王媛娜

摘要：近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及投資者投資觀念的變化，房地產(chǎn)投資逐漸成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點。為規(guī)范房地產(chǎn)投資行為的會計操作，2007年1月1日實施的新會計準(zhǔn)則（簡稱“新準(zhǔn)則”）專門增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和相關(guān)信息的披露細(xì)則?，F(xiàn)從投資性地產(chǎn)行業(yè)會計準(zhǔn)則出臺的背景分析，系統(tǒng)地闡述了房地產(chǎn)行業(yè)今后在執(zhí)行會計準(zhǔn)則中的若干問題，并提出了成本計價與公允計價的選擇；自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時機(jī)選擇等會計政策路徑，分析了新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢的影響。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會計政策；選擇

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）06-0114-02

一、投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景

（一）房地產(chǎn)投資的普遍性

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，企業(yè)持有房地產(chǎn)的用途越來越廣泛。除了將房地產(chǎn)用于自身生產(chǎn)經(jīng)營和管理活動的場所或作為存貨對外銷售外，不少企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益等活動，甚至作為主營業(yè)務(wù)活動。房地產(chǎn)計量的準(zhǔn)確性關(guān)系到企業(yè)會計報表的真實性和有用性，因此，從財務(wù)會計的角度加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)運作，是加強(qiáng)房地產(chǎn)投資監(jiān)管的重要途徑之一。

（二）舊會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的會計處理不合理

關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會計處理，我國原來的會計制度和會計準(zhǔn)則沒有專門規(guī)定，很多企業(yè)直接將其作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)加以處理，采用歷史成本計量，并按其估計使用年限提取折舊或攤銷。投資性房地產(chǎn)具有高收益和高風(fēng)險的特點，而且經(jīng)過若干年以后，他們的市值會發(fā)生很大的變化，甚至高出其賬面原值數(shù)倍，顯然繼續(xù)采用歷史成本計量不能反映資產(chǎn)的真實價值。因此，將投資性房地產(chǎn)不加區(qū)分地作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)看待，進(jìn)而采取歷史成本計價，違背了會計的真實性和有用性的原則。

二、新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)行業(yè)的會計政策路徑選擇

（一）成本計價與公允計價的選擇

采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計價是目前國際上比較通行的方法，這樣使得公司的資產(chǎn)增值信息更透明，利于公司在資本市場獲得正確的定價，也有利于公司再融資，獲得資本市場的種種便利。從這個角度，公允計價可幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。然而，會計核算方法的改變，只是讓公司的隱性價值顯性化，但并沒有改變公司的真實價值。因為決定公司價值的應(yīng)該是企業(yè)的核心盈利能力和真實的資產(chǎn)價值，而非賬面利潤與賬面價值。成本法下，雖然要提取折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面盈利，但卻可起到抵稅的效果，減少了企業(yè)現(xiàn)金流的支出。從而將價值保留在了公司內(nèi)，有利于股東利益。因此，投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則下是選擇成本計價還是選擇公允計價值得我們研究。

1.不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)會計政策的選擇不同

投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則主要針對那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司制定，對主要經(jīng)營普通居民住宅的企業(yè)來說，除部分投資性土地儲備外，作為存貨的房地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資性房地產(chǎn)，因而受投資性會計準(zhǔn)則的影響較小（如G萬科（000002.SZ））。投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則第十六條規(guī)定“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益?！备鶕?jù)此規(guī)定，這種類型的開發(fā)公司如果選擇公允計價會計政策，一方面如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益（實為損失），降低了公司的凈利潤，反而將成本計價模式下隱性虧損變成了顯性；另一方面如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益，在當(dāng)期盈利能力不變的情況下，反而降低了公司的凈資產(chǎn)收益率，選擇公允計價會計政策對這類公司無明顯益處。

對擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司而言，投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則第七條明確規(guī)定“企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時的成本進(jìn)行初始計量”，但第十條規(guī)定“在同時滿足：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計的條件下，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量?！钡谑粭l規(guī)定“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。”由此可見，即使對那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司來說，在取得投資性房地產(chǎn)時也應(yīng)當(dāng)以成本計價，只有在后續(xù)計量時在滿足一定的條件下方可采用公允計價。

2.取決于管理層對企業(yè)價值判斷的標(biāo)準(zhǔn)

如果管理層側(cè)重對利潤的考核，以利潤最大化作為企業(yè)價值最大化的評判標(biāo)準(zhǔn)的話，那么，對那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司而言，在所持物業(yè)持續(xù)升值的情況下會考慮將成本計價改為公允計價，因為，這樣會形成公允價值與原賬面價值之間的正差，增加當(dāng)期利潤。然而，在現(xiàn)今社會，越來越多的人不僅關(guān)注公司的盈利狀況，更加關(guān)注公司良好的現(xiàn)金流狀況，尤其在現(xiàn)金為王的房地產(chǎn)企業(yè)，如果管理層側(cè)重對現(xiàn)金流的考核，那么，采用公允計價卻不會帶來好處，相反，由于利潤總額的增加，企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅會增加，總收入不變，稅收增加，則意味著現(xiàn)金支出增加，公司賬面的價值不能變成實際利潤，企業(yè)反而要付出大量的現(xiàn)金，這樣企業(yè)就不會為徒有虛名的賬面利潤選擇公允計價，從而損失大量的現(xiàn)金流，影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時機(jī)選擇

1.取決于企業(yè)持有的目的

如果一家公司自用房地產(chǎn)或存貨客觀上已存在巨額重估盈余，那么，是否將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)呢？這往往取決于企業(yè)持有的目的。如果說企業(yè)持有是為了近期轉(zhuǎn)讓，并且比較容易實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的情況下，最佳選擇方案是繼續(xù)作為自用房地產(chǎn)或存貨，因為這樣絲毫不影響它們按照公允價值轉(zhuǎn)讓，獲得巨額賬面利潤，并獲得現(xiàn)金流量；相反，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，結(jié)果是絕大部分的重估盈余在采用公允價值模式初始計量的同時確認(rèn)為股東權(quán)益，而不能確認(rèn)為賬面利潤。為此，只有在不打算近期轉(zhuǎn)讓的情況下，公司才會選擇將重估盈余巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

2.要充分考慮企業(yè)的現(xiàn)金償債能力

如果一家公司面對兩種選擇，一是將房地產(chǎn)作為存貨以供未來銷售，二是將其作為投資性房地產(chǎn)供出租或增值后轉(zhuǎn)讓，它需要考慮當(dāng)前的負(fù)債狀況及償債能力?？紤]到二者在現(xiàn)金流量上的區(qū)別，作為存貨時，可能在一定時期內(nèi)全部或大部分變現(xiàn)，由此獲得的現(xiàn)金流量可以用于清償債務(wù)；作為投資性房地產(chǎn)時，因出租獲得的現(xiàn)金流量頗為有限，由此獲得的現(xiàn)金流量難以用于清償債務(wù)。因此，高負(fù)債公司通常不宜選擇將金額巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

（三）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)的時機(jī)選擇

根據(jù)我國投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則第十三條第1款、第十四條、第十五條規(guī)定，當(dāng)企業(yè)選擇以成本計價模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計價時，無論何時將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為其它資產(chǎn)均不會產(chǎn)生轉(zhuǎn)換損益，但是，當(dāng)企業(yè)選擇以公允計價模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計價時，不同的時機(jī)選擇會產(chǎn)生不同的結(jié)果。如果企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)在活躍的房地產(chǎn)交易市場上的價格處于一個比較好的上升通道時，則企業(yè)應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，因為，一方面，由于市場價值的不斷提升，租金的價格可以相應(yīng)的提高，從而獲得較好的租金回報，另一方面，待市場價格到達(dá)一個相對高點時再將其轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)，從而獲得更高的一個轉(zhuǎn)換收益，提高轉(zhuǎn)換當(dāng)期的利潤。反之，當(dāng)市場價格處于一個下降通道應(yīng)選擇盡快轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)，從而回避轉(zhuǎn)換損失。

三、新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢的影響

通過上述論述，我們可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)是有別于普通房地產(chǎn)業(yè)的一種企業(yè)，新會計準(zhǔn)則的實施，對其產(chǎn)生了很大的影響，下面筆者簡要論述新會計準(zhǔn)則的實施，對投資性房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢所產(chǎn)生的影響。

（一）新會計準(zhǔn)則的實施將會影響房地產(chǎn)業(yè)的實際經(jīng)濟(jì)利益

投資性房地產(chǎn)的一個明顯的特征就是它是通過出租已出售或出租的某塊土地使用權(quán)，從中獲取利益，但那些留作廠房或是用以經(jīng)營的建筑物則不可以歸于投資性房地產(chǎn)，因而也無法在市場上進(jìn)行交易，獲取利潤。新會計準(zhǔn)則的實施，提出了對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價值模式的會計計量，這樣就會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，從而會影響企業(yè)的實際利益，但如果市場經(jīng)濟(jì)能一直穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)能在市場上占據(jù)有利的競爭地位，能夠擁有有利的價格優(yōu)勢，那么新會計準(zhǔn)則的實施，將會不斷推動投資性房地產(chǎn)的快速的發(fā)展。

（二）新會計準(zhǔn)則的實施對投資性房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢影響深遠(yuǎn)

傳統(tǒng)的會計準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的會計核算都是采用成本核算，這種模式有其一定的優(yōu)點，但也具有缺陷。傳統(tǒng)的成本模式主要考慮的是企業(yè)的資本，所需做的報表很多，這樣不僅消耗時間，也影響了工作效益，但新會計準(zhǔn)則中規(guī)定的公允價值模式，很大程度上改變了這種現(xiàn)象，公允價值模式下，是通過企業(yè)的賬面價值，直接的反應(yīng)企業(yè)的贏利或虧損情況，它可以將各種報表加以有序的整合，這樣不僅節(jié)省人力物力，同時還可以有效地提高工作效益，能通過簡易清晰的賬面價值報表，反映出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，所以說，新的會計準(zhǔn)則的實施將會很大程度上影響投資性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對其長遠(yuǎn)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

綜上所述，我們可以看到，新的會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的會計核算產(chǎn)生了很大的影響，同時對投資性房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢也將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的意義，為了能更好地運用新的會計準(zhǔn)則，我們必須努力發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)，不斷完善市場經(jīng)濟(jì)體系。

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