臥龍

中國30個省市區(qū)樓價收入比中位數(shù)是6.6倍，最高是北京14.5倍，上海14倍，海南12.1倍，天津10倍，廣東9.4倍（可能是因為深圳拉高了倍數(shù)），最低內(nèi)蒙古4.4倍，湖南4.8倍，貴州5.1倍，新疆及寧夏均為5.5倍。以此分析，中國整體樓價稍微偏高，但不會崩潰，此亦是為何屢屢看淡樓市的人都被證明是錯誤的。中國人傳統(tǒng)上熱愛“磚頭”，以6.6倍的樓價收入比想令中國樓市整體見頂，不可能。當然，個別城市過分飚升，換來的是幾年跌市。當年溫州樓價炒至接近上海水平，結(jié)果樓市連續(xù)幾年下跌；內(nèi)蒙古的鄂爾多斯因為煤炭行業(yè)的繁榮而令樓價飚升，同樣是大起大落。

2013年3月23日拙作《股樓高峰才會導致危機》一文中，筆者反擊了那些認為中國樓市將出現(xiàn)危機，或者暴跌的言論。2013年中國樓價收入比平均約7倍，因此樓價整體偏高但不算泡沫。當時北京二手樓全款購置比例高達60%，六成人全款買二手樓，危機從何談起？當時許多人將中國樓市與日本當年樓市比較，然而卻看不到1991年日本個人住宅貸款占21%，而地產(chǎn)開發(fā)商貸款則占79%，說明嚴重的供過于求；而中國2013年個人住宅貸款占68%，而地產(chǎn)開發(fā)商貸款則只占27%。說明樓市整體仍然健康。如今，全國樓價收入比中位數(shù)只有6.6，除非此數(shù)據(jù)不實，否則等樓市見頂仍要較長時間。

另一個判斷樓市見頂?shù)闹笜耸侨丝诎茨挲g分布圖。2016年中國人口45-49歲組別居第一位，24-29歲組別居第二位，前者有買樓能力和需求（換樓或者投資），后者有買樓需求（因為要結(jié)婚生仔）。40-44歲組別人數(shù)排第三位。人口結(jié)構(gòu)分布圖上分析，中國近年正是結(jié)婚買樓需求及投資需求（特別是近年的負利率政策以及較為寬松的貨幣政策）雙重疊加價段，樓價不升才是怪事——大抵是因為一些三四線城市土地供應(yīng)過大令樓價徘徊不前。不過值得注意的是目前中國人資產(chǎn)的2/3已經(jīng)是房子，如此大比例的財產(chǎn)未來一旦出現(xiàn)樓價見頂回落，恐怕大部分人都難以接受。未來5-10年，中國的人口結(jié)構(gòu)進一步老化，樓市將面臨前所未有之壓力。特別是三四線城市，近年舉全家之財力進城買樓是常見之事，反映小城市買力逐步耗盡。因此，對于樓市亦不可盲目樂觀。

中國今年頭四個月私人固定資產(chǎn)投資增長5.2%，第一季度同樣的數(shù)據(jù)是5.7%，換言之4月份增長僅3.7%。權(quán)威人士為未來經(jīng)濟定調(diào)：不可能是U型，更不可能是V型，而是L型。既然是L型經(jīng)濟增長格局，并且不是一兩年而是一個階段。因此私人投資勢必出現(xiàn)大幅下降的情形，沒有人愿意將錢拿去填海。于是，我們所見到的是4月份H1比去年同期大幅增長22.9%，過往20年，每逢M1高速增長，股市便有行情，但如今M1高速增長多時，卻不見股市有起色。

1998年初至2000年，M1高速增長，M1-M2同樣的大幅上升，中國股市1999年5.19行情展開后一路持續(xù)牛市至2001年6月：2002年至2004年，M1雖然在此出現(xiàn)高速增長，但M1-M2低位徘徊，因此股市只能出現(xiàn)震蕩；2005年4月M1見底后又再開始回升，M1-M2遲至2006年1月見底回升，其后M1在此出現(xiàn)高增長，股市則出現(xiàn)大牛市：2008年11月與2009年1月M1雙底，中國股市2008年11月見底回升，至2010年11月形成兩段行情。此后M1再無高增長，直至2015年3月見底后回升，如今再現(xiàn)高增長；不過，股市則已經(jīng)提前于2014年5月見底后出現(xiàn)一個大型升浪。

M1于2012年至2015年這個三年周期，始終處于低位，相信與2013年所謂主動制造“錢荒”的局面有關(guān)。2014年至2015年的大型股是升浪由于有融資及配資的高杠桿資金支持，沒有M1高增長，股市照樣大升；而當前，M1高增長但增長的主要是企業(yè)的存款，表明實體經(jīng)濟缺乏吸引力，這些資金恐怕難以大規(guī)模進入股市，而較大的可能又去炒樓了。

今年以來，二線城市樓價快速上升，南京、合肥等地樓市火熱。而一線城市雖然有所降溫，但只是成交量而已，價格仍然較為硬，僅深圳出現(xiàn)小幅回落。5月18日，上海周浦鎮(zhèn)西社區(qū)一塊地被保利地產(chǎn)以54.5億投得，折合樓面地價每平方米4.3萬元，但扣除5%的保障房及15%的自持面積后實際樓面地價可能高達每平方米5.5萬元。預(yù)計落成后售價必須高于7.5萬元才可保本。周浦鎮(zhèn)距離東方明珠塔直線距離約16公里，相當于香港的大埔至尖沙咀的直線距離。香港大埔樓價約每平方米8.5萬港元，折合人民幣7.1萬元。如此看來，保利地產(chǎn)將周浦鎮(zhèn)樓價與香港大埔樓價接軌。

中國股市去年6月見頂以來，股災(zāi)經(jīng)歷了所謂3次，最近指數(shù)走勢不佳，市場人士紛紛看淡后市。連前海開源基金楊德龍原先看千點大反彈，如今亦將時間推后。不過，觀乎走勢，4月中旬以來，已經(jīng)出現(xiàn)3個缺口，而看空者一直期待的股災(zāi)4.0卻始終未露面。本周短線走勢更是大致喘定，不少股票蠢蠢欲動。由于成交量持續(xù)萎縮，許多股票已經(jīng)無力下跌?？繑貍}來實現(xiàn)股災(zāi)4.0難上加難。年初以來的走勢，有人認為與2005年6月至11月的走勢類似，2005年6月與7月雙底，然后反彈，再跌至11月見底；這一次1月與2月雙底，再反彈至4月，然后再跌。

當然，此處的底部不及2005年的底部規(guī)模之大，但見中期底卻無問題。2005年6、7月是平均20個月的底部周期見底時間之窗，因此2005年11月無法再創(chuàng)新低；同理，2016年1、2月亦是20個月的周期底，5、6月再創(chuàng)新低的可能性較小。當前股市所處位置與2002年5月類似，未來一個類似6.24行情的升浪正在醞釀。從2015年6月以來的走勢，指數(shù)形成一個下降楔形，通常會向上突破形成一個中期升浪。觀察上證指數(shù)歷史上的幾個下降楔形，除了2005年向下突破見歷史大底之外，其余均有不錯的升浪出現(xiàn)。