齊振永

人保投控養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資策略淺析

齊振永

黨的十八屆五中全會指出：實現(xiàn)好、維護好、發(fā)展好最廣大人民根本利益是發(fā)展的根本目的，必須把增進人民福祉、促進人的全面發(fā)展作為發(fā)展的出發(fā)點和落腳點。中國面臨的人口老齡化問題，無疑為擔負著不動產(chǎn)投資重任的人保投資控股有限公司提供了良機。

一、養(yǎng)老面臨的困境

我國已經(jīng)加速進入老齡化社會，然而相應(yīng)的養(yǎng)老機構(gòu)和服務(wù)，以及相應(yīng)的監(jiān)管制度還存在滯后。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2014年中國60歲以上老人達2.12億，占總?cè)丝诘?5.5%，其中失能、半失能老人數(shù)量超過3700萬。預(yù)計2020年全國60歲以上老年人口將達2.48億，占總?cè)丝诘?7%。隨著老齡化速度的加快，社會對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求將會持續(xù)增加，公辦養(yǎng)老院床位缺口巨大，遠遠不能滿足需求，一些城市就近養(yǎng)老需要排隊十多年；而民辦養(yǎng)老院受制于土地、資金、人員的限制，要么收費高，要么條件簡陋安全隱患嚴重，入住率不高，只能在夾縫中生存。養(yǎng)老院城區(qū)公辦的住不進，城里民辦的住不起，郊區(qū)民辦的不愿去，成了我國養(yǎng)老院“公辦難進，民辦難營”的尷尬處境。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

（一）養(yǎng)老方式的選擇。養(yǎng)老方式歸納起來主要有三種：一是家庭養(yǎng)老；二是居家養(yǎng)老；三是機構(gòu)養(yǎng)老。

1.家庭養(yǎng)老。是指由子女來承擔養(yǎng)老責任。現(xiàn)在中國城市“4：2：1”家庭結(jié)構(gòu)很普遍，一對夫妻贍養(yǎng)四個老人和一個孩子的家庭格局已日益成為主流。

2.居家養(yǎng)老。是指以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內(nèi)容的社會化服務(wù)。

3.機構(gòu)養(yǎng)老。根據(jù)民政部公布的數(shù)據(jù)，目前我國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)為27.5張。機構(gòu)養(yǎng)老在整個養(yǎng)老服務(wù)體系中只能起到一個輔助和補充的作用，不可能成為主要的養(yǎng)老方式。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢。

1.愈來愈激烈。作為一個尊老社區(qū)，養(yǎng)老院與其他的度假社區(qū)、國際社區(qū)、商務(wù)社區(qū)等，共同組成人文新鎮(zhèn)。選擇此類社區(qū)的客戶，可以是老兩口在此養(yǎng)老，享受較好的環(huán)境和精神文化生活，還有必要的醫(yī)療設(shè)施；也可以是老兩口住老年社區(qū)，小輩住在其他社區(qū)，兩代人平日各取所需，相互照應(yīng)又十分方便。

2.體現(xiàn)親情關(guān)懷。有些地方正嘗試著從傳統(tǒng)情感與現(xiàn)代生活模式中探尋出平衡點，構(gòu)建以人為本的“親情住宅”.它將讓人們享受到一種溫情的傳統(tǒng)與現(xiàn)代文明交織的完美生活。

3.將細分老消費群體。針對國內(nèi)中產(chǎn)階層、歸國華僑及異國來華養(yǎng)老者建設(shè)國際性、開放性的老年公寓、老年別墅和老年康體中心等高端產(chǎn)品。

三、外部環(huán)境提供了良好的發(fā)展機遇

（一）中國老齡人口快速增長，養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求不斷增大。我國從2000年開始已經(jīng)進入老齡化社會，且其發(fā)展速度正在逐漸加快。2010年至2040年將是我國人口老齡化高速增長期，預(yù)計2026年將達到3億，2050年為4億，成為超老年型國家。根據(jù)預(yù)測，21世紀上半葉，中國將一直是世界上老年人口最多的國家，占世界老年人口總量的五分之一。考慮到20世紀70年代末，計劃生育工作力度的加大，預(yù)計到2051-2100年我國人口老齡化進程達到頂峰，之后，老齡化進程進入減速期。

隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長，將會推動養(yǎng)老地產(chǎn)市場進一步拓寬。

（二）中國目前宜居社區(qū)養(yǎng)老缺口巨大。根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》和前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資機會分析報告》預(yù)測，預(yù)計到2015年，約有1295萬老年客群將選擇養(yǎng)老宜居社區(qū)，未來適老宜居社區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?。?jù)測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機大約有4萬億元人民幣，到2030年，有望增加至13萬億元。

（三）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)符合國家戰(zhàn)略。鑒于養(yǎng)老機構(gòu)與養(yǎng)老服務(wù)在建立之初的非盈利性，養(yǎng)老失業(yè)需要政策的指引與推動。2012年重新修訂的《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》，使其更加符合當前的國內(nèi)老齡化形勢，政府在借鑒國外經(jīng)驗及結(jié)合國內(nèi)形勢后，對中國未來養(yǎng)老發(fā)展模式給出了更具體的規(guī)定?！秶鴦?wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出，到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系，提出促進中小企業(yè)發(fā)展進入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)站、養(yǎng)老服務(wù)消費市場。隨著中國即將進入快速老齡化階段，發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)已被提升到國家戰(zhàn)略高度。對中國經(jīng)濟而言，養(yǎng)老可謂為數(shù)不多的朝陽產(chǎn)業(yè)之一。

四、人保投資控股公司已具備投資優(yōu)勢

（一）基礎(chǔ)優(yōu)勢。人保投資控股有限公司2013年成功獲得保監(jiān)會不動產(chǎn)投資計劃產(chǎn)品創(chuàng)新能力備案和不動產(chǎn)投資能力備案功。兩項能力備案的順利完成，解決了多年來制約公司發(fā)展的資質(zhì)問題，奠定了人保投控作為集團內(nèi)不動產(chǎn)投資專業(yè)平臺的基礎(chǔ)，為人保投控開辟了廣闊的發(fā)展空間。

（二）資金優(yōu)勢。人保投資控股有限公司通過存續(xù)資產(chǎn)處置和金融資金運作，積累沉淀了大批資金，也需通過不動產(chǎn)投資加以運作獲取更大的效益。

（三）經(jīng)驗優(yōu)勢。公司上下通力合作，在較短的時間內(nèi)完成了公司不動產(chǎn)直投業(yè)務(wù)方面的制度建設(shè)、組織建設(shè)、人員建設(shè)等大量工作，已立項直投項目取得實質(zhì)性進展，拓展了一批新的直投項目，新建和梳理完善了直投業(yè)務(wù)制度，初步形成了一套直投業(yè)務(wù)工作模式和規(guī)范做法。

五、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資策略

（一）準確市場定位策略。從國內(nèi)養(yǎng)老項目的經(jīng)驗來看，目前市場中的養(yǎng)老項目面對客群較為多元，不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，有些項目在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群。有些項目定位過于高端，老年人集居區(qū)缺乏生機，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區(qū)居住。

（二）項目選址策略。養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有著本質(zhì)的區(qū)別，傳統(tǒng)地產(chǎn)選址比較寬泛，而養(yǎng)老地產(chǎn)的選址要相對嚴格得多。

理想?yún)^(qū)位———城市近郊或成熟旅游度假區(qū)。

理想環(huán)境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源。

周邊配套——周邊區(qū)域具備較好的交通、醫(yī)療、生活、休閑配套。

（三）低成本用地組合策略。

1.建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合。當前的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)很少用采用單一養(yǎng)老住宅的模式開發(fā)，而都是與旅游、與農(nóng)業(yè)、與林業(yè)相結(jié)合整體開發(fā)，打造復(fù)合型的產(chǎn)品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合和布局模式，減少建設(shè)用地總量的同時，讓項目具備良好的環(huán)境。

2.不同建設(shè)用地類型的組合。不同的用地性質(zhì)決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關(guān)。通過合理的策劃和布局，根據(jù)子項目的特點選擇不同的建設(shè)用地性質(zhì)，可以大幅節(jié)約用地成本。

3.拿地方式的選擇。走拍賣掛、協(xié)議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應(yīng)方式上可以采用協(xié)議出讓免地價、產(chǎn)權(quán)歸政府的方式，非常適合長期持有經(jīng)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

（四）開發(fā)模式選擇策略。從運營模式上來看，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有以下幾種開發(fā)模式。

1.隔代親情社區(qū)開發(fā)模式。即年輕人群與健康老人混合的社區(qū)，這類模式下“銷售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準的同時，實現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。

2.持續(xù)照料退休模式。該模式將目標客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準備的老年人，在目前中國大多數(shù)老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結(jié)合以房養(yǎng)老、養(yǎng)老保險等金融創(chuàng)新進一步探索。

3.養(yǎng)生目的地開發(fā)模式。這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會員銷售”，將養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)權(quán)度假、分時度假結(jié)合，而“度假養(yǎng)生+交換平臺”，將是未來發(fā)展的一種全新經(jīng)營模式。

4.鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式。這類模式不需要大量的土地成本和大規(guī)模的建設(shè)，比較適合喜歡鄉(xiāng)村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農(nóng)戶”的模式，和農(nóng)民建立良好合作關(guān)系，將農(nóng)村閑置的住房資源進行整合，提供給外來老人居住，企業(yè)提供統(tǒng)一運營管理，提供專業(yè)的餐飲、醫(yī)療、照料、休閑等服務(wù)，成為一種分散式養(yǎng)老度假酒店的經(jīng)營模式。

（五）從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸策略。老齡產(chǎn)業(yè)鏈所產(chǎn)生的新的項目盈利體系，衍生出一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng)顯著，可以作為新的贏利點。

（六）高水平的適老化的規(guī)劃設(shè)計策略。一是構(gòu)建完善的滿足多層次需求的“適老化”的軟硬件服務(wù)體系。二是根據(jù)老年人需求打造的功能服務(wù)體系和設(shè)施規(guī)劃。三是根據(jù)周邊配套條件調(diào)整自身配套設(shè)施建設(shè)內(nèi)容：①城區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老項目：在充分利用城市配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，發(fā)揮項目作為養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的功能，同時保證項目作為城市居住社區(qū)的需要。②郊區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老項目：充分利用良好的自然資源及便利的交通條件，大力打造旅游、休閑娛樂、健康、生活、度假、商務(wù)及社區(qū)配套功能，為養(yǎng)生養(yǎng)老提供優(yōu)越的條件，同時能夠滿足短期及長期居住的需要。③交通、建筑、設(shè)施的人性化、無障礙式設(shè)計。設(shè)計參照歐美發(fā)達國家的老年建筑標準結(jié)合我國老年人習慣進行，如大廳、樓梯樓道和電梯內(nèi)均配有安全扶手，地面配置高檔防滑地板磚。房間內(nèi)、衛(wèi)生間內(nèi)裝配先進的求救呼叫系統(tǒng)直通呼叫臺，有高檔老人床、床上用品、竹椅、圓桌、寫字臺等，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛(wèi)生間，方便坐輪椅的老人進出，淋浴旁裝有L形的扶手，有助于老人扶持。

綜上所述，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是個長期發(fā)展、不斷完善推進的長久事業(yè)，人保投控作為險資專業(yè)化的不動產(chǎn)投資企業(yè)，將在推進我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)事業(yè)發(fā)展過程中大有所為。

（作者單位：人保投資控股有限公司）