邊霞　魏萍

摘要：近年來，我國大中城市，特別是一線城市的房地產(chǎn)市場異常火爆，但就許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，伴隨著節(jié)節(jié)攀高的房價的不是越來越高多的利潤，而是越來越高的開發(fā)成本，因此對房地產(chǎn)開發(fā)成本進行深入分析，并在次基礎(chǔ)上予以合理的控制成為當務(wù)之急。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本；控制

中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）024-000-02

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)是一種經(jīng)濟行為，其開發(fā)過程的運行、發(fā)展及變化情況，直接影響到其他產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展運行。房地產(chǎn)開發(fā)又是一種社會行為，它滲透到每一個老百姓的生活之中，關(guān)乎著老百姓“衣、食、住、行”中“住”的問題，因此房地產(chǎn)開發(fā)從經(jīng)濟和社會兩個方面影響著整個國民經(jīng)濟的運行發(fā)展和社會的穩(wěn)定和諧，房地產(chǎn)開發(fā)能否健康發(fā)展，與整個社會有著極為密切的聯(lián)系。

每一個開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)的目的都是為了獲得利潤，為了追求利潤，開發(fā)商盡可能的追求較高的房價，高房價往往又會抑制需求，從而減少房產(chǎn)銷售，因此如何在房價和利潤之間尋求合理的平衡，達到房地產(chǎn)開發(fā)的利潤最大化成為重中之重。近年來，我國大中城市，特別是一線城市的房地產(chǎn)市場異常火爆，但就許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，伴隨著節(jié)節(jié)攀高的房價的不是越來越高多的利潤，而是越來越高的開發(fā)成本，這是因為這些企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力，導(dǎo)致企業(yè)利潤降低，甚至出現(xiàn)虧損。因此對房地產(chǎn)開發(fā)成本進行深入分析，并在次基礎(chǔ)上予以合理的控制成為當務(wù)之急。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

依據(jù)百度百科給出的定義，房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，它不僅包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，還包括開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)成本主要有土地費用、前期工程費用、建安工程費、公共配套費用以及管理費用和資金利息等構(gòu)成。

土地費用包括土地出讓金、土地征收和拆遷安置費用等。就當前而言，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商拿地基本上都是通過土地出讓方式獲得土地，房地產(chǎn)開發(fā)商只需要支付土地出讓金即可，但土地征收費用和拆遷安置補償費用都是由政府先期支付的，這部分費用肯定會計入土地出讓金，而且待開發(fā)土地在土地出讓前是否已做好拆遷安置補償事宜也會極大影響拿地以后的開發(fā)進度。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須對待開發(fā)土地進行先期考察，對待出讓土地的位置、拆遷安置情況進行詳細的了解，并將預(yù)計的土地出讓費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來開發(fā)產(chǎn)品的土地成本，以此對項目的可行性進行評估。前期工程費用主要包括項目的規(guī)劃設(shè)計費、勘測費用和可行性研究費用，其中最主要的費用為設(shè)計費。雖然設(shè)計費用在整個開發(fā)項目成本中的比重很低，但這部分費用支出的成果卻極大影響著項目后續(xù)開發(fā)的效果，甚至在一定程度上，設(shè)計效果的好壞直接影響著項目開發(fā)的成敗。建安工程費是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費以及室內(nèi)裝修工程費等。這塊費用是項目開發(fā)成本的大頭。公共配套費用主要包括包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用以及其他不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。這一部分費用受外界因素影響較大。管理費用和資金利息主要是指房地產(chǎn)營銷的費用以及貸款利息支出。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有資金占用量大的特點，其開發(fā)過程中占用的資金動輒上千萬甚至上億元，因此，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都需要通過貸款來籌集開發(fā)資金，從而產(chǎn)生相當數(shù)額的貸款利息支出，在部分房產(chǎn)銷售不暢，資金回籠困難的企業(yè)，貸款利息支出甚至成為導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的關(guān)鍵因素。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的要素

對土地費用的控制。如前所述，土地費用包括土地出讓金、土地征收和拆遷安置費用等幾部分，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，該部分費用占整個項目開發(fā)成本的30%左右。該部分費用發(fā)生在土地開發(fā)伊始，土地一旦拿到手，這部分費用即產(chǎn)生，也基本確定，除非出現(xiàn)大的政策性變得，否則直至項目開發(fā)完成，該費用也不會出現(xiàn)大的變化。因此，對土地費用的控制，必須在拿地之前即開始進行。許多開發(fā)商沒有對項目的選址做好調(diào)研，也就是在拿地之前對地塊的位置、地塊的開發(fā)價值缺乏事前充分的評估，僅僅看到土地掛牌價便宜便參加競拍，在拿地以后才發(fā)現(xiàn)土地開發(fā)價值遠低于預(yù)期，導(dǎo)致開發(fā)項目不能盈利，甚至出現(xiàn)虧損的情況。因此，在拿地之前，必須事先對擬競拍土地區(qū)域市場進行充分調(diào)研，加強對項目的可行性研究，在可能的情況下，做好對擬開發(fā)土地區(qū)域的中長期規(guī)劃，有計劃有步驟的對地塊進行開發(fā)規(guī)劃，做好土地儲備，以應(yīng)對土地價格上漲帶來的土地費用上升。

對前期工程費用的控制。前期工程費用主要包括項目的規(guī)劃設(shè)計費、勘測費用和可行性研究費用，其中最主要的費用為設(shè)計費。眾所周知，雖然設(shè)計費用僅占項目開發(fā)總成本的2%左右，但設(shè)計結(jié)果卻決定了整個工程造價的85%以上，設(shè)計結(jié)果的好壞極大影響著項目后續(xù)開發(fā)的效果，甚至在一定程度上，設(shè)計效果的好壞直接影響著項目開發(fā)的成敗，因此設(shè)計管理是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重中之重。設(shè)計管理分為兩個方面，一是制定合理的設(shè)計方案，二是設(shè)計階段限制工程造價。合理的設(shè)計方案既要做到技術(shù)的可行性，又要做到經(jīng)濟上的合理性。這要求設(shè)計部門一方面要結(jié)合合約部和項目部提供的數(shù)據(jù)，深入現(xiàn)場，對項目的實際情況進行精心分析，在盡可能的掌握第一手的數(shù)據(jù)信息的前提下，做出最優(yōu)的技術(shù)方案，另一方面要以項目定位為依據(jù)，在保證項目技術(shù)許可的前提下，盡量做到限額設(shè)計，追求項目性價比的最大化，實行限額設(shè)計是項目前期工程費用控制的關(guān)鍵所在。依據(jù)百度百科給出的定義，所謂限額設(shè)計，就是要按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，按照批準的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計，它包括兩方面內(nèi)容，一方面是項目的下一階段按照上一階段的投資或造價限額達到設(shè)計技術(shù)要求，另一方面是項目局部按設(shè)定投資或造價限額達到設(shè)計技術(shù)要求。限額設(shè)計要求，在整個設(shè)計過程中，設(shè)計人員與管理人員密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟的統(tǒng)一，設(shè)計人員在設(shè)計時以投資或造價為出發(fā)點，做出方案比較，有利于強化設(shè)計人員的工程造價意識，優(yōu)化設(shè)計；經(jīng)濟管理人員及時進行造價計算，為設(shè)計人員提供有關(guān)信息和合理建議，達到動態(tài)控制投資的目的。實踐證明，限額設(shè)計是促進設(shè)計單位改善管理、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高設(shè)計水平，真正做到用最少的投入取得最大產(chǎn)出的有效途徑。

對建安工程費用的控制。建安工程費用主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費以及室內(nèi)裝修工程費等。這塊費用是項目開發(fā)成本的大頭，占到整個項目開發(fā)成本的50%以上。要合理控制建安工程費用要引入招投標機制，實行建設(shè)工程招投標制度。首先，擬邀請投標的施工單位必須具有相應(yīng)的施工資質(zhì)，在業(yè)內(nèi)具有良好的口碑，并有一定的成功案例，從符合條件的施工企業(yè)中選取三到五家進行報價；其次，企業(yè)要事先編制標底，作為報價評標的依據(jù)，最后，企業(yè)要本著公開、公平、公正的原則，對參與投標的承包商進行評標，以吸引承包商進行充分的市場競爭，達到貨比三家，最優(yōu)錄取的目的。在項目建安工程建設(shè)中，不僅選擇工程承包單位要實行招投標制度，選擇材料設(shè)備供應(yīng)商也應(yīng)該實行招投標制度，因為招投標制度是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制工程成本最有效的辦法。招投標制度具有競爭性、公開性和公平性，通過競爭，可以獲得承包商或材料商最優(yōu)惠價格；通過公開，可以在招投標洽談過程中，發(fā)現(xiàn)項目前期設(shè)計中沒有考慮到的問題，對施工過程中可能出現(xiàn)的增加工程量的環(huán)節(jié)提前預(yù)知，減少施工過程中設(shè)計變更或者承包商要求中途增加工程量的可能；通過公平可以建立企業(yè)良好的信譽，樹立企業(yè)良好的口碑，為以后開發(fā)新的項目積累資源。要合理控制建安工程費用，還要在項目施工過程中做好全方位的監(jiān)督和管理，在施工過程中，充分利用設(shè)計單位和監(jiān)理公司的資源，做好全方位管理，減少不必要的施工環(huán)節(jié)和成本。最后，合理控制建安工程費用，還要在工程驗收和工程審計結(jié)算上下功夫。在工程竣工驗收和審計上，要引入第三方，對工程質(zhì)量進行嚴格把關(guān)，避免出現(xiàn)工程交付后因工程質(zhì)量出現(xiàn)互相扯皮的現(xiàn)象。

總之，成本控制貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，只有從項目選址、項目設(shè)計、工程施工、項目管理等各個方面做好全方位的控制，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)利潤的最大化。