危雪琴

摘 要：隨著國(guó)家城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)，舊城改造建設(shè)越來(lái)越多，在改造建設(shè)中拆遷補(bǔ)償安置問(wèn)題尤為突出。如何貫徹以人為本的理念，切實(shí)做好拆遷補(bǔ)償安置工作，穩(wěn)妥推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展，是我們當(dāng)前工作中亟待解決的重要課題。本文以我縣水東新城改造項(xiàng)目為例，針對(duì)該項(xiàng)目拆遷安置的情況進(jìn)行了分析，提出對(duì)策建議，供同行參考。

關(guān)鍵詞：舊城改造 安置 拆遷 對(duì)策

安置房建設(shè)是推進(jìn)舊城改造的基礎(chǔ)和前提，也是舊城改造工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，舊城改造安置房不僅要為被拆遷的居民提供住房保障，還需從被拆遷居民的切身利益出發(fā)，全面地考慮失地農(nóng)民的生活出路問(wèn)題。本文結(jié)合水東新城近年來(lái)改造安置房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)安置房建設(shè)進(jìn)行分析和思考，以期能夠更好總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)安置房建設(shè)工作的開(kāi)展。

一、拆遷安置和項(xiàng)目建設(shè)的基本情況

尤溪縣水東新區(qū)的拆遷安置工作自2007年4月份開(kāi)始實(shí)施，共涉及城關(guān)鎮(zhèn)水東村、園溪村、埔頭村群眾558戶、3000多人和縣水輪泵廠、雙峰林化有限公司兩個(gè)規(guī)模企業(yè)以及12 個(gè)公建單位、39家中小企業(yè)廠場(chǎng)，搬遷面積約15.7萬(wàn)m2。整個(gè)拆遷工作分三期實(shí)施，第一期是對(duì)縣水輪泵廠、雙峰林化有限公司兩個(gè)規(guī)模企業(yè)實(shí)施搬遷，搬遷面積約2.6萬(wàn)m2；第二期是對(duì)涉遷的503戶群眾和12個(gè)公建單位、39家中小企業(yè)廠場(chǎng)實(shí)施搬遷，搬遷面積11萬(wàn)平方米；第三期是對(duì)拆遷安置區(qū)東北側(cè)山坡上影響安置區(qū)建設(shè)和新區(qū)景觀的55戶群眾房屋進(jìn)行搬遷，涉遷面積2.1萬(wàn)平方米。水東新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目有12 個(gè)：（1）水東大橋及過(guò)境線建設(shè)項(xiàng)目。（2）拆遷安置區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。該區(qū)位于水東新城中部，總用地面積7.58公頃，規(guī)劃新建樓房32幢，其中回遷安置房18 幢，經(jīng)濟(jì)適用房4 幢，會(huì)所1 幢，配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目9 幢，總建筑面積15.9萬(wàn)m2，住宅總套數(shù)1208 套，并配套建設(shè)小區(qū)中心會(huì)所及商業(yè)街。工程于2008 年12月開(kāi)工。（3）A 區(qū)四星級(jí)大酒店建設(shè)項(xiàng)目。（4）防洪工程及景觀工程。新城防洪堤總長(zhǎng)1362 米，總投資2133萬(wàn)元。工程于2008年1 月18 日正式動(dòng)工，該工程集防洪、景觀、休閑于一體，工程建成后，可使水東片區(qū)防洪標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到20 年一遇以上，加上正在建設(shè)的沙洲公園駁岸工程和寶塔段防洪工程，將極大改善城區(qū)的生活環(huán)境，提高人民的生活品質(zhì)。 （5）縣中醫(yī)醫(yī)院遷建項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地面積1.5707公頃，總投資6700 萬(wàn)元。遷建后醫(yī)院按300張床位規(guī)模規(guī)劃，新建集門診部、住院部及醫(yī)技綜合大樓一幢，總建筑面積31434m2，建筑密度32.29% ，容積率1.75 ，綠地率30%。該項(xiàng)目建成后，將進(jìn)一步優(yōu)化尤溪縣城區(qū)衛(wèi)生資源配置，為全縣人民提供一個(gè)安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的中醫(yī)藥醫(yī)療、預(yù)防、保健等綜合服務(wù)。（6）國(guó)稅辦公大樓建設(shè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于水東新城B區(qū)西側(cè)，用地面積3597.9m2，建筑面積約5800m2， 層數(shù)9 層。（7）水東村部綜合樓建設(shè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于水東新城B 區(qū)西南側(cè)（水東大橋橋頭），用地面積4010.69m2，8 層。（8）水東小學(xué)建設(shè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目用地面積17823m2，按教學(xué)區(qū)、生活區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)三個(gè)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)，建筑面積4180.8m2。（9）拆遷自建房安置區(qū)工程。該項(xiàng)目位于304省道東北側(cè)山坡較為平緩地段，用地面積約1.4萬(wàn)m2，建筑面積約2.0萬(wàn)m2。（10）天主教堂復(fù)建工程。該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地1763m2，建筑占地約300m2，建筑面積434m2。（11）B2、B3區(qū)商住開(kāi)項(xiàng)目，這兩個(gè)區(qū)建設(shè)地塊面積47053m2，其中B2用地面積20037m2，B3用地面積27016m2，以居住、商業(yè)為主，規(guī)劃建設(shè)12幢15至29層的高層住宅樓。（12）D1 區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目用地面積21492m2，規(guī)劃建設(shè)兩幢6 層和7 層商業(yè)中心。

二、拆遷具體做法

尤溪縣嚴(yán)格按照“依法實(shí)施、按程序推進(jìn)、人性化操作”的原則來(lái)實(shí)施。

依法實(shí)施，就是堅(jiān)持把依法依規(guī)作為整個(gè)拆遷工作的首要原則，嚴(yán)格執(zhí)行好相關(guān)法律法規(guī)。首先，依法制訂拆遷方案。嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《國(guó)務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《福建省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，認(rèn)真制定房屋拆遷補(bǔ)償安置方案，明確拆遷的程序、計(jì)劃和補(bǔ)償安置方式、獎(jiǎng)勵(lì)辦法，并嚴(yán)格按方案組織實(shí)施，把依法依規(guī)貫穿于整個(gè)工作過(guò)程。其次，嚴(yán)格把好法律關(guān)。拆遷工作正式開(kāi)展后，開(kāi)始走法律拆遷程序，依法委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)涉遷群眾的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，拆遷主管部門依法履行職責(zé)和程序，召開(kāi)裁決受理聽(tīng)證會(huì)、裁決質(zhì)證會(huì)、調(diào)解會(huì)，將評(píng)估報(bào)告提交三明市拆遷專家技術(shù)鑒定委員會(huì)鑒定等等法律程序，通過(guò)法律的保護(hù)和做過(guò)細(xì)的思想工作，最終整個(gè)片區(qū)的拆遷工作得以順利完成。

人性化操作，就是始終把“人文”關(guān)懷作為整個(gè)拆遷工作好壞的衡量標(biāo)準(zhǔn)，確保實(shí)現(xiàn)“人人有房住”目標(biāo)。對(duì)此，尤溪縣采取了諸多的人性化措施：一是調(diào)高房屋補(bǔ)償。充分考慮水東大部分群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力，在制訂搬遷安置補(bǔ)償方案時(shí)，將片區(qū)房屋以高于城區(qū)同類房屋評(píng)估價(jià)格來(lái)確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并將房屋成新系數(shù)相應(yīng)提高，以八成新的磚混結(jié)構(gòu)老房子換同等面積的框架結(jié)構(gòu)新房子作為切入點(diǎn)，把磚木、土木、木結(jié)構(gòu)的房子最低成新系數(shù)提高到7.5。同時(shí)，對(duì)單層的房屋統(tǒng)一增加30%的安置面積，如果這些被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償安置，則每平方米給予增加300元的補(bǔ)償。此外，對(duì)屬于農(nóng)業(yè)戶口的群眾允許其批地自建；二是合理處置違章建筑。根據(jù)水東片區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)違章建筑根據(jù)實(shí)際區(qū)別對(duì)待，對(duì)1990年4月1日縣城總體規(guī)劃實(shí)施前建設(shè)的，認(rèn)定其為產(chǎn)權(quán)面積，按方案確定標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償和安置，對(duì)1990年4月1日以后建設(shè)的，按成本價(jià)每平方300元給予補(bǔ)償。對(duì)原居住面積達(dá)不到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算安置面積；三是照顧好老年人臨時(shí)安置生活。對(duì)片區(qū)65到74歲年齡段的老年人統(tǒng)一給予每個(gè)人2600元的臨時(shí)過(guò)渡安置補(bǔ)助，75歲以上老年人統(tǒng)一給予每個(gè)人3600元臨時(shí)過(guò)渡安置補(bǔ)助；四是妥善安置特困群體。在水東片區(qū)率先執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策，對(duì)困難群眾給予擁有70%產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房安置，對(duì)特困殘疾人還給予增加20%的補(bǔ)償費(fèi)，并允許他們享受廉租房政策；五是在走強(qiáng)制拆遷程序中繼續(xù)實(shí)施人性化措施。為了減少群眾損失，在實(shí)施強(qiáng)制拆遷前繼續(xù)實(shí)施人性化操作，根據(jù)被拆遷人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的不同時(shí)間段，允許其繼續(xù)按原擬定補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行協(xié)商補(bǔ)償?shù)?。從水東片區(qū)拆遷整體情況看，雖然過(guò)程中有些起伏，但在縣委的正確領(lǐng)導(dǎo)和強(qiáng)力支持下，經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的共同努力、涉遷群眾的支持配合，整體態(tài)勢(shì)較為平穩(wěn)，群眾對(duì)最終結(jié)果較為滿意，沒(méi)有信訪跡象。

三、拆遷安置中存在的難點(diǎn)和主要問(wèn)題

拆遷難一直困擾著城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造的順利推進(jìn)，主要的難點(diǎn)在于群眾的需求與現(xiàn)實(shí)的可能之間難以找到最佳平衡點(diǎn)。群眾對(duì)安置補(bǔ)償要求較高，不合法、不合理的要求摻雜其中，利益錯(cuò)綜復(fù)雜。而政府能夠提供的讓利資源有限，群眾的訴求難以全面滿足，導(dǎo)致征遷工作遲遲難以推進(jìn)。拆遷安置工作中存在的主要問(wèn)題是：

1. 拆遷戶的期望值較高，要求較多。這表現(xiàn)在：有的是對(duì)拆遷政策不理解，過(guò)分強(qiáng)調(diào)自身利益的保護(hù)，而堅(jiān)持過(guò)高的要求或主張；有的屬于“老拆遷”，在城市改造拆遷的過(guò)程中，曾經(jīng)因拆遷受益，因而想通過(guò)堅(jiān)持過(guò)高要求，再次得到好處；有的受“老拆遷”、“拆遷富”的影響，漫天要價(jià)，無(wú)理取鬧，總想通過(guò)堅(jiān)持過(guò)高要求而達(dá)到超額補(bǔ)償；有的甚至受“纏訪戶”、“鬧訪戶”的影響，不惜一切代價(jià)向拆遷人施壓，通過(guò)阻撓拆遷進(jìn)程，迫使拆遷人提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，滿足其無(wú)理要求。在這些被拆遷人的過(guò)高要求面前，評(píng)估價(jià)格往往是形同虛設(shè)，無(wú)法執(zhí)行。

2.國(guó)家補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低。現(xiàn)階段， 我國(guó)實(shí)行的征地補(bǔ)償制度是一種適當(dāng)補(bǔ)償制度，但這個(gè)補(bǔ)償制度已明顯不適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的水平， 也是目前征地拆遷戶反映的焦點(diǎn)之一， 他們普遍認(rèn)為征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低、分配制度不合理。

3.政府資源有限。大部分的公建項(xiàng)目需要政府投入，供水、供電、學(xué)校、醫(yī)院、橋梁、道路等基礎(chǔ)設(shè)施和配套需要政府的大量資金投入，而舊城改造安置房占相當(dāng)大的比例，能夠用于商業(yè)出讓的地塊本就不多，拆遷安置的成本比新區(qū)建設(shè)更大。政府在舊城改造獲得的收益除全部投入用于該區(qū)塊的基礎(chǔ)設(shè)施及配套服務(wù)建設(shè)外，還要另外籌集資金建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、防洪、景觀工程等。舊城改造更多的目的是提高城市品位，提高人民群眾幸福生活指數(shù)，政府不僅無(wú)法在舊城改造中獲利，更需要投入非常之大的人力、物力和財(cái)力。

四、做好舊城拆遷安置的建議

1.嚴(yán)格依法依規(guī)拆遷。嚴(yán)格依法辦事是做好拆遷安置工作的基礎(chǔ)和前提。在征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面， 建議以市場(chǎng)為基礎(chǔ)， 以市場(chǎng)價(jià)格為參考來(lái)確定征地補(bǔ)償費(fèi)用， 以避免土地征用征收價(jià)格與市場(chǎng)地價(jià)之間的差距過(guò)大，這樣才能體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平性。在征地補(bǔ)償范圍方面， 建議由原來(lái)僅限于與被征用征收土地直接相關(guān)的損失擴(kuò)大到包括直接相關(guān)的損失和間接損失兩方面。除了補(bǔ)償土地價(jià)值、勞動(dòng)力安置、青苗損失及地面附著物外， 還要增加農(nóng)民在土地承包期內(nèi)正常收益權(quán)損失、土地潛在收益損失、相鄰?fù)恋氐膿p害、土地增值的價(jià)格損失，以及其他各種因征地而支出的必要費(fèi)用等可確定、可量化的財(cái)產(chǎn)損失， 縮小土地征用征收價(jià)格與市場(chǎng)地價(jià)的差距，確保征地動(dòng)遷戶的合法權(quán)益不受侵犯。

2.貫徹以人為本理念。安置房建設(shè)的快慢與水平高低直接決定著新城建設(shè)進(jìn)程和品質(zhì)。在安置小區(qū)設(shè)計(jì)、環(huán)境、戶型及配套設(shè)施等方面注重體現(xiàn)以人為本，要以百姓滿不滿意為標(biāo)準(zhǔn)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到建設(shè)管理，提高安置小區(qū)的建設(shè)品位和檔次。以水東新區(qū)開(kāi)工建設(shè)后，被拆遷群眾均不時(shí)自發(fā)到現(xiàn)場(chǎng)參觀，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃與建設(shè)質(zhì)量均十分滿意，都說(shuō)房子很不錯(cuò)，不知該選哪幢樓好，政府講誠(chéng)信，沒(méi)有欺騙人。三明市建設(shè)部門也組織了相關(guān)專家對(duì)安置區(qū)房屋進(jìn)行了檢測(cè)，對(duì)檢測(cè)結(jié)果十分滿意。

3.秉持公正公開(kāi)，高效透明辦事。避免暗箱操作，一切拆遷方案、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、財(cái)務(wù)收支等等都需要公開(kāi)透明。一把尺子量到底，所有問(wèn)題擺桌面，力求所有事情讓群眾知道，讓群眾參與，共同尋求解決之道，力爭(zhēng)讓所有群眾滿意。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房屋拆遷關(guān)系到每個(gè)房屋所有權(quán)人的切身利益，如何在城市化進(jìn)程中既維護(hù)公共利益的實(shí)現(xiàn)，又能讓個(gè)體利益主體得到最大限度的法律保護(hù)，這是一個(gè)既涉及到城市的有序發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要問(wèn)題，又關(guān)系到能否有效走出房屋拆遷難困境的關(guān)鍵。為改變目前房屋拆遷過(guò)程中存在的拆遷難現(xiàn)象，通過(guò)分析目前房屋拆遷中存在的問(wèn)題，查找拆遷問(wèn)題產(chǎn)生的種種原因 ，在征地拆遷實(shí)施中我們必須要充分保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，力爭(zhēng)廣大被拆遷人的理解與支持， 拆遷難的問(wèn)題將可得到逐步破解。

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