龔小鋒

9月中下旬，短短3天之內(nèi)，融創(chuàng)中國(guó)豪擲178億元發(fā)起兩筆重量級(jí)收購(gòu)。138億元收購(gòu)融科，40億元入股金科，光這兩項(xiàng)，就耗去了融創(chuàng)現(xiàn)金儲(chǔ)備400億元的一半。其中，以138億元收購(gòu)聯(lián)想控股旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，更是引發(fā)外界廣泛解讀。

撫今追昔，在2011年前后，融創(chuàng)借助西山壹號(hào)院回歸北京之際，其一年銷(xiāo)售額也不過(guò)數(shù)十億。記者仍記得當(dāng)時(shí)見(jiàn)到的融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌，謹(jǐn)慎而略帶敏感，當(dāng)時(shí)孫宏斌為了借助自己的傳奇故事打響名氣，在一天里馬不停蹄地接受多家媒體專(zhuān)訪。

如今，孫宏斌幾乎不接受媒體專(zhuān)訪，融創(chuàng)已經(jīng)離千億大關(guān)越來(lái)越近了，他前面的對(duì)手已經(jīng)不多。借助這些收購(gòu)，他已經(jīng)具備沖擊2000億元銷(xiāo)售額的體量了。

“復(fù)仇”聯(lián)想

聯(lián)想創(chuàng)始人柳傳志，一度將孫宏斌送進(jìn)監(jiān)獄，此后又幫助孫宏斌東山再起，而如今這筆交易，被外界視作孫宏斌在向柳傳志“復(fù)仇”。

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家水皮發(fā)文感慨，“其實(shí)談不上孫宏斌跟柳傳志有恩怨，而是說(shuō)兩人惺惺相惜更為妥當(dāng)。我想這是孫宏斌的宿命，也是聯(lián)想的宿命”。

9月19日，融創(chuàng)發(fā)布公告，以總代價(jià)約137.8億元拿下聯(lián)想控股41間目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，這41間公司共擁有42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的權(quán)益，分別位于北京、天津、重慶、杭州等16個(gè)城市，未售面積約為730萬(wàn)平方米。

為什么聯(lián)想控股要賣(mài)掉融科智地？有業(yè)內(nèi)人士援引柳傳志一位老友的話說(shuō)：“聯(lián)想控股是一家投資公司，對(duì)于一家上市投資公司來(lái)說(shuō)，持有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)其實(shí)不占便宜，你知道的，房地產(chǎn)公司的市盈率是非常非常一般的，會(huì)拖累人家本身的市盈率?！?/p>

聯(lián)想控股投資的其他行業(yè)，比如佳沃水果、豐聯(lián)酒業(yè)、聯(lián)泓化工、星恒電源、神州租車(chē)等，都戰(zhàn)績(jī)赫赫。相比之下，融科智地顯得有些尷尬。風(fēng)光無(wú)限的聯(lián)想，沒(méi)有將旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)送上行業(yè)的前列。

尤其是發(fā)展策略的模糊，使得融科智地一度位于行業(yè)邊緣。從2012年開(kāi)始，聯(lián)想的地產(chǎn)板塊營(yíng)業(yè)收入從75.35億元起步，但此后公司的銷(xiāo)售收入一直在100億元上下浮動(dòng)。

為此，2015年11月份，柳傳志換掉了融科智地的幾乎所有高層，其中包括帶領(lǐng)融科智地的“聯(lián)想地產(chǎn)少帥”陳國(guó)棟，取而代之的，則是融科智地原常務(wù)副總裁鄭志剛。

柳傳志此前也在人士變動(dòng)的會(huì)議上明確指出：“融科智地本可放手發(fā)展，成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)排頭兵，為股東創(chuàng)造豐厚回報(bào)，但是距離控股的要求卻有相當(dāng)?shù)牟罹??！?/p>

除了人事?lián)Q血意外，今年初，融科還申請(qǐng)發(fā)行75億元債券，但這些無(wú)法改變?nèi)诳评麧?rùn)大幅下滑的現(xiàn)狀。根據(jù)聯(lián)想控股2016年中期財(cái)報(bào)顯示，聯(lián)想房地產(chǎn)板塊今年上半年利潤(rùn)僅3.65億元，凈利潤(rùn)率也回落至8.13%。

在行業(yè)內(nèi)，融科的房子被認(rèn)為品質(zhì)尚可，甚至有人認(rèn)為幾年前融科蓋的房子比融創(chuàng)還好。但上述業(yè)內(nèi)人士仍感嘆，“那些干得好實(shí)體經(jīng)濟(jì)的，未必干得好房地產(chǎn)，比如聯(lián)想、娃哈哈、雅戈?duì)枴７康禺a(chǎn)不再是從前了，現(xiàn)在，它有著不低的技術(shù)門(mén)檻?！?/p>

吞下融科，無(wú)疑有助于融創(chuàng)的規(guī)模化增長(zhǎng)，但對(duì)于這筆收購(gòu)，業(yè)內(nèi)也頗多不看好者。中銀國(guó)際證券地產(chǎn)行業(yè)分析師田世欣就直言，粗略估算2015年聯(lián)想地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率，無(wú)法對(duì)融創(chuàng)起到幫助。融創(chuàng)在發(fā)展過(guò)熱時(shí)期過(guò)于激進(jìn)的土地收購(gòu)，將損害公司未來(lái)幾年的盈利能力。

坐上金科第二把“交椅”

在買(mǎi)下融科之后僅兩天，9月21日，融創(chuàng)中國(guó)再次于深夜發(fā)出重磅公告。該公司間接全資附屬公司聚金物業(yè)認(rèn)購(gòu)金科地產(chǎn)非公開(kāi)發(fā)行股票9.07億股，約占金科已發(fā)行股份總額的16.96%，認(rèn)購(gòu)價(jià)為每股4.41元人民幣，收購(gòu)的總代價(jià)約為40億元。

據(jù)金科股份公布的信息，金科董事會(huì)主席黃紅云及其妻陶虹遐，共持有金科公約30.84%股份，為金科第一大股東。融創(chuàng)入股金科后，將成為金科第二大股東。

一名熟悉金科的人士說(shuō)，融創(chuàng)高價(jià)大比例認(rèn)購(gòu)，表明其對(duì)金科資產(chǎn)價(jià)格的認(rèn)可，金科股份土地儲(chǔ)備63%在重慶，將明顯受益于重慶市場(chǎng)復(fù)蘇和重慶自貿(mào)區(qū)批復(fù)的預(yù)期。

金科雖然在北京、上海等城市沒(méi)有形成氣候，但卻是西部地產(chǎn)企業(yè)大鱷，重慶更是其大本營(yíng)所在地。在重慶，龍湖和金科、融創(chuàng)廝殺十分激烈，而孫宏斌對(duì)重慶這塊地頭蛇盤(pán)踞的高地，覬覦已久。

坊間有消息稱(chēng)，2014年，為了超越龍湖爭(zhēng)得重慶銷(xiāo)售冠軍，融創(chuàng)甚至在年底通過(guò)多次撤銷(xiāo)網(wǎng)簽信息，虛增了十幾億的銷(xiāo)售額。2014年，重慶融創(chuàng)對(duì)外宣稱(chēng)銷(xiāo)售了110億元，成為重慶第一。

雖然這一說(shuō)法并未得到融創(chuàng)的證實(shí)，但過(guò)去幾年，融創(chuàng)和龍湖、金科在重慶爭(zhēng)得你死我活，卻是行業(yè)皆知的事。競(jìng)爭(zhēng)最激烈的時(shí)候，各大項(xiàng)目的拓客人員甚至跑到對(duì)方的樓盤(pán)門(mén)口拉人。

由此可見(jiàn)，融創(chuàng)對(duì)金科很可能不是財(cái)務(wù)投資，金科在重慶以及重慶周邊有不小的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，而融創(chuàng)也一直表示要深耕重慶。按照孫宏斌的風(fēng)格，可能會(huì)進(jìn)一步增持，爭(zhēng)取在金科的話語(yǔ)權(quán)。

國(guó)信證券一名分析師指出，融創(chuàng)目前持股16.96%占第二大股東席位，但實(shí)際控制人黃紅云家族控股接近31%，這樣的股權(quán)結(jié)構(gòu)，融創(chuàng)無(wú)法左右金科公司的決策。

值得一提的是，金科的股份較為分散。在融創(chuàng)定增之前，恒大旗下的恒大人壽通過(guò)多次買(mǎi)入持有金科1.77%的股份，并通過(guò)前海開(kāi)源資管計(jì)劃買(mǎi)入2.31%，合計(jì)持有4.08%，逼近舉牌線。

恒大在A股的激進(jìn)動(dòng)作，有可能引起了金科的警惕。如果孫宏斌和金科大股東站在同一戰(zhàn)線，金科和融創(chuàng)的后續(xù)合作則有了更高可能性，這也會(huì)再次迅速擴(kuò)大融創(chuàng)的規(guī)模。

并購(gòu)容易整合難

近幾年，嗅覺(jué)靈敏的孫宏斌，幾乎第一時(shí)間出現(xiàn)在各大房企收購(gòu)的談判桌上。2014年，融創(chuàng)首次進(jìn)入全國(guó)前十，此后，其大規(guī)模并購(gòu)之路逐漸展開(kāi)。

2015年以來(lái)，融創(chuàng)已分別同中渝置地、西安天朗、江蘇四方、武漢美聯(lián)以及煙臺(tái)?；脴I(yè)達(dá)成并購(gòu)協(xié)議，成功將觸角伸向成都、濟(jì)南、西安、南京、武漢及海南等二線城市。

這其中，收購(gòu)綠城和佳兆業(yè)雖然沒(méi)有成功，但卻讓孫宏斌名聲大震。“地產(chǎn)并購(gòu)的項(xiàng)目，他們都是來(lái)主動(dòng)找我的，我主要就是給別人營(yíng)造了這樣（并購(gòu)狂人）的感覺(jué)，因此他們想賣(mài)項(xiàng)目第一個(gè)都是想到我。”孫宏斌此前說(shuō)。

在他看來(lái)，第一是因?yàn)樽约罕容^厚道，“大家很信任我，所以都來(lái)找我。第二，是因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品做得好，做得有產(chǎn)品溢價(jià)，所以別人愿意和我們合作?！?/p>

孫宏斌吸取綠城、佳兆業(yè)的并購(gòu)經(jīng)驗(yàn)，并購(gòu)策略逐步有所轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)向項(xiàng)目收購(gòu)，其中，比較成功的收購(gòu)案例是，2015年9月，融創(chuàng)以成立合資公司的方式，花費(fèi)6.84億元收購(gòu)天朗旗下的8個(gè)項(xiàng)目。今年5月，融創(chuàng)中國(guó)44億元買(mǎi)萊蒙地產(chǎn)7個(gè)項(xiàng)目。

如今，孫宏斌再度以股權(quán)收購(gòu)的面目出現(xiàn)，在今年9月，收購(gòu)融科和金科股權(quán)，融創(chuàng)共花費(fèi)近178億元。這不免讓業(yè)內(nèi)再度質(zhì)疑，尤其是融科的物業(yè)，表面上看，融創(chuàng)以不到2000元/平方米的價(jià)格拿下這些項(xiàng)目，似乎孫宏斌撿了個(gè)大便宜，但可能未必如此。

上述項(xiàng)目“分別位于北京、天津、重慶、杭州等16個(gè)城市”，但位于一線以及熱門(mén)二線城市的貨量占比很低。大部分的存貨集中在大慶、昆明、重慶、大連、江陰、景德鎮(zhèn)、三亞、唐山等城市。

此外，按照物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，純住宅項(xiàng)目只有9個(gè)，但卻有31個(gè)項(xiàng)目涉及商業(yè)、寫(xiě)字樓和酒店，對(duì)于缺乏商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，想要經(jīng)營(yíng)好似乎并不容易。

“哪些項(xiàng)目好，做精品；哪些項(xiàng)目不好，清掉，回籠資金，融創(chuàng)對(duì)此非常清楚，動(dòng)作也會(huì)很快，頂多2-3個(gè)月，操盤(pán)思路肯定會(huì)定下來(lái)?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉說(shuō)。

不過(guò)，所幸的是，上述大部分項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入銷(xiāo)售，符合融創(chuàng)快速出貨高周轉(zhuǎn)的要求。孫宏斌的能耐眾所周知，在融創(chuàng)入主綠城之時(shí)，為了緩解現(xiàn)金流壓力，孫宏斌就發(fā)動(dòng)全力做高周轉(zhuǎn)。2014年，綠城在杭州向老業(yè)主發(fā)放總金額高達(dá)300億元、每戶最高可抵扣20萬(wàn)元的購(gòu)房抵扣券，甚至可以疊加使用；在青島誠(chéng)園，也曾放話以65折拋售園區(qū)剩下600多套房源。

面對(duì)公司之間完全不同的架構(gòu)，孫宏斌也不一定能順利消化融科、整合金科。以融科智地為例，其管控模式是松散的，區(qū)域公司有著很大的自主權(quán)，這和融創(chuàng)并不相符，要順利吞下融科，融創(chuàng)必須要大刀闊斧改革。

佳兆業(yè)和綠城的失敗教訓(xùn)在前，孫宏斌的急性子也是業(yè)內(nèi)皆知之事。有媒體人士近日撰文說(shuō)，其曾和杭州濱江房產(chǎn)老板戚金興吃飯，聊到融綠之爭(zhēng)。戚金興感慨：“孫宏斌太急了，只要緩一緩，不那么著急改造綠城，進(jìn)行人事大調(diào)整，凡事也照顧下老宋的面子，也就沒(méi)有后面那么多事。”

千億大關(guān)

融創(chuàng)已經(jīng)走到了千億關(guān)口。融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德曾在8月底對(duì)外披露，今年該公司銷(xiāo)售規(guī)模有望越過(guò)千億大關(guān)。

截至2016年8月底，融創(chuàng)合約銷(xiāo)售額781.3億元，同比增長(zhǎng)95%，完成全年目標(biāo)業(yè)績(jī)的97%。截至6月底，融創(chuàng)中國(guó)還手持現(xiàn)金儲(chǔ)備401億元。在良好的銷(xiāo)售形勢(shì)下，融創(chuàng)將2016年的銷(xiāo)售目標(biāo)提高到了1100億元。

融創(chuàng)并不寂寞，因?yàn)樾袠I(yè)大鱷的規(guī)模，足以激發(fā)孫宏斌無(wú)窮斗志。今年前九個(gè)月，恒大以2805.6億元的銷(xiāo)售金額，超越萬(wàn)科成為行業(yè)老大，萬(wàn)科2610.2億元，排在第二位，碧桂園也已經(jīng)飆過(guò)2000億元。

與之相似，融創(chuàng)雖已進(jìn)入房企前十，1100億元顯然還不能滿足孫宏斌的增長(zhǎng)要求。今年上半年，融科智地銷(xiāo)售額近80億元，這已經(jīng)是融科智地歷年來(lái)的最好成績(jī)。金地上半年銷(xiāo)售額為439.6億元，但有多少項(xiàng)目能并入融創(chuàng)尚未可知，如此算來(lái)，融創(chuàng)還要通過(guò)更多收購(gòu)，迅速擴(kuò)大規(guī)模。

除了并購(gòu)股權(quán)外，融創(chuàng)也沒(méi)少買(mǎi)地。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，截至2016年8月，融創(chuàng)共獲取64宗土地（項(xiàng)目），新增土地儲(chǔ)備為1990萬(wàn)平方米（權(quán)益面積為1342萬(wàn)平方米），分布于核心一二線城市和市場(chǎng)較火爆的東莞、佛山、惠州和珠海。

上述地塊總代價(jià)達(dá)804.11億元，其中不乏高溢價(jià)地王項(xiàng)目。算上高達(dá)178億元的收購(gòu)金額，融創(chuàng)獲取項(xiàng)目的資金總代價(jià)已逼近千億。此后，在地價(jià)壓力面前，融創(chuàng)多次表態(tài)希望以并購(gòu)形式拿地。有媒體報(bào)道，孫宏斌今年7月在合肥項(xiàng)目發(fā)布會(huì)上曾表示，目前公司已停止競(jìng)拍土地。

孫宏斌雄心壯志背后，其利潤(rùn)和負(fù)債率指標(biāo)的減弱，也引起外界關(guān)注。在大舉并購(gòu)和高價(jià)拿地的同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)今年上半年的業(yè)績(jī)滑坡嚴(yán)重。2016年上半年，融創(chuàng)中國(guó)凈利潤(rùn)約為1.03億元，較去年同期減少91.8%，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)為0.73億元，較去年同期減少92.3%。凈負(fù)債率由去年年末的75.9%上升至85.1%。

近日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪近期發(fā)布公告稱(chēng)，將融創(chuàng)中國(guó)的B1企業(yè)家族評(píng)級(jí)和B2高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)列入降級(jí)審查。穆迪副總裁梁鎮(zhèn)邦認(rèn)為：“評(píng)級(jí)復(fù)評(píng)反映融創(chuàng)無(wú)法阻止盈利能力下滑的風(fēng)險(xiǎn)正在升高，該情形將導(dǎo)致其疲弱的信用指標(biāo)無(wú)法支撐其B1的公司家族評(píng)級(jí)?！?/p>

不過(guò)，另一家信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)則表示了不同的看法。標(biāo)普在最近發(fā)布的報(bào)告中稱(chēng)，融創(chuàng)控股評(píng)級(jí)未受擬進(jìn)行收購(gòu)的影響。由于融創(chuàng)控股的銷(xiāo)售表現(xiàn)較好以及一大部分對(duì)價(jià)將在2017年支付，本次收購(gòu)不會(huì)顯著影響標(biāo)普對(duì)該公司財(cái)務(wù)杠桿和現(xiàn)金流的預(yù)期。

在融創(chuàng)業(yè)績(jī)爆發(fā)的前夜，孫宏斌繼續(xù)增持融創(chuàng)。9月26日晚，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)，擬向大股東孫宏斌配發(fā)新股4.53億股，配股價(jià)是6.18港元。孫宏斌向融創(chuàng)中國(guó)注資28億港元，持股比例從47%提升至53.22%。無(wú)論如何，這一切似乎都阻擋不了融創(chuàng)中國(guó)這列高速運(yùn)轉(zhuǎn)的列車(chē)。

綠城中國(guó)聯(lián)席董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平曾提及，認(rèn)識(shí)孫宏斌這么久，還是看不懂孫，不明白他要那么多錢(qián)干什么，“他太能隱忍了。在你面前總是低頭哈腰口口聲聲喊大哥，面子上應(yīng)付得特別好，但他真實(shí)的想法是什么？我猜不透，這有點(diǎn)可怕”。

很多人說(shuō)，孫宏斌始終想證明什么，所以一些舉動(dòng)讓人覺(jué)得有些著急。也許是性格使然，也許是他想在做給一些人看，給曾把他送進(jìn)監(jiān)獄后來(lái)又幫助過(guò)他的大哥柳傳志，給多年恩怨、同樣帶刺的王石，給曾經(jīng)倒戈過(guò)的媒體和輿論？

北京一名業(yè)內(nèi)人士就對(duì)記者感嘆，“孫宏斌要的是名，是爭(zhēng)第一的名，他做什么都要做第一，過(guò)去挑戰(zhàn)王石是如此，現(xiàn)在大肆并購(gòu)也是如此”。