佘菁

【摘 要】在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，由于發(fā)展速度與各地實際情況不適應(yīng)，加之管理工作機制不健全和相應(yīng)的法律法規(guī)滯后，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了負(fù)面影響。針對存在的問題，房地產(chǎn)業(yè)就必須從制定科學(xué)發(fā)展計劃入手，健全和完善管理工作機制，建立和完善相應(yīng)的法律法規(guī)，才能促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；問題；措施

房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟的重要支柱，房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展對國民經(jīng)濟的穩(wěn)定健康發(fā)展具有舉足輕重的作用。進入新世紀(jì)以來，尤其是近10年來，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，社會結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，房地產(chǎn)經(jīng)濟的推動和影響因素日益復(fù)雜化。在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題不容忽視，這個問題不僅是經(jīng)濟問題，也是民生問題和社會問題。近年來，我國加大了對房地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟管理力度，出臺了一系列的調(diào)控政策，但對于房地產(chǎn)市場并沒有起到有效的促進作用。這主要是由于房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中存在著一些深層次的問題，從而導(dǎo)致房價上漲得不到有效地抑制。在這種情況下，我們需要對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題進行研究分析，確保房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定、科學(xué)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的問題

（一） 缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展計劃

近年來，我國政府加大了對房價過快上漲的控制，確保房地產(chǎn)市場供需的平衡，但由于沒有對社會經(jīng)濟發(fā)展有一個深入的認(rèn)識，這就導(dǎo)致在當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作中，缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展計劃，而且對于房地產(chǎn)經(jīng)濟管理認(rèn)識存在片面性，從而導(dǎo)致短期政策與長期的發(fā)展計劃之間缺乏統(tǒng)一性規(guī)劃思路，甚至存在相違背的情況。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)價格隨著政府的變化而出現(xiàn)較大的波動，給房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展帶來了較大的影響，房地產(chǎn)市場的正常秩序受到較大的破壞。還有的地方仍然存在急功近利的思想，搞政績工程，導(dǎo)致了房產(chǎn)業(yè)庫存量增大，供大于求，缺乏科學(xué)性和合理性。

（二）缺乏完善的機制

完善房地產(chǎn)的管理機制是各級政府管理工作的重要內(nèi)容。近幾年來，我國各級政府都加大了對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的力度，并且相繼出臺了若干政策，但這些政策幾乎是流于形式，沒有具體落實到位。而且各級政府在對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理進行監(jiān)督、管理和調(diào)控過程中一些工作還沒有明確進行規(guī)定。再加之房地產(chǎn)業(yè)具有低成本和高收益的特點，已成為各地方財政收入的主要來源，各地房地產(chǎn)官商結(jié)合的現(xiàn)象比較普遍，如果不能有效地解決這個問題，房地產(chǎn)市場就是滋生腐敗的溫床，消弱政府權(quán)威性的缺口。各級黨委、政府要從工作機制上下功夫把國家的宏觀調(diào)控政策和各地的具體情況結(jié)合起來，使國家的政策和本地區(qū)的規(guī)章制度落地生根。

（三） 缺乏健全的法律法規(guī)

近年來，房地產(chǎn)發(fā)展速度過快，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)存在較大的滯后性。

一是，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)無法滿足房地產(chǎn)快速發(fā)展的需要，在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，還存在著很多問題。房地產(chǎn)市場從開發(fā)、建設(shè)到管理都需要一套完整的體系，但我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)不僅不完善，而且還存在一定的滯后性，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場發(fā)展的正常秩序很難得到有效的保障。

二是，在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作中，大部分文件都是由國務(wù)院頒布的，而且在具體執(zhí)行多是以憑借行政權(quán)威進行。雖然相關(guān)的法律法規(guī)也已經(jīng)全面建立起來，但在具體實施過程中還存在一些問題，特別是在土地市場發(fā)展過程中，仍然存在著有法不依、有章不循、執(zhí)法不嚴(yán)的問題，這些問題如果不能得到有效解決，那么長期發(fā)展下去則會形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致法律效力下降，法規(guī)嚴(yán)肅性缺失。

二、解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的措施

（一）制定科學(xué)的發(fā)展計劃，指導(dǎo)近期重點工作

當(dāng)前，在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理計劃制定過程中，需要針對我國特殊的國情基礎(chǔ)，能夠有效地發(fā)揮短期的效應(yīng)，更好地滿足人們對住房的需求，確保社會和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。在制定房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中長期發(fā)展規(guī)劃時，需要做好房地產(chǎn)市場的調(diào)查工作，詳細(xì)對本地區(qū)的房產(chǎn)地發(fā)展的情況進行深入調(diào)查研究分析，存在那些問題，問題的根源在那里，逐步制定長遠(yuǎn)發(fā)展計劃和短期工作重點的結(jié)合，來制定科學(xué)合理的發(fā)展計劃，確保房地產(chǎn)業(yè)能夠健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

（二） 建立并完善各項管理機制

1.加快推動房地產(chǎn)管理體制的改革。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展缺乏理性化，針對這種不良現(xiàn)象，需要進一步對房地產(chǎn)管理體制改革進行不斷深入研究，從而確保房地產(chǎn)市場發(fā)展的更趨于理性化。特別是在當(dāng)前市場經(jīng)濟環(huán)境下，需要對政府經(jīng)濟管理職能的重要性有一個深入的認(rèn)識，進一步對政府部門的管理職能進行調(diào)整。要對于市場失靈情況的存在進行正視，在具體干擾過程中，需要在市場自身調(diào)節(jié)能力得到有效發(fā)揮的基礎(chǔ)上進行，同時還要對市場的變化情況進行有效掌握，在干擾時要確保做到適當(dāng)性和適度性。從而建立健全完善的房地產(chǎn)運行管理機制。同時還要建立良好的法律和社會環(huán)境，從而為房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康和持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

2.理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關(guān)系，明確責(zé)任主體，確立雙方的職責(zé)范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認(rèn)真落實中央提出，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的要求，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟管理價值取向上要與中央保持高度的一致，從本地房地產(chǎn)市場實際情況出發(fā)，因地制宜，采取差異化的調(diào)控措施，避免一切的做法產(chǎn)生負(fù)面影響。同時對財稅體制進行探索性改革，遏制土地財政，降低地方財政收入對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴，提高地方政府對國家房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟管理政策的落實力度和積極性。

（三）進一步完善相關(guān)的法律法規(guī)

法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗的積累。當(dāng)前，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合理化和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，避免政府過多的行政干預(yù)對房地產(chǎn)市場秩序造成負(fù)面影響。同時以法律切實保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺各相關(guān)的實施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系，提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

總之，隨著房產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間也存在著激烈的競爭。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的形勢下，我國需要對房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題進行分析研究，同時還要有效的把握好這個良好的時機，對當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟管理進行正確的認(rèn)識和把握，針對當(dāng)前我國具體國情的情況，充分地吸收和借鑒先進的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理經(jīng)驗，在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中不斷地進行創(chuàng)新，確保我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理水平的提升，為我國房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。