黃潔

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅速，牽涉面廣。所以，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重要的影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金周轉(zhuǎn)效率好壞決定了其長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，從而對(duì)企業(yè)價(jià)值具有較大影響。本文以房地產(chǎn)上市公司為例，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有營(yíng)運(yùn)能力評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化，新的指標(biāo)體系能更加準(zhǔn)確評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量和資源的利用效率，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)，同時(shí)也希望對(duì)其他行業(yè)有借鑒作用。

關(guān)鍵詞：營(yíng)運(yùn)能力評(píng)價(jià)指標(biāo)；優(yōu)化；房地產(chǎn)上市公司

一、研究意義

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，投資數(shù)額巨大，非常依賴金融機(jī)構(gòu)，所以房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金周轉(zhuǎn)效率好壞影響著企業(yè)自身的價(jià)值，決定著其長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在資金周轉(zhuǎn)能力和營(yíng)運(yùn)能力上存在諸多問(wèn)題，所以需結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有營(yíng)運(yùn)能力評(píng)價(jià)指標(biāo)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特征及存在的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)能力評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行改進(jìn)，使企業(yè)管理者和利益相關(guān)者能準(zhǔn)確判斷和評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)資源的利用效率，為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供依據(jù)。

二、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

（一）國(guó)外研究現(xiàn)狀。Dutta（2005）認(rèn)為公司輸入資源并轉(zhuǎn)換產(chǎn)出相對(duì)能力，就是按照公司的各種投資和產(chǎn)出來(lái)定義每個(gè)能力就是企業(yè)的能力。能力可以看做是一個(gè)企業(yè)可以利用自己的資源投入，例如研究開發(fā)，市場(chǎng)營(yíng)銷，廣告投資，到商業(yè)預(yù)期目標(biāo)，例如新技術(shù)的發(fā)展，銷售收入輸出的效率。Coyne & Singh（2008）在其研究中，結(jié)合眾多企業(yè)的實(shí)際資料，深入研究了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金存量對(duì)企業(yè)收益的影響。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，擁有較高收益率的總司往往會(huì)存在大量的現(xiàn)金，穩(wěn)定資金鏈往往帶給企業(yè)更多的效益，其現(xiàn)金在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占比越高，收益率也越高。

（二）國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀。李會(huì)娟（2013）對(duì)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)狀況與企業(yè)績(jī)效之間的關(guān)系進(jìn)行探究，得出結(jié)論房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)運(yùn)能力與企業(yè)績(jī)效之間存在顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。公司的營(yíng)運(yùn)能力狀況越低，企業(yè)績(jī)效則越強(qiáng)。這符合房地產(chǎn)行業(yè)資金投入巨大，回收期較長(zhǎng)的特征。黃水媚（2014）提出強(qiáng)調(diào)相關(guān)體系的建立有著重大的作用，體系建設(shè)具有綜合性。要想加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)狀的充分了解，就應(yīng)當(dāng)通過(guò)一些一級(jí)指標(biāo)和一些二級(jí)指標(biāo)來(lái)分析，得出綜合性的判定結(jié)果。另外，應(yīng)當(dāng)注意的是：所選擇的變量性指標(biāo)應(yīng)當(dāng)具有顯著的可對(duì)比性。

（三）文獻(xiàn)綜述。對(duì)于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的研究，一些有價(jià)值的成果相繼涌現(xiàn)，但是現(xiàn)有的研究還存在以下的局限性：（1）傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)體系均參照工業(yè)時(shí)代提出的杜邦分析體系，將資產(chǎn)收益率和利潤(rùn)率作為中心，重點(diǎn)評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利能力。（2）雖然國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)企業(yè)關(guān)營(yíng)運(yùn)能力狀況和資金周轉(zhuǎn)能力上。提供了一些關(guān)于財(cái)務(wù)決策的建議，但是如何在實(shí)踐中運(yùn)用這些指標(biāo)，企業(yè)如何運(yùn)用這些指標(biāo)來(lái)保證企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)，這些指標(biāo)又如何給企業(yè)提供準(zhǔn)確得信息使得企業(yè)做出正確的判斷，這些均沒(méi)有指出，所以缺乏實(shí)踐性。

三、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)特征

中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)總體業(yè)績(jī)提高，但在發(fā)展中潛在很多問(wèn)題。由于房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)、房地產(chǎn)銷售模式、其開發(fā)特點(diǎn)以及金融工具不斷發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)品漸漸脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)跟別的商品不一樣：具有雙重屬性，其保值增值功能和地域附著性導(dǎo)致了房地產(chǎn)是高價(jià)值耐用的消費(fèi)品，也是受投資者喜歡的投資品，有投機(jī)價(jià)值，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)與符號(hào)經(jīng)濟(jì)特征。

四、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)體系構(gòu)成及其存在問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)體系構(gòu)成

1、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：應(yīng)收賬款起點(diǎn)是銷售，終點(diǎn)是現(xiàn)金，企業(yè)的應(yīng)收款項(xiàng)能否夠順利如期收回，關(guān)系到企業(yè)資金利用效率和經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)=本期營(yíng)業(yè)收入/應(yīng)收賬款平均余額

2、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：流動(dòng)資產(chǎn)在企業(yè)資本中最為活躍。

流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入/流動(dòng)資產(chǎn)平均占用額

3、存貨周轉(zhuǎn)率：存貨周轉(zhuǎn)率反映的是利用存貨周轉(zhuǎn)的情況，一般來(lái)說(shuō)，它是和營(yíng)運(yùn)能力呈正相關(guān)的，越高的存貨周轉(zhuǎn)率就說(shuō)明有越穩(wěn)定的購(gòu)入、產(chǎn)出、銷售等綜合營(yíng)運(yùn)能力。

存貨周轉(zhuǎn)率=本期銷售成本/存貨平均余額

4、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：固定資產(chǎn)生產(chǎn)能力，影響著企業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)量和質(zhì)量，甚至影響到企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力和盈余能力。

固定資產(chǎn)周次數(shù)=本期營(yíng)業(yè)收入/固定資產(chǎn)平均余額

5、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率用來(lái)綜合評(píng)價(jià)企業(yè)總體資產(chǎn)利用效率和經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，總資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量就好，有利于有利于企業(yè)減少負(fù)債從而提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=本期營(yíng)業(yè)收入/資產(chǎn)平均總額

（二）房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)體系存在的問(wèn)題

1、反映現(xiàn)金流量的指標(biāo)不全面。現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)能力評(píng)價(jià)基本指標(biāo)中，沒(méi)有一個(gè)指標(biāo)與現(xiàn)金流量相關(guān)。

2、財(cái)務(wù)指標(biāo)衡量標(biāo)準(zhǔn)的缺陷。我國(guó)對(duì)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)目前只是在評(píng)判指標(biāo)數(shù)值的高低作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有統(tǒng)一指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值，使得財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果沒(méi)有可比性。

3、不能充分反映資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)質(zhì)量。忽視了非財(cái)務(wù)因素對(duì)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力評(píng)價(jià)的影響，由于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的局限性以及環(huán)境的變化，企業(yè)未來(lái)的營(yíng)運(yùn)能力分析并不能在當(dāng)期的財(cái)務(wù)指標(biāo)中得到反映，將非財(cái)務(wù)指標(biāo)信息加入營(yíng)運(yùn)能力分析具有科學(xué)性。

五、房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)體系改進(jìn)

（一）增設(shè)凈營(yíng)運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率指標(biāo)。凈營(yíng)運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率具有很強(qiáng)的綜合性，評(píng)價(jià)整體資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力分析的財(cái)務(wù)指標(biāo)，能體現(xiàn)企業(yè)償債能力狀況與潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。凈資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)通常伴隨著收益的增加，周轉(zhuǎn)越快，效率越高。

凈營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=產(chǎn)品銷售收入/（流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債）

（二）增設(shè)與現(xiàn)金流量有關(guān)的營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)。本研究通過(guò)主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率、資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量回報(bào)率兩個(gè)指標(biāo)來(lái)反映現(xiàn)金流量狀況。

1、主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率指標(biāo)，反映企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)狀況和主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)品產(chǎn)生現(xiàn)金的效率，企業(yè)通過(guò)當(dāng)期主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力。

主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

2、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量回報(bào)率，該指標(biāo)反映總資產(chǎn)中所含有的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~的比重，是體現(xiàn)總資產(chǎn)流動(dòng)性的重要指標(biāo)。

經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量回報(bào)率=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~/總資產(chǎn)

（三）增設(shè)資產(chǎn)保值增值率指標(biāo)。資本保值增值率通常用來(lái)反映投資者投資的完整性和增值性。如果大于100%，說(shuō)明企業(yè)資金投入經(jīng)營(yíng)效益良好，資本在原有基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了利益增值。

資本保值增值率=期初所有者權(quán)益/期初所有者權(quán)益

六、結(jié)論與建議

新的營(yíng)運(yùn)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系是在傳統(tǒng)營(yíng)運(yùn)能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系基礎(chǔ)上的升華，更加注重營(yíng)運(yùn)資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率，用所有者權(quán)益比率去反映企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)效益和安全狀況，更加注重現(xiàn)金流量的作用，變靜態(tài)為動(dòng)態(tài)，更真實(shí)、更客觀的反映了房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年的營(yíng)運(yùn)狀況，對(duì)引導(dǎo)行業(yè)的整體發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。

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