子木

現(xiàn)實生活中二手房“陷阱”五花八門，帶來的教訓(xùn)遠比書本深刻得多。河北省邢臺沙河市民吳先生購買了一套二手房并居住近20年，卻被房主告上法庭要求搬離。本以為勝券在握的吳先生在法院審理后輸?shù)袅斯偎尽Ｄ敲?，這套二手房到底有著怎樣的“秘密”？吳先生又為何敗訴呢？

放貸吃高利，有二手房抵押無顧慮

1963年出生的吳大鵬，中專畢業(yè)后被分配到沙河市商業(yè)系統(tǒng)做采購員。20世紀(jì)80年代伴隨著改革大潮洶涌前進，許多企事業(yè)單位職工紛紛下海經(jīng)商。年輕、頭腦靈活、又有學(xué)歷的吳大鵬也躍躍欲試。1988年他辦理了停薪留職手續(xù)，和幾個要好的兄弟一道當(dāng)起了時代商海的弄潮兒。

沙河市郊區(qū)有山有水，礦產(chǎn)資源豐富。吳大鵬說服妻子取出全部積蓄3萬多元，充作股資投進一家石灰石廠。他本人還承包了貨車，每天親自駕車為工廠拉送貨物，每月還有可觀的收入。短短三年時間，吳大鵬每年持股分紅就達十幾萬元。他買車、買房，還購置了名牌家電，一下子躍進了小康生活。然而，商海競爭激烈，壓力如影隨形，吳大鵬終于疲憊不堪，于1994年到郵電部門工作，開始了朝九晚五的生活。

1997年4月，吳大鵬在飯局中認(rèn)識了大自己十幾歲的包工頭許宏良。前不久，老許中標(biāo)一處道路維修工程，按說可喜可賀?？衫显S卻一副一籌莫展的樣子。原來他從銀行貸不到款，眼看到嘴的肥肉卻吃不到。推杯換盞后，老許開門見山要借吳大鵬的錢渡過難關(guān)。初次見面還不了解就張嘴借錢，這讓小吳心里極不爽。然而，坐在旁邊的好友賀虎一個勁兒夸贊老許如何仗義有能耐，加上許宏良承諾每月以2分高息回報并用一套價值不菲的房產(chǎn)作抵押，吳大鵬這才放下?lián)鷳n，答應(yīng)拿出2萬元幫老許。

兩天后，賀虎和老許拿著一份起草好的《借款協(xié)議》來到吳大鵬的辦公室。小吳睜大眼睛逐字逐句閱讀上面的內(nèi)容：“今許宏良借吳大鵬人民幣2萬元整，月息2分，年終本息一次還清，以老許姐夫龐勇位于市區(qū)的150號房產(chǎn)做抵押……”

“放心吧，你看這協(xié)議書末尾處有借款人許宏良、房主龐勇的簽名和手印，我是見證人，還有房產(chǎn)做作抵押，還怕2萬元‘飛’了不成……到年底連本帶利2.4萬元，你只管收錢吧?！辟R虎在一旁信誓旦旦地做著擔(dān)保。

小吳對協(xié)議內(nèi)容比較滿意，又有好友作證心想不會有閃失的。于是，他拿起筆簽下名字后，從抽屜中取出兩疊厚厚的鈔票，遞給了老許。許宏良接過來，幾十秒便數(shù)清了兩疊鈔票的總數(shù)：“老弟，正好2萬元整……多謝。”

送走老許等人，吳大鵬把這份《借款協(xié)議》放好，又在筆記本上做了詳細(xì)記錄。

借款變房款，8萬元買下二手房

時光飛逝，轉(zhuǎn)眼到了年底，吳大鵬打過好幾次電話催要借款，但是每次老許都說“再等等，過了年再說”。1998年10月初，一等又是好幾個月過去了，吳大鵬再也坐不住了。他拿著協(xié)議書找到正在工地指揮的許宏良：“哥，這2萬欠款到底還不還？不還，我就按協(xié)議所說處置這套房子了！”

“能不能再寬延幾天，這工程一完工就還錢……”老許說出一堆苦衷。小吳略有所思后說：“哥，要不我先住進去，等你還了錢我再搬出來?！?/p>

“行！我姐夫曾答應(yīng)把房子送給我……你住吧！”沒想到許宏良這么爽快地同意了，這讓吳大鵬大吃一驚。老許告訴他：“這套房子上下兩層共180平米，建于1990年，是姐夫龐勇單位的集資福利房。當(dāng)時不允許外人購買，內(nèi)部價才6萬多……姐夫和姐姐拿不出這筆購房費，都是從我這里借的。房子交工后，姐夫家住不上便讓我家搬去居住。說實在的，這套房子戶型設(shè)計、地理位置我都相不中，所以拿了鑰匙，裝修后一直空到現(xiàn)在……”

吳大鵬一家搬進這套房子就不想再搬走了。不只是書房、大客廳、洗澡間等房間寬敞舒適，更重要的是孩子上學(xué)方便，吳大鵬上班步行到單位也只需5分鐘。這期間，小吳聽說老許要買下這套房子錢不夠，還主動拿出1萬元“支援”老許。

2006年4月，沙河市周邊的房價一直飛漲。許宏良這些年沒還借款，小吳一家也就心安地住著?？墒?，人民幣一再貶值，吳大鵬想買下這套房子。老許告訴他：“姐夫龐勇也托我把這套房子處理掉。房產(chǎn)證雖是龐勇名字，但實際上房子是我出資的，我姐夫說給我……這幾天姐夫到北京旅游回不來，但同意我把房子賣掉?！?/p>

二人一拍即合。吳大鵬樂得合不攏嘴：“我相信你。房子若是別人的我咋能住了快十年沒人問？”

兩人商量一番很快達成協(xié)議，簽下房屋買賣合同：小吳出資8萬購買該房，先前老許借款3萬充作房款交給龐勇，剩下余款辦理好過戶手續(xù)后再給付龐勇。

據(jù)吳大鵬回憶：“簽合同前，老許當(dāng)著我的面給龐勇打電話。我聽見電話里傳來‘行’、‘可以’的聲音。老許說龐勇已全權(quán)委托他出售辦理此事，所以當(dāng)時老許在合同上替龐勇簽下名字并按下手印，我認(rèn)為并無不妥?！?/p>

晚上，吳大鵬的妻子看到《房屋買賣合同書》，簡直不敢相信自己的眼睛：“超值！這么大的房子起碼也得十幾萬！”她親吻著丈夫的額頭激動不已：這真是圓滿的結(jié)局，欠款還了，房子也低價買下。然而，事情的發(fā)展卻偏離了兩人預(yù)想的軌道，一個又一個煩惱接踵而至。

奔波討“公道”，買房協(xié)議為何無效

吳大鵬夫婦哪會想到房子背后隱藏著諸多“秘密”。1995年5月，老許大哥許宏生從銀行貸款5.5萬，龐勇使用自己這套房子作抵押，還和銀行負(fù)責(zé)人一起到沙河市政府房產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記手續(xù)。2004年6月，銀行把這筆久拖不決的債權(quán)和抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給美華公司。直到2008年8月許宏生仍沒償還這筆5.5萬債務(wù)，龐勇以超出訴訟時效為由，一紙訴狀告到法院，請求免除自己的抵押擔(dān)保責(zé)任。

一審法院審理后龐勇勝訴，美華公司不服，上訴到市中級法院。二審法院開庭查明：銀行在1998年到2003年1月期間，先后三次向許宏生送達《催還逾期貸款通知書》，并申請法院支付令。2004年到2006年12月，美華公司又連續(xù)三次在報刊登載催收公告。

2009年5月20日，邢臺市中院依據(jù)法律規(guī)定作出終審判決：美華公司5.5萬元主債權(quán)未超過訴訟時效，抵押權(quán)不滅失；駁回龐勇訴訟請求。

這件事鬧得動靜很大，吳大鵬很快獲悉了此事，這才知道購買的房子是抵押房自己卻蒙在鼓里，真是氣炸了肺。但轉(zhuǎn)念一想，自己持有購房合同，美華公司對他也奈何不得。然而，2014年6月，小吳卻接到法院《應(yīng)訴通知書》，他沒想到起訴自己成“被告”的竟是龐勇。

兩個多月后，沙河市法院公開審理了這起二手房爭議案。

龐勇在法庭出示了《房產(chǎn)證》原件，補充道：“我沒授權(quán)許宏良替我賣房，更沒說過要把房子給他的話。房屋買賣合同書沒有我的簽名和手印，應(yīng)認(rèn)定無效?！?/p>

見老許不認(rèn)賬、龐勇堅稱沒授權(quán)，此時吳大鵬真是啞巴吃黃連。雙方在法庭上情緒都很激動，差點動起手。最終，合議庭討論認(rèn)為：房屋買賣合同書并非龐勇所簽；吳大鵬未提供證據(jù)證明事后得到龐勇追認(rèn)。因此，龐勇要求吳大鵬退還房子，搬清物品，訴求應(yīng)支持；吳大鵬與許宏良的借款糾紛，可另行起訴。

2014年7月29日，一審法院判決，被告吳大鵬于判決生效后兩個月，退還龐勇的房屋。宣判后，吳大鵬因找不到其他有效證據(jù)遂放棄了上訴權(quán)。

2015年3月，吳大鵬無意中在抽屜的夾縫里發(fā)現(xiàn)《授權(quán)委托書》和三張借條，申請法院再審。邢臺市中院開庭再次質(zhì)證，然而這份《授權(quán)委托書》的真實性卻遭到龐勇質(zhì)疑。法官依據(jù)雙方當(dāng)事人申請委托上海司法鑒定中心對《授權(quán)委托書》上的筆跡和手印進行鑒定。案件中止半年后，《授權(quán)委托書》鑒定意見書“出爐”：簽名不是龐勇所留，無法判斷指印是否系龐勇所按。

2016年1月5日，河北省邢臺市中級法院結(jié)合庭審情況及證據(jù)，作出維持一審的終審判決。

編輯：黃靈 yeshzhwu@foxmail.com

點評

按說，吳大鵬購買二手房只要經(jīng)房主龐勇同意或追認(rèn)房屋買賣合同就成立了，但是這起案件中，即便龐勇授權(quán)老許出售該房屋，吳大鵬也不能成為房產(chǎn)的所有權(quán)人。這是為何呢？我國《物權(quán)法》第191條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！北景钢?，許宏生沒償還5.5萬債務(wù)，龐勇作為抵押人如果出售房產(chǎn)，就需要經(jīng)美華公司同意。2006年10月，許宏良將這套房產(chǎn)賣給小吳并簽訂房屋買賣合同，美華公司對此并不知情。法律規(guī)定，抵押房產(chǎn)必須登記，登記后方可對抗善意第三人。具體到本案，法律保護登記的抵押權(quán)人，也就是保護美華公司的利益不受侵害。

吳大鵬購房竹籃打水一場空，教訓(xùn)發(fā)人深?。嘿徺I二手房風(fēng)險極大，需倍加謹(jǐn)慎。除了認(rèn)真核實賣房人相關(guān)信息，弄清是否有權(quán)處分外，還有必要到房管部門查清背后“秘密”，如所購房屋是否有債務(wù)、有無抵押以及是否存在司法機關(guān)查封等問題。對于一時不能辦理過戶手續(xù)的二手房即便價格便宜，也不要急于購買，一定要擦亮眼睛，防患于未然。