龔小鋒

中交系正在對(duì)綠城進(jìn)行一場(chǎng)轟轟烈烈的改組，按照綠城高層的形容，程度“前所未有”。7月9日，綠城召開半年度會(huì)議，綠城房產(chǎn)集團(tuán)、綠城管理集團(tuán)（代建）、綠城小鎮(zhèn)集團(tuán)、綠城資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)（金融）四大集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)班子全部亮相。至此，綠城4大業(yè)務(wù)平臺(tái)架構(gòu)確立。

在改組中，中交率先拋出的一顆棋子，即是吞并藍(lán)城的代建業(yè)務(wù)。也就是綠城中國(guó)向公司董事會(huì)聯(lián)席主席宋衛(wèi)平等股東收購藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司的代建業(yè)務(wù)。

從中交入主之后，長(zhǎng)達(dá)一年的談判，也表現(xiàn)出了這塊業(yè)務(wù)對(duì)宋衛(wèi)平的重要。宋衛(wèi)平則將放下地產(chǎn)和代建，徹底為中交的這場(chǎng)變革讓路，轉(zhuǎn)身雕琢自己的小鎮(zhèn)作品。

整合代建業(yè)務(wù)

此前，宋衛(wèi)平持有藍(lán)城34.6%的股份，這一度被看作是他自己的歸宿，然而在中交的推動(dòng)下，他不得不將自己的歸宿讓給了中交主導(dǎo)下的綠城。

6月27日，綠城中國(guó)發(fā)布了藍(lán)城重組方案，宣布藍(lán)城的股東計(jì)劃通過公司分立及存續(xù)的方式將藍(lán)城分拆為兩家公司，即新藍(lán)城（藍(lán)城致信建設(shè)管理有限公司）及藍(lán)城（藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司）。

其中，新藍(lán)城將從事建設(shè)管理服務(wù)。而重組后藍(lán)城的業(yè)務(wù)包括養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)及城鎮(zhèn)建設(shè)相關(guān)的項(xiàng)目。在收購?fù)瓿珊螅滤{(lán)城將作為綠城中國(guó)的全資附屬公司，通過香港附屬公司及綠城房產(chǎn)分別持有64.6%及35.4%的股權(quán)。

藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)完成代建業(yè)務(wù)剝離及收購事項(xiàng)以后，藍(lán)城代建業(yè)務(wù)將全部集中到綠城中國(guó)。

“代建這一塊業(yè)務(wù)的整合，中交一直是有意愿的，但比其他板塊復(fù)雜，現(xiàn)在水到渠成就對(duì)外公布了?！本G城集團(tuán)一名負(fù)責(zé)人告訴記者。早在入主綠城之初，中交就希望能將藍(lán)城并入上市平臺(tái)。

2015年的年中會(huì)議上，中交派駐的執(zhí)行總經(jīng)理李永前就表示要統(tǒng)一代建品牌，形成統(tǒng)一完整的綠城代建品牌。按照綠城內(nèi)部設(shè)想，代建未來將至少占到綠城的三分之一。

據(jù)綠城人士透露，綠城與藍(lán)城代建業(yè)務(wù)合并后，綠城管理集團(tuán)旗下的代建項(xiàng)目已多達(dá)160多個(gè)，是國(guó)內(nèi)代建市場(chǎng)絕對(duì)的主導(dǎo)者。

代建的市場(chǎng)容量非常大，此前有媒體稱，代建業(yè)務(wù)的可銷售規(guī)模約4萬億元，作為全國(guó)規(guī)模最大的代建公司，如果綠城能占有市場(chǎng)份額10%，就可以做4000億元產(chǎn)值的規(guī)模。

興業(yè)證券高級(jí)分析師魯衡軍指出，綠城轉(zhuǎn)型的任務(wù)任重道遠(yuǎn)，但其推出了輕資產(chǎn)模式的代建管理服務(wù)，并且發(fā)展迅速，代建業(yè)務(wù)這種輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式充分利用了公司的品牌和管理能力，提升了公司整體價(jià)值。

重組只是第一步，綠城還有更大野心。目前，該集團(tuán)內(nèi)部已經(jīng)啟動(dòng)在港交所分拆代建業(yè)務(wù)上市的計(jì)劃。綠城內(nèi)部已經(jīng)在做前期分拆工作，包括架構(gòu)模式的搭建、股權(quán)結(jié)構(gòu)的梳理，希望能在2018年可以完成上市。

“宋衛(wèi)平的退路被抄了”？

兩年前，融創(chuàng)入主綠城中國(guó)，藍(lán)城曾被認(rèn)為是宋衛(wèi)平轉(zhuǎn)型創(chuàng)業(yè)的新開始?，F(xiàn)在，有人評(píng)論說“宋衛(wèi)平的退路被抄了”。

“三年后看吧，南山有鳥，這只鳥一定是只藍(lán)色的鳥?！?014年5月，在融創(chuàng)綠城股權(quán)并購會(huì)上，宋衛(wèi)平以此話表明自己經(jīng)營(yíng)藍(lán)城的決心。

“我給綠城建設(shè)一個(gè)基本的設(shè)定，大概每年完成50個(gè)項(xiàng)目，希望能夠做到100個(gè)項(xiàng)目，每年能夠以50-100個(gè)項(xiàng)目來維持或者做增量，這樣5年之內(nèi)它的銷量會(huì)上千億，有可能做成銷量最大的一個(gè)公司。”宋衛(wèi)平曾這樣說。

代建是以輕資產(chǎn)為主進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的，簡(jiǎn)單地說，對(duì)方出錢出地，藍(lán)城出品牌出團(tuán)隊(duì)。代建是藍(lán)城的核心，包含了政府代建、商業(yè)代建、資本代建和自有投資四個(gè)方面，其他三塊業(yè)務(wù)由于盈利性較低，主要依托于代建產(chǎn)生。

此后，宋衛(wèi)平將綠城沒有上市的部分——綠城建設(shè)更名為藍(lán)城。按照他的規(guī)劃，藍(lán)城將聚焦房產(chǎn)代建、養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)、健康四大核心板塊。

由于此前綠城房產(chǎn)旗下仍有部分代建業(yè)務(wù)。2015年8月，綠城中國(guó)分別收購了主營(yíng)代建的綠城鼎益和綠城時(shí)代，掛牌成立了“綠城管理集團(tuán)”。如今，這個(gè)于2015年9月成立的代建平臺(tái)已經(jīng)擁有超過60個(gè)項(xiàng)目。

后來的事實(shí)證明，宋衛(wèi)平所言不虛，代建成為綠城集團(tuán)最為賺錢的板塊。截至2015年底，藍(lán)城旗下的代建項(xiàng)目總建筑面積超過5400萬平方米，遍布70余個(gè)城市，毛利率超過60%，凈利率超過30%。

而綠城管理旗下的代建業(yè)務(wù)，其盈利水平也與之相似。2015年，綠城管理集團(tuán)實(shí)現(xiàn)代建管理收入約3.36億元，凈利潤(rùn)約1.05億元，綠城中國(guó)全年凈利潤(rùn)約為12.6億元。相較之下，綠城管理集團(tuán)2015年凈利率達(dá)到了31.25%，遠(yuǎn)高于去年綠城中國(guó)整體不到5%的凈利率水平。

“代建的利潤(rùn)能達(dá)到40%到50%，這是企業(yè)以后轉(zhuǎn)型的重要方向?！本G城中國(guó)首席財(cái)務(wù)官馮征表示，由于地價(jià)等成本上升，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)受到不小的影響，2015年行業(yè)平均凈利潤(rùn)率低至9.4%。

在出售代建業(yè)務(wù)后，宋衛(wèi)平看重的養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)和健康計(jì)劃也失去了重要的支柱。因此，外界不少觀點(diǎn)認(rèn)為宋衛(wèi)平越來越弱勢(shì)了。“老板看重的養(yǎng)老和農(nóng)業(yè)還是會(huì)推進(jìn)。養(yǎng)老這一塊還會(huì)有合作，比如和保險(xiǎn)公司談，農(nóng)業(yè)和農(nóng)科院及地方政府談。現(xiàn)在最看重的小鎮(zhèn)建設(shè)這一塊，能掙到錢?！鄙鲜鼍G城集團(tuán)人士表示。

據(jù)記者和綠城內(nèi)部人士的一些溝通來看，不管是綠城還是藍(lán)城，在員工的心目中，宋衛(wèi)平依舊是靈魂人物，只不過在具體管控上的讓步已經(jīng)在所難免。今后，他將重心轉(zhuǎn)到了綠城的小鎮(zhèn)建設(shè)，以及藍(lán)城的農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老等利于民生的產(chǎn)業(yè)，特別是在綠城產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新，以及品牌文化建設(shè)上，依舊是綠城的核心。

實(shí)際上，收購?fù)瓿珊?，宋衛(wèi)平依然是綠城中國(guó)董事會(huì)聯(lián)席主席及執(zhí)行董事，其持有的綠城中國(guó)股份保持不變。目前，中交集團(tuán)對(duì)綠城中國(guó)持股28.9%，為公司單一大股東；九龍倉集團(tuán)對(duì)綠城中國(guó)持股25%；宋衛(wèi)平及夏一波合計(jì)持股10.5%；壽柏年持股8%左右。

專注綠城小鎮(zhèn)建設(shè)

宋衛(wèi)平年近六旬，其早就說過對(duì)建造普通住宅的興趣已經(jīng)不大。此前，他曾說，他只給自己在上海的兩個(gè)項(xiàng)目——黃浦灣和靜安公館打了70分，這個(gè)分值代表了他的內(nèi)心看法：在杭州那些精工建筑的項(xiàng)目之后，最近幾年他越來越難以實(shí)現(xiàn)當(dāng)年那個(gè)登峰造極的水準(zhǔn)。

如今，失去代建業(yè)務(wù)的控制權(quán)，藍(lán)城旗下的養(yǎng)老和健康等業(yè)務(wù)必然無法快速推進(jìn)。不過，宋衛(wèi)平已經(jīng)找到新的方向，專注于綠城小鎮(zhèn)的建設(shè)。宋衛(wèi)平近期表示：“小鎮(zhèn)是職業(yè)生涯中有興趣的工作?！?/p>

這也是未來綠城十分重視的一大板塊。綠城集團(tuán)一名人士告訴記者，此前公司專門組織了100多人的考察交流團(tuán)赴泉州聚龍小鎮(zhèn)考察，很受啟發(fā)。宋衛(wèi)平在退休前做此規(guī)劃，不僅有著其個(gè)人的情懷因素，也確實(shí)和集團(tuán)的戰(zhàn)略，和當(dāng)下的城鎮(zhèn)化熱潮相符合。

今年5月，在綠城靜安公館的發(fā)布會(huì)上，宋衛(wèi)平就已經(jīng)透露了“小鎮(zhèn)計(jì)劃”這一全新的戰(zhàn)略方案。在其看來，這個(gè)超越了房地產(chǎn)意義的商業(yè)模式，可能為中國(guó)城鎮(zhèn)化領(lǐng)域的“供給側(cè)改革”提供一個(gè)解決方案。

宋衛(wèi)平依然可以在小鎮(zhèn)中推動(dòng)他熱愛的養(yǎng)老和健康等產(chǎn)業(yè)。宋衛(wèi)平口中的那個(gè)小鎮(zhèn)，將是一個(gè)完整的小型城市，擁有完善的醫(yī)療、教育、娛樂、消費(fèi)系統(tǒng)。跟綠城的烏鎮(zhèn)雅園一樣承擔(dān)著養(yǎng)老的功能，且又植入了綠城做育華學(xué)校和頤樂學(xué)院的經(jīng)驗(yàn)，可以提供兩套教育系統(tǒng)。宋衛(wèi)平還規(guī)劃了酒館、餐館、書店、電影院等業(yè)態(tài)。

目前，第一個(gè)宋氏小鎮(zhèn)“春風(fēng)長(zhǎng)樂”已經(jīng)在杭州市余杭區(qū)長(zhǎng)樂鎮(zhèn)的長(zhǎng)樂林場(chǎng)開建。在宋衛(wèi)平的眼中，小鎮(zhèn)的農(nóng)莊會(huì)比綠城的熱門項(xiàng)目桃李春風(fēng)更受歡迎。其認(rèn)為，小鎮(zhèn)計(jì)劃不僅是一個(gè)商業(yè)機(jī)會(huì)，也是一種帶有社會(huì)試驗(yàn)性質(zhì)的鄉(xiāng)村改造計(jì)劃。

宋衛(wèi)平曾提到計(jì)劃在未來的5-10年做出5-10個(gè)小鎮(zhèn)樣板，主要位于上海、杭州和北京周邊，這樣的小鎮(zhèn)并不只是地產(chǎn)開發(fā)，而是把支撐小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)包含在內(nèi)。

“新綠城”四大平臺(tái)

整合代建業(yè)務(wù)，宋衛(wèi)平重心轉(zhuǎn)向小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)，某種程度上，都構(gòu)成了新綠城面貌的一部分，現(xiàn)在，綠城集團(tuán)原有業(yè)務(wù)板塊和構(gòu)架將被徹底打破重構(gòu)，“新綠城”集團(tuán)正式亮相。

按照綠城的規(guī)劃，“新綠城”將細(xì)分為四個(gè)專業(yè)平臺(tái)——綠城房產(chǎn)、代建、資產(chǎn)和小鎮(zhèn)，對(duì)應(yīng)成立綠城房產(chǎn)集團(tuán)、綠城管理集團(tuán)（代建）、綠城小鎮(zhèn)集團(tuán)、綠城資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)（金融）。

中交派駐的綠城集團(tuán)董事兼執(zhí)行總經(jīng)理李永前介紹說，通過整合綠城中國(guó)和綠城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，梳理出6大產(chǎn)品系列。經(jīng)過“瘦身”，綠城房產(chǎn)集團(tuán)將輕裝上陣，明確布局北上廣深一線城市和杭州、天津、南京、重慶、濟(jì)南等二線城市在內(nèi)的15個(gè)重點(diǎn)城市。

在布局城市更加清晰的格局之下，綠城2：6：2的橄欖形產(chǎn)品格局，已經(jīng)越發(fā)清晰。20%投放高端產(chǎn)品，支撐品牌價(jià)值成長(zhǎng)；60%關(guān)注高性價(jià)比產(chǎn)品，提升盈利能力；剩余20%適度開發(fā)高質(zhì)量的安置房保障房，強(qiáng)化口碑和社會(huì)影響力。

今年上半年，綠城地產(chǎn)板塊發(fā)力甚猛，其合同銷售金額約454億元，同比增長(zhǎng)40%。不過，李永前并沒有透露綠城地產(chǎn)是否會(huì)與中交地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，但其表示，“我個(gè)人認(rèn)為，進(jìn)一步整合肯定會(huì)是個(gè)趨勢(shì)”。

第二個(gè)平臺(tái)是綠城管理集團(tuán)，主要為代建開發(fā)業(yè)務(wù)，中交對(duì)此寄望頗深。通過拆分藍(lán)城，進(jìn)一步整合代建業(yè)務(wù)，使得通過三到五年時(shí)間，綠城管理收入將達(dá)到300億到500億元，將成為綠城集團(tuán)又一個(gè)核心業(yè)務(wù)。

綠城旗下的酒店、在建酒店、大型商業(yè)、社區(qū)商業(yè)及相關(guān)存量資產(chǎn)將全部置入綠城資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)，目前這一資產(chǎn)規(guī)模累計(jì)近400億元，未來綠城資產(chǎn)會(huì)逐步將該部分資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn)。

值得一提的是，綠城資產(chǎn)的主業(yè)將會(huì)是金融。比如目前盈利狀況較好的五六家酒店，綠城將嘗試打包由REITs持有。而這僅僅是開始，綠城資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)承擔(dān)的任務(wù)，是打造綠城中國(guó)旗下?lián)碛腥鹑谂普盏慕鹂丶瘓F(tuán)，將金融和地產(chǎn)相結(jié)合。

對(duì)于宋衛(wèi)平重點(diǎn)負(fù)責(zé)的綠城小鎮(zhèn)集團(tuán)，主要打造不同類型的綠色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，涵蓋醫(yī)療小鎮(zhèn)、教育小鎮(zhèn)、養(yǎng)老小鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)等類型，累計(jì)開發(fā)在建項(xiàng)目17個(gè)。綠城小鎮(zhèn)模式受到國(guó)家相關(guān)部門的肯定，目前已經(jīng)在國(guó)家工商總局注冊(cè)綠城理想小鎮(zhèn)集團(tuán)。

在中交的主導(dǎo)下，綠城轟轟烈烈的轉(zhuǎn)型依舊還在推進(jìn)，綠城屬性趨向于服務(wù)平臺(tái)化、地產(chǎn)金融化和開發(fā)專業(yè)化，成為城市生活綜合服務(wù)商，最終中交集團(tuán)目標(biāo)是，實(shí)現(xiàn)與綠城集團(tuán)合并報(bào)表。