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試析房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的新問(wèn)題及對(duì)策

文/張?jiān)豪?/p>

摘要：為了優(yōu)化國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展，我國(guó)加強(qiáng)了對(duì)“營(yíng)改增”稅收制度的建設(shè)工作，自今年5月1起，開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展“營(yíng)改增”的納稅試點(diǎn)工作，明確的將房地產(chǎn)行業(yè)納入到了“營(yíng)改增”的試點(diǎn)改革中。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)新的稅收政策的出臺(tái)，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作也需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改善，以更好的適應(yīng)新的稅收環(huán)境，為企業(yè)謀得更多的發(fā)展空間。本文立足于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，對(duì)“營(yíng)改增”稅務(wù)形式下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并有針對(duì)性的提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展貢獻(xiàn)綿薄之力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)改增；財(cái)務(wù)管理

“營(yíng)改增”稅務(wù)政策的出臺(tái)，是國(guó)家依據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，做出的科學(xué)合理的稅制改革。其目的是為了實(shí)現(xiàn)國(guó)家稅收的精細(xì)化調(diào)整，落實(shí)結(jié)構(gòu)性減稅的改革目標(biāo)，避免重復(fù)性征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于其涉及到的經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)和財(cái)務(wù)步驟較為復(fù)雜和多樣，所以如何運(yùn)用新的稅收政策，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的發(fā)展，是當(dāng)下許多房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。因此，在“營(yíng)改增”的背景下，展開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的分析和探討，具有重要而深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增的概況

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)普遍偏高并且表現(xiàn)出一個(gè)逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)占到了房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的15%-20%，繁重的稅費(fèi)壓力成為了制約我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的主要障礙。而在房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)占比中，營(yíng)業(yè)稅占據(jù)著高達(dá)30%以上的稅費(fèi)額度?！盃I(yíng)改增”的實(shí)施，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以有效地調(diào)整以往的負(fù)稅結(jié)構(gòu)，幫助企業(yè)減小納稅壓力，激發(fā)企業(yè)活力。

“營(yíng)改增”稅務(wù)制度貫徹的是“確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增”的稅收改革目標(biāo)，它是一個(gè)把國(guó)家改革紅利發(fā)放給企業(yè)的優(yōu)惠政策，是一種以制度手段促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效舉措。2016年對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存的一年，把握住稅務(wù)改革的脈搏就能求得新的發(fā)展，否則將會(huì)被企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)所累，降低企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題分析

（一）增加的會(huì)計(jì)核算難度

“營(yíng)改增”新政頒布實(shí)施以后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，以往的會(huì)計(jì)核算方式已經(jīng)不能適用于現(xiàn)行的稅務(wù)制度準(zhǔn)則，同時(shí)與以前存在營(yíng)業(yè)稅的會(huì)計(jì)核算方式相比，現(xiàn)行只進(jìn)行增值稅的會(huì)計(jì)核算方式的難度也相對(duì)增大。這是因?yàn)椋谝酝臓I(yíng)業(yè)稅的會(huì)計(jì)核算中，只需要利用企業(yè)的總收入乘以額定的稅率5%，即可以求得企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅額度。但是在新政中增值稅的稅率有四個(gè)不同的檔次（即6%、11%、13%、17%），不同的房地產(chǎn)企業(yè)，需要依據(jù)自己的業(yè)務(wù)模式和經(jīng)營(yíng)范圍，來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算稅率的選擇。在這個(gè)過(guò)程中，如果相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員無(wú)法有效的對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有效的分類(lèi)，那么極易造成在后期的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算過(guò)程中出現(xiàn)稅率選擇的失誤，最終將導(dǎo)致企業(yè)稅費(fèi)減少的目標(biāo)，無(wú)法切實(shí)達(dá)成。

（二）企業(yè)稅收籌劃發(fā)生變化

面對(duì)“營(yíng)改增”稅收新政在全面范圍內(nèi)的開(kāi)展落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也需要積極的進(jìn)行稅收籌劃工作的調(diào)整。依據(jù)新的稅收政策，進(jìn)行合理合法的減稅降稅工作，這是一種利用國(guó)家稅收政策，進(jìn)行企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)等系統(tǒng)的企業(yè)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程的統(tǒng)籌規(guī)劃。其主要目的是通過(guò)稅收負(fù)擔(dān)的最小化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。這是一種企業(yè)在符合法律法規(guī)的情況下，進(jìn)行的企業(yè)稅額利潤(rùn)最大化的企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)決策。通過(guò)科學(xué)合理的降低稅負(fù)壓力，有利于降低企業(yè)的納稅成本，增加企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)額度，幫助企業(yè)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。如何通過(guò)對(duì)新政的有效解讀來(lái)完成對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)開(kāi)展財(cái)務(wù)管理的工作重點(diǎn)。

（三）進(jìn)項(xiàng)發(fā)票不足量的問(wèn)題

按照“營(yíng)改增”的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要把以前存在與企業(yè)中的營(yíng)業(yè)稅種直接去除，采用增值稅的會(huì)計(jì)核算形式來(lái)進(jìn)行企業(yè)納稅金額的確定。雖然營(yíng)業(yè)稅和增值稅都屬于傳統(tǒng)意義上的流轉(zhuǎn)稅制，但是兩者的會(huì)計(jì)核算形式，卻大不相同。增值稅實(shí)行的是一種價(jià)外稅的概念，它采用的是進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的會(huì)計(jì)處理方式，其中進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣依據(jù)是企業(yè)對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中產(chǎn)生的增值稅專用發(fā)票。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠鋵?duì)外產(chǎn)生的許多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都無(wú)法取得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，只具有普通發(fā)票，那么在“營(yíng)改增”的新政下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中就會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)發(fā)票不足量的問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后財(cái)務(wù)管理中問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）加強(qiáng)營(yíng)改增學(xué)習(xí)，強(qiáng)化財(cái)會(huì)人員素質(zhì)

“營(yíng)改增”實(shí)施后，面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中會(huì)計(jì)核算難度加大的問(wèn)題，相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)要積極的加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”新政策的學(xué)習(xí)，尤其是對(duì)新政的部分進(jìn)行有效的理解和解讀。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)要加強(qiáng)和國(guó)家稅務(wù)部門(mén)的聯(lián)系，及時(shí)的了解國(guó)家稅收政策的變化，積極的調(diào)整自己的工作思路。房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)組織相關(guān)的稅務(wù)培訓(xùn)，聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的國(guó)家注冊(cè)會(huì)計(jì)師來(lái)對(duì)新政進(jìn)行解讀和講解，幫助企業(yè)財(cái)務(wù)人員更好的學(xué)習(xí)和理解“營(yíng)改增”新政。同時(shí)企業(yè)還要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員專業(yè)能力和職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)。通過(guò)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作考核機(jī)制的改善，建立起有效的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作機(jī)制，調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的工作積極性，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的會(huì)計(jì)核算能力。

（二）進(jìn)行合理的稅收籌劃

科學(xué)合理的稅收籌劃工作，可以有效的幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)活動(dòng)。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展財(cái)務(wù)管理工作的過(guò)程中，要積極的調(diào)整和改善企業(yè)的稅收籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，可以通過(guò)以下三個(gè)步驟來(lái)實(shí)現(xiàn)合法合理的目標(biāo)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)要對(duì)“營(yíng)改增”新政有一個(gè)切實(shí)的了解，在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行企業(yè)的稅收籌劃工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作要立足于企業(yè)實(shí)際，明確企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況、發(fā)展需求、納稅能力和可以進(jìn)行稅收籌劃的納稅項(xiàng)目，讓企業(yè)通過(guò)稅收籌劃工作能取得實(shí)際的收益和效果；再次，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作要有一個(gè)全局性的認(rèn)識(shí)，稅收籌劃要落實(shí)到企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)細(xì)部，如進(jìn)行工作流程、項(xiàng)目決策、預(yù)算管理等統(tǒng)籌工作，讓稅收籌劃工作落到實(shí)處。

（三）加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理，優(yōu)化供應(yīng)商選擇

面對(duì)“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣過(guò)程中增值稅專用發(fā)票不足量的問(wèn)題，可以從以下兩個(gè)方面進(jìn)行優(yōu)化和改善。一方面，是加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有增值稅專用發(fā)票的管理。對(duì)企業(yè)為數(shù)不多的增值稅專用發(fā)票，財(cái)務(wù)管理部門(mén)要引起足夠的重視，加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的管理和保存，減少對(duì)增值稅發(fā)票的人為破壞。另一方面，要優(yōu)化企業(yè)供應(yīng)商的選擇。在保證供貨質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡量選擇一些能夠提供增值稅專用發(fā)票的企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期的合作，提高房地產(chǎn)企業(yè)獲得增值稅專用發(fā)票的潛在可能性。

四、結(jié)語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在“營(yíng)改增”全面實(shí)施的新稅收背景下，面對(duì)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題，如會(huì)計(jì)核算難度加大、稅收籌劃工作發(fā)生變化、進(jìn)項(xiàng)發(fā)票不足量等。可以通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)能力和工作素養(yǎng)，利用科學(xué)的手段進(jìn)行稅收籌劃工作，加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理，優(yōu)化企業(yè)的供應(yīng)商選擇等措施來(lái)加以調(diào)整和改善。筆者相信只要房地產(chǎn)企業(yè)善于用國(guó)家稅收制度來(lái)武裝自己的財(cái)務(wù)管理工作，就一定可以收獲新的成效，獲得新的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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上接（第153頁(yè)）

企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不可避免地會(huì)產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果不能有效地對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，就會(huì)對(duì)企業(yè)正常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)造成不良影響，甚至?xí)o企業(yè)帶來(lái)重大的損失，不利于企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)管理者必須加強(qiáng)各部門(mén)及其工作人員的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，提高企業(yè)內(nèi)部對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制水平。

（二）把握稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系構(gòu)建的理論基礎(chǔ)

企業(yè)應(yīng)該把握好全面風(fēng)險(xiǎn)管理理論，才能成功地應(yīng)對(duì)各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。全面風(fēng)險(xiǎn)管理理論是一種站在企業(yè)全方位的角度來(lái)考察整個(gè)企業(yè)的狀況，使企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理具有整體化特性，企業(yè)應(yīng)該對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的管理。目前，最為流行的全面風(fēng)險(xiǎn)管理就是基于組織結(jié)構(gòu)體系全面風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)化度量的全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法和基于風(fēng)險(xiǎn)決策因素的全面風(fēng)險(xiǎn)管理理論。目前來(lái)看，基于風(fēng)險(xiǎn)決策因素的全面風(fēng)險(xiǎn)管理理論效果更好，企業(yè)應(yīng)以此為基礎(chǔ)，構(gòu)建科學(xué)完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，以更好地防范和控制風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系構(gòu)建的法律基礎(chǔ)

企業(yè)應(yīng)該重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系構(gòu)建的法律基礎(chǔ)，并對(duì)其進(jìn)行充分的理解。我國(guó)稅務(wù)總局下發(fā)過(guò)相關(guān)文件，認(rèn)為應(yīng)該盡快建立相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，構(gòu)建一套全面有效的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。企業(yè)應(yīng)該從自身的實(shí)際情況出發(fā)，完善企業(yè)的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)，設(shè)立相對(duì)獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)和崗位，明確分配好企業(yè)稅務(wù)管理工作的權(quán)責(zé)。該文件指出企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理必須納入全面風(fēng)險(xiǎn)管理工作中去。當(dāng)代企業(yè)應(yīng)該遵循納稅原則，根據(jù)國(guó)家納稅相關(guān)規(guī)定履行法定的納稅義務(wù)，任何違反上述要求的納稅行為將會(huì)產(chǎn)生一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至還會(huì)面臨一定的法律制裁。

（四）做好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的計(jì)劃

企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系一定要具有很強(qiáng)的可行性，做好事前設(shè)計(jì)，事中風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估和應(yīng)對(duì)、事后改進(jìn)。事前企業(yè)要做好模塊設(shè)計(jì)，完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系和企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理企業(yè)文化，加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)，提高工作人員的職業(yè)素養(yǎng)，建立健全內(nèi)部控制制度。事中要能及時(shí)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，判斷其嚴(yán)重程度，進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范和控制。事后要及時(shí)進(jìn)行信息交流，內(nèi)部之間以及內(nèi)部與外部之間相互溝通，并對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督與評(píng)價(jià)，以支持企業(yè)進(jìn)行改進(jìn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的計(jì)劃。

四、結(jié)語(yǔ)

企業(yè)在有意識(shí)或無(wú)意識(shí)中，或多或少都會(huì)產(chǎn)生一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦不能做好防控，企業(yè)會(huì)蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。企業(yè)應(yīng)采取措施積極應(yīng)對(duì)，構(gòu)建完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，使企業(yè)能夠從內(nèi)部和外部全面防控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理納稅，這樣，既可以保障自己的納稅權(quán)益，又可以實(shí)現(xiàn)利益最大化，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

［1］陳天燈.構(gòu)建企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系研究［J］.管理世界，2013.

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作者單位：（咸陽(yáng)五峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司） （上海普利特復(fù)合材料股份有限公司）