□李清黎

（天方藥業(yè)有限公司設(shè)備工程部河南駐馬店463000）

淺析房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價

□李清黎

（天方藥業(yè)有限公司設(shè)備工程部河南駐馬店463000）

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要構(gòu)成也可以分為投資風(fēng)險的影響因素、可能發(fā)生的風(fēng)險事件和可能發(fā)生的風(fēng)險方面損失三個部分。由于房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險較大，可能帶來的風(fēng)險會給項目帶來較大的損失，因此，為有效地識別和規(guī)避風(fēng)險，要過風(fēng)險分析，盡量減少因外部條件變化時對投資方案經(jīng)濟(jì)效果的影響風(fēng)險，就是需要對風(fēng)險進(jìn)行辨識、估計和評價做全面、綜合的研究。

房地產(chǎn)項目；投資風(fēng)險；風(fēng)險評價

1　房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征

房地產(chǎn)項目投資作為一種高投入、高回報和高風(fēng)險的投資，其投資風(fēng)險具有以下特征：（1）風(fēng)險多樣性且集中度較高（2）風(fēng)險的系統(tǒng)性和傳遞性（3）風(fēng)險的長期性和整體性。

2　房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價存在的問題分析

目前房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價存在如下誤區(qū)：

一是風(fēng)險評價的一次性。很多房地產(chǎn)項目投資分析只是在項目建議書或可行性報告中對風(fēng)險進(jìn)行了簡要說明，認(rèn)為評估后的風(fēng)險在建設(shè)過程中加以防范就可以了，而沒有進(jìn)行全過程的風(fēng)險評價。

二是僅進(jìn)行定性風(fēng)險評價。傳統(tǒng)的風(fēng)險評價對風(fēng)險信息和數(shù)據(jù)采集缺乏目的，風(fēng)險評價的難點是缺乏有效的風(fēng)險數(shù)據(jù)，對定量的風(fēng)險評價方法應(yīng)用會因數(shù)據(jù)難以獲得或數(shù)據(jù)不精確而造成風(fēng)險評價的偏差，送樣使得風(fēng)險因素不能定量化，只能夠憑借經(jīng)驗或定性的風(fēng)險描述來確定風(fēng)險，更無法分析風(fēng)險各風(fēng)險因素對項目目標(biāo)的影響程度和其相互之間的關(guān)系。這也導(dǎo)致不能得到有效的領(lǐng)域知識的積累，不利于提高管理水平。

三是單因素風(fēng)險評價，沒有建立科學(xué)的風(fēng)險評價體系。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價集中于項目可行性分析階段，分析的主要內(nèi)容也僅限于某些具體的單因素指標(biāo)進(jìn)行評價，如財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)效益風(fēng)險指標(biāo)、社會風(fēng)險指標(biāo)等，而缺乏整體的綜合性風(fēng)險評價。多數(shù)項目實施風(fēng)險評價沒有科學(xué)的體系，只是根據(jù)項目經(jīng)理或?qū)＜业闹饔^經(jīng)驗判斷而定，實際效果往往不能得到正確的評估和對待，造成在風(fēng)險管理規(guī)劃和對策上具有較強(qiáng)的隨意性。

因此要結(jié)合實際房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的復(fù)雜性和系統(tǒng)性，對風(fēng)險數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，找出風(fēng)險評價的關(guān)鍵影響指標(biāo)，構(gòu)建基于粗糙集綜合評價的房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價模型。

3　基于粗糙集綜合評價的房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價模型

3.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險指標(biāo)體系的建立原則

（1）綜合系統(tǒng)性原則。由于房地產(chǎn)投資風(fēng)險指標(biāo)體系的指標(biāo)之間存在著復(fù)雜的關(guān)聯(lián)關(guān)系，所以風(fēng)險評價指標(biāo)的建立需要綜合全面地考慮各個因素，并且將這些因素整理成為一個具有層次清晰、邏輯嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩鄬哟谓Y(jié)構(gòu)，對整個風(fēng)險因素進(jìn)行分析。

（2）科學(xué)性原則?？茖W(xué)性作為風(fēng)險評價指標(biāo)體系建立的最基本的原則必須要滿足以科學(xué)原理為出發(fā)點，嚴(yán)格遵循科學(xué)研宄規(guī)律，不以個人主觀價值為轉(zhuǎn)移，這樣才能做到有說服力。而這也是一切投資決策的前提與基礎(chǔ)。

（3）互不相容性原則。在建立指標(biāo)體系階段要對某些可能存在交叉或者相容的指標(biāo)進(jìn)行獨立化或者合并化的處理，從而保證指標(biāo)體系的互不相容性。

（4）可操作原則。建立風(fēng)險指標(biāo)體系不僅需要在理論上是科學(xué)可行的，而且更重要的是要在具體操作的時候能夠具有可行性。

（5）可比性原則。如果想要將風(fēng)險指標(biāo)體系設(shè)計的科學(xué)合理、可操作，那就需要做到這些指標(biāo)在橫向與縱向可以進(jìn)行比較。這就要求對于風(fēng)險指標(biāo)的評價標(biāo)準(zhǔn)是相同的，或者能夠在量化處理階段能夠?qū)⑦@些評價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行歸一化處理。

（6）全面性原則。對于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險指標(biāo)建立，必須要全面的反應(yīng)其特點與要素。不能缺失或者遺漏任何一個方面和指標(biāo)。要做到把問題全面的反應(yīng)出來，從而才能為后續(xù)的風(fēng)險分析做好前期準(zhǔn)備。而要做到全面性就需要對風(fēng)險識別的方法和過程熟練掌握，這樣才能將風(fēng)險因素全面地識別出來。

3.2房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系建立

參考各種指標(biāo)體系構(gòu)建的文獻(xiàn)，結(jié)合風(fēng)險識別和分析得出的風(fēng)險影響因素，在該指標(biāo)體系中，從環(huán)境風(fēng)險、建設(shè)前期及施工風(fēng)險、銷售租賃風(fēng)險與其他風(fēng)險等4個方面的18個指標(biāo)構(gòu)建評價指標(biāo)體系，如表1所示。從而為風(fēng)險的綜合評價提供了基礎(chǔ)和依據(jù)。

3.3基于粗糙集的風(fēng)險評價模型構(gòu)建

3.3.1建立初始評價指標(biāo)及樣本獲取。根據(jù)粗糙集理論，將房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系構(gòu)建一個信息系統(tǒng)，該信息系統(tǒng)描述為一個四元組S＝（U，A，V，F(xiàn)），其中U＝｛u1，u2，…，um｝是一個非空有限集合，稱為論域。U中的每個元素稱為一個對象或樣本單位；A=｛琢1，琢2，…，琢m｝稱為屬性集合。

表1　房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險指標(biāo)體系

3.3.2評價指標(biāo)評分等級確定。評價指標(biāo)中定性因素較多，需要通過專家打分法將定性指標(biāo)因素定量化，因此，確定對評價對象作出評價結(jié)果所構(gòu)成的評價集合。設(shè)V=（v1，v2，…，vm）為評語集，可根據(jù)實際情況用不同等級或數(shù)字表示。一般將評價指標(biāo)的風(fēng)險等級劃分為化0.1，0.3，0.5，0.7，0.9五個等級，其中分值越大說明風(fēng)險越大。指標(biāo)等級介于兩相鄰等級之間的相應(yīng)評分為0.2，0.4，0.6，0.8。

3.3.3樣本數(shù)據(jù)處理。由于粗糙集理論只能處理離散數(shù)據(jù)，處理數(shù)據(jù)用的是符號化的分析方法，屬性值常為0，1，2等離散數(shù)，在獲得專家風(fēng)險評價數(shù)據(jù)后要進(jìn)行數(shù)據(jù)離散化和歸一化處理。該過程面對的主要問題是確定區(qū)間的個數(shù)，本文根據(jù)專家意見設(shè)定風(fēng)險等級為5級，即：很低、低的、普通、高的、很髙，那么它的取值范圍分別為［0，0.3］，（0.3，0.5］，（0.5，0.7］，（0.7，0.9］，（0.9，1］作為評價準(zhǔn)則集，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，將分類后的數(shù)據(jù)依次定為（1，2，3，4，5）。最終得到經(jīng)處理后得到的初始決策信息表，如表2所示。

表2　離散化建設(shè)工程項目風(fēng)險決策信息表

3.3.4確定指標(biāo)權(quán)重。屬性約簡是粗糙集理論的核心內(nèi)容之一，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險指標(biāo)屬性約簡過程中，需要對各指標(biāo)信息所保留的知識（屬性或等價關(guān)系）進(jìn)行約簡分析，刪除掉那些冗余的指標(biāo)信息，使評價更加精簡。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價指標(biāo)粗糙集屬性約簡的基本步驟是運用粗糙集方法軟件通過指標(biāo)信息數(shù)據(jù)分析，通過屬性約簡刪除決策信息表中重復(fù)對象，并對可能存在的冗余的條件屬性進(jìn)行處理，降低信息表中屬性維度，從而求出評價対象的約簡指標(biāo)。

本文將條件屬性集｛u1，u2，…，u18｝等18個指標(biāo)在Rosetta中進(jìn)行約簡，采用GeneticAlgorithm約簡算法，得到相對屬性集合的核，即Core=｛u3，u6，u8，u15，u17｝；分別是指經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險、管理方面的風(fēng)險、施工組織風(fēng)險、市場上面臨風(fēng)險和競爭對手風(fēng)險。以此為起點按照屬性的不同和必要性，逐步的選擇最重要的屬性來進(jìn)行屬性的相對約簡，那么設(shè)為指標(biāo)集R=｛r1，r2，r3，r4，r5｝。利用信息熵，計算指標(biāo)的重要度，并將所得數(shù)值進(jìn)行歸一化處理，確定各個指標(biāo)的權(quán)重。wi=Sr（ri）/∑ki=1SR（ri）（i=1，2，…，k）。

3.3.5綜合評價分析。通過獲取的指標(biāo)權(quán)重以及指標(biāo)值的意義，可以建立如下綜合評價結(jié)果wiyi。對該房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險求其綜合值，根據(jù)評價值的高低，來加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理，確保關(guān)鍵風(fēng)險指標(biāo)加強(qiáng)監(jiān)控和制定預(yù)防措施。

4　房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險應(yīng)對策略

房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險應(yīng)對是指對項目風(fēng)險制訂并實施合理的處置措施。其實質(zhì)就是在項目風(fēng)險識別、分析和評價的基礎(chǔ)上，積極采取的控制措施，降低風(fēng)險所產(chǎn)生的損失。不同的風(fēng)險類別和不同的風(fēng)險影響程度應(yīng)采取不同的風(fēng)險應(yīng)對措施，常用的風(fēng)險應(yīng)對措施有風(fēng)險回避、風(fēng)險損失控制、風(fēng)險分散、風(fēng)險轉(zhuǎn)移等。針對房地產(chǎn)項目投資的特點，風(fēng)險管理是一個系統(tǒng)的工程，在項目風(fēng)險管理過程中，要注重對整個項目階段前期的市場調(diào)查和分析，加強(qiáng)設(shè)計、采購和施工等階段的風(fēng)險管理；同時也要注意項目后期資金回籠風(fēng)險。

結(jié)束語

房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在評價過程中要根據(jù)風(fēng)險管理理論框架，從不同的階段對風(fēng)險因素進(jìn)行識別分析，進(jìn)而進(jìn)行風(fēng)險評估，獲取其對整體風(fēng)險的影響。針對風(fēng)險評價分析出的結(jié)果，對風(fēng)險源和風(fēng)險事件積極采取針對性措施預(yù)防和管理風(fēng)險因素，不斷完善風(fēng)險管理體制。這樣才能更好的實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟(jì)效益和財務(wù)效益。

1004-7026（2016）10-0079-02中國圖書分類號：TU721

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本文10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.10.055

李清黎（1973-），女，河南省平輿縣人，高級經(jīng)濟(jì)師，主要從事項目工程管理、投資管理。