董文艷

社區(qū)O2O的資本大潮已退，但急于尋找新增長(zhǎng)點(diǎn)的地產(chǎn)商并未退后，他們打算將物業(yè)金礦的挖掘權(quán)牢牢握在自己手里。

作為中國(guó)地產(chǎn)界的明星人物，宋衛(wèi)平一直有三個(gè)身份：豪宅教父、綠城中國(guó)（3900.HK）聯(lián)席主席、綠城房產(chǎn)首席產(chǎn)品官。

很少人知道，他已經(jīng)有了第四個(gè)身份。

“我現(xiàn)在是綠城物業(yè)的首席業(yè)務(wù)員，幫物業(yè)談合作?！痹陔娫?huà)里，宋衛(wèi)平對(duì)他的部下說(shuō)。

在那之前，他剛剛結(jié)束了一場(chǎng)洽談，對(duì)方找上門(mén)來(lái)想與綠城房產(chǎn)達(dá)成合作。宋衛(wèi)平考慮之后，給出了新的談判方向：他認(rèn)為房產(chǎn)合作略復(fù)雜，物業(yè)倒是可以先接過(guò)來(lái)。于是，合作主題就此轉(zhuǎn)向。

宋衛(wèi)平已經(jīng)不是第一次這么做了。現(xiàn)在，在與地產(chǎn)同行洽談時(shí)，物業(yè)合作成為他房產(chǎn)合作談判的前提。綠城股權(quán)變局之后，他將更多精力放在如何向服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)型上。其中，綠城服務(wù)是他看重的板塊之一。

業(yè)務(wù)比重最小的社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)，成為物業(yè)公司的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

他曾告訴《財(cái)經(jīng)》記者，未來(lái)綠城物業(yè)要為上千萬(wàn)人服務(wù)，那時(shí)社區(qū)會(huì)變成一個(gè)綠城園區(qū)生活大聯(lián)盟?！拔覀冏鰣@區(qū)教育和居家養(yǎng)老，業(yè)主買(mǎi)米還可以指定我們幫購(gòu)，這是一個(gè)巨大的需求。”宋衛(wèi)平說(shuō)。

這通電話(huà)距離綠城物業(yè)上市不過(guò)一個(gè)多月的時(shí)間。2016年7月12日，綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司（2869.HK，下稱(chēng)綠城服務(wù)）在港交所主板掛牌上市，截至8月5日收盤(pán)，總市值刷新到83.1億港元，成為在港上市的最大市值內(nèi)地物管公司。

截至8月5日，綠城服務(wù)的市值已達(dá)綠城中國(guó)（3900.HK）126億港元總市值的六成有余。

過(guò)去兩年，有四家內(nèi)地物業(yè)管理公司在香港成功IPO：彩生活（1778.HK）、中海物業(yè)（2669.HK）、中奧到家（1538.HK）、綠城服務(wù)（2869.HK）。截至8月5日收盤(pán)，市值最高的是綠城服務(wù)，其次是彩生活，市值達(dá)到60.5億港元，之后是中海物業(yè)，總市值57.8億港元，最后是中奧到家，總市值8.48億港元。

去年8月，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表達(dá)了物業(yè)板塊分拆上市的意向，至于時(shí)間表，他認(rèn)為最快也要一年。

在今年3月舉辦的碧桂園2015年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園集團(tuán)執(zhí)行董事吳建斌也透露，碧桂園物管業(yè)務(wù)將在內(nèi)地上市，地點(diǎn)或選在上海?！澳壳吧暾?qǐng)表已經(jīng)報(bào)出，等待審查。期待今年底完成上市?！?/p>

而在新三板，一些地產(chǎn)商旗下的物業(yè)公司也在搶灘。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下物業(yè)公司遠(yuǎn)洋億家（837149.SZ）、當(dāng)代置業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)第一物業(yè)（837498.SZ）等，都已在近期登陸新三板。

這一切的背后是一個(gè)迅速擴(kuò)大的物業(yè)市場(chǎng)。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的《2015年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，截至2014年底，全國(guó)31個(gè)省區(qū)市物業(yè)管理面積約為164.5億平方米，其中住宅物業(yè)占據(jù)主流，是當(dāng)下物業(yè)公司最主要的服務(wù)形態(tài)。《2016中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2015年物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的住宅物業(yè)管理面積占比達(dá)71.49%。

地產(chǎn)商開(kāi)始相信，物業(yè)管理是一個(gè)具有廣泛消費(fèi)群體和利潤(rùn)想象空間的增長(zhǎng)點(diǎn)，隨著業(yè)主基數(shù)及其活躍度增加，新的財(cái)富故事將在這個(gè)過(guò)去最不起眼的角落里誕生。

資本啟蒙

兩年前，大多物業(yè)公司還在為擺脫弱勢(shì)的行業(yè)地位煩惱。在許多地產(chǎn)商內(nèi)部，物業(yè)公司仍在接受地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入補(bǔ)貼，無(wú)法自負(fù)盈虧，獨(dú)立生存。

物業(yè)公司第一次真正叩響資本市場(chǎng)的大門(mén)，是花樣年控股（1777.HK，下稱(chēng)花樣年）旗下的物業(yè)服務(wù)集團(tuán)彩生活上市。

2014年6月16日，花樣年宣布彩生活在香港聯(lián)交所主板上市，其市值一度超越母公司花樣年。除了提供基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)之外，上市之后，彩生活主打社區(qū)增值服務(wù)，開(kāi)展B2F（Business to Family）業(yè)務(wù)，利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，與各類(lèi)垂直門(mén)類(lèi)社區(qū)O2O供應(yīng)商合作，在社區(qū)里打造一公里內(nèi)微商圈，為業(yè)主提供各類(lèi)生活服務(wù)。

在彩生活推出的生活服務(wù)類(lèi)APP“彩之云”上，人們可以做很多事。繳費(fèi)、維修、理財(cái)、租房、購(gòu)買(mǎi)日常用品等等，購(gòu)物積分還可抵物管費(fèi)。

彩生活的上市讓所有人認(rèn)識(shí)到，地產(chǎn)界還擁有物業(yè)金礦。年報(bào)顯示，2015年彩生活社區(qū)租賃、銷(xiāo)售及其他服務(wù)業(yè)務(wù)收入達(dá)1.06億元，同比增長(zhǎng)62.1%;毛利率高達(dá)98.3%。

對(duì)于花樣年董事局主席潘軍來(lái)說(shuō)，近兩年來(lái)，他更加熱衷于對(duì)外宣揚(yáng)自己的新身份——彩生活的創(chuàng)建者及董事局主席。各路資本圍獵之下，他成為物業(yè)行業(yè)的明星人物。在一些公開(kāi)場(chǎng)合，他發(fā)表了諸多“互聯(lián)網(wǎng)+”氣息濃郁的演講，主題詞多圍繞社區(qū)O2O。

在一次業(yè)績(jī)會(huì)上，潘軍說(shuō)，“希望到2020年，我們能雇傭超過(guò)100萬(wàn)的勞動(dòng)力，花樣年的輕資產(chǎn)收入能超過(guò)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”

當(dāng)初，潘軍被認(rèn)為是物業(yè)管理的門(mén)外漢。他告訴《財(cái)經(jīng)》記者：“2014年我去路演時(shí)，壓力特別大。很多人根本聽(tīng)不懂我在說(shuō)什么。最后大家才意識(shí)到，原來(lái)（物業(yè)公司）還真能上市?！辈贿^(guò)，他2015年去美國(guó)和投資人講社區(qū)服務(wù)故事，發(fā)現(xiàn)他們依然聽(tīng)不懂，他們不了解中國(guó)社區(qū)的情況。

彩生活上市被公認(rèn)為物業(yè)行業(yè)里具有里程碑意義的事件，它標(biāo)志著物業(yè)公司開(kāi)始進(jìn)入社區(qū)O2O領(lǐng)域。多位物業(yè)從業(yè)者告訴《財(cái)經(jīng)》記者，無(wú)論如何，這個(gè)行業(yè)的覺(jué)醒必須感謝彩生活。

彩生活現(xiàn)在是中國(guó)最大的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。年報(bào)顯示，截至2015年末，彩生活在管物業(yè)面積3.221億平方米，進(jìn)駐國(guó)內(nèi)165個(gè)城市，并將業(yè)務(wù)拓展到了新加坡，在管社區(qū)數(shù)量達(dá)到2001個(gè)，覆蓋人口超過(guò)1000萬(wàn)，是H股上市物管公司中物業(yè)接管項(xiàng)目數(shù)量最多的。

彩生活講述的社區(qū)故事，也啟發(fā)了很多同行。越來(lái)越多地產(chǎn)系物業(yè)公司將社區(qū)O2O視為潛力型業(yè)務(wù)板塊，開(kāi)發(fā)社區(qū)增值服務(wù)。

比如萬(wàn)科物業(yè)，現(xiàn)在做家政服務(wù)，也做汽車(chē)美容，代理銷(xiāo)售旅游、保險(xiǎn)類(lèi)產(chǎn)品，還做房屋租售代理。用一款社區(qū)生活A(yù)PP“住這兒”，整合小區(qū)周邊商家。綠城物業(yè)主打智慧園區(qū)，有移動(dòng)應(yīng)用提供日常生活產(chǎn)品及服務(wù)。中海物業(yè)同樣展開(kāi)社區(qū)租賃、銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，透過(guò)O2O平臺(tái)做業(yè)主購(gòu)物、居家服務(wù)的協(xié)助。

不過(guò)，同樣在社區(qū)關(guān)系上淘金，相比物業(yè)公司，一些外賣(mài)訂餐公司獲得了更多的資本青睞。同樣有志于成為到家網(wǎng)絡(luò)提供商，餓了么估值已超45億美元，是彩生活市值的近6倍，是中海物業(yè)市值的6倍有余。百度外賣(mài)目前估值約24億美元，是彩生活、中海物業(yè)市值的3倍多。

盡管想象空間巨大，但送餐公司大多處于燒錢(qián)補(bǔ)貼階段，消費(fèi)者受補(bǔ)貼驅(qū)動(dòng)，隨時(shí)可以?huà)仐壱患矣啿凸径D(zhuǎn)向另一家。一個(gè)小區(qū)卻不會(huì)輕易趕走駐守的物業(yè)公司。物業(yè)公司與消費(fèi)者黏性更強(qiáng)，業(yè)務(wù)輻射范圍比訂餐業(yè)務(wù)廣泛得多，這是各物業(yè)公司做“最后一公里”社區(qū)生意的邏輯之一。

近兩年來(lái)，一些社區(qū)O2O、本地生活服務(wù)類(lèi)項(xiàng)目陸續(xù)獲得融資，BAT、京東、大眾點(diǎn)評(píng)、58同城、美團(tuán)等互聯(lián)網(wǎng)公司也在2014年前后陸續(xù)進(jìn)入這一領(lǐng)域，但O2O領(lǐng)域的明星公司只占少數(shù)，更多公司曇花一現(xiàn)，該領(lǐng)域已顯示出資本退潮的跡象。

“社區(qū)O2O投資熱是一波一波的，之前投資人投了一波，死掉了，又投了一波。到今年上半年，資本圈最火的是投資高科技項(xiàng)目，我們已經(jīng)很少投物業(yè)了。”以太資本前行業(yè)分析師郭利峰告訴《財(cái)經(jīng)》記者。

數(shù)位資本界人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，現(xiàn)階段的一個(gè)基本共識(shí)是， “最后一公里”模式還不夠成熟，形式大于內(nèi)容，在業(yè)內(nèi)名聲差。

興一資本合伙人李鵬說(shuō)，“過(guò)去投資社區(qū)O2O概念的很多都死了，我們不投住宅物業(yè)，以后虛實(shí)結(jié)合是趨勢(shì)，要回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)?！?/p>

京東金融副總裁姚乃勝對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，“社區(qū)O2O概念過(guò)火了，社區(qū)增值服務(wù)是有價(jià)值的，只是需要時(shí)間來(lái)逐步證明。之前我們接觸過(guò)社區(qū)電商，都做得很不容易?！本〇|金融目前也在做一些投資。

“雖然資本的風(fēng)沒(méi)有停，但你還是能感到物業(yè)熱在退潮。不過(guò)，這是概念的退潮，是物業(yè)講的社區(qū)O2O故事的退潮，并不代表物業(yè)公司價(jià)值的退潮?！?萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁兼萬(wàn)科物業(yè)CEO朱保全對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)。

他的話(huà)頗具代表性。在物業(yè)行業(yè)，資本熱潮來(lái)去匆匆，但地產(chǎn)商并未退后，相反，他們打算將物業(yè)金礦的挖掘權(quán)牢牢握在自己手里。

小業(yè)務(wù)，大空間

地產(chǎn)商重視物業(yè)，原因有二。一方面，物業(yè)服務(wù)是地產(chǎn)商的末端工作，屬于賣(mài)房后的后勤工作，維系業(yè)主關(guān)系有利于后續(xù)房屋銷(xiāo)售。另一方面，做好了物業(yè)也能得到來(lái)自市場(chǎng)的獎(jiǎng)賞。在城市化進(jìn)程中，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入存量房市場(chǎng)是大趨勢(shì)，未來(lái)是存量物業(yè)管理的天下。

一家優(yōu)秀的物業(yè)管理公司應(yīng)該什么樣？美國(guó)本土的FirstService（第一服務(wù)）提供了參照。這是目前全球營(yíng)收最大的純住宅物業(yè)管理公司。它定位于“一站式服務(wù)”，除傳統(tǒng)物管職能外，還提供如銀行、保險(xiǎn)、租售和能源方案等增值服務(wù)，以及社區(qū)衍生服務(wù)。

券商第一上海研報(bào)顯示，基于社區(qū)的多樣衍生服務(wù)在第一服務(wù)整體營(yíng)收中約占20%的比重。相對(duì)于基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)，衍生服務(wù)的利潤(rùn)也更高，在公司經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)（EBITDA）中占比約三分之一。

存量物業(yè)管理市場(chǎng)空間巨大，美國(guó)已經(jīng)從趨勢(shì)上證明了這一點(diǎn)。美國(guó)住房開(kāi)發(fā)商協(xié)會(huì)（NAHB） 統(tǒng)計(jì)了1980年至今的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)社區(qū)服務(wù)帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)一直在GDP 中占到12%-13%的比重，是同期住房開(kāi)發(fā)投資占比的2倍至4倍。

對(duì)中國(guó)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，圍繞業(yè)主的生意也在展開(kāi)，物業(yè)管理業(yè)務(wù)須全速前進(jìn)。這個(gè)行業(yè)總體利潤(rùn)尚有增長(zhǎng)空間，而與社區(qū)O2O相關(guān)的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)，因?yàn)樵诟魑飿I(yè)公司業(yè)務(wù)營(yíng)收中占比最小，但毛利率大多較可觀(guān)，市場(chǎng)想象空間也最大。

目前市值最高的物業(yè)公司是綠城服務(wù)。招股材料顯示，2013年-2015年，綠城服務(wù)的收入分別為：16.72億元、22.05億元、29.23億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約32%;其持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)分別為0.83億元、1.5億元、2.03億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率56.5%。

綠城服務(wù)有三大業(yè)務(wù)。招股材料顯示，2015年，其物業(yè)管理業(yè)務(wù)占營(yíng)收比重71.6%，顧問(wèn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)占營(yíng)收比重18.9%，園區(qū)增值服務(wù)占營(yíng)收比重9.5%，這三項(xiàng)業(yè)務(wù)去年的毛利率分別為10.2%、33.9%和47.5%。年報(bào)顯示，2015年，綠城物業(yè)銷(xiāo)售毛利率達(dá)18%。

彩生活年報(bào)顯示，彩生活全年總收入由2014年的3.893億元增加至2015年的8.276億元，同比增加112.6%。毛利由2014年的3.1億元增至4.55億元。毛利率雖減少了24.7個(gè)百分點(diǎn)至54.9%，但仍處在行業(yè)高位。

彩生活也有三大業(yè)務(wù)。物業(yè)管理業(yè)務(wù)占彩生活2015年當(dāng)期營(yíng)收的71%，工程服務(wù)業(yè)務(wù)在營(yíng)收占比約為16%，社區(qū)租賃、銷(xiāo)售及其他業(yè)務(wù)在營(yíng)收占比為13%。與綠城服務(wù)一樣，彩生活社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)占比也最低。

中海物業(yè)于去年10月26日上市，年報(bào)顯示，2015年中海物業(yè)營(yíng)收25.44億港元，同比上升17.6%。毛利自2014年的4.13億港元上升27%至5.25億港元，毛利率也從2014年的19.1%增至20.6%。

中海物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)同樣貢獻(xiàn)了主要營(yíng)收，占總收入的92.9%。增值服務(wù)收入占比7.1%，比去年的5.9%略有上升。

從以上三家物業(yè)龍頭企業(yè)的營(yíng)收結(jié)構(gòu)里，可以窺見(jiàn)地產(chǎn)商系物業(yè)公司的毛利率差異較大。彩生活毛利率高達(dá)54.9%，遠(yuǎn)高于其余兩家20%上下的毛利率。這是因?yàn)樗麄儾捎昧瞬煌氖杖胗?jì)算方法，隸屬于不同的物業(yè)管理流派。

彩生活采用酬金制，與小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂合同，僅在物業(yè)費(fèi)用中提取10%作為酬金計(jì)入收入，余下管理費(fèi)則用作物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)資金。如果運(yùn)營(yíng)資金不足，物管公司會(huì)補(bǔ)足，隨后向業(yè)主收款。小區(qū)維修、物料等成本多由業(yè)委會(huì)承擔(dān)。在這種經(jīng)營(yíng)模式下，彩生活的物管業(yè)務(wù)幾乎不產(chǎn)生直接銷(xiāo)售和服務(wù)成本，因此毛利率顯得更高。而綠城服務(wù)、中海物業(yè)采用包干制，是將所有物業(yè)費(fèi)用計(jì)入收入，小區(qū)維修、物料等成本也由物業(yè)公司承擔(dān)?，F(xiàn)在，大多數(shù)物業(yè)公司都采用包干制。

對(duì)比三家，共性是物業(yè)管理費(fèi)都屬于主要營(yíng)收來(lái)源，這也是物業(yè)管理整體行業(yè)現(xiàn)狀。

物業(yè)管理費(fèi)征繳難多年來(lái)是行業(yè)頑疾。隨著勞動(dòng)力成本的逐年上升，要維持基本服務(wù)水平，物管費(fèi)本應(yīng)增加?，F(xiàn)在的情況是，對(duì)大多數(shù)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，上調(diào)物管費(fèi)幾乎是不可能的任務(wù)。

“物業(yè)管理費(fèi)理應(yīng)越收越高。它其實(shí)不是物業(yè)公司的收入，而是必要開(kāi)支，比如用于公共空間的維系，這有利于業(yè)主資產(chǎn)保值增值。”朱保全說(shuō)。

過(guò)去的實(shí)踐證明，社區(qū)服務(wù)等新興業(yè)務(wù)的毛利率更高。在行業(yè)物業(yè)費(fèi)普遍征繳難的情形下，物業(yè)公司僅僅通過(guò)保安、保潔、維修等物業(yè)基礎(chǔ)管理服務(wù)，已經(jīng)很難維持現(xiàn)有利潤(rùn)率。

花樣最多、業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)占比最小的社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)，成了物業(yè)公司追逐的新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)地產(chǎn)系的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，一切都是圍繞人與消費(fèi)的生意，這樣的生意才可能最長(zhǎng)久，而他們有天然的業(yè)主優(yōu)勢(shì)。

跑馬圈地

物業(yè)管理是一個(gè)高度分散化的行業(yè)，大量中小型物業(yè)公司分布其中。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2014年內(nèi)中國(guó)物業(yè)公司超過(guò)7000家，市場(chǎng)份額極為分散。而對(duì)地產(chǎn)系物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，不管是加強(qiáng)傳統(tǒng)物管業(yè)務(wù)，還是擴(kuò)大增值服務(wù)，都需要規(guī)模優(yōu)勢(shì)。只有迅速增加管理面積，才能放大物業(yè)收入與利潤(rùn)，進(jìn)而在資本市場(chǎng)謀得更大話(huà)語(yǔ)權(quán)。

目前，物業(yè)行業(yè)格局正在迎來(lái)新一輪洗牌。行業(yè)并購(gòu)潮興起，一些物業(yè)公司開(kāi)始跑馬圈地，另一些計(jì)劃退出市場(chǎng)。中小型物業(yè)公司的生存空間迅速收窄，這是一場(chǎng)規(guī)模的較量，局勢(shì)正往強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的兩極演化。

已上市的物業(yè)公司募集資金最主要用途是收購(gòu)?fù)?。各家招股?shū)顯示，彩生活和中奧到家都將募集資金的60%用于收購(gòu)，中海物業(yè)也出臺(tái)了兼并收購(gòu)方案。

彩生活自2011年至今，已先后并購(gòu)超百家物業(yè)公司。其中，2015年2月，彩生活并購(gòu)香港世紀(jì)物業(yè)，進(jìn)入香港地界。同年6月，斥資3.3億元并購(gòu)深圳開(kāi)元國(guó)際物管公司100%股權(quán)，一舉吞下3170萬(wàn)平方米物業(yè)，占彩生活整體管理面積的10.45%。

萬(wàn)科物業(yè)在過(guò)去幾年也在積極并購(gòu)中小物業(yè)公司。2015年6月，萬(wàn)科物業(yè)以?xún)糍Y產(chǎn)入股卓弘物業(yè)和北京佰嘉物業(yè)， 五個(gè)月后又收購(gòu)東莞卓圣物業(yè)。萬(wàn)科董事會(huì)主席王石放言：“十年后，萬(wàn)科物業(yè)的客戶(hù)數(shù)量是1000萬(wàn)。但如果接受其他樓盤(pán)的物業(yè)，十年后則是6000萬(wàn)-8000萬(wàn)。”

“2017年、2018年我們可能還會(huì)跑馬圈地，包括并購(gòu)，但這不是長(zhǎng)久之計(jì)，我的理想模式是物業(yè)平臺(tái)自然增長(zhǎng)，別人能自愿加入?！敝毂Ｈ珜?duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)。

一些物業(yè)公司積極拓展規(guī)模，另一些則收縮戰(zhàn)線(xiàn)，萬(wàn)達(dá)即出售了旗下物業(yè)公司，一度引來(lái)萬(wàn)科物業(yè)、綠城物業(yè)、花樣年等競(jìng)標(biāo)。一位競(jìng)標(biāo)方向《財(cái)經(jīng)》記者透露，萬(wàn)達(dá)物業(yè)早有出售意向，已將可能的收購(gòu)方約談一輪?！斑^(guò)去幾個(gè)月，幾乎所有夠格的物業(yè)公司都被萬(wàn)達(dá)問(wèn)了一遍，是否要買(mǎi)?！?月1日，花樣年發(fā)布公告，花樣年物業(yè)聯(lián)合體整體收購(gòu)萬(wàn)達(dá)物業(yè)。

同樣在出售的還有旭輝物業(yè)。7月20日，旭輝集團(tuán)將其全資擁有的永升物管公司70%股權(quán)作價(jià)9100萬(wàn)元出售。

這與地產(chǎn)商自身發(fā)展路線(xiàn)相關(guān)，在賣(mài)家眼里，物業(yè)管理是微利行業(yè)，而對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，今天的微利會(huì)成為明天的厚利，必須立即擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模以贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

為了順利跑馬圈地，萬(wàn)科物業(yè)想出了新的辦法。他們推出“睿服務(wù)”物業(yè)管理品牌，倡導(dǎo)物業(yè)大聯(lián)盟即“睿聯(lián)盟”體系。這是一個(gè)基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的物業(yè)管理平臺(tái)。它有利于萬(wàn)科通過(guò)并購(gòu)與合作，對(duì)其他房企同行輸出物業(yè)管理品牌。在去年5月的萬(wàn)科股東會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮首次確立了萬(wàn)科物業(yè)獨(dú)立上市的目標(biāo)。

目前，睿服務(wù)已在全國(guó)772個(gè)住宅項(xiàng)目上運(yùn)營(yíng)。截至2015年12月31日，萬(wàn)科物業(yè)參與服務(wù)的社區(qū)面積已突破2.1億平方米。

《財(cái)經(jīng)》記者從多位物業(yè)從業(yè)者處了解到，對(duì)小型房企來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科物業(yè)品牌含金量較高，對(duì)大中型房企而言，引入萬(wàn)科物業(yè)卻并不等于能把房子賣(mài)得更好，因此吸引力有限。物業(yè)管理被一些地產(chǎn)商視為自己的城池，即便當(dāng)下發(fā)展不佳，也寧愿守著業(yè)主等待商機(jī)，不愿對(duì)外開(kāi)放。

“這導(dǎo)致我們的物業(yè)只能和小地產(chǎn)商合作?！币晃蝗f(wàn)科深圳公司中層管理者說(shuō)。

“真正的挑戰(zhàn)不是模式本身，是因?yàn)槲覀兊幕颉Ｈf(wàn)科物業(yè)想把自己變成第三方物業(yè)公司，但我們還屬于萬(wàn)科，合作時(shí)別人難免不信任。合作方最擔(dān)心的是將來(lái)失去物業(yè)控制權(quán)?！敝毂Ｈf(shuō)。

并購(gòu)后的管控問(wèn)題也不容忽視。在吸收了百余家物業(yè)公司后，彩生活現(xiàn)在放緩了收購(gòu)的節(jié)奏?！拔覀兪諄?lái)的確實(shí)都是社會(huì)的二流項(xiàng)目，我們要整合它們，這會(huì)拉低我們社區(qū)的業(yè)主滿(mǎn)意度，但是現(xiàn)在沒(méi)有辦法，只能把人替換掉，確保我們的管理有標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作?！迸塑娬f(shuō)。

上一輪的資本啟蒙，讓物業(yè)地位上升到一個(gè)新臺(tái)階。但現(xiàn)階段，物業(yè)行業(yè)壁壘還未打通，一些物業(yè)公司仍在地產(chǎn)框架內(nèi)運(yùn)行，并未完全市場(chǎng)化，合作遭遇重重阻礙。

將自己定位為綠城物業(yè)首席業(yè)務(wù)員之后，宋衛(wèi)平現(xiàn)在力促同行間的物業(yè)合作。據(jù)綠城服務(wù)招股書(shū)披露，截至2015年9月30日，綠城服務(wù)在管合同建筑面積達(dá)7400萬(wàn)平方米，其中僅23.2%為綠城旗下項(xiàng)目，其余76.8%均為其他房企項(xiàng)目。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，綠城物業(yè)還曾與龍湖物業(yè)探討合作可能。構(gòu)想的方案是，在重慶，綠城所有樓盤(pán)由龍湖物業(yè)承管，在杭州，龍湖所有樓盤(pán)由綠城物業(yè)接管。彼此揚(yáng)長(zhǎng)避短，各自發(fā)揮企業(yè)大本營(yíng)的地域管理優(yōu)勢(shì)。但由于母公司不接受這一構(gòu)想，合作未能實(shí)現(xiàn)。

一些地產(chǎn)商的物業(yè)公司還會(huì)避免接管競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的物管項(xiàng)目，以保證自身地產(chǎn)板塊的銷(xiāo)售。但從物業(yè)公司獨(dú)立發(fā)展角度看，這并非理性之舉。

“物業(yè)行業(yè)需要充分市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)。我們屬于一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，不應(yīng)該是地產(chǎn)的附屬品。自家建項(xiàng)目然后自家物業(yè)接管的壁壘需要被打破。” 綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)總經(jīng)理?xiàng)钫品ㄕf(shuō)。

變現(xiàn)之路

每家物業(yè)公司都明白，要將業(yè)主資源牢牢掌握在自己手中。但未來(lái)如何變現(xiàn)，市場(chǎng)中還沒(méi)有成功案例，成熟的商業(yè)模式也有待形成。而鞏固傳統(tǒng)物管業(yè)務(wù)，提高收繳率，應(yīng)是物業(yè)公司的基本動(dòng)作。

“一些物業(yè)公司一味強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)調(diào)延伸服務(wù)，這些企業(yè)都不會(huì)走得長(zhǎng)遠(yuǎn)。把基礎(chǔ)服務(wù)做扎實(shí)也是可以盈利的?！睏钫品ㄕf(shuō)。

在最近一次的綠城服務(wù)內(nèi)部董事會(huì)上，高管們討論了綠城物業(yè)未來(lái)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)與新業(yè)務(wù)的比例。討論結(jié)果是二八開(kāi)——20%的精力用于創(chuàng)新業(yè)務(wù)，與互聯(lián)網(wǎng)資本結(jié)合。80%的精力用于物業(yè)服務(wù)，包括創(chuàng)新業(yè)務(wù)成為常態(tài)后的持續(xù)推動(dòng)。

與業(yè)主發(fā)生關(guān)聯(lián)是商業(yè)變現(xiàn)的第一步。物業(yè)公司需要通過(guò)線(xiàn)下活動(dòng)來(lái)帶動(dòng)未來(lái)的線(xiàn)上生意，借社區(qū)活動(dòng)培養(yǎng)與客戶(hù)的互動(dòng)關(guān)系，建立信任與黏性。

彩生活接下來(lái)要進(jìn)一步突破社區(qū)內(nèi)部關(guān)系，做關(guān)系“破冰”?！吧鐓^(qū)內(nèi)最有價(jià)值的是人與人之間的關(guān)系，我們會(huì)組織更多社區(qū)活動(dòng)，提供更多消費(fèi)產(chǎn)品?！迸塑娬f(shuō)。

下一步是如何挖掘客戶(hù)需求。因?yàn)橛写罅扛叨丝蛻?hù)基數(shù)，綠城服務(wù)過(guò)去積累了一套經(jīng)驗(yàn)。他們發(fā)現(xiàn)，高端客戶(hù)真正的需求缺口在于，一些零碎、或無(wú)法頻繁托人解決的生活問(wèn)題。比如，如何請(qǐng)到一個(gè)專(zhuān)業(yè)而盡責(zé)的保姆，如何滿(mǎn)足父母持續(xù)性的健康醫(yī)療需求，如何在子女教育方面獲得指引。

于是，綠城服務(wù)開(kāi)始為業(yè)主們開(kāi)放健康醫(yī)療的綠色通道，開(kāi)放師資介紹與咨詢(xún)，在小區(qū)里開(kāi)展文化、體育、藝術(shù)三類(lèi)培訓(xùn)班。

萬(wàn)科物業(yè)選擇先打牢服務(wù)基礎(chǔ)，他們把每一個(gè)物業(yè)設(shè)施編碼，建立數(shù)據(jù)庫(kù)，借此提高維修效率和服務(wù)水平，縮減成本。萬(wàn)科物業(yè)同時(shí)把客戶(hù)服務(wù)業(yè)務(wù)從原公共服務(wù)業(yè)務(wù)中抽調(diào)出來(lái)，與客戶(hù)一對(duì)一溝通，讓萬(wàn)科管家進(jìn)入業(yè)主家中。

朱保全此前負(fù)責(zé)萬(wàn)科地產(chǎn)板塊，轉(zhuǎn)至萬(wàn)科物業(yè)后，心理落差很大。有一次他去上海出差，入住四星級(jí)酒店，在健身房跑步時(shí)發(fā)了一條微博，很快有一條留言說(shuō)，一個(gè)做物業(yè)的，怎么能奢侈到住在有跑步機(jī)的酒店？他自嘲說(shuō)：“上輩子作孽，這輩子做物業(yè)。”

這個(gè)故事發(fā)生在2012年，那時(shí)物業(yè)公司擠滿(mǎn)了在別的行業(yè)找不到工作的人。但是現(xiàn)在，一些高才生開(kāi)始往這里流動(dòng)。萬(wàn)科物業(yè)每年都會(huì)從清華大學(xué)、北京大學(xué)招人。第一年招聘時(shí)沒(méi)有人來(lái)，于是，他們開(kāi)出了比萬(wàn)科地產(chǎn)還要高的薪酬。

“他們是改變世界的人，我們需要他們。”朱保全說(shuō)。

雖然彩生活、綠城、萬(wàn)科等“先進(jìn)分子”已走在了前面，但整體來(lái)看，物業(yè)行業(yè)還未走出草莽階段。這個(gè)行業(yè)的希望在于其成長(zhǎng)性，風(fēng)險(xiǎn)在于其不確定性。一個(gè)看得見(jiàn)的變化是，社會(huì)各方對(duì)這個(gè)行業(yè)的認(rèn)識(shí)已經(jīng)發(fā)生了改變。