李英

摘要：為使稅收政策能在新時期得到進(jìn)一步完善，我國于2011年正式推出了營改增試點(diǎn)改革，隨著新政策的穩(wěn)步開展，房地產(chǎn)行業(yè)也加入到新政策改革的行列中。營改增實施的初衷是為了避免營業(yè)稅重復(fù)征繳，優(yōu)化稅收環(huán)境，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。然而新政策在實際應(yīng)用過程中，存在些許問題，使房地產(chǎn)行業(yè)的營改增并沒有達(dá)到預(yù)期效果。本文就以房地產(chǎn)企業(yè)的自身特征作為切入點(diǎn)，分析營改增在落實的過渡階段對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響，并針對這些影響問題提出幾點(diǎn)完善建議。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；影響；成本；稅收

2015年5月我國正式將房地產(chǎn)納入到營改增改革的范圍中，房地產(chǎn)行業(yè)要想實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，就必須緊跟改革步伐，順應(yīng)時代潮流。營改增這一稅改政策的開展目標(biāo)是為了進(jìn)一步完善稅制，減少稅負(fù)，然而新政策在實施過程中，仍存在一些問題，使房地產(chǎn)行業(yè)受到一定影響，這些影響既可能是正面的，也可能是負(fù)面的，只有積極抓住正面影響，避免負(fù)面影響，才能使房地產(chǎn)行業(yè)在營改增這一新政策改革的背景下，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的特征概述

（一）資金投入大，開發(fā)周期長

房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時需要投入大量資金，這些包括土地使用費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共建筑配套設(shè)施費(fèi)、資本化利息以及后期的管理費(fèi)等，這其中土地使用費(fèi)的所占比例最高，大約能占總投入的30%-50%左右[1]。此外房地產(chǎn)開發(fā)項目以獲得土地使用權(quán)作為項目起始階段，之后要經(jīng)歷勘察、策劃、報批、原住戶拆遷征地、補(bǔ)償、施工、竣工、營銷等多個階段，最短開發(fā)周期也要在2-3年左右。

（二）融資成本高

房地產(chǎn)項目建成后，需要經(jīng)過銷售階段才能實現(xiàn)資金回收，此種盈利模式，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用時間長，因此房地產(chǎn)企業(yè)就需要在前期籌集大量的資金。因此為保證房地產(chǎn)企業(yè)項目的順利開展，需要采取有效的融資方法，在項目開發(fā)前期，實現(xiàn)大量資金融資。

二、營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）對稅負(fù)方面的影響

房地產(chǎn)在開發(fā)過程中，包括房產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)、銷售、分配等各個環(huán)節(jié)都存在一定的重復(fù)征稅問題，這也一定程度上增加了稅負(fù)壓力[2]。雖然開展?fàn)I改增能夠一定程度上減少重復(fù)征稅的問題，但從房地產(chǎn)行業(yè)的成本結(jié)構(gòu)來看，土地成本所占比例最大，但當(dāng)前稅收制度下，土地成本并不能進(jìn)行稅負(fù)抵扣，所以房地產(chǎn)企業(yè)，特別是土地成本較高的一二線大型城市來說，營改增并不能并不能帶來土地成本方面的稅收節(jié)約，甚至還可能出現(xiàn)稅負(fù)增加的問題。

除土地成本外，建安成本也占據(jù)總開發(fā)成本的較大比例。建材供應(yīng)商多為個體戶、小規(guī)模納稅人，往往不能提供增值稅專用發(fā)票，且建安人力多為勞務(wù)公司派遣或零散的農(nóng)民工，也沒有增值稅發(fā)票，這都影響了進(jìn)項稅抵扣[3]。此外因房地產(chǎn)行業(yè)的建筑周期長，如果企業(yè)是在營改增實施以前所購買的原材料及設(shè)備，那么此種情況則沒有辦法取得增值稅專用發(fā)票，那么也就不能進(jìn)行進(jìn)項稅抵扣。結(jié)合以上多個因素來看，雖然總體來看營改增能夠一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，但在實際應(yīng)用中，可能會因為以上問題，使稅負(fù)減少幅度并不明顯，深入還有可能提高。

（二）對成本方面的影響

建筑安裝行業(yè)作為房地產(chǎn)的上游行業(yè)，營改增實施以后，建筑安裝行業(yè)的稅負(fù)會從以往的稅率上升到11%，而建筑安裝業(yè)的收入盈利已經(jīng)較為有限，稅負(fù)上提后，建筑安裝行業(yè)的稅負(fù)勢必會向其下游行業(yè)轉(zhuǎn)移，進(jìn)而使房地產(chǎn)行業(yè)的成本增加。

（三）對存量項目銷售利潤的影響

在營改增實施以前開工或竣工的項目，不能取得增值稅發(fā)票，也無法進(jìn)行稅負(fù)抵扣，但銷售時則要根據(jù)11%的增值稅新稅率上交，這不僅會影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，還會對這些項目的銷售利潤帶來嚴(yán)重影響，特別是對資產(chǎn)相對薄弱的中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，這一利潤壓力不容忽視[4]。且目前仍然有很多銷售周期超過3年，且仍沒有清盤的房產(chǎn)項目，如果對此類項目也都進(jìn)行營改增一刀切改革，那么必然帶來稅負(fù)不公平問題。

（四）對自持商業(yè)物業(yè)運(yùn)營成本的影響

在營改增實施后，對于已經(jīng)投入運(yùn)營的房產(chǎn)物業(yè)來說，相當(dāng)于租金稅率在沒有進(jìn)行進(jìn)項稅抵扣的情況下，直接由以往的稅率升到11%，從而增加其運(yùn)營成本。

三、營改增改革背景下房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對策略

（一）加強(qiáng)供應(yīng)商管理 及時獲取增值稅專用發(fā)票

營改增實施后，增值稅專用發(fā)票成為了降低稅負(fù)的有效途徑。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開展建筑安裝工程時，應(yīng)當(dāng)盡量選擇具備開具增值稅發(fā)票資質(zhì)的供應(yīng)商與建筑施工單位，并要求合作方能夠盡量提供足夠的增值稅專用發(fā)票。

此外房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)強(qiáng)化甲供材料以及勞務(wù)派遣等過程中所開具的專用發(fā)票的管理工作，并強(qiáng)化發(fā)票的保管與抵扣工作[5]。同時要對企業(yè)財務(wù)人員進(jìn)行營改增新政策相關(guān)知識的培訓(xùn)，確保會計核算等實務(wù)操作能夠按照新規(guī)定進(jìn)行核算、抵扣，并強(qiáng)化和施工單位的工程竣工決算管理，確保企業(yè)能夠及時取得足夠的增值稅發(fā)票。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)過程中各業(yè)務(wù)活動的安排與管理

為積極應(yīng)對營改增對房地產(chǎn)代理的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)采取科學(xué)的安排與管理[6]。識別在新稅改背景下各個環(huán)節(jié)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險問題。并對拿地、建安、融資、銷售過程中能夠進(jìn)行增值稅抵扣的環(huán)節(jié)進(jìn)行預(yù)先梳理，計算可抵扣的比例及數(shù)額，并加大對這些環(huán)節(jié)的相關(guān)管理工作，確保能夠按照預(yù)計的抵扣數(shù)額實現(xiàn)完全抵扣。此外一些房地產(chǎn)企業(yè)會通過業(yè)務(wù)外包的形式實現(xiàn)稅務(wù)轉(zhuǎn)移，此種方式雖然具有一定效果，但為了維護(hù)企業(yè)的品牌效益與質(zhì)量，需要在強(qiáng)化對外包方的質(zhì)量監(jiān)管。

（三）積極涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域

房地產(chǎn)開發(fā)主要分為住宅與商業(yè)兩者形式，目前我國住宅地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)較為嚴(yán)重的供大于求的問題，因此消費(fèi)者占據(jù)主導(dǎo)權(quán)，住宅住戶不可能接受房地產(chǎn)企業(yè)提出的傷害其利益的要求，因此住宅開發(fā)難以將稅負(fù)增加轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。而商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者主要為商業(yè)地產(chǎn)中各商鋪的租賃單位，這些租賃單位在上繳租金或購買物業(yè)服務(wù)時，可以取得增值稅發(fā)票，從而通過發(fā)票進(jìn)行抵扣，一定程度上填補(bǔ)成本，因此商業(yè)地產(chǎn)可以通過借助向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移的形式，緩解稅負(fù)壓力，提升房地產(chǎn)企業(yè)的自身利潤。

在營改增的改革背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在這一契機(jī)下，積極進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級，從以往單一的住宅開發(fā)，向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多形態(tài)方向發(fā)展，從而增加風(fēng)險抵御的能力。

（四）加大精裝修房的銷售力度

商業(yè)地產(chǎn)可通過多銷售精裝修房，來獲取更多的物料、安裝增值稅發(fā)票，并將這些發(fā)票統(tǒng)一歸入到建筑安裝的稅收抵扣中，提高稅負(fù)抵扣額度，提升盈利空間。

（五）開展財會工作改革

營改增全面開展之后，會計核算、科目設(shè)置、賬務(wù)處理都和以往有了較大不同，為積極應(yīng)對營改增的全新變化，財務(wù)人員的工作內(nèi)容及操作方式都需要進(jìn)行及時調(diào)整。此外還需對企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行更新與調(diào)整，使其與當(dāng)前財務(wù)工作向匹配。

四、結(jié)束語

綜上所述，本文首先對房地產(chǎn)行業(yè)的自身特征進(jìn)行探討，之后結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的成本構(gòu)成，與開發(fā)周期長等因素，分別從稅負(fù)、成本、存量項目銷售利潤、自持商業(yè)物業(yè)運(yùn)營成本等方面分析了營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。最后根據(jù)這些問題，從加強(qiáng)供應(yīng)商管理、強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)過程中各業(yè)務(wù)活動的安排與管理、積極涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域、加大精裝修房的銷售力度以及開展財會工作改革等方面提出了營改增改革背景下房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對策略，希望能為相關(guān)人士提供些許參考作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]嚴(yán)榮，顏莉，江莉.“營改增”對上海房地產(chǎn)業(yè)的影響研究[J].上海經(jīng)濟(jì)研究，2015，12：87-96.

[2]鐘順東，鐘涵宇.房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”稅負(fù)探究[J].企業(yè)導(dǎo)報，2016，01：8-9.

[3]賀慶，蔡定凱，梁鐘元，楊珊珊，吳祿權(quán).“營改增”對未來房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理影響——基于南寧房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2015，20：195-196.

（作者單位：寧波維科置業(yè)有限公司）