(chǎn)，然而這些目的絕大部分都需要滿足各種生活生產(chǎn)活動(dòng)與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)位置的好壞對(duì)其所有者及使用者的生活舒適便利程度、經(jīng)濟(jì)收益狀況等都有著直接的影響。因此，房地產(chǎn)的位置對(duì)其價(jià)值有著較大的影響，特別是在城市中，房地產(chǎn)位置的好壞基本決定了其價(jià)格。

一般來(lái)說(shuō)，按照房地產(chǎn)的用途，可以將其分為居住型房地產(chǎn)和商用型房地產(chǎn)。不同類型的房地產(chǎn)對(duì)于位置好壞的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)也不同。居住型房地產(chǎn)的主要功能為居住、滿足日常生活需要，因此其地理位置的優(yōu)劣主要取決于所處的區(qū)域交通是否便利、附近是否有超市、距醫(yī)院、學(xué)校等距離的遠(yuǎn)近、小區(qū)周圍環(huán)境是否優(yōu)良等。這些因素主要定了住戶的舒適程度和便利程度。不同于住宅型房地產(chǎn)，商用型房地產(chǎn)更注重其人口、經(jīng)濟(jì)方面的因素，如所處區(qū)域的人流量大小、所處區(qū)域商業(yè)繁華程度、周圍的商業(yè)服務(wù)及配套設(shè)施的情況等等。商用型房地產(chǎn)所處的地理位置應(yīng)該為其帶來(lái)期望的經(jīng)濟(jì)利益，不同的位置決定了其發(fā)展前景及價(jià)值的高低。

另外，是房地產(chǎn)的權(quán)利狀況也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生較大的影響。房地產(chǎn)權(quán)利狀況，包括土地使用權(quán)性質(zhì)，土地使用權(quán)的權(quán)屬狀況，土地使用年限，建筑物的權(quán)屬狀況，房屋所有權(quán)或房屋使用權(quán)、獨(dú)立權(quán)或共享所有權(quán)，房地產(chǎn)設(shè)定的其它權(quán)利狀況等。房地產(chǎn)的權(quán)利狀況反映了房地產(chǎn)被法律承認(rèn)的權(quán)利的類型。

二、市場(chǎng)供求因素

房地產(chǎn)也是一種商品，滿足供求曲線。房地產(chǎn)供求狀況主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求。某一時(shí)期，當(dāng)房地產(chǎn)需求大于供給時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上升；反之，當(dāng)房地產(chǎn)供給大于需求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下降。

近年來(lái)，一線城市的房?jī)r(jià)不斷攀升，二三線城市房?jī)r(jià)低迷，另外，一線城市“高價(jià)學(xué)區(qū)房”、“房王”的頻出也是供求狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響的反映。房地產(chǎn)庫(kù)存過剩及大量的購(gòu)房需求共同存在狀態(tài)的根本原因是供給與需求的不匹配。為解決這些問題，中央對(duì)房地產(chǎn)提出了“側(cè)供給改革”，即從供給的角度提供高質(zhì)量、符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)，改善樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡。對(duì)于二三線城市的庫(kù)存，鼓勵(lì)加快城市化，通過提高農(nóng)民工的購(gòu)買力來(lái)“去庫(kù)存”。然而，在一線城市，土地作為一種稀缺資源，隨著某些房地產(chǎn)需求的不斷增加，其價(jià)格會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)保持持續(xù)的上漲?？梢灶A(yù)見的是，房地產(chǎn)“側(cè)供給改革”會(huì)引起成交量的增加，因此也對(duì)評(píng)估人員提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，評(píng)估人員要在價(jià)格時(shí)刻變化的情況下，迅速、準(zhǔn)確地為各類經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)提供評(píng)估服務(wù)。

三、經(jīng)濟(jì)因素

（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。自改革開放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平顯著提高，人們的生活水平得到了極大地改善，將熱點(diǎn)投入到改善居住條件上，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高也改善了總體投資環(huán)境，投資者信心增加，進(jìn)而房地產(chǎn)的供給增加。房地產(chǎn)供給的增加帶動(dòng)了房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)如建筑、鋼鐵、水泥、家居家裝等，這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及價(jià)格的提高也會(huì)反過來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)。同時(shí)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高也說(shuō)明了社會(huì)生產(chǎn)力以及社會(huì)生產(chǎn)效率的提升，對(duì)廠房、辦公樓等的需求和要求增加，會(huì)促使房地產(chǎn)的升級(jí)和價(jià)格的上漲。

（二）物價(jià)水平。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，的物價(jià)水平不斷提高，房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)隨之不斷上升。首先，物價(jià)水平的不斷提高，使得市場(chǎng)上的商品價(jià)格提高，房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)如建筑、家裝家居等的價(jià)格也會(huì)相應(yīng)提高，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)其次，整體價(jià)格的提高。其次，物價(jià)水平的提高往往會(huì)伴隨高通貨膨脹。由于房地產(chǎn)具有消費(fèi)與投資的雙重屬性，有保值和增值的功能，人們?cè)诟呶飪r(jià)水平、高通貨膨脹時(shí)會(huì)傾向于購(gòu)買房地產(chǎn)來(lái)將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為實(shí)物資產(chǎn)來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，由此物價(jià)水平也推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。

（三）利率水平。由于房地產(chǎn)開發(fā)商需要的資金及購(gòu)房者的購(gòu)房貸款大多來(lái)自于銀行的貸款，利率的變動(dòng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。利率的變化會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商成本以及購(gòu)房者的購(gòu)房成本的變化，進(jìn)而通過供求關(guān)系來(lái)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。一方面，利率上漲，開發(fā)商的融資成本增加，使得開發(fā)商減少房地產(chǎn)的開發(fā)，進(jìn)而減少了房地產(chǎn)的供給。另一方面，利率上漲，購(gòu)房者的貸款增加，導(dǎo)致購(gòu)房成本增加，打消購(gòu)房者的積極性，從而減少了房地產(chǎn)的需求。利率的變化從而導(dǎo)致的供給和需求變化是同時(shí)的，但從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一般都是利率上升房?jī)r(jià)下降，利率下降房?jī)r(jià)上漲。

（四）貨幣供應(yīng)量。貨幣供應(yīng)量是一國(guó)在某一段時(shí)期為服務(wù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)所發(fā)行的貨幣存量，它一般要跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)保持匹配。當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模一定時(shí)，增加貨幣供應(yīng)量會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升，減少貨幣供應(yīng)量則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。首先，貨幣供應(yīng)量增加會(huì)使得人們對(duì)房地產(chǎn)的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，根據(jù)供求曲線，需求增加，房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。其次，充足的貨幣供應(yīng)，會(huì)增加市場(chǎng)的活躍度與流動(dòng)性，使得房地產(chǎn)開發(fā)商更容易從銀行融資，進(jìn)而加大對(duì)房地產(chǎn)的投資力度，增大房地產(chǎn)的供給量，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

（五）居民收入水平。近年來(lái)雖然經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，但居民收入水平仍保持較快的增長(zhǎng)速度。一般來(lái)說(shuō)，居民收入水平越高，其對(duì)改善住房環(huán)境的愿望就越強(qiáng)烈。通常，居民收入水平的提高也會(huì)改變?nèi)藗儗?duì)居住的價(jià)值觀。而且住宅類房地產(chǎn)的價(jià)格一般彈性較小，因此，居民收入水平的提高往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升。

四、行政因素

（一）城市和土地規(guī)劃政策。城市和土地規(guī)劃政策對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格有著重大的影響作用。首先，當(dāng)某個(gè)地區(qū)被規(guī)劃成為新區(qū)、開發(fā)區(qū)時(shí)，該地區(qū)的優(yōu)惠的政策會(huì)吸引更多的資本，從而帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)隨之增長(zhǎng)。其次，當(dāng)農(nóng)田耕地被規(guī)劃成為城市建設(shè)用地后，其土地價(jià)格增加，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)最終價(jià)格的增加。故政府在制定相關(guān)規(guī)劃政策時(shí)，會(huì)綜合考慮各種因素，避免房地產(chǎn)價(jià)格的盲目抬高，保證行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格政策與稅收政策。房地產(chǎn)價(jià)格政策是我國(guó)的一項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格有著重要的影響作用。房地產(chǎn)價(jià)格政策，比如增收房產(chǎn)稅、出臺(tái)限購(gòu)政策、提供住房補(bǔ)貼等，是為了維持房?jī)r(jià)健康發(fā)展的一種手段。然而，某些房地產(chǎn)是剛需，彈性較小，如學(xué)區(qū)房等，出臺(tái)的房地產(chǎn)政策就收效甚微，反而會(huì)增加購(gòu)房成本，使情況惡化。稅收政策通過影響開發(fā)成本進(jìn)而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

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