董曉峰，劉　欽

(河南城建學(xué)院 管理工程學(xué)院，河南 平頂山 467036)

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基于LCC的FSE模型在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策中的應(yīng)用

董曉峰，劉欽

(河南城建學(xué)院 管理工程學(xué)院，河南 平頂山 467036)

針對全壽命周期成本(Life Cycle Cost，LCC)理論的優(yōu)越性和應(yīng)用障礙，從定性的角度探討了LCC理論應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)的可行性，進(jìn)一步分析了LCC在方案評選中的不足之處，構(gòu)建了基于全壽命周期成本理論的FSE(模糊綜合評判)模型，對滿足項(xiàng)目定位和運(yùn)營模式的策劃方案進(jìn)行比選，為項(xiàng)目的投資決策提供依據(jù)。

全壽命周期成本理論；商業(yè)地產(chǎn)；模糊綜合評判模型；項(xiàng)目方案決策

近年來商業(yè)地產(chǎn)在新一輪的發(fā)展中由于開發(fā)技術(shù)與理念的欠缺，出現(xiàn)一些由于前期方案決策不當(dāng)導(dǎo)致的不良現(xiàn)象。楊慧[1]運(yùn)用相關(guān)數(shù)據(jù)分析了商業(yè)地產(chǎn)在2011年投資額、新開工面積、成交價格及土地價格增長幅度均大于住宅地產(chǎn)。

李永強(qiáng)[2]指出目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)往往照搬住宅地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重的行為偏差，從拿地、前期工作到建設(shè)、租售階段整個開發(fā)過程中，前期的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，應(yīng)有明確的開發(fā)策略。

國外針對商業(yè)地產(chǎn)，海格在1926年提出了土地價值理論、克里斯泰勒提出了中心地理論、John.O.McClain提出的參數(shù)評價法到現(xiàn)在的運(yùn)用GIS對項(xiàng)目進(jìn)行選址定位，都表明國外對商業(yè)地產(chǎn)的研究已經(jīng)非常的成熟。

譚靖結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的概念，提出對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目定位的評價體系[3]，杜鵑提出利益“逆向思維”和價值鏈分析方法來建立商業(yè)地產(chǎn)的全程運(yùn)營模式[4],賀朝暉應(yīng)用全壽命周期成本的價值分析方法，將壽命周期中各項(xiàng)成本的不確定性作為衡量項(xiàng)目方案優(yōu)劣程度的因素，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目方案投資決策中具有一定的價值[5]。

以往的研究主要集中在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位和運(yùn)營等方面，而對滿足項(xiàng)目定位和運(yùn)營模式的多方案如何進(jìn)行選擇的研究相對較少。本文在以往對商業(yè)地產(chǎn)研究的基礎(chǔ)上，通過對商業(yè)地產(chǎn)特性的研究，構(gòu)建基于全壽命周期成本理論的FSE模型，從而對滿足項(xiàng)目定位和運(yùn)營模式的策劃方案進(jìn)行比選，為項(xiàng)目的投資決策提供依據(jù)。

1　全壽命周期成本理論應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性

商業(yè)地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，通過運(yùn)營租金實(shí)現(xiàn)收益，投資回收期較長，具有較大的資金壓力和風(fēng)險。因此，合理有效地降低項(xiàng)目壽命周期的成本是項(xiàng)目成功的有力保證。

1.1建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本的內(nèi)涵

綜合國內(nèi)外壽命周期成本的研究，建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本(Life Cycle Cost—LCC)的內(nèi)涵有廣義和狹義之分：

廣義的建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本，即是基于全社會的角度，在建設(shè)項(xiàng)目的壽命周期內(nèi)(從構(gòu)思、決策、土地獲取、設(shè)計(jì)、施工、使用、維護(hù)、維修、拆除的整個壽命周期)，生產(chǎn)者、消費(fèi)者以及公眾所發(fā)生的一切費(fèi)用[6]。

狹義的建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本是指一個建設(shè)項(xiàng)目在其壽命周期內(nèi)自身的折現(xiàn)貨幣成本。全壽命周期成本如圖1所示。

立項(xiàng)選址可行性研究勘查與設(shè)計(jì)建設(shè)準(zhǔn)備工程施工竣工驗(yàn)收運(yùn)營準(zhǔn)備投入使用廢棄處置前期準(zhǔn)備費(fèi)用建造費(fèi)用使用費(fèi)用處置費(fèi)用建造成本(初始化成本)未來成本全壽命周期成本

圖1壽命周期與全壽命周期成本的關(guān)系

LCC理論不是建設(shè)項(xiàng)目整個壽命周期成本的簡單相加，而是在考慮壽命周期內(nèi)各階段之間相互影響的基礎(chǔ)上尋求降低建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期成本，使得設(shè)計(jì)方案和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施更加合理，要求做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的有效結(jié)合，促進(jìn)環(huán)保，實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。

基于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的社會影響以及長期持有運(yùn)營、可持續(xù)發(fā)展要求等特性，本文模型的建立選擇廣義的全壽命周期成本理念。

1.2應(yīng)用LCC理論的多主體矛盾性

建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本理念與傳統(tǒng)成本理念的一個顯著不同點(diǎn)是建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本的多主體性。壽命周期成本控制的微觀主體有建設(shè)成本的承擔(dān)者建設(shè)業(yè)主和未來成本的承擔(dān)者使用業(yè)主，而建設(shè)業(yè)主和使用業(yè)主是兩個不同的利益主體，建設(shè)階段的業(yè)主往往追求建設(shè)階段的成本最低，使用階段的業(yè)主則希望做到項(xiàng)目使用階段的成本最低。對于一般的項(xiàng)目而言，節(jié)約建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)行成本，勢必要增加建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)成本。因此，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全壽命周期成本最低，最終提高商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)價值的關(guān)鍵是解決全壽命周期成本各承擔(dān)主體之間利益的對立性。

1.3商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)“兩成本”的必要性

住宅地產(chǎn)通過建筑產(chǎn)品的銷售即可實(shí)現(xiàn)收益，而商業(yè)地產(chǎn)需要通過長期的運(yùn)營才能實(shí)現(xiàn)收益。因此，商業(yè)地產(chǎn)的投資收益不僅受建設(shè)成本的影響，更取決于不斷累積的運(yùn)營成本。

商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)的有機(jī)結(jié)合體，其開發(fā)是一個從政府到開發(fā)商到消費(fèi)者的建設(shè)過程，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)并對物業(yè)長期持有，適當(dāng)?shù)脑黾咏ㄔO(shè)成本可以提高項(xiàng)目的價值，使項(xiàng)目獲得更大的升值空間，同時可以降低將來的維修維護(hù)成本。另外，增加建設(shè)成本來節(jié)約未來成本是“招商”成功的關(guān)鍵因素之一。住宅項(xiàng)目的流程是開發(fā)商根據(jù)市場需求的研究做產(chǎn)品定位，決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品的類型，然后直接銷售。而商業(yè)地產(chǎn)的核心和難點(diǎn)是“招商”，其目標(biāo)顧客第一類是一般的經(jīng)營戶或租戶，第二類是商業(yè)的投資者。對第一類客戶，很熟悉區(qū)域租金和租賃的商業(yè)條款，租賃合同中對空調(diào)費(fèi)、取暖費(fèi)、消防手續(xù)等等均有明確約定，這些條件只要一條談不攏就談不成。對第二類客戶，投資者會對開發(fā)商的產(chǎn)品如何、開店的效益如何均會做專業(yè)的評估。未來成本的合理性會極大影響項(xiàng)目的招商以及運(yùn)營，所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要在建設(shè)成本和未來成本之間尋找一個平衡，使整個壽命周期成本最低。

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)避免了LCC理論的多主體矛盾性，而LCC理論使得整個開發(fā)成本降低并且符合當(dāng)前節(jié)能建筑的要求。因此， LCC理論應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是可行的，其可行性分析如圖2所示。

圖2　LCC應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)的可行性

2　LCC應(yīng)用于方案比選中的不足

通?；贚CC理論的方案選擇是通過綜合考慮平衡項(xiàng)目的建設(shè)成本C1和未來成本C2，選擇項(xiàng)目壽命周期總成本C估算最低的方案。從狹義LCC的角度來講，只考慮建設(shè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)的C1和C2，本文認(rèn)為選擇估算成本C=C1+C2最小的方案是不合理的。

如圖3所示，在U型壽命周期成本估算曲線C中，方案1的估算成本(為圖中M1點(diǎn)對應(yīng)的成本值)C1高于方案j的估算成本(圖中M2點(diǎn)對應(yīng)的成本值)Cj，因此會被篩除。但未來成本由于其復(fù)雜性和長期性而往往難以準(zhǔn)確估算，其實(shí)際發(fā)生值C2′可能低于估算值C2，故實(shí)際壽命周期總成本為圖中U型虛線C′=C1+C2′，方案1的實(shí)際成本為虛線C′中的最低點(diǎn)Q1對應(yīng)的成本。因此，方案1可能為實(shí)際上的最優(yōu)方案。同理，若建設(shè)成本實(shí)際值為C1′，則實(shí)際的壽命周期成本為U型曲線，則方案n可能為實(shí)際上的最優(yōu)方案。據(jù)此，可以得出結(jié)論，位于壽命周期總成本估算曲線C上過M1-M2-M3的有限個點(diǎn)對應(yīng)的各方案均有可能為實(shí)際上的最優(yōu)方案。

圖3　基于LCC方案比選分析

從廣義的LCC來講，壽命周期成本還包括社會成本和環(huán)境成本等更為廣泛的內(nèi)容，選擇C=C1+C2最小的方案更是有失偏頗。

3　建立模型進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方案的優(yōu)選

基于以上分析，建立基于LCC理論的模糊綜合評判模型，綜合考慮各因素進(jìn)行全面方案評價選優(yōu)[7-8]。

3.1指標(biāo)體系設(shè)計(jì)思路

首先，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)U1設(shè)立指標(biāo)，這些重要環(huán)節(jié)包括:融資方案U11，房地產(chǎn)是一個資本密集型行業(yè)，我國當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)的資金杠桿比例較低，而且融資渠道單一，整體上以銀行信貸為主，并且資金的投資回收期會相對更長，合理的融資方案顯得尤為重要；經(jīng)營方案U12，目前采用的經(jīng)營策略有銷售、只租不售和租售并舉三種，不同的經(jīng)營方案和租售比例其風(fēng)險和收益以及對資金的需求不同；風(fēng)險U13，由于商業(yè)地產(chǎn)資金投入大，投資回收期長，再加上當(dāng)前開發(fā)商資源整合能力較差，使得商業(yè)地產(chǎn)具有極大的投資風(fēng)險，而各方案的差異也會導(dǎo)致不同的風(fēng)險。

除此之外，在決策過程中要考慮資金的時間價值，進(jìn)行成本效益分析，避免過分專注成本，而忽視建設(shè)項(xiàng)目的效益[9]。

成本U2，含建設(shè)成本U21，使用成本和報廢回收成本U24。使用成本包括水電暖等能耗使用成本和維護(hù)成本。區(qū)別于住宅，住宅的能耗成本和維護(hù)成本均由使用者業(yè)主承擔(dān)，而商業(yè)地產(chǎn)的能耗成本由使用者租戶承擔(dān)，而維護(hù)成本由所有者承擔(dān)。將使用成本分列為能耗成本U22和維護(hù)成本U23兩個因素。另外，延長建筑物的壽命是最有效地降低壽命周期成本和節(jié)能的途徑，將建筑壽命U25納入評價因素。

尋求建設(shè)成本和使用成本平衡，在成本變化的過程中會給建設(shè)者，使用者帶來不同的效益分別為U31,U32。另外，商業(yè)地產(chǎn)給社會帶來的社會成本和環(huán)境成本為隱性成本較難估計(jì)，從效益的角度來考核設(shè)立社會效益U33和環(huán)境效益U34的指標(biāo)，見表1。

表1　基于LCC商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方案評價指標(biāo)體系

3.2評價指標(biāo)集

按照設(shè)定的指標(biāo)體系建立評價指標(biāo)集，總目標(biāo)集因素U=(U1，U2，U3),其中，U1為商業(yè)地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)，U2為項(xiàng)目成本，U3為效益。

子目標(biāo)層：子目標(biāo)集因素U1=(U11,U12,U13)，融資方案U11， 經(jīng)營方案U12，風(fēng)險U13；U2=(U21,U22,U23,U24,U25)，建設(shè)成本U21，維護(hù)成本U22，能耗成本U23，回收成本U24，壽命U25；U3=(U31,U32,U33)，給開發(fā)商帶來的效益U31，給使用者帶來的效益U32，社會效益U33，環(huán)境效益U34。

3.3權(quán)重的確定

由于各項(xiàng)指標(biāo)對綜合評價結(jié)果的影響程度不同，需設(shè)置指標(biāo)權(quán)重。采用德爾菲法來確定權(quán)重，確定權(quán)重的依據(jù)為：

(1)商業(yè)地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)對開發(fā)的成敗起著至關(guān)重要的作用，應(yīng)給予足夠的重視。成本和經(jīng)濟(jì)效益對決策具有同樣重要的地位，不能因?yàn)樽非蠼档统杀径鲆曅б?，輕視任何一方都不利于做出正確的決策。

(2)報廢回收成本占全壽命周期成本很小。延長建筑物的壽命是最有效地降低壽命周期成本和節(jié)能的途徑。

(3)商業(yè)開發(fā)商追求自身效益的同時，必須綜合考慮使用者，社會和環(huán)境的效益。

在綜合有關(guān)專家意見的基礎(chǔ)上，本模型最終確定的權(quán)重結(jié)果為：

A=(a1,a2，a3)

A1=(a11,a12,a13,a14)

A2=(a21,a22,a23,a24,a25)

A3=(a31,a32,a33)

3.4確定評價集

假設(shè)位于壽命周期總成本估算曲線C上過M1-M2-M3的點(diǎn)對應(yīng)的方案有n個，評價集V=(v1,v2,…,vk,…,vn)=(方案1，方案2…，方案k，…，方案n)。

3.5確定模糊判斷矩陣

為了綜合評價LCC思想指導(dǎo)下商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)方案，選取開發(fā)商代表，未來使用者和社會成本以及環(huán)境成本相關(guān)專家代表共計(jì)t人組成評審團(tuán)。組織t個評價者根據(jù)各指標(biāo)實(shí)測值和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)對各評價指標(biāo)按評價等級進(jìn)行打分，并填寫評價專家評分表,對數(shù)據(jù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?，求得歸一化指標(biāo)關(guān)于等級的隸屬度，即得到單因素模糊評判矩陣。

式中，m表示Ui所包含的子因素的個數(shù)。

3.6綜合評價

由第三步得到的權(quán)重和第五步得到的單因素模糊評價判斷矩陣，進(jìn)行綜合評判：

Bi=AiRi=(ai1,ai2,…,ain)=(bi1,bi2,…bik,…,bin),i=1,2,3

式中，Bi為Ui對V的隸屬度，并且bi1+bi2+…+bin=1,如果不等于1，將其進(jìn)行歸一化處理。

B=AR=(a1，a2,a3)=(b1,b2,…,bk,…bn)

由此將n個方案的綜合評判結(jié)果b1,b2,…,bk,…，bn進(jìn)行排序，選擇評價值大的方案作為最優(yōu)方案。

4　結(jié)論

利用全壽命周期成本對商業(yè)地產(chǎn)分析的過程中，指出商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于住宅項(xiàng)目，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目后對物業(yè)長期持有，在其全壽命周期成本內(nèi)，要承擔(dān)建設(shè)成本還要承擔(dān)項(xiàng)目的未來成本。因此，在結(jié)合模糊綜合評判模型對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行方案比選的過程中，綜合了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的方案，成本和效益等因素，建立評價指標(biāo)集，在尋求項(xiàng)目建設(shè)成本和使用成本之間平衡的同時，還保證了在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資、經(jīng)營方案以及收益等諸多因素之間獲取最優(yōu)。

[1]楊慧.2011年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及政策建議[J].中國市場,2012(22):15-18.

[2]李永強(qiáng).我國商業(yè)地產(chǎn)存在的問題及發(fā)展對策[J].北京建筑工程學(xué)院學(xué)報,2011,27(3)：66-70.

[3]譚靖.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的決策研究[J].商業(yè)文化月刊,2011(4):134-135.

[4]王健蕾.淺析我國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式[J].中國商貿(mào),2009(13)：235-236.

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[7]黃小青.模糊綜合評價方法在物流中心選址中的應(yīng)用[J].水運(yùn)管理,2002(12)：7-10.

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Application of fuzzy comprehensive evaluation based on LCC of decision-making in commercial estate

DONG Xiao-feng,LIU Qin

(HenanUniversityofUrbanConstruction,Pingdingshan467036,China)

In the light of the advantages and barriers of application of LCC theory,this essay discusses the feasibility of applying LCC in commercial real estate.Then,it analyses the inadequacies of using LCC in program selection.And finally the author establishes a fuzzy comprehensive evaluation model based on LCC to choose the best scheme of commercial real estate exploitation to supply a valid basis for making investment decision. .

life cycle cost；commercial real estate；fuzzy comprehensive evaluation;investment decision

2015-12-11

河南省科技廳項(xiàng)目(132102310348)

董曉峰(1987—)，女，河南平頂山人，碩士，助教。

1674-7046(2016)03-052-06

10.14140/j.cnki.hncjxb.2016.03.010

TU201.7

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