陳青峰

摘要：物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，與有關(guān)委托方簽署的合同。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)的根本依據(jù)，對(duì)明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的權(quán)利與義務(wù)以及規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)起到了無(wú)可替代的作用。據(jù)有部門(mén)關(guān)統(tǒng)計(jì)，由物業(yè)服務(wù)合同引起的物業(yè)管理糾紛有大幅上升的趨勢(shì)。本文分析了物業(yè)服務(wù)合同存在的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型，并且就如何防范風(fēng)險(xiǎn)提出應(yīng)對(duì)的建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)合同；風(fēng)險(xiǎn)；防范

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.6；D923 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）002-0000-01

一、物業(yè)服務(wù)合同的類(lèi)型及主要內(nèi)容

（一）物業(yè)服務(wù)合同的類(lèi)型

物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同兩種，前期物業(yè)服務(wù)合同在先，物業(yè)服務(wù)合同在后。

1.前期物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。從物業(yè)建設(shè)期或者開(kāi)始交付給業(yè)主到成立業(yè)主大會(huì)之間，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的提供物業(yè)服務(wù)的合同稱(chēng)為前期物業(yè)服務(wù)合同。

2.物業(yè)服務(wù)合同。依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)同意選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與其簽訂的提供物業(yè)服務(wù)的合同為物業(yè)服務(wù)合同。

（二）物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容

1.當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況，主要是對(duì)雙方當(dāng)事人的資格認(rèn)定以及對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的標(biāo)的物的基本情況做出確認(rèn)和記載。雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)、住所。所管理物業(yè)的類(lèi)型、位置、面積及四至界限等情況。

2.雙方的權(quán)利和義務(wù)，主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司提供相應(yīng)服務(wù)的條款。

3.物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量。

4.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收取方式，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取方式，有包干制和酬金制兩種。

5.維修費(fèi)用的收取和使用條款。維修費(fèi)用一般獨(dú)立與物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)獨(dú)立開(kāi)來(lái)，其收取方式主要由合同雙方當(dāng)事人約定。

6.物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和費(fèi)用分配辦法。

7.合同的有效期限，合同的終止事項(xiàng)及合同終止后相關(guān)事宜主要是物業(yè)資料的移轉(zhuǎn)。明確規(guī)定計(jì)算期限的方法。

8.違約責(zé)任、解決糾紛的途徑。

9.專(zhuān)項(xiàng)維修基金的管理和使用。

10.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，以及居住物業(yè)中的經(jīng)營(yíng)性房屋或設(shè)施，如商業(yè)鋪面、停車(chē)場(chǎng)等，合同雙方要明確委托服務(wù)的績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

二、物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型及防范措施

（一）物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型

1.物業(yè)承接查驗(yàn)引起的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)內(nèi)容或者約定不明確，造成承接物業(yè)后的維修責(zé)任不清。移交的資料不完整不全面，造成日后物業(yè)企業(yè)處理設(shè)施設(shè)備突發(fā)故障維修時(shí)難度加大。

2.在銷(xiāo)售房屋時(shí)開(kāi)發(fā)商不當(dāng)?shù)某兄Z引起的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷(xiāo)售，通常給予購(gòu)房者承諾贈(zèng)送閣樓、占用公共部位等。這些不當(dāng)承諾給物業(yè)服務(wù)企業(yè)日后的管理增加了難度。

3.物業(yè)服務(wù)合同期限方面所引起的風(fēng)險(xiǎn)。合同期限短于1年，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)不能得到保障，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿投入太多的資金和人力去維護(hù)物業(yè)。合同期限超過(guò)3年，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不利于隨市場(chǎng)和成本代價(jià)去調(diào)節(jié)費(fèi)用；對(duì)于業(yè)主，不利于更換服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

4.在專(zhuān)項(xiàng)維修資金方面約定不清引起的風(fēng)險(xiǎn)。如專(zhuān)項(xiàng)維修資金遲到位，影響公共共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修、翻新、改造、更新的時(shí)候無(wú)資金可使用，會(huì)造成業(yè)主的不滿(mǎn)。專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用的具體操作辦法不明確，容易引起業(yè)主的爭(zhēng)議和反對(duì)，從而造成對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不信任危機(jī)。

5.物業(yè)管理用房在合同中約定不清引起的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理用房能否作為經(jīng)營(yíng)用途，能否進(jìn)行裝飾裝修等，如合同約定不清，將引起法律上的違規(guī)經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)權(quán)侵權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

6.物業(yè)管理質(zhì)量、費(fèi)用引起的風(fēng)險(xiǎn)。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主往往會(huì)提出物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不相符的質(zhì)疑。如果在物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上約定不夠詳盡，會(huì)帶來(lái)質(zhì)價(jià)不符的爭(zhēng)議，造成業(yè)主拖欠或拒交管理服務(wù)費(fèi)用的后果。

7.違約責(zé)任約定不當(dāng)引起的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)于違約責(zé)任的放大或縮小都是不合適的。放大違約責(zé)任，容易造成隱瞞事實(shí)，而對(duì)于縮小責(zé)任，則容易造成重復(fù)違約。

（二）物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

針對(duì)上述的物業(yè)服務(wù)合同的風(fēng)險(xiǎn)，本文提出相應(yīng)的防范措施：

1.對(duì)于物業(yè)承接查驗(yàn)引起的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)訂立前期合同須對(duì)承接查驗(yàn)的內(nèi)容及法律責(zé)任約定清楚，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，嚴(yán)格按照承接查驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定操作。

2.對(duì)于在銷(xiāo)售房屋時(shí)開(kāi)發(fā)商不當(dāng)?shù)某兄Z引起的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訂立合同前應(yīng)該充分調(diào)查了解并與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行必要溝通，在訂立合同時(shí)將有關(guān)事項(xiàng)約定清楚。

3.對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同期限方面所引起的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需與業(yè)主多進(jìn)行溝通，了解對(duì)方的服務(wù)等級(jí)需求和愿意支付的服務(wù)費(fèi)用的浮動(dòng)幅度，雙方約定一個(gè)在市場(chǎng)環(huán)境下彼此都能接受的服務(wù)期限。

4.對(duì)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金方面約定不清引起的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中明確使用物業(yè)維修資金的具體操作辦法，并及時(shí)跟蹤資金的到位情況。

5.對(duì)于物業(yè)管理用房在合同中約定不清引起的風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同時(shí)，應(yīng)該約定明確管理用房的用途、產(chǎn)權(quán)歸屬、配置及管理，并跟蹤落實(shí)。

6.對(duì)于物業(yè)管理質(zhì)量、費(fèi)用引起的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵照相關(guān)定價(jià)的法律法規(guī)及市場(chǎng)規(guī)律，根據(jù)管理的項(xiàng)目與企業(yè)自身?xiàng)l件確定合理的價(jià)格。

7.對(duì)于違約責(zé)任約定不當(dāng)引起的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)詳細(xì)清楚地約定好合同糾紛解決的條款。

三、結(jié)論

了解物業(yè)服務(wù)合同的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型，并針對(duì)這些類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)做好事前的防范，在物業(yè)合同中做好詳細(xì)明晰的約定和責(zé)任界定，有利于物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的規(guī)范健康發(fā)展。隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，會(huì)不斷出現(xiàn)一些客觀環(huán)境的變化，由此帶來(lái)新的風(fēng)險(xiǎn)。作為專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在遵從物業(yè)法律法規(guī)的前提下，規(guī)避來(lái)自各方面的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)在履行合同的過(guò)程中加強(qiáng)與業(yè)主的溝通。