在房產(chǎn)交易中，付了定金之后又以各種理由毀約，拒絕完成房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易的事件層出不窮。2015年7月20日，一樁價(jià)值千萬(wàn)的別墅買(mǎi)賣(mài)糾紛引起了多家媒體的關(guān)注，買(mǎi)家在支付了350萬(wàn)購(gòu)房款后，以自己是“限購(gòu)對(duì)象”為由請(qǐng)求解除購(gòu)房合同，買(mǎi)家的行為是否存在違約？350萬(wàn)購(gòu)房款能否收回？法院受理后又會(huì)作出哪種判斷？

“限購(gòu)對(duì)象”欲毀約

2012年6月，經(jīng)營(yíng)一家溫泉度假村的金宣與建筑公司簽訂建設(shè)工程施工合同，約定由建筑公司承接溫泉度假村工程，而馮平是該工程的實(shí)際施工管理人。當(dāng)時(shí)，金宣在發(fā)包工程的時(shí)候，提出條件要求馮平購(gòu)買(mǎi)其位于上海的別墅，馮平為了攬下施工任務(wù)，同時(shí)考慮到買(mǎi)房也可以保值，同意購(gòu)買(mǎi)金宣的別墅。這樣一來(lái)，馮平和金宣在這場(chǎng)交易中，都能得到利益回報(bào)，可以說(shuō)是雙贏。

之后，金宣、馮平及建筑公司三方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由馮平向金宣購(gòu)買(mǎi)位于上海市的一處別墅，總價(jià)為1398萬(wàn)元，馮平應(yīng)于2012年7月30日前支付定金500萬(wàn)元，后續(xù)購(gòu)房款在2013年6月5日前付清。如馮平逾期支付房款按違約處理，其支付給金宣的定金沒(méi)收。建筑公司作為擔(dān)保方，承擔(dān)馮平的一切責(zé)任。合同最后由金宣、馮平簽名及建筑公司蓋章確認(rèn)，另在合同落款處注明“此合同與建設(shè)工程施工合同同時(shí)生效”等字，約定房款必須等金宣支付了工程款后再支付，支付房款的時(shí)間約定得較長(zhǎng)，也是和工程款支付進(jìn)度相吻合的。

令人意外的是，馮平在支付了購(gòu)房款350萬(wàn)元后，突然反悔，拒絕按照雙方約定的日期履行合同。雙方有合同在先，況且馮平已經(jīng)為此支付了數(shù)百萬(wàn)定金，又為何冒著違反合同的風(fēng)險(xiǎn)拒絕交易？原來(lái)，馮平搬出自己屬于“限購(gòu)對(duì)象”的理由，認(rèn)為自己沒(méi)有在上海買(mǎi)房的資格，并非故意違約。

金宣多次索要余款未果，將馮平和建筑公司起訴到法院，要求：馮平支付購(gòu)房款1048萬(wàn)元；償付金宣以上述欠款為本金，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算的逾期付款利息損失；建筑公司對(duì)上述購(gòu)房款及逾期付款利息損失承擔(dān)連帶清償責(zé)任。馮平辯稱金宣違約逾期支付工程款，導(dǎo)致自己亦逾期支付購(gòu)房款，且簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，自己并不知道“滬九條”的存在，金宣也沒(méi)有告知，導(dǎo)致現(xiàn)在即使馮平將購(gòu)房款全部付清，也無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，金宣返還已支付的購(gòu)房款及支付相應(yīng)的利息，而針對(duì)建筑公司的擔(dān)保條款屬無(wú)效。

另外，馮平和建筑公司共同提起反訴，認(rèn)為馮平后來(lái)得知其不符合在上海購(gòu)房資格，根據(jù)“滬九條”的規(guī)定，最后無(wú)法將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至其名下。故馮平一直與金宣協(xié)商解除買(mǎi)賣(mài)合同及退還購(gòu)房款的事宜，然金宣堅(jiān)持要求繼續(xù)履行該合同?，F(xiàn)馮平、建筑公司認(rèn)為金宣明知馮平?jīng)]有在上海購(gòu)房資格而故意不告知，還強(qiáng)行將房屋出售給馮平，存在重大過(guò)錯(cuò)，故要求判令：解除馮平、建筑公司與金宣簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；金宣向馮平返還購(gòu)房款350萬(wàn)元及相應(yīng)的利息。

一審認(rèn)定雙方均有責(zé)任

一審法院認(rèn)為，金宣、馮平和建筑公司簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。然買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)受人的合同目的在于完整取得標(biāo)的物的所有權(quán)，現(xiàn)馮平非本市戶籍居民，不符合國(guó)家和本市住房限售規(guī)定，屬限售對(duì)象，即便馮平支付了全部購(gòu)房款，金宣也無(wú)法協(xié)助馮平辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，馮平無(wú)法取得房屋的所有權(quán)，故支持馮平、建筑公司反訴要求解除其與金宣簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。對(duì)金宣要求馮平支付剩余購(gòu)房款及相應(yīng)利息，建筑公司承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

經(jīng)法院查明，馮平屬非上海市戶籍居民。關(guān)于政府頒布的限售政策，一經(jīng)頒布即向公眾公示，任何人均可查閱。金宣、馮平在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前未盡到審慎義務(wù)，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，雙方對(duì)合同的解除均有過(guò)錯(cuò)，不適用定金罰則。關(guān)于定金，法律規(guī)定不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，故馮平已支付的350萬(wàn)元中279.6萬(wàn)元系定金，70.4萬(wàn)元系購(gòu)房款。法院判令，解除三方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，金宣返還馮平定金279.6萬(wàn)元及購(gòu)房款70.4萬(wàn)元。

金宣對(duì)判決結(jié)果不服，上訴至上海市第一中級(jí)人民法院，稱雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，馮平因房?jī)r(jià)下跌而惡意違約。馮平早于2013年8月6日即提出解除合同，在該份解除合同的通知書(shū)上并未提及其是因房屋不能過(guò)戶而要求解約。而且，雙方合同明確約定：“過(guò)戶時(shí)購(gòu)房者姓名可以變更為乙方指定的名字”，故馮平完全可以將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶至符合購(gòu)房條件的他人或者公司名下而繼續(xù)履約。此外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，馮平如能提供在上海市繳納一定期限的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，就不屬于限購(gòu)范圍。因此，雙方的買(mǎi)賣(mài)合同完全能夠繼續(xù)履行。即便合同被解除，也是因單方違約造成的，馮平應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

改判：二審適用定金罰則

馮平一方面辯稱自己對(duì)“限購(gòu)政策”并不知情，一方面提出，當(dāng)初簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同與建設(shè)工程施工合同相關(guān)聯(lián)，因施工工程款未到位致其未能按約支付房款。

上海一中院審理后認(rèn)定，當(dāng)事人的合法權(quán)益受法律保護(hù)。先前，金宣與馮平、建筑公司就系爭(zhēng)房屋簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。合同明確約定，定金500萬(wàn)元由馮平分三次支付，分別于2012年6月9日前支付200萬(wàn)元，2012年6月20日前支付100萬(wàn)元，2012年7月30日前支付200萬(wàn)元。合同還約定，如馮平逾期支付房款按違約處理，金宣有權(quán)沒(méi)收定金。在合同履行過(guò)程中，馮平僅按約于2012年6月8日支付了第一筆購(gòu)房款200萬(wàn)元，直至2013年4月3日和6月3日其才分別向金宣支付購(gòu)房款100萬(wàn)元、50萬(wàn)元，之后未再支付過(guò)任何購(gòu)房款。至此，無(wú)論從付款時(shí)間還是欠款金額來(lái)看，馮平均已構(gòu)成嚴(yán)重違約。

馮平辯稱本案所涉買(mǎi)賣(mài)合同與建筑公司和溫泉度假村有限公司簽訂的建設(shè)工程施工合同相關(guān)聯(lián)，因該合同所涉工程款未到位致其未能按約支付房款。對(duì)此，法院二審認(rèn)為，兩份合同的簽約主體及法律關(guān)系并不相同，本案房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)付款期限已作了明確具體的約定，并未約定以另案工程款支付進(jìn)度作為本案中馮平支付購(gòu)房款的先決條件，且建筑公司和溫泉度假村有限公司就工程款結(jié)算問(wèn)題已另案訴訟，故馮平上述辯稱意見(jiàn)不能構(gòu)成其遲延支付購(gòu)房款的合理理由。

此外，法院還查明，雙方買(mǎi)賣(mài)合同第十二條約定：“過(guò)戶時(shí)購(gòu)房者姓名可以變更為乙方指定的名字。”不能排除馮平在簽約時(shí)知曉其是限購(gòu)對(duì)象可能性。馮平雖為限購(gòu)對(duì)象，但是完全可以通過(guò)繳納一定期限的社會(huì)保險(xiǎn)或者個(gè)人所得稅使自己符合購(gòu)房條件，也可以按照合同約定指定其他具有購(gòu)房資格的人作為購(gòu)房人使合同得以繼續(xù)履行，但馮平在合同履行過(guò)程中既不按約支付購(gòu)房款，又不積極消除合同履行中的障礙，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

由于馮平目前仍不具備購(gòu)房資格，即便馮平支付全部購(gòu)房款，雙方仍無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，故金宣要求繼續(xù)履行合同并由馮平支付購(gòu)房款與利息的上訴請(qǐng)求，法院不予支持?？紤]到金宣在一、二審中均表示如合同解除，則要求適用定金罰則的意見(jiàn)，法院認(rèn)為，馮平作為違約方，在合同解除后，無(wú)權(quán)主張金宣返還定金。至于定金的數(shù)額，馮平實(shí)際支付的定金為350萬(wàn)元，已超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%，故一審法院根據(jù)法律規(guī)定，認(rèn)定其中279.6萬(wàn)元系定金，70.4萬(wàn)元系購(gòu)房款，并無(wú)不當(dāng)，法院予以認(rèn)同。

雖然買(mǎi)賣(mài)合同中約定建筑公司對(duì)馮平的付款義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，鑒于買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)解除，本案中不再涉及后續(xù)房款的支付問(wèn)題，故金宣要求建筑公司對(duì)馮平支付房款及逾期付款的利息損失承擔(dān)連帶責(zé)任的上訴請(qǐng)求，法院不予支持。據(jù)此，上海一中院二審適用定金罰則作出改判，判令解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，金宣沒(méi)收購(gòu)房定金279.6萬(wàn)元，剩余購(gòu)房款70.4萬(wàn)元返還給馮平。

編輯：成韻 chengyunpipi@126.com