鄧元東 全 力 劉丁豪

(西華師范大學(xué)商學(xué)院 四川 南充 637000)

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基于灰色系統(tǒng)理論的成都市住宅價(jià)格影響因素分析

鄧元東 全 力 劉丁豪

(西華師范大學(xué)商學(xué)院 四川 南充 637000)

本文采用灰色關(guān)聯(lián)度分析法對成都市住宅價(jià)格影響因素進(jìn)行實(shí)證分析，得出人口因素和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對住宅價(jià)格的影響最大，住宅市場表現(xiàn)出供給不足的狀態(tài)。最后，提出相應(yīng)的政策建議。

成都；住宅價(jià)格；灰色系統(tǒng)理論

一、引言

2016年我國房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)很大，其穩(wěn)定健康發(fā)展對于中國宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長及金融系統(tǒng)安全具有重要作用。成都市作為西南地區(qū)的新一線城市，扮演者領(lǐng)頭羊的作用，其房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢對周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有示范效應(yīng)。2010年以來，成都市局部區(qū)域房地產(chǎn)市場價(jià)格急速上揚(yáng)，激發(fā)了人們的購房的積極性，增強(qiáng)了人們房價(jià)將要大漲的預(yù)期。在這樣一個(gè)“上漲—預(yù)期—上漲”的周期中，迎來2016年10月的“限購限貸”政策，但房地產(chǎn)價(jià)格并沒有因此止住，繼續(xù)上揚(yáng)；在2017年4月，再一次迎來了的房地產(chǎn)的調(diào)控政策，同時(shí)造成了一定的社會恐慌。

為什么會存在越調(diào)控房價(jià)越上漲的問題？本文以這一問題為導(dǎo)向，對成都市住宅市場價(jià)格影響因素進(jìn)行實(shí)證分析，找出在眾多的影響因素中的主要因素，那些對價(jià)格發(fā)展的影響最大，對價(jià)格發(fā)展起帶動作用因素。針對那些與價(jià)格關(guān)聯(lián)度強(qiáng)的因素，采取相適應(yīng)的調(diào)控政策，從而促進(jìn)住宅市場的持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素的分析

影響住宅市場價(jià)格的因素有很多。面對這眾多的因素，本文主要從市場供求、宏觀經(jīng)濟(jì)基本面、城市環(huán)境和制度方面來考察。需求方面包括城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人口因素、住宅租金、居民儲蓄水平等；供給方面包括城市建設(shè)土地供應(yīng)量、住宅開發(fā)投資額、房地產(chǎn)竣工面積等；其他包括國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、環(huán)境條件和政策調(diào)控力度等。具體分析如下：

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：反映了城鎮(zhèn)居民購買住宅機(jī)會的大?。蝗司芍涫杖氲脑黾颖厝粫龃髮ψ≌挠行枨?，包括剛性需求和改善性需求，住宅價(jià)格上漲。

房屋租金：出租房是商業(yè)住宅良好的替代品。在住宅市場價(jià)格不變的情況下，住宅租金的上漲將引起住宅需求的增加，住宅價(jià)格上漲。

居民儲蓄水平：一方面，居民儲蓄水平的增加，將增加住宅市場中投資或投機(jī)活動，住宅需求增加，價(jià)格上漲；另一方面，在住宅市場所在地區(qū)的金融體系相當(dāng)發(fā)達(dá)的情況下，居民儲蓄能夠很好的轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)投資，形成住宅供給，價(jià)格下降。

城市建設(shè)用地供應(yīng)量：住宅是土地的附屬物，住宅的供給首先是土地供給，再加上我國土地供應(yīng)政策的特色，在所有供應(yīng)土地能夠形成有效住宅供給的假設(shè)下，城市建設(shè)用地供應(yīng)量增加決定了住宅供給增大，住宅價(jià)格相應(yīng)下降。

房地產(chǎn)竣工面積：房地產(chǎn)竣工面積對市場住宅供給形成壓力，住宅價(jià)格有下降的趨勢。

國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：用成都市的生產(chǎn)總值(GDP)來衡量，反映了成都市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。GDP越高，說明經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越好，成都市越是具有資源凝聚力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)形成預(yù)期，影響住宅價(jià)格水平。

環(huán)境因素：環(huán)境越好，吸引力越大，引起需求的增加，價(jià)格上升。

調(diào)控政策力度：調(diào)控政策的力度，將決定外來人口進(jìn)入一個(gè)地區(qū)住宅市場的難易程度。

三、灰色關(guān)聯(lián)度分析方法

(一)選擇灰色系統(tǒng)理論關(guān)聯(lián)度分析模型的合理性

灰色系統(tǒng)理論是用于研究數(shù)據(jù)缺乏、信息不充分、具有不確定性問題的新方法。本文研究的住宅價(jià)格影響因素就是一個(gè)灰色系統(tǒng)，理由是成都市的住宅價(jià)格的發(fā)展態(tài)勢往往是由多種因素共同作用的結(jié)果。而在這眾多的影響因素中，往往因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有限或人類認(rèn)識能力的局限，人們所獲得的信息往往不夠準(zhǔn)確、不完全。

(二)灰色關(guān)聯(lián)度分析模型

灰色關(guān)聯(lián)度分析的基本思路是根據(jù)各個(gè)序列曲線的幾何形狀的相似程度來判斷其關(guān)聯(lián)度的大小。曲線形狀越接近，序列之間關(guān)聯(lián)度就越大，反之就越小。

灰色關(guān)聯(lián)度分析法的具體步驟為：

第一步，確定相關(guān)因素序列：

第二步，因?yàn)閰⒖夹蛄械挠^測值和各個(gè)比較序列觀測值的含義、量綱不同，為進(jìn)一步量化研究分析，需對參考序列觀測值和各個(gè)比較因素進(jìn)行無量綱化處理。這里采用初值法。令，i=1，2，…，m；

第三步，求差序列。記 :Δi=(Δi(1)，Δi(1)，…，Δi(n))，i=1，2，…，m；

四、成都市房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

為排除2008年全球金融危機(jī)對成都市住宅市場的影響，本文采用2008年到2015年的年度數(shù)據(jù)進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析。城鄉(xiāng)居民人均可支配收入X1、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額X3、常住人口X2、住宅竣工面積X4、住宅開發(fā)投資額X5和GDP(X6)作為比較序列，其數(shù)值選自《成都市統(tǒng)計(jì)年鑒2009-2016》；住宅銷售平均價(jià)格X0作為參考序列，但由于住宅年平均銷售價(jià)格數(shù)值難以獲得，本文以住宅銷售平均價(jià)=住宅銷售金額/住宅實(shí)際銷售面積來計(jì)算。其中住宅銷售金額和住宅實(shí)際銷售面積數(shù)據(jù)選自《四川省統(tǒng)計(jì)年鑒2009-2016》。系統(tǒng)的影響因素詳見表1。

表1 住宅市場價(jià)格影響因素所選統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的指標(biāo)值

數(shù)據(jù)來源：《成都統(tǒng)計(jì)年鑒2009-2016》、《四川統(tǒng)計(jì)年鑒2009-2016》

根據(jù)前面的計(jì)算步驟可得到參考序列X0與相關(guān)序列Xi的灰色關(guān)聯(lián)度。本文取ξ=0.5進(jìn)行計(jì)算。灰色關(guān)聯(lián)度的計(jì)算結(jié)果詳見表2。

表2 灰色關(guān)聯(lián)度結(jié)果

在進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析時(shí)，特征序列的與各相關(guān)因素行為序列關(guān)聯(lián)度的具體數(shù)值大小不重要，重要的是各關(guān)聯(lián)度的大小順序。由表2可以得到，γ02>γ01>γ04>γ05>γ06>γ03，即人口因素與住宅市場價(jià)格的關(guān)聯(lián)度最強(qiáng)，其次是城鎮(zhèn)人均可支配收入和住宅竣工面積，而在所列舉的因素中，城鄉(xiāng)居民儲蓄余額與住宅市場房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)度最弱。

根據(jù)上述研究，作出住宅銷售平均價(jià)與常住人口的折線-柱狀圖，見圖1。

圖1 成都市2008-2015年住宅銷售平均價(jià)與常住人口量

圖2 成都市2008-2015年住宅實(shí)際銷售面積與竣工面積

由圖1可以看出，成都市常住人口的變化與住宅銷售平均價(jià)變化情況與灰色關(guān)聯(lián)度分析結(jié)果相一致。人口因素作為推動成都市住宅市場價(jià)格發(fā)展的主要因素，2010年常住人口的大幅增加帶動了住宅市場價(jià)格上漲，人口數(shù)量的增加增大了對住宅的需求，推動價(jià)格上漲。

又住宅銷售平均價(jià)是成都市住宅市場上供求決定的均衡價(jià)格，因此在均衡價(jià)格確定時(shí)，與均衡價(jià)格水平相適應(yīng)的市場均衡產(chǎn)量，即住宅實(shí)際銷售面積也被確定。由圖2可以發(fā)現(xiàn)，住宅竣工面積作為住宅市場重要的供給指標(biāo)總是小于住宅實(shí)際銷售面積，說明成都市住宅需求大于供給，住宅市場是一個(gè)由消費(fèi)主導(dǎo)的賣方市場；成都市住宅實(shí)際銷售面積與竣工面積有很好的聯(lián)動效應(yīng)，呈現(xiàn)出同漲同跌的態(tài)勢，說明住宅市場銷售狀況部分的影響著社會預(yù)期，當(dāng)住宅銷售旺盛時(shí)，往往能夠促進(jìn)房地產(chǎn)的開發(fā)，形成供給。

得到的研究結(jié)果：(1)人口因素和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入作為需求端的重要衡量指標(biāo)是推動成都市住宅市場價(jià)格發(fā)展的主要因素，成都市的住宅價(jià)格是由剛性需求拉動的；(2)住宅竣工面積與住宅市場價(jià)格的關(guān)聯(lián)度相對較弱，說明成都市住宅供給沒有跟上市場需求的變化，供給不足導(dǎo)致住宅價(jià)格上漲。

五、結(jié)論與建議

本文采用灰色系統(tǒng)理論中的灰色關(guān)聯(lián)度分析方法分析了成都市住宅市場價(jià)格影響因素，從眾多影響因素中得出人口因素和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是影響成都市住宅價(jià)格的發(fā)展的主要因素，代表需求的增大。而與需求端相對應(yīng)的是供給嚴(yán)重不足，整個(gè)住宅市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)。

為了實(shí)現(xiàn)成都市住宅市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，根據(jù)以上得出的結(jié)論，提出以下建議：

(1)增加住宅建設(shè)用地供應(yīng)量。成都作為西南地區(qū)的第一大城市，伴隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量人口將不斷地向成都聚集，因此可以預(yù)見成都市的人口壓力將不斷增加；為緩解住房需求壓力，增加住房供給是重要途徑，而住宅是土地的附屬物，土地的供應(yīng)量直接決定了住宅的供給。

(2)深化成都市金融系統(tǒng)建設(shè)，降低獲得資金的交易成本。資金是房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)要素，而研究表明成都市城鄉(xiāng)居民儲蓄與住房銷售平均價(jià)關(guān)聯(lián)度不強(qiáng)，說明儲蓄沒有很好的轉(zhuǎn)化為投資，所以應(yīng)深化金融體系建設(shè)，降低獲得資金的成本，形成房地產(chǎn)開發(fā)資金投入，增加住宅供給。

[1]劉思峰.謝乃明.灰色系統(tǒng)理論及其應(yīng)用[M].北京：科學(xué)出版社，2016.

[2]李壯壯.基于灰色關(guān)聯(lián)度分析法的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析——以宿州市為例[J].內(nèi)江師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，28(10)：52-56.

[3]謝琛.袁建華.基于灰色理論的人口年齡結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)需求影響分析[J].數(shù)學(xué)的實(shí)踐與認(rèn)識，40(10)：201-209.

[4]王泳茹.房地產(chǎn)市場供給與需求對房價(jià)的影響[J].統(tǒng)計(jì)與決策，24：151-153.

四川省科技廳軟科學(xué)研究項(xiàng)目(2016ZR0226)，國家社會科學(xué)基金(12XGL003)，四川省科技廳系統(tǒng)科學(xué)與企業(yè)發(fā)展研究中心(Xq14C08)

鄧元東(1991-)，男，漢族，四川廣元人，碩士在讀，西華師范大學(xué)商學(xué)院，主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)；全力(1979-)，男，四川成都人，博士，西華師范大學(xué)商學(xué)院，講師，主要研究知識管理、創(chuàng)新、區(qū)域經(jīng)濟(jì)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)。

劉丁豪(1966-)，男，四川南充人，西華師范大學(xué)商學(xué)院，教授，主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。