任藝

摘 要：經濟形勢的轉變以及互聯(lián)網時代的來臨，使得傳統(tǒng)的房地產模式已不再適用，房地產行業(yè)正在尋求新的發(fā)展路徑?；ヂ?lián)網正在全面滲透房地產整條產業(yè)鏈中，從前期項目的投資、定位，到后期的營銷及運營，互聯(lián)網都在不同程度的與房地產相結合。幫助地產商解決資金問題，實現(xiàn)輕資產模式。通過線上與線下的互動，收集大數據分析客戶的行為模式，對項目進行更精準的定位、有效的營銷及提供更全面的服務。本文從互聯(lián)網與地產結合的角度，詳細闡述了互聯(lián)網帶給地產行業(yè)的創(chuàng)新及轉變，提出了地產行業(yè)發(fā)展的新思路。

關鍵詞：互聯(lián)網；房地產；轉型；輕資產模式；O2O模式

一、引言

伴隨地產市場“黃金時代”的終結，地產商迎來了新的“白銀時代”，傳統(tǒng)的房地產開發(fā)模式在今后不再適用，房地產暴利時代一去不回，中國的房地產開始進入一個更新更成熟的階段。在“互聯(lián)網”時代的大背景下，伴隨金融環(huán)境的改變、利潤水平的下降，引發(fā)了新的開發(fā)模式——輕資產發(fā)展模式。與此同時，Online To Offline的商業(yè)模式，也在房地產開發(fā)的不同階段發(fā)揮著很重要的作用。傳統(tǒng)的模式逐漸被市場淘汰，伴隨各行各業(yè)互聯(lián)網思維轉型的浪潮，房地產業(yè)也在積極尋求轉型。在未來，輕資產模式、O2O模式將如何影響中國房地產市場走向，這是所有地產商最為關心的問題。

二、時代背景下的“互聯(lián)網+房地產”結合

傳統(tǒng)地產商的重資產運營模式，是地產商依托自有資金投入支持商用物業(yè)開發(fā)，占用較大現(xiàn)金流。重資產的模式受房地產的周期影響較大，在房地產市場火爆時，現(xiàn)金回款很快。一旦房地產進入緊縮期，單靠重資產模式，已經很難盈利及擴大開發(fā)規(guī)模，因此地產商尋求新的突破，也就是強調向輕資產模式轉型。什么是輕資產？輕資產指利用外部資源，減少自有資金的投入，將主要資源集中于利潤最高的階段，實現(xiàn)利潤最大化。一些輕資產及互聯(lián)網公司，通過互聯(lián)網加入到地產投資的渠道中，而傳統(tǒng)的重資產房地產企業(yè)也希望借助互聯(lián)網來實現(xiàn)輕資產模式的轉型及運營。

“互聯(lián)網”與地產的結合，正在改變這一傳統(tǒng)格局，大多地產商乃至整個行業(yè)正在向輕資產的方向轉型，房地產企業(yè)更多的專注于自身的優(yōu)勢以及核心贏利點。

縱觀房地產行業(yè)從拿到土地到項目開發(fā)、定位及運營的整條產業(yè)鏈，互聯(lián)網可以從不同的階段融入進來，從而改變了整個行業(yè)。

三、互聯(lián)網正在全面滲透房地產整條產業(yè)鏈

（一）項目前期投資階段，開發(fā)商輕資產模式試水

從地產項目前期投資來看，早期開發(fā)商前期投資資金主要來自于銀行貸款，或結合券商進行融資。但隨著經濟緊縮，銀行系統(tǒng)也收緊了地產放貸，融資成本在不斷增加。如果不尋求創(chuàng)新，尋找新的融資方式，地產商將面臨生存危機。

地產行業(yè)目前的現(xiàn)存的輕資產運營模式主要有兩種。第一種，地產直投模式，地產商把項目打包分割，與外部投資基金、保險公司等機構投資者合作。地產商自身轉型為運營商，負責項目的規(guī)劃、開發(fā)及運營管理等。第二種，是眾籌模式，地產商通過收集市場上過剩資金來籌建資金，眾籌對象為企業(yè)的債務。

在國內，地產商主要通過以上兩種模式籌集項目資金，實現(xiàn)輕資產運營。中國市面上的眾籌，也稱為P2P金融，主要是通過互聯(lián)網運作完成的。投資者買入第三方金融機構發(fā)行相關的理財產品，投資者賺得利息，第三方抽取一定百分比作為收入，地產商則使用此筆資金進行開發(fā)運營。在國外，眾籌的涉及多種類型，包括存在爭議的股權眾籌，在國內此類方式受法律限制。但隨著相關法律的完善及健全，未來眾籌模式還將越來越豐富及專業(yè)。

（二）項目定位階段，大數據將改變傳統(tǒng)模式

在項目定位階段，過去的操作方法通過問卷調查，得出數據結論，這種操作結果往往有限，中間任何一個問題則會產生數據上較大的偏差。而現(xiàn)在通過大數據，地產商可以獲得潛在客戶的信息，并按照客戶的需求偏好，完成項目策劃定位。

例如，在住宅定位方面，通過建立目標客群數據庫，可以在項目開始建設前，獲悉客戶對面積區(qū)間、戶型結構、小區(qū)配套商業(yè)、停車位及物業(yè)管理的需求偏好，從而根據需求來開發(fā)住宅產品，提升銷售?？梢钥吹?，通過互聯(lián)網可以將客戶的信息從線上轉移至線下，應用到具體操作并指導設計開發(fā)。

在商業(yè)定位方面，可以通過大數據的收集，獲取消費者的基本特征、消費習慣及消費偏好，從而指導商業(yè)品牌調整及招商策略。利用大數據地產商及運營商可以對潛在的目標客戶及市場動向進行精準的預測，從未根據大數據提供的消費者信息對商業(yè)進行規(guī)劃及調整。大數據的運用將顛覆地產商的傳統(tǒng)定位模式，互聯(lián)網化將成為未來趨勢。

（三）項目營銷階段，借助互聯(lián)網開啟新的營銷模式

融入互聯(lián)網的營銷模式，與傳統(tǒng)的通過電視、報紙、戶外廣告等模式不同，線上的營銷模式更加的精準及有效。地產商在項目營銷時，更多的選擇結合O2O的營銷模式，解決了購房者在購房、裝修等資金方面的問題，同時完成了品牌宣傳。通過線上的宣傳，捕捉潛在目標客戶，將其轉移到線下購房，是近些年地產商結合互聯(lián)網不斷嘗試的營銷手段。

除了O2O，眾籌也在營銷階段開始進行嘗試，互聯(lián)網營銷的手段不斷的創(chuàng)新和增加。眾籌模式中，對于地產商最大益處是可以節(jié)省營銷成本。通過讓渡較少利潤空間，提升品牌知名度及品牌效應。通過眾籌平臺，增加了購房者與地產商之間信任，參與眾籌的潛在購房者，一般是對項目有一定的偏好的，這種方式產生的商業(yè)價值遠遠高于普通的市場調查。同時作為融資的手段，籌集資金時間短且成本較低。

伴隨互聯(lián)網不斷深入人們的日常，地產營銷開始通過微博、微信等社交軟件傳播。根據2015年互聯(lián)網中心數據顯示，包括微信在內的社交通訊軟件的使用率高達92%?？梢钥吹酵ㄟ^這些新的傳播模式，可以將營銷廣告精準的投放到平臺上，提高了廣告的效率及影響度。如此顛覆傳統(tǒng)媒介的形式，對于地產商能力是一個挑戰(zhàn)，需要地產商有較強的創(chuàng)新邏輯和實踐能力，同時對技術及大數據也有較高要求。

（四）項目運營階段，嵌入大數據的O2O模式改變運營模式

隨著互聯(lián)網與地產的逐步融合，在運營管理階段O2O模式也被廣泛應用。從住宅上看，通過互聯(lián)網業(yè)主可以在線上提出要求，反饋到線下隨即物業(yè)管理部門提供相應的服務。O2O的渠道包括項目開發(fā)的APP，論壇等，開發(fā)商通過線上線下與業(yè)主緊密聯(lián)系，深入的了解業(yè)主服務需求，并可以提供管理日常清潔、維修、家政等增值服務，提升服務水平。

從商業(yè)上看，通過O2O建立一個開放的平臺，可以搜集人流量、消費習慣、消費數據等大數據，從而進行數據分析，分析消費者喜好和需求，更好的調整業(yè)態(tài)及布局，在營銷上同時兼顧到精準投放廣告及宣傳工作。在商業(yè)上，創(chuàng)新的市內定位技術的出現(xiàn)將O2O與大數據的結合發(fā)揮到了極致。通過與無線通訊等多種技術結合，可以實現(xiàn)室內空間中的定位監(jiān)控。商家可以通過定位監(jiān)測到消費者單店停留時間，消費業(yè)態(tài)偏好，交易數據等，通過O2O真正實現(xiàn)了大數據分析，結合大數據分析結果可以更好的為消費者提供服務。

四、“互聯(lián)網+房地產”的輕資產模式下，退出機制的創(chuàng)新

前面提到在項目前期投資階段，互聯(lián)網的結合實現(xiàn)了輕資產轉型。那么對于項目后期資產退出模式，也同樣可以借助互聯(lián)網的實現(xiàn)輕資產下的退出機制—資產證券化。

傳統(tǒng)地產開發(fā)結束后，或以全部銷售結束，或以地產商自持，統(tǒng)一對業(yè)權進行管理。自持可以掌控項目的經營權，保證項目的總體定位及良好運營，但同時需要占用地產商大量資金，在前期培育階段，靠租金收益盈利有限，回收期較長，一般在3-5年。結合互聯(lián)網的輕資產模式，可以較好的解決這一問題，利用資產證券化-商業(yè)物業(yè)租金收益為標的基金（REITs），實現(xiàn)輕資產化過度，解決資金退出問題。通過新型的金融工具，減少了開發(fā)商的資金壓力，地產商可以將更多的資源投入到資產管理及增值服務上，從前期到后期實現(xiàn)向輕資產模式轉型。

五、結語

開發(fā)商已經在“互聯(lián)網+”的時代下開始探索輕資產及O2O的模式，可以看到，互聯(lián)網正在房地產全產業(yè)鏈的不同階段對其進行影響和改變，從前期投資、定位到后期的營銷及運營都在轉變及優(yōu)化。傳統(tǒng)的線下房地產開發(fā)、經營模式已經不再適應這個時代，結合線上、線下的新型創(chuàng)新模式正在崛起。在互聯(lián)網時代下，房地產行業(yè)也進行細分，地產商不再集投資商、建設商及運營商為一體，行業(yè)逐漸細分及外包。且地產商可以和金融機構、電子商務等機構合作，提高效率產生更大收益?？梢姡禺a與互聯(lián)網的結合對整個行業(yè)在整合資源、模式創(chuàng)新、盈利及資本運作等方面都產業(yè)了一定的影響。

互聯(lián)網是這個時代的標簽，各行各業(yè)都在不斷的摸索新的發(fā)展路徑。在目前的市場環(huán)境下，房地產+互聯(lián)網的發(fā)展在未來的一段時間內還將處于不斷摸索創(chuàng)新的階段。未來還將有更多的創(chuàng)新模式融入到地產行業(yè)中來，從而改變房地產行業(yè)的游戲制度。（作者單位：中國人民大學）

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