胡曉東

武漢漢江財(cái)富投資管理有限公司 湖北 武漢市 430030

【摘 要】在現(xiàn)代社會(huì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用越來越重要，成為世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理也越來越受到人們的重視。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)異常復(fù)雜的工程，在開發(fā)過程中通常會(huì)遇到一些問題。為了更好的保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行，本文從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要性出發(fā)進(jìn)行論述，分析了房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的重點(diǎn)和難點(diǎn)，進(jìn)而提出了與之相關(guān)的對(duì)應(yīng)策略，希望能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行有所幫助。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；難點(diǎn)分析；開發(fā)商

一、前言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理屬于一門綜合性很強(qiáng)的學(xué)科，房地產(chǎn)的開發(fā)和管理過程都非常的復(fù)雜，需要對(duì)其中的系統(tǒng)工程進(jìn)行理論和方法的綜合應(yīng)用，保證實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全方位管理，從而優(yōu)化房地產(chǎn)生產(chǎn)要素的配置。

二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理也越來越受到人們的重視。業(yè)主經(jīng)過市場(chǎng)的熏陶已經(jīng)對(duì)房屋的質(zhì)量、項(xiàng)目的品質(zhì)優(yōu)劣有了一定的判別能力，對(duì)項(xiàng)目管理提出了實(shí)質(zhì)性的要求。好的項(xiàng)目管理是造出讓業(yè)主滿意、放心的好房子的基礎(chǔ)。目前房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理中，根據(jù)項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，公司內(nèi)部分部門進(jìn)行項(xiàng)目管理的方式，是最為普遍的。主要是設(shè)置一系列的管理部門，用來管理項(xiàng)目的各個(gè)方面，比如：工程、成本、合同、財(cái)務(wù)、銷售等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要性

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能夠保證項(xiàng)目的按期完成

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的按期完成的關(guān)鍵對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，保證項(xiàng)目有序進(jìn)展，即通過一個(gè)完善的計(jì)劃管理，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程都納入計(jì)劃管理的范疇，明確階段性計(jì)劃要求確定相應(yīng)的人員及物資的投入，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能夠保證項(xiàng)目進(jìn)展的組織性和協(xié)調(diào)性

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，通過明確的職責(zé)劃分，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)規(guī)章制度，從而為項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)行提供一個(gè)完整的組織保障。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，誰提出問題？誰來解決問題？誰來檢驗(yàn)問題處理效果？這都需要開發(fā)中的每個(gè)部門都悉心參與到開發(fā)過程中，需要有一個(gè)組織在這層層的管理過程中協(xié)調(diào)、溝通，以保障項(xiàng)目的有序進(jìn)行。組織的作用是明確重點(diǎn)、保證開發(fā)節(jié)點(diǎn)、理順管理思路，讓大家把力量集中到一處。在此前提下對(duì)各類交叉施工的先后施工順序、趕工措施、重點(diǎn)部位的質(zhì)量控制等統(tǒng)籌安排。開發(fā)單位需要通過組織接收或者發(fā)送信息至項(xiàng)目管理的各方，通過組織反饋的信息進(jìn)行決策。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能夠保證項(xiàng)目效益的最大化

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，之所以需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理，最主要的目的是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化。通過對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中的質(zhì)量、成本和工期等因素進(jìn)行控制，優(yōu)化資源配置，以最少的成本做出預(yù)期的目標(biāo)。做好以上主要項(xiàng)目管理過程，才能夠做到項(xiàng)目開發(fā)過程中用最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)

1、質(zhì)量控制達(dá)標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，最重要的就是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理。好的房屋質(zhì)量是房屋品質(zhì)的直接體現(xiàn)，是開發(fā)商品牌的重要構(gòu)成。只有做好房屋質(zhì)量，才能避免后期業(yè)主入住后的隱患。質(zhì)量控制好壞是業(yè)主選擇樓盤的硬性標(biāo)準(zhǔn)，做好質(zhì)量控制造出好房子才能推動(dòng)銷售，創(chuàng)造效益。有質(zhì)量保證的房屋，才能讓人們有安全感，從而真正提高人們的生活質(zhì)量。那么究竟如何才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量達(dá)標(biāo)呢？在房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理的控制管理中有兩個(gè)具體的要求。一方面是要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工要與最初的設(shè)計(jì)內(nèi)容相一致；另一方面是要求房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目施工要與當(dāng)初簽訂的合同內(nèi)容相一致。

2、管理者的質(zhì)量意識(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理者的質(zhì)量意識(shí)也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量有著重要的影響。這就需要每一個(gè)管理者都認(rèn)識(shí)到自己的職責(zé)，認(rèn)真履行自己的職責(zé)。管理者在施工過程中如果發(fā)現(xiàn)施工人員或者設(shè)施有問題，必須立即與他的上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)取得聯(lián)系，對(duì)出現(xiàn)問題的人員和設(shè)備進(jìn)行調(diào)整或者更換，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)部分都符合質(zhì)量要求。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)

1、決策缺乏依據(jù)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理在具體實(shí)施的過程中，受各種主客觀因素的影響，會(huì)存在很大的困難。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)施過程中，在項(xiàng)目開發(fā)管理中會(huì)存在以下問題。由于開發(fā)商對(duì)開發(fā)時(shí)的市場(chǎng)詳情缺乏準(zhǔn)確的研究，導(dǎo)致在真正做出決策、進(jìn)行施工時(shí)，缺乏施工所需要的圖紙或者提供的資料不準(zhǔn)確等問題出現(xiàn)。也會(huì)因?yàn)榘l(fā)包方對(duì)內(nèi)容的規(guī)定不清楚，致使施工的結(jié)尾發(fā)生項(xiàng)目管理無法進(jìn)行的現(xiàn)象。這些因素的存在嚴(yán)重的制約著開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目管理的有效進(jìn)行，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的難點(diǎn)。

2、成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的另一大難點(diǎn)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制，這影響著開發(fā)商以及管理者和所有用戶的利益，一旦處理不當(dāng)，將引發(fā)三方糾紛的發(fā)生。這也是為什么在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中成本管理成為難點(diǎn)的原因之一。當(dāng)下，我國的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都不太重視開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃以及設(shè)計(jì)階段的成本預(yù)控。導(dǎo)致項(xiàng)目后期因設(shè)計(jì)變更或者簽證等造成成本大幅升高。為了解決這一難點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商在對(duì)開發(fā)成本的控制方面要嚴(yán)格把關(guān)，建立更加完善的成本控制體系，保證開發(fā)項(xiàng)目管理中的每一個(gè)決策都能減少開發(fā)項(xiàng)目的施工成本。只有控制好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的施工成本，才能更好的完成開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)，保證開發(fā)項(xiàng)目管理效益的最大化。

六、解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在問題的具體措施

1、做好市場(chǎng)可行性研究的調(diào)研工作

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理來說，做好前期的工作至關(guān)重要，也就是要做好項(xiàng)目的調(diào)查研究工作，為項(xiàng)目的具體實(shí)施提供資料保證。因?yàn)槿绻谑┕み^程中，如果施工圖紙和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況對(duì)應(yīng)不上會(huì)造成項(xiàng)目重大失誤，從而是項(xiàng)目目標(biāo)無從實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理者必須重視對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的前期調(diào)查研究，從而為下一步的工作提高準(zhǔn)確、可靠的信息資源，保證開發(fā)項(xiàng)目的順利落實(shí)。

2、完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是開發(fā)商獲得經(jīng)濟(jì)利益的重要手段，只有將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制好，才能創(chuàng)造更好的效益。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)巨大的系統(tǒng)工程，對(duì)費(fèi)用的要求非常大，如果控制不好成本的話，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象。由此可知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本控制和管理是非常重要的。那么，怎么才能有效的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本進(jìn)行有效的管理和控制呢？

我們都知道，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的過程中存在很多的環(huán)節(jié)，因此，為了更好的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的成本進(jìn)行有效的控制和管理，就必須對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本的管理和控制，即策劃、設(shè)計(jì)、發(fā)包以及施工的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行成本的管理和控制，只有這樣，才能更好的節(jié)約項(xiàng)目施工過程中的成本，提高開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益。

七、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠有效實(shí)施和完成的關(guān)鍵，只有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的管理，才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)在設(shè)施的過程中，以最小的投入獲得最大的收益，真正促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

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