趙森

摘要：本文基于因子分析法從公司治理視角出發(fā)，在對房地產(chǎn)上市公司的績效評價中考慮公司股權結構問題，結合財務指標與非財務指標對公司績效評價進行研究。通過理論與實證的結合為企業(yè)績效評價提供新的思路，為公司進行內(nèi)部及外部決策提供依據(jù)。

關鍵詞：公司治理；房地產(chǎn)；因子分析；績效評價

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）018-000-02

一、前言

目前我國房地產(chǎn)市場尚未形成完全成熟的市場機制，政府作為宏觀調控進行引導，并未完全形成市場化。房地產(chǎn)行業(yè)高風險、高利潤、產(chǎn)品特殊性、與民生息息相關的特點也決定了房地產(chǎn)行業(yè)較高的關注度。另外，房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉型問題。地產(chǎn)商必須根據(jù)客戶不斷變化的需求，設計新的物業(yè)類型、服務標準，以滿足更加多元化的需求。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式出現(xiàn)變革，房地產(chǎn)市場不斷發(fā)生變化，整個行業(yè)面臨重新洗牌，面臨轉型，而對房地產(chǎn)企業(yè)進行績效評價從而為企業(yè)面對轉型作出調整也顯得尤為重要。

二、公司治理理論基礎

公司治理（corporate governance），又譯為法人治理結構，是現(xiàn)代企業(yè)技術中最重要的組織架構。自1932年美國學者貝利和米恩斯提出公司治理結構的概念以來，眾多學者從不同角度對公司治理理論進行了研究，其中具代表性的是超產(chǎn)權理論、兩權分離理論、委托代理理論和利益相關者理論，它們構成了公司治理結構的主要理論基礎。

三、因子分析法原理

因子分析即用最少的互相獨立的因子反映原有變量的絕大部分信息，利用降維思想，由研究原始變量相關矩陣內(nèi)部的依賴關系出發(fā)，把一些具有錯綜復雜關系的變量歸結為少數(shù)幾個綜合因子的一種多變量統(tǒng)計分析方法。因子分析法可以通過消除指標間信息重迭性，在企業(yè)績效綜合評價中使用因子分析，除了可以對其進行綜合評價外，還可以分析對其產(chǎn)生影響的主要因素。

四、房地產(chǎn)上市公司績效評價實證分析

（一）數(shù)據(jù)選取及處理

通過新浪股票界面選取21家房地產(chǎn)上市公司，對公司內(nèi)部數(shù)據(jù)進行選取，主要選擇資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)增長率、總資產(chǎn)增長率、存貨周轉率、總資產(chǎn)周轉率、流動比率、速動比率、第一大股東持股比例、前十股東持股比例十組指標進行處理與分析。

（二）房地產(chǎn)上市公司績效評價實證分析

1.因子分析前提條件

（1）相關性結果分析，相關系數(shù)大部分均大于0.3，適合做因子分析。（2）巴特利特球度檢驗結果拒絕原假設，故適合做因子分析。（3）所有變量大部分提取接近1，大部分信息都能被提取，因此適合做因子分析。

2.提取公共因子及計算累計方差貢獻率

本文選取主成分分析法進行公因子提取，提取四個公共因子進行因子分析。

如表所示，因子一方差貢獻率為25.66%，因子二方差貢獻率為23.577%，因子三方差貢獻率為19.801%，因子四方差貢獻率為19.328%，所有公因子累計方差貢獻率為88.544%，基本涵蓋所有信息。

3.因子旋轉及命名

運用最大方差法進行旋轉得出旋轉矩陣及因子荷載。

如上所示得出如下結果：

（1）公因子F1在存貨周轉率及總資產(chǎn)周轉率上有較高的載荷，分別為0.949、0.929，這兩個指標反映了企業(yè)在營運能力方面的能力，將其命名為營運因子。

（2）公因子F2在總資產(chǎn)增長率及凈資產(chǎn)增長率上有較高的載荷，分別為0.877、0.877，這兩個指標反映了企業(yè)的盈利方面的能力，將其命名為盈利因子。

（3）公因子F3在第一大股東持股比例上有較高的載荷為0.782，這個指標反映了企業(yè)的股權集中度，股權集中度是衡量公司的股權分布狀態(tài)的主要指標，將其命名為股權集中因子。

（4）公因子F4在流動比率、速動比率上有較高的載荷，分別為0.867、0.936，這兩個指標反映了企業(yè)的償債能力，將其命名為償債因子。

4.計算因子得分

通過各因子方差貢獻率及累計方差率運用公式

總分=（FAC1* 25.661 + FAC2 * 23.755 + FAC3 * 19.801 + FAC4* 19.328） / 88.544

計算結果如下所示：

（三）實證結果分析

F1營運因子得分結果顯示21家房地產(chǎn)上市公司中9家公司營運因子為正，12家公司營運因子為負。東湖高新公司運營能力最高，其次為綠地控股，最差為格力地產(chǎn)。F2盈利因子得分結果顯示21家房地產(chǎn)上市公司中10家公司盈利因子為正，11家公司盈利因子為負。綠地控股公司盈利能力最高，其次為中房地產(chǎn)等，最差為華業(yè)資本。F3股權集中因子得分結果顯示21家房地產(chǎn)上市公司中9家公司股權集中因子為正，12家公司股權集中因子為負，結果顯示接近一半的企業(yè)出現(xiàn)一股獨大現(xiàn)象。九鼎投資股權集中方面最高，其次為華夏幸福，股權結構最分散的企業(yè)為海泰發(fā)展。F4償債因子得分結果顯示21家房地產(chǎn)上市公司中7家公司償債因子為正，14家公司償債因子為負。大龍地產(chǎn)償債能力最高，其次為中房地產(chǎn)，最差為華業(yè)資本。通過綜合得分排名中前三名依次為綠地控股、大龍地產(chǎn)、九鼎投資等，最次為海泰發(fā)展。

五、結論

由上看出我國房地產(chǎn)公司出現(xiàn)分化，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營差距過大，未形成行業(yè)的均衡獲利。無論是盈利能力、成長能力還是償債能力類似萬科此類房地產(chǎn)公司都具有強的能力，與格力地產(chǎn)等企業(yè)進行比較出現(xiàn)過高的差距，行業(yè)之間未形成相對均衡的發(fā)展。