文/湯容濱

“營改增”之后個(gè)人二手房買賣稅費(fèi)的變化

文/湯容濱

“營改增”后二手房交易稅費(fèi)也相應(yīng)地發(fā)生了一些變化，但整體來看變化不大。在此次“營改增”以前的二手房交易中，買方需要繳納契稅，賣方需要繳納營業(yè)稅及附加和個(gè)人所得稅?！盃I改增”以后上述稅費(fèi)中除了營業(yè)稅被增值稅取代外，其他沒有太大的變化。

一、增值稅

原來由賣方繳納的營業(yè)稅現(xiàn)在一律改為增值稅，原來的營業(yè)稅征收分三種情況：1.個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；2.個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；3.個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

現(xiàn)行的增值稅征收改為：1.個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；2.個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；3.個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

由于增值稅是價(jià)外稅，而營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，兩者對銷售額的計(jì)算方式是不同的。增值稅銷售額的計(jì)算方式為：銷售額=房屋賣出價(jià)÷（1+增值稅率）。營業(yè)稅銷售額等于房屋賣出價(jià)。

北上廣深等一線城市現(xiàn)行的普通住宅增值稅征收方式為：2年以上（含2年）免征，不足2年為賣出價(jià)÷（1+5%）×5%。非普通住宅增值稅征收方式為：2年以上（含2年）為（賣出價(jià)-買入價(jià)）÷（1+5%）×5%。以前的普通住宅營業(yè)稅征收方式為：2年以上（含2年）免征，不足2年為賣出價(jià)×5%。非普通住宅營業(yè)稅征收方式為：2年以上（含2年）為（賣出價(jià)-買入價(jià)）×5%；不足2年為賣出價(jià)×5%。

其他城市現(xiàn)行的普通住宅增值稅征收方式為：2年以上（含2年）免征，不足2年為賣出價(jià)÷（1+5%）×5%。以前的普通住宅營業(yè)稅征收方式為：2年以上（含2年）免征，不足2年為賣出價(jià)×5%。

二、契稅

現(xiàn)行契稅政策基本沒有變化。在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)地區(qū)，對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。在除上述四個(gè)地區(qū)以外的其他地區(qū)，對個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅（如下表）。

表1 購房契稅政策

三、個(gè)人所得稅

現(xiàn)行個(gè)人所得稅政策也沒有變化，對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。也就是說：應(yīng)交個(gè)人所得稅=（實(shí)際成交價(jià)格 - 房屋原值 - 轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用）× 20%。在實(shí)際操作中，稅務(wù)機(jī)關(guān)對于二手房交易大多是按核定稅率征收的。一般直接按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%計(jì)算個(gè)人所得稅，比如成交價(jià)為200萬，則要交2萬元個(gè)人所得稅。

總體而言，這次“營改增”改革后，個(gè)人二手房買賣的稅費(fèi)比原來有所減少，切實(shí)體現(xiàn)了李克強(qiáng)總理提出的“只減不增”的要求。

（作者單位：上海申蘊(yùn)和律師事務(wù)所）