劉昱含

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵與特征

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)概念

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，由于內(nèi)外環(huán)境的影響，從而導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)期收益與實(shí)際收益出現(xiàn)偏差使企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)也在迅速地發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)了不可忽視的力量。但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的背后，也隱藏著危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債、高投資、低資金周轉(zhuǎn)率等特點(diǎn)和最近幾年來(lái)國(guó)家出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)的各項(xiàng)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式。

（1）償債風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，在企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)的資金絕大多數(shù)來(lái)源于銀行借款，而自有資金占有比較少。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)資金回收期較長(zhǎng)，企業(yè)收益有很大的不確定性，這樣就為企業(yè)按期及時(shí)償還債務(wù)帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

利率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是十分不利的。當(dāng)出現(xiàn)通貨膨脹的時(shí)候，銀行貸款利率會(huì)增加，這樣會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債成本，使得企業(yè)的預(yù)計(jì)收益減少。

（3）再籌資風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高的時(shí)候，會(huì)降低企業(yè)對(duì)其債權(quán)人的償還債務(wù)的保證，這樣企業(yè)再想從其他渠道進(jìn)行籌集資金的難度將會(huì)加大，產(chǎn)生再籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征

1.不確定性。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中總會(huì)受到各種內(nèi)外因素的影響。從內(nèi)部因素來(lái)看，房屋附著在土地上，這樣使房屋具有很強(qiáng)的地域性和不可移動(dòng)性，區(qū)域性特點(diǎn)十分突出。每一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、資源狀況、需求狀況等都不相同，其帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不相同；從外部因素來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)受到利率、匯率、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響較大。匯率受到市場(chǎng)影響，具有很強(qiáng)的不確定性，帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不確定。

2.集中性。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的集中性主要體現(xiàn)在償債風(fēng)險(xiǎn)方面。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，在其開(kāi)發(fā)階段的資金需求量巨大，然而自有資金卻是有限性的。因此，絕大多數(shù)企業(yè)依靠銀行借款來(lái)獲得資金，過(guò)度使用財(cái)務(wù)杠桿使得資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，容易使企業(yè)陷入因?yàn)橘Y金鏈斷裂而出現(xiàn)的破產(chǎn)危機(jī)。

3.資金周轉(zhuǎn)率低。

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)從土地購(gòu)買(mǎi)、土地開(kāi)發(fā)、房屋施工、房屋驗(yàn)收、房屋出售是一個(gè)十分漫長(zhǎng)的階段，在每一個(gè)階段都要資金的支持，然而房屋只有在預(yù)售或者出售階段才會(huì)有部分資金的收回。并且在房屋出售階段購(gòu)買(mǎi)者多數(shù)采用分期付款的方式，一般來(lái)說(shuō)都需要10～30年的時(shí)間才能全部還清款項(xiàng)。同時(shí)由于一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)條件以及信用評(píng)估不到位，使得企業(yè)應(yīng)收賬款質(zhì)量低，容易產(chǎn)生壞賬。因此從出售到資金收回再到獲得利潤(rùn)的過(guò)程就更加漫長(zhǎng)。

4.土地作用大。

土地是房地產(chǎn)企業(yè)最基本的生產(chǎn)原料，房地產(chǎn)企業(yè)是依靠土地維持的，土地不僅是企業(yè)利潤(rùn)的來(lái)源，也是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)久動(dòng)力。土地的數(shù)量、質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的興衰至關(guān)重要。當(dāng)土地儲(chǔ)備充足，并且質(zhì)量好時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，企業(yè)利潤(rùn)空間就會(huì)大大增加；然而當(dāng)企業(yè)土地儲(chǔ)備不足，地理位置、周?chē)h(huán)境狀況沒(méi)有優(yōu)勢(shì)時(shí)，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)大大削弱。同時(shí)不理智的儲(chǔ)備也會(huì)造成企業(yè)的資金占用過(guò)多，對(duì)企業(yè)資金的流動(dòng)性帶來(lái)威脅，從而帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的問(wèn)題與對(duì)策建議

（一）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的問(wèn)題

1.籌資方面，資金結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)負(fù)債比例過(guò)高。

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要巨額資金的注入，而自有資金十分有限，加上我國(guó)的資本市場(chǎng)還并不是十分發(fā)達(dá)，我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依靠銀行借款來(lái)獲得資金，運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行債務(wù)融資。這樣就使得資金結(jié)構(gòu)單一，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，從而增加了負(fù)債成本。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的警戒線(xiàn)水平為60%，有調(diào)查顯示，我國(guó)的平均資產(chǎn)負(fù)債率甚至已經(jīng)高達(dá)75%。

2.投資方面，投資決策不科學(xué)，隨意性大。

房地產(chǎn)行業(yè)作為了一個(gè)高收益行業(yè)，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)有著巨大的吸引力，然而它必然也伴隨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較弱，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資前，并沒(méi)有對(duì)投資對(duì)象和投資價(jià)值進(jìn)行細(xì)致的分析、調(diào)查、研究，對(duì)于客戶(hù)的需求等方面也沒(méi)有很好地了解，導(dǎo)致盲目投資，隨意性較大，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.資金運(yùn)營(yíng)方面，應(yīng)收賬款管理質(zhì)量低和存貨流動(dòng)性差。

（1）應(yīng)收賬款管理質(zhì)量低。

房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者多數(shù)采用按揭、分期付款方式購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款大于其他企業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加大，不少房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行盲目賒銷(xiāo)，放松購(gòu)買(mǎi)條件，一方面可以盡快減少固定房屋庫(kù)存，也可以增加賬面利潤(rùn)。但是對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者信用評(píng)估不到位，信用等級(jí)了解不夠，信用政策不合理，加上在應(yīng)收賬款管理期間有些企業(yè)的不作為，使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于大量的應(yīng)收賬款管理質(zhì)量低下，收回的難度加大，產(chǎn)生壞賬。

（2）存貨流動(dòng)性差。

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品為不動(dòng)產(chǎn)房屋，因?yàn)槭艿降赜虻纫蛩赜绊?，買(mǎi)賣(mài)手續(xù)復(fù)雜，它的變現(xiàn)能力比較差，這樣就導(dǎo)致了存貨的流動(dòng)性差。

4.法律法規(guī)不健全。

我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法律制度還不完善，監(jiān)管不到位，雖然近年來(lái)國(guó)家不斷進(jìn)行房地產(chǎn)的調(diào)控，如“國(guó)五條”頒布，但是房地產(chǎn)企業(yè)投機(jī)行為仍然大量存在，炒房投機(jī)等行為增大了房地產(chǎn)的泡沫。

（二）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策建議

1.建立健全企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)，關(guān)注外部環(huán)境。

企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)所在環(huán)境的影響，隨著社會(huì)不斷地深入發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)程度的加深，外部環(huán)境也在發(fā)生著越來(lái)越重要的作用。為了房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展，企業(yè)應(yīng)該建立健全風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)，密切關(guān)注外部環(huán)境，通過(guò)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研等手段，不斷增強(qiáng)自己對(duì)外部環(huán)境的適應(yīng)性。比如：時(shí)刻關(guān)注國(guó)家對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的方針政策、土地政策、稅收改革、市場(chǎng)利率的變化等等，有利于企業(yè)不斷調(diào)整自己的發(fā)展方向和目標(biāo)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)自身發(fā)展。

2.優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（1）籌資方面，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，銀行借款占有很大比例，資產(chǎn)負(fù)債率十分高，已超出警戒線(xiàn)水平。近年來(lái)國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策，如存貸利率調(diào)整，使得不少房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金困境。因此，企業(yè)要積極擴(kuò)展融資渠道，發(fā)展多元化融資，加大權(quán)益性融資的比例，如進(jìn)行證券、信托融資、公司委托、利用外資或者合作開(kāi)發(fā)等等，適度負(fù)債以減少債務(wù)融資比例，從而改善資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）投資方面，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，多元化經(jīng)營(yíng)分散風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資是高風(fēng)險(xiǎn)投資，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者在投資前應(yīng)該對(duì)投資對(duì)象進(jìn)行細(xì)致、準(zhǔn)確的可行性研究，以確保投資價(jià)值。同時(shí)，房地產(chǎn)投資不要僅限于本地或者一種房產(chǎn)，企業(yè)可以跨區(qū)域投資發(fā)展，可以投資住房、商鋪、寫(xiě)字樓等，甚至是水泥、鋼材等行業(yè)，從而優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，分散企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）資金運(yùn)營(yíng)方面，注重資金日常管理，提高資金使用率。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，回收期長(zhǎng)，占用了大量資金，資金周轉(zhuǎn)效率較低，資金運(yùn)營(yíng)管理不善，極易導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。因此，首先對(duì)于企業(yè)日常資金的使用進(jìn)行合理的安排，合理分配各環(huán)節(jié)、各部門(mén)資金的使用，提高整個(gè)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率；其次，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)顧客的信用狀況進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，選擇信用較好的顧客賒銷(xiāo)，以保證應(yīng)收賬款的質(zhì)量，避免壞賬。對(duì)于企業(yè)應(yīng)收賬款的回收要積極主動(dòng)；再次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立意外損失的準(zhǔn)備金，可以及時(shí)有效規(guī)避企業(yè)產(chǎn)生的意外風(fēng)險(xiǎn)。

（4）利益分配方面，制定靈活的收益分配政策。

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金需求量巨大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行利益分配時(shí)，應(yīng)盡量減少現(xiàn)金分配，以轉(zhuǎn)增實(shí)收資本為主，這樣就可以降低資金帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

3.建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度。

（1）建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。

在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程都應(yīng)該將風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)貫穿其中，企業(yè)利用數(shù)學(xué)模型等方法對(duì)報(bào)表數(shù)據(jù)以及財(cái)務(wù)資料等進(jìn)行分析，可以得出流動(dòng)比率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等科學(xué)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，估測(cè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而保證財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理更加有效。

（2）建立健全企業(yè)的預(yù)算管理、成本管理。

房地產(chǎn)企業(yè)資金消耗量十分大，一個(gè)良好的預(yù)算體系，有助于企業(yè)內(nèi)部預(yù)算工作的加強(qiáng)，企業(yè)資金管理水平的提高。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立項(xiàng)目預(yù)算與資本預(yù)算相結(jié)合的預(yù)算管理體系。項(xiàng)目預(yù)算時(shí)企業(yè)要對(duì)投資項(xiàng)目的可行性、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、借款數(shù)額、項(xiàng)目收入等進(jìn)行全方位預(yù)算，以便企業(yè)能夠進(jìn)行更有效、更科學(xué)的決策；資本預(yù)算時(shí)企業(yè)對(duì)各部門(mén)資金計(jì)劃匯總之后，根據(jù)整體的資金狀況，制定出整體協(xié)調(diào)的企業(yè)預(yù)算。同時(shí)，企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)還應(yīng)該加強(qiáng)成本管理，盡可能將核算對(duì)象細(xì)分，明確各核算對(duì)象的成本，有利于對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防控。

（3）建立現(xiàn)代化企業(yè)信用管理制度。

房地產(chǎn)企業(yè)的賒銷(xiāo)規(guī)模，應(yīng)收賬款規(guī)模比較大，企業(yè)在應(yīng)收賬款回收階段會(huì)面臨著因?yàn)樾庞脝?wèn)題而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立現(xiàn)代化的信用管理制度，制定合理的信用評(píng)價(jià)體系和信用等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)賒銷(xiāo)顧客的信息收集、審查，對(duì)其信用進(jìn)行有效地評(píng)價(jià)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

[1]艾蓉.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)探析[J].財(cái)會(huì)通訊（綜合），2009，（3）：10-12.

[2]杜俊娟.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警與防范[J].會(huì)計(jì)之友，2013，（4）：44-47.

[3]杜運(yùn)潮，徐鳳菊.房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別——基于Logistic模型的實(shí)證研究[J].財(cái)會(huì)月刊，2013，（9）：19-21.

[4]肖芳林，仇俊林.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范策略[J].財(cái)會(huì)月刊，2011，（1）：57-58.

[5]于月超.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制研究[J].會(huì)計(jì)之友，2010，（8）：94-95.