錢士俠　邵　青

(紹興文理學(xué)院　法學(xué)院，浙江　紹興312000)

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社區(qū)代管小區(qū)物業(yè)治理模式分析

——以紹興市為例

錢士俠邵青

(紹興文理學(xué)院法學(xué)院，浙江紹興312000)

紹興市試點(diǎn)社區(qū)代管小區(qū)物業(yè)實(shí)踐中存在一些問題，主要是：與專業(yè)物業(yè)公司提供的服務(wù)有一定差距；管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不專業(yè)；小區(qū)改造難度大；業(yè)主參與度低；社區(qū)管理工作重心偏移。多元共治是解決問題的根本之道：轉(zhuǎn)變社區(qū)職能，定位好社區(qū)的角色；創(chuàng)建“社區(qū)——物業(yè)公司——業(yè)主委員會——業(yè)主”四位一體的管理模式；促進(jìn)業(yè)主委員會發(fā)育；提升小區(qū)居民參與度；完善物業(yè)管理法制度。

社區(qū)代管；物業(yè)治理；紹興；小區(qū)物業(yè)

我國物業(yè)管理運(yùn)行近二十年，主要是專門物業(yè)服務(wù)管理公司管理小區(qū)的模式。物業(yè)管理公司收取一定的費(fèi)用，提供全方位的服務(wù)。但近年來頻發(fā)物業(yè)公司和業(yè)主之間的糾紛案，主要是由于我國城市居住區(qū)沒有形成有效的利益調(diào)節(jié)機(jī)制，一旦業(yè)主的利益訴求得不到有效解決，業(yè)主就會拒交物業(yè)費(fèi)來宣泄其不滿。物業(yè)收繳率低，物業(yè)服務(wù)水平下降，引起業(yè)主的強(qiáng)烈不滿，更多業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)更是跟不上，從而陷入惡性循環(huán)。極端情況是物業(yè)公司攜款“跑路”，給廣大居民帶來了損害。但法律對攜款“跑路”的物業(yè)公司缺少有效的懲戒手段，致使居民蒙受的損失只能自己承受。針對現(xiàn)代物業(yè)管理中凸顯的問題，本文在對社區(qū)代管小區(qū)物業(yè)治理模式考察基礎(chǔ)上，提出一個(gè)不同以往的“物業(yè)管理公司”，明確各方主體責(zé)任權(quán)利，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理多元共治發(fā)展路徑。

一、紹興市社區(qū)代管小區(qū)物業(yè)模式的實(shí)踐探索

(一)紹興市社區(qū)代管物業(yè)管理模式基本情況

由于物業(yè)公司“跑路”，致使紹興市一些小區(qū)失管，為了解決現(xiàn)狀，在紹興市越城區(qū)人民政府的推動(dòng)下，推行街道牽頭、社區(qū)實(shí)施、業(yè)主委員會監(jiān)督、物業(yè)公司運(yùn)營“四位一體”的“準(zhǔn)物業(yè)”管理模式。所謂“準(zhǔn)物業(yè)”管理模式，就是組建企業(yè)性質(zhì)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，在轄區(qū)無人管理的老小區(qū)實(shí)行準(zhǔn)公益性的服務(wù)，確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理不以贏利為目的，虧損部分由政府補(bǔ)貼。

街道成立物業(yè)管理有限公司，由1名班子成員、4名工作人員負(fù)責(zé)準(zhǔn)物業(yè)。各社區(qū)成立分公司，社區(qū)主任為分公司經(jīng)理，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)中低檔小區(qū)物業(yè)管理工作。街道總公司指導(dǎo)、監(jiān)督分公司準(zhǔn)物業(yè)工作?？偣竞头止居忻鞔_的職責(zé)和分工。選擇B社區(qū)、K社區(qū)作為試點(diǎn)單位。比如，B社區(qū)，其上級組織——BH街道成立BW物業(yè)管理有限公司，各社區(qū)成立分公司，在各個(gè)社區(qū)轄區(qū)內(nèi)又聘用專門的物業(yè)管理人員以樓幢實(shí)施“每格定人、每人定崗、每崗定責(zé)”的網(wǎng)格化管理，提供全方位的服務(wù)，做到業(yè)主有求必應(yīng)，網(wǎng)格負(fù)責(zé)人每天要到責(zé)任區(qū)域巡查，不是坐等問題上門，而是主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問題。對在網(wǎng)格內(nèi)能解決的問題盡快解決，解決不了的問題上報(bào)上級解決。

社區(qū)代管小區(qū)是一種全新的管理模式。在對轄區(qū)內(nèi)小區(qū)具體情況進(jìn)行細(xì)致的統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)物業(yè)管理整體分兩步走*準(zhǔn)物業(yè)一類：清掃員、保安工資由各分公司支付，每戶收取物業(yè)費(fèi)；準(zhǔn)物業(yè)二類：部分清掃員工工資由街道支付，每戶收取物業(yè)費(fèi)；準(zhǔn)物業(yè)三類：清掃員工資由街道支付，不收取物業(yè)費(fèi)，街道負(fù)責(zé)小維修。。首先，對已實(shí)施老小區(qū)改造、設(shè)施比較統(tǒng)一有條件開展規(guī)范物業(yè)管理的小區(qū)進(jìn)行準(zhǔn)物業(yè)管理試點(diǎn)。其次，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對設(shè)施陳舊的老小區(qū)逐步推廣準(zhǔn)物業(yè)管理。與此同時(shí)，建立健全相關(guān)制度，社區(qū)物業(yè)分公司與物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》；擬定《社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理工作考核辦法》；聯(lián)合業(yè)主委員會制訂《小區(qū)居民公約》；制定街道和社區(qū)兩級物業(yè)管理服務(wù)平臺的職責(zé)與分工等一系列規(guī)章制度，使得社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)工作有章可循。另外，為了更好地為社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)分公司提供服務(wù)，BW物業(yè)管理有限公司經(jīng)過精細(xì)篩選，組建了一支服務(wù)質(zhì)量好、專業(yè)技術(shù)好的隊(duì)伍。

(二)社區(qū)代管小區(qū)物業(yè)治理模式顯現(xiàn)的問題

1.與專業(yè)物業(yè)公司提供的服務(wù)有一定差距

社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)不以贏利為目的，推行“低標(biāo)準(zhǔn)、低收費(fèi)、適度補(bǔ)”。因?yàn)樘峁┑氖亲罨镜姆?wù)，如垃圾清掃、治安維護(hù)等，準(zhǔn)物業(yè)所聘請的保潔人員和保安年齡偏大，而且聘請的人員較少，與傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)有一定差距。物業(yè)費(fèi)收繳標(biāo)準(zhǔn)很低，除了維持最基本的服務(wù)外，沒有多余資金改善小區(qū)的環(huán)境。尤其當(dāng)需要政府補(bǔ)貼出資大修設(shè)備時(shí)，費(fèi)用的審批、到位都需要花費(fèi)較長時(shí)間，運(yùn)作效率低。

2.管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不專業(yè)

社區(qū)代管小區(qū)以后，負(fù)責(zé)的社區(qū)干部可能本身并不了解物業(yè)管理工作相關(guān)知識，如何開展物業(yè)管理工作，以及如何解決物業(yè)管理中的問題。他們有各異的工作背景，大多是“摸著石頭過河”。在紹興市一些小區(qū)失管以后，社區(qū)臨時(shí)擔(dān)當(dāng)大任，倉促之下，各種業(yè)務(wù)能力有待提高。因此，應(yīng)讓社區(qū)物業(yè)管理干部更多地了解、掌握物業(yè)服務(wù)行業(yè)依法管理的理念，進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識、民主與法制、社會工作等方面知識的專門培訓(xùn)，提高其運(yùn)作的專業(yè)性。

3.小區(qū)改造難度大

目前社區(qū)代管的小區(qū)很多沒有業(yè)主委員會，即使有的小區(qū)成立了業(yè)主委員會，但也很難發(fā)揮有效作用。業(yè)主很少參與現(xiàn)行物業(yè)管理，社區(qū)幾乎包攬了小區(qū)的所有管理工作，社區(qū)負(fù)擔(dān)很重；物業(yè)費(fèi)收繳困難，多數(shù)老舊小區(qū)為單位建設(shè)管理，長期享受住房福利，甚至沒有交物業(yè)費(fèi)的概念，原先是國家、集體支出，現(xiàn)在是個(gè)人支出，一時(shí)難以接受；失管小區(qū)多數(shù)是老小區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施老化，房屋老舊、路面破損等問題嚴(yán)重，亟需更新，需要大量經(jīng)費(fèi)，如何爭取到所需經(jīng)費(fèi)是一個(gè)很大的問題。另一方面，失管老小區(qū)大多是非封閉式，車輛隨意停放、垃圾隨處亂丟、私搭亂建，小區(qū)環(huán)境臟、亂、差，管理難度大。改造過程，供需矛盾突出，典型的如居民最迫切、最需要解決的問題因?yàn)橘Y金不到位往往無法得到有效解決。而一些社區(qū)不該管也管不了的事情，居民也找社區(qū)解決。

4.業(yè)主參與度低

實(shí)踐中，社區(qū)動(dòng)員居民參與小區(qū)治理的社會整合路徑擁有非常明顯的局限性。一方面，它的動(dòng)員和整合手段沒有充分的制度化資源來支持，只能依靠一些非正式策略和生活性智慧。使動(dòng)員和整合過程顯得有心無力。另一方面，它依靠小區(qū)熱心群眾、積極分子進(jìn)行少數(shù)帶動(dòng)多數(shù)的“二次動(dòng)員”。采取的是一種“四兩撥千斤”策略，因而其響應(yīng)范圍狹小、動(dòng)員效果一般，實(shí)踐過程表現(xiàn)力不從心。[1]

5.社區(qū)管理工作重心偏移

隨著政府職能轉(zhuǎn)變加快，社區(qū)承擔(dān)條條塊塊的行政負(fù)擔(dān)逐年加重，“上面千條線，下面一根針?！鄙鐓^(qū)已被同化為一個(gè)“行政社會”，無暇顧及自治事務(wù)以及向居民提供公共服務(wù)和管理。但是社區(qū)代管小區(qū)物業(yè)以后，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)收繳低，社區(qū)干部采用包干制催繳，結(jié)果工作的重心變成了物業(yè)費(fèi)收繳。有些小區(qū)規(guī)模小、無法形成經(jīng)濟(jì)效益，老舊小區(qū)推向市場困難，長期提供無償物業(yè)服務(wù)加重了社區(qū)負(fù)擔(dān)。

二、紹興市社區(qū)代管小區(qū)物業(yè)管理模式存在問題原因分析

(一)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)尚在成長期

導(dǎo)致紹興市社區(qū)代管小區(qū)物業(yè)存在以上諸多問題的根源，從生命周期理論上來講，主要在于社區(qū)代管小區(qū)物業(yè)模式還只是從形成階段剛剛過渡到發(fā)展階段。社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)是新時(shí)期產(chǎn)生的新鮮事物，是探索老舊小區(qū)整治改造長效化管理的新嘗試，日常運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)不足，各方面條件尚未成熟。而且社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)具有非贏利性質(zhì)，注定它不能照搬以贏利為目的的專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司的管理方式。準(zhǔn)物業(yè)管理隊(duì)伍主要來自于社區(qū)干部，尤其主要負(fù)責(zé)人都是兼職，既要干好本職工作，又要做好兼職，不堪重負(fù)就只能應(yīng)付了事。社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)用取之于民，用之于民，因?yàn)椴扇　暗褪召M(fèi)，零利潤”的模式，小區(qū)管理只能維持日常基本運(yùn)作，居民無法享受高品質(zhì)生活服務(wù)。因此，無論是管理隊(duì)伍還是小區(qū)的面貌等方面都與專業(yè)的物業(yè)管理公司管理存在很大差異。

(二)管理人員缺乏專業(yè)背景

社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理是在小區(qū)失管成常態(tài)的情況下產(chǎn)生的，因?yàn)楣芾黻?duì)伍大部分來自社區(qū)干部，而社區(qū)干部普遍缺乏物業(yè)管理知識和經(jīng)驗(yàn)，這樣零基礎(chǔ)的管理隊(duì)伍要想向?qū)I(yè)化、技術(shù)化方向發(fā)展，尚有一段很長的路要走。無經(jīng)費(fèi)保障、無專業(yè)隊(duì)伍，服務(wù)水平低，難以滿足居民需要，疲于應(yīng)付，因此，無法提供專業(yè)物業(yè)管理公司的服務(wù)水平。

(三)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及配套差

失管小區(qū)一般都是專業(yè)物業(yè)管理公司出現(xiàn)虧損或嚴(yán)重虧損后“跑路”產(chǎn)生的，而這些失管小區(qū)絕大部分是老舊小區(qū)。老舊小區(qū)性質(zhì)復(fù)雜，有許多是原先單位開發(fā)建設(shè)的，沒有相應(yīng)的配套設(shè)施，如物業(yè)經(jīng)營管理用房、社區(qū)管理用房等，導(dǎo)致現(xiàn)在小區(qū)管理運(yùn)作起來有一定的困難。小區(qū)移交也找不到相應(yīng)的主管單位與責(zé)任單位。另外，老舊小區(qū)街巷眾多，且多難以封閉，改造難度大。

(四)對業(yè)主參與管理不夠重視

通過與社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理干部訪談了解到，小區(qū)物業(yè)管理目前都是準(zhǔn)物業(yè)管理干部一條龍服務(wù)，幾乎沒有業(yè)主委員會和業(yè)主的參與，他們認(rèn)為業(yè)主委員會和業(yè)主發(fā)揮不出作用。抱有這種思想，在管理過程中自然把業(yè)主及業(yè)主委員會力量排斥于外。實(shí)際上，參看國外一些社區(qū)物業(yè)管理比較好的國家，無不與業(yè)主的積極參與有關(guān)。比如法國，業(yè)主大會關(guān)乎切身利益，業(yè)主往往寧可錯(cuò)過“約會”，也要親身參加。而在美國，社區(qū)志愿者隨處可見。實(shí)際上，協(xié)同的本質(zhì)在于參與主體相互信任、信息溝通、多方面銜接配合進(jìn)行互補(bǔ)，才能實(shí)現(xiàn)“1+1>2”效應(yīng)。

(五)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理工作尚未理順

社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)實(shí)施時(shí)間較短，體制和機(jī)制尚未理順，運(yùn)作起來有時(shí)不暢通，運(yùn)作方法有的不得當(dāng)。如果管理主體和被管理主體以及參與者邊界清晰，各方主體角色清楚，各盡職守，社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)干部就可以從繁瑣的物業(yè)費(fèi)收繳中解脫出來，做更多促進(jìn)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)健康、長遠(yuǎn)發(fā)展的工作。

三、基于治理理論的社區(qū)代管小區(qū)物業(yè)發(fā)展路徑探索

治理理論強(qiáng)調(diào)多權(quán)力中心。“多中心”治理理論源自于美國，其構(gòu)建者是文森特·奧斯特羅姆和埃莉諾·奧斯特羅姆教授夫婦。它認(rèn)為政府并不是公共權(quán)力的唯一主體，公民個(gè)人、非政府組織等也可以成為公共管理的主體。[2]多元利益在治理行動(dòng)中經(jīng)過沖突、對話、協(xié)商妥協(xié)達(dá)成平衡和整合。[3]目前，小區(qū)物業(yè)管理存在多種形式，專業(yè)物業(yè)公司管理、業(yè)主委員會自治、社區(qū)代管等，三者代表著市場、社會、政府，在小區(qū)管理的過程中，三個(gè)主體存在相互博弈的關(guān)系，需要平衡協(xié)調(diào)，所以多元共治才是解決問題的根本之道。

(一)轉(zhuǎn)變社區(qū)職能，定位好社區(qū)的角色

社區(qū)代管小區(qū)物業(yè)首先應(yīng)該從觀念上做出轉(zhuǎn)變，究其深度上來說，到底要管哪些內(nèi)容，管到什么程度，定位好角色，把握好分寸。應(yīng)該從無所不管的“全能型”轉(zhuǎn)為“有限型”，社區(qū)不應(yīng)該直接干預(yù)小區(qū)事務(wù)，社區(qū)主要是“掌舵”而不是“劃槳”。社區(qū)此時(shí)的角色就如同政府，政府在管理市場時(shí)，會出現(xiàn)“政府失靈”的可能，所以社區(qū)的角色不應(yīng)該是計(jì)劃體制下統(tǒng)管的角色，應(yīng)該發(fā)揮業(yè)主委員會作用，幫助業(yè)主委員會成長，使業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司形成一個(gè)平衡協(xié)調(diào)機(jī)制。

(二)創(chuàng)建“社區(qū)——物業(yè)公司——業(yè)主委員會——業(yè)主”四位一體的管理模式

社區(qū)組織是監(jiān)督者、引導(dǎo)者。為實(shí)現(xiàn)資源共享，在一個(gè)社區(qū)乃至一個(gè)街道，成立一個(gè)專業(yè)化的物業(yè)公司。這個(gè)物業(yè)公司對整個(gè)街道或社區(qū)按任務(wù)提供服務(wù)，不是按照小區(qū)進(jìn)行劃分。物業(yè)公司可以提供保安、綠化、保潔、疏通管道、電梯維修等各種服務(wù)，也就是說物業(yè)公司相當(dāng)于一個(gè)全能型外包企業(yè)，能提供小區(qū)居民需要的各種服務(wù)。在街道或社區(qū)可以設(shè)立一個(gè)諸如紹興市96345平臺*紹興市96345便民服務(wù)中心于2013年7月18日正式掛牌運(yùn)行，秉承“便民、利民、惠民”的宗旨，各項(xiàng)工作有序開展。中心現(xiàn)有工作人員15名，開通服務(wù)熱線10路，有各類加盟商330余家，實(shí)行24小時(shí)服務(wù)制,工作范圍覆蓋越城區(qū)、柯橋區(qū)、高新區(qū)等。那樣的平臺。由平臺派單，轄區(qū)內(nèi)有求，就立刻呼應(yīng)物業(yè)公司，物業(yè)公司接到任務(wù)后提供相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)公司服務(wù)內(nèi)容按市場價(jià)進(jìn)行收費(fèi)。業(yè)主委員會主要負(fù)責(zé)小區(qū)日常運(yùn)作，物業(yè)費(fèi)的收繳、使用等。物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)業(yè)主大會通過的物業(yè)預(yù)算?？梢越o業(yè)主委員會成員發(fā)放一些象征性補(bǔ)貼，標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會討論決定。(如圖1所示)

圖1　四位一體關(guān)系圖

(三)促進(jìn)業(yè)主委員會發(fā)育

無論是2007年10月前的舊《物業(yè)管理?xiàng)l例》，還是修改后的新《物業(yè)管理?xiàng)l例》，都缺乏對業(yè)主委員會權(quán)益的規(guī)定，使得業(yè)主委員會的動(dòng)力機(jī)制設(shè)計(jì)處于空白。[4]目前業(yè)主委員會有的小區(qū)沒有成立，即使成立的，也沒有發(fā)揮作用，成為一種擺設(shè)。社區(qū)如何能在短時(shí)期內(nèi)引導(dǎo)并鼓勵(lì)業(yè)主委員會成長，并形成一種機(jī)制是一個(gè)亟待解決的問題。當(dāng)前亟需做的工作包括建立業(yè)主委員會機(jī)構(gòu)、健全并完善業(yè)主委員會制度、加強(qiáng)對業(yè)主委員會的物業(yè)管理知識和社會工作知識的專門培訓(xùn)等。

(四)提升小區(qū)居民參與度

從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，小區(qū)中的共有部分具有典型的公共物品的屬性，在小區(qū)治理中，會因業(yè)主對公共領(lǐng)域的過度消費(fèi)造成擁擠現(xiàn)象而發(fā)生“公地悲劇”，也會因?yàn)閮?nèi)部選擇性激勵(lì)機(jī)制的缺失而導(dǎo)致“搭便車”現(xiàn)象的泛濫，所以要在業(yè)主和業(yè)主之間達(dá)成“關(guān)系性契約”。[5]社區(qū)要提升小區(qū)的公共精神，增強(qiáng)小區(qū)居民的參與意識，激發(fā)他們的參與熱情，合理引導(dǎo)小區(qū)居民理性參與。小區(qū)居民通過參與，能夠切身體會到自治管理中面臨的困難和挑戰(zhàn)，從而更加主動(dòng)地配合業(yè)主委員會和社區(qū)的管理。

(五)完善物業(yè)管理法制度

物業(yè)公司實(shí)質(zhì)上是一個(gè)外包企業(yè)，如何對其加強(qiáng)監(jiān)督、管理，需要建立健全相關(guān)法律制度。外包企業(yè)一般具有不穩(wěn)定性，尤其在出現(xiàn)糾紛后，百般推諉，逃避責(zé)任。社區(qū)應(yīng)該加強(qiáng)物業(yè)公司的誠信建設(shè)，尤其要加大對物業(yè)公司不誠信的處罰力度。社區(qū)應(yīng)對物業(yè)公司加強(qiáng)監(jiān)督管理，對于物業(yè)服務(wù)有償付費(fèi)問題，尤其需要幫助建立第三方資金監(jiān)管平臺，以防止業(yè)主一次性付費(fèi)，從而失去監(jiān)督和控制物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的能力，因此,應(yīng)將一次性付費(fèi)改為分期付費(fèi)。[6]

[1]劉威．從“去單位化”到“去社區(qū)化”—城市基層社會再整合的“結(jié)”與“解”[J]．學(xué)術(shù)論壇，2011(6)：65.

[2]吳志華，翟桂萍，汪丹．大都市社區(qū)治理研究：以上海為例[M]．上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2008：155.

[3]邵鵬．全球治理：理論與實(shí)踐[M]．長春：吉林出版集團(tuán)有限責(zé)任公司，2010：173-175

[4]陳淑云．城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機(jī)制[J]．華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會科學(xué)版)，2009(9)：51.

[5]毛軍權(quán)．業(yè)主委員會：社區(qū)治理中的制度共識、自治困境與行動(dòng)策略[J]．蘭州學(xué)刊，2011(5)：14.

[6]王光榮．城市社區(qū)物業(yè)管理難題的破解策略[J]．蘭州學(xué)刊，2013(2)：127.

(責(zé)任編輯呂曉英)

Analyzing the Mode of Residential Property Managed by the Community—A Case Study of Shaoxing City

Qian ShixiaShao Qing

(Law School,Shaoxing University, Shaoxing, Zhejiang 312000)

There are some problems existing in the practice of residential property managed by the communities in Shaoxing city. The mains problems are as follows: There is a gap in the service offered compared with that provided by professional property management companies; management personnel are not professional enough; it is difficult in the transformation of residential areas; there is little participation on the part of proprietors; the focus of community management is deviated. The paper offers the multi-governance to solve the problem, i.e. changing the functions of the community and positioning the role of the community, creating a management mode combining “the community, property management companies, and the committee of the proprietors”, promoting the development of the committee of the proprietors, making the residents more engaged in the management and perfecting the real property management system.

community management; real property management; Shaoxing; residential property

I699.3

A

1008-293X(2016)04-0084-05

10.16169/j.issn.1008-293x.s.2016.04.014

2016-03-01

2015年浙江省民政政策理論研究規(guī)劃課題“社區(qū)代管小區(qū)物業(yè)路徑研究——以紹興市為例”，項(xiàng)目編號：ZMZC201546。

錢士俠(1976-)，女，安徽蚌埠人，紹興文理學(xué)院法學(xué)院助理研究員。

邵青(1981-)，男，安徽舒城人，紹興文理學(xué)院法學(xué)院講師，管理學(xué)博士。