秦岷

摘要：如今，“城中村”改造已經(jīng)上升為城市化進(jìn)程中必不可少的環(huán)節(jié)，而具體實(shí)施過程中，低收入群體面臨的公共租賃房建設(shè)問題便成為了“城中村”改造中最大的瓶頸問題，故而在現(xiàn)有條件上有效整合城市資源，使之形成有關(guān)的低收入群體中城中村改造模式，其意義頗為重要。

關(guān)鍵詞：低收入群體；城中村；改造模式

一、“城中村”改造與低收入群體公共租賃房建設(shè)面臨的困境

（一）城中村改造現(xiàn)狀

1.城中村的現(xiàn)狀?！俺侵写濉钡拿つ堪l(fā)展已經(jīng)成為了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)社會問題，加上其中低收入人口往往構(gòu)成復(fù)雜，難以管理，以至于“城中村”往往成為治安狀況堪憂的逋逃藪。

2.現(xiàn)有改造模式對其積極意義有所忽略。為數(shù)不少的研究都僅僅對“城中村”消極的一面加以“介紹”，而對城市發(fā)展過程中其積極作用缺乏認(rèn)識。因?yàn)槌鞘猩绫ｓw系一般都不吸納“城中村”的低收入群體，而農(nóng)村住房政策又使得城中村原住民以此來作為保障自身生活的條件。換言之，長期欠缺的城市租房市場正好獲得了“城中村”的彌補(bǔ)。

（二）城市公共租賃政策難以獲得有效實(shí)施

1.房源緊張?jiān)斐上鄳?yīng)限制。除了歷史遺留的存量房源之外，政府負(fù)責(zé)建設(shè)的增量房源盡管類屬主要手段，但是其“建設(shè)資金缺口”卻顯得頗大，以至于政策選擇不得不違背初衷。

2.融資受福利性質(zhì)之限。公共租賃房的“薄利原則”造成了其資金難以快速回籠以形成良性循環(huán)；同時(shí)面對低收入群體的公共租賃房必然需要周期長、數(shù)額大的維修費(fèi)用、建設(shè)資金之類；而且其“投資主體”——地方財(cái)政也面臨很多困境。

二、以面對低收入群體為導(dǎo)向的“城中村”改造動因

（一）“城中村”改造方面

1.合法租賃經(jīng)濟(jì)。個(gè)體出租房“公共化”這一改造工程一方面可以保證原住民在此方面收益，另一方面又能在法律地位上改變村民個(gè)體出租性質(zhì)，使之逐步“合法化”。

2.現(xiàn)有環(huán)境低成本改造?！俺侵写濉钡母脑?，使得“城中村”自身環(huán)境也可以獲得低成本改造，其諸方面市政設(shè)施以及社會治安之類都可以納入“城市一體化”這一內(nèi)容中，改善“城中村”一系列層面的問題。

3.保留原有生活方式和文化。和先前改造模式相比，“城中村”的轉(zhuǎn)變類屬一種“原位重塑”，其可以很好地滿足村民對村落的“歸屬感”，同時(shí)搬遷的無形損失也因此有所降低。

（二）低收入群體公共租賃房方面

1.可節(jié)約財(cái)政開支。公共租賃房的建設(shè)目標(biāo)在于對低收入者住房需求予以滿足，而“城中村”的“公共租賃化”改造則可有效優(yōu)化整合城市資源。

2.可提高政府公信力?！白∮兴印弊鳛橐环N現(xiàn)代社會基本人權(quán)，而將“城中村”加以改造的活動既能夠解決城市外來務(wù)工者的住房，有能夠減少外來務(wù)工者“外溢”。

三、“城中村”改造模式特征

（一）物質(zhì)空間

1.綜合整治社區(qū)環(huán)境。其內(nèi)容在于改建“城中村”綜合環(huán)境，在杜絕隨便搭建的同時(shí)開發(fā)一些臨近主干道區(qū)域；重新規(guī)劃市政設(shè)施，并對之加以“統(tǒng)一管理”；堅(jiān)決拆除或改造違章建筑和安全隱患建筑、總體規(guī)劃外建筑等；從層高上做文章，保證綠地和公共設(shè)施面積；將其中公共服務(wù)體系完整化和高效化等。以此來徹底改善“城中村”外在形象。

2.管理出租房源。將之和村內(nèi)建筑明確劃分，政府可聘請相應(yīng)專家組成“評估小組”， 整體評估村內(nèi)建筑情況，并以之為基礎(chǔ)來對原有“城中村”出租屋加以取舍，以此來解決房源危機(jī)，同時(shí)統(tǒng)一建設(shè)公共租賃社區(qū)以面向低收入群體。充分體現(xiàn)其性質(zhì)；同時(shí)完善配套設(shè)施，改善租賃模式下的“城中村”弊端。

3.租金標(biāo)準(zhǔn)的合理設(shè)定。適當(dāng)參考廉租房情況，將之和商業(yè)賃租房在價(jià)格上“劃清界限”。同時(shí)結(jié)算后資金缺口，也應(yīng)歸就業(yè)單位和政府分?jǐn)傃a(bǔ)貼。產(chǎn)權(quán)歸政府所有的公租房所得租金收益則用于定期維護(hù)和更新公租房。

（二）人員安置

1.就地安置村民。在此方面可以將尚未被拆除的房屋產(chǎn)權(quán)保留給村民，從此將之算在城市住宅管理體系之中，被拆除者則加以貨幣或等值公租房補(bǔ)償。

2.管理租住人口。因?yàn)楣沧赓U住房“過渡性”、“暫時(shí)性”明顯，故而有必要按照人的具體情況來調(diào)整調(diào)整保障資源分配，借助于準(zhǔn)入和退出機(jī)制的建立，促進(jìn)循環(huán)利用資源并保證分配。為此，需要建立相應(yīng)的檔案制度。

3.安置特殊困難群體。對于無力改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境者，應(yīng)按照社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況對之做出補(bǔ)貼或者劃出零租金或極少租金的部分住房給予之安置。

（三）資金籌集

1.拓寬資金籌集渠道。在此方面，城市政府有必要對公共租賃房資金方面的年度預(yù)算予以編制，并撥出?？钣糜诖朔矫娼ㄔO(shè)；同時(shí)在稅賦、貸款等方面提供政策優(yōu)惠。除傳統(tǒng)集資渠道外，還可以以“宅基地入股”等辦法解決用地問題。

2.嚴(yán)格資金監(jiān)管。相關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格會計(jì)核算、健全賬簿設(shè)置、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，設(shè)置專戶專賬以處理各類專項(xiàng)涉及到的資金以便單獨(dú)核算。

（四）政策支持

1.保障性政策。在此方面應(yīng)由政府牽頭，形成一套分配與整合以重新安排和界定出租屋產(chǎn)權(quán)、協(xié)調(diào)管理部門、房客登記為“起點(diǎn)”，以租賃收益、提高績效、退房信息管理為“終點(diǎn)”的工作體系，以此來保證改造和建設(shè)同步的活動有章可循、有法可依。

2.預(yù)防性政策。制定“城中村改建政策”這一過程，應(yīng)給一系列涉及其中的低收入流動人口居住謀相應(yīng)的福利，為“城中村”居民所應(yīng)獲得的持續(xù)生存謀相應(yīng)的保障作為一切活動的“出發(fā)點(diǎn)”，堅(jiān)決保障村民的合法權(quán)益，防止城市政府通過改造謀取“城中村”的區(qū)位利益，賺取土地差價(jià)。堅(jiān)持政府開發(fā)最優(yōu)，減少開發(fā)商的直接參與。

參考文獻(xiàn)：

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