邵特

摘要：在中國，旅游產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的景象，旅游消費從傳統(tǒng)的觀光型開始轉(zhuǎn)向以休息放松、增進(jìn)身心健康為主導(dǎo)的休閑度假旅游，休閑成為很多中國人重要的生活方式。因此，很多房地產(chǎn)的投資商想要開始加入到旅游產(chǎn)業(yè)的項目投資中來，這在某種程度上也加快了休閑旅游類房地產(chǎn)項目的開發(fā)節(jié)奏。本文運用SWOT分析法，對以休閑旅游需求為背景的三亞產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展現(xiàn)狀及模式進(jìn)行調(diào)查研究。通過實地考察分析三亞灣紅樹林度假世界發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀，找出發(fā)展中存在的問題，并提出具有針對性的解決對策。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)權(quán)式酒店；休閑旅游；SWOT；對策

一、引言

在歐洲及地中海沿岸，休閑度假類的旅游地產(chǎn)于20世紀(jì)60年代開始變得流行，它的產(chǎn)生讓地中海在短時間內(nèi)就變成了全球的休閑度假中心。20世紀(jì)70年代，有一位名叫亞歷山大·耐的瑞士人提出了“時權(quán)式酒店”。時權(quán)式酒店是產(chǎn)權(quán)式酒店的前身，與產(chǎn)權(quán)式酒店的相比在于產(chǎn)權(quán)是否買斷。

1993年，產(chǎn)權(quán)式酒店的概念及其經(jīng)營的模式開始進(jìn)入中國市場，到現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展了20多年。隨著我國經(jīng)濟和旅游市場的高速發(fā)展，國民的投資需求也在不停地增加，在這種環(huán)境下，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展獲得了長遠(yuǎn)的發(fā)展，并呈現(xiàn)不斷增長的趨勢。產(chǎn)權(quán)式酒店是近些年興起的一種比較新型的投資模式，已經(jīng)在全國內(nèi)引發(fā)了新型的投資熱潮，現(xiàn)在各地都開始開發(fā)大量的不同類型的產(chǎn)權(quán)式酒店。尤其是在三亞，該模式的迅速發(fā)展，層出不窮，給三亞旅游經(jīng)濟的發(fā)展帶來了新的氣象。

二、案例分析——三亞灣紅樹林度假世界

（一）三亞灣紅樹林度假世界的基本概況

當(dāng)今三亞灣紅樹林度假村往往就是一個內(nèi)容豐富的度假目的地，也是省內(nèi)相對大的產(chǎn)權(quán)式相關(guān)酒店群，匯聚了相關(guān)吃、喝、玩、樂，度假旅游理念方式，他的面積大概是70萬平方米左右，全部的投資大概是82億元左右，擁有大概4600間客房，是一般10座普通五星級酒店的總和，它目前是三亞第一個有名的水上樂園以及國際奢侈品中心、電影播放工坊、藝術(shù)欣賞匯、風(fēng)情有趣商街、海鮮批發(fā)廣場、71家餐廳、可以接受大概5000-7000人左右的國際會展中心、婚禮主辦廣場、不同書店等等，三亞灣紅樹林度假存一期工程大概18萬平方米左右擁有1300余間客房開始在2012年9月進(jìn)行開業(yè)，二期工程大概52萬平方米左右擁有3300間客房開始在2014年9月25日進(jìn)行部分開業(yè)。

（二）基于休閑旅游需求的三亞灣紅樹林度假世界發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店分析

1、品牌特色定位分析

三亞灣紅樹林度假世界——“度假目的地綜合體”，是指基于一線自然資源基礎(chǔ)之上，以營造休閑度假目的地為導(dǎo)向，進(jìn)行綜合業(yè)態(tài)開發(fā)而形成的休閑度假生活方式聚集區(qū)。完成高端度假旅游的集居住、休息娛樂、空暇休閑、各項展示、不同體驗等產(chǎn)生一體的度假思維，它的定位往往是國際比較著名的旅游度假地，可以實現(xiàn)人們吃喝玩樂各種度假旅游方式的全方位供應(yīng)，豐富的東南亞相關(guān)風(fēng)情街，體現(xiàn)出著25家獨具魅力餐廳、個性化酒吧或者各種商店，讓您身居在家，就可以品嘗美食薈萃，體驗瘋狂之夜，讓度假變得豐富多彩，欣賞盛名的今日藝術(shù)匯，讓您在獲得度假快感的同時，傾心體現(xiàn)藝術(shù)以及生活的天然融合，這種消費模式往往在國外開始有大量成功的例字，例如新加坡的圣淘沙名勝世界、美國拉斯維加斯米高梅大酒店、威尼斯人度假村、南非太陽城等世界知名項目。

2、顧客群體分析

（1）顧客年齡。從圖1可以看出，顧客年齡分布在36-40歲所占比例較大，30歲以下所占比例較少，這個年齡段具備投資實力的家庭或個人，最后都是全家參與最后的決策，年輕人負(fù)責(zé)執(zhí)行購買。50歲以上的所占比例相對較少，他們投資主要為了休閑養(yǎng)老或定居。

（2）顧客地域。從圖2可以看出，顧客地域分布主要集中在江浙、北京、東北、山西等地。其中在江浙（含上海）地區(qū)所占比例最大，達(dá)到34%，他們有傳統(tǒng)的理財觀念，作為理財?shù)囊环N投資方式。北京、東北、山西等地由于空氣質(zhì)量差，霧霾嚴(yán)重，因此會選擇三亞作為旅居需要。

（3）顧客職業(yè)。從圖3可以看出，公司以及政府職員在顧客職業(yè)中所占比例較大，分別占34%、22%。這部分人群有較高的收入，接受過高等教育，與外界接觸較多，敢于嘗試各種新的投資模式。并且政府職員每年都有帶薪年假休息，有時間去享受休閑度假。

3、動機分析

從圖4可以看出，產(chǎn)權(quán)式酒店多為一種投資項目，顧客認(rèn)為投資回報率是最重要的因素，但是，優(yōu)越的地理位置、成熟的酒店管理公司、實力雄厚的開發(fā)商才是高回報率的基石。因此，投資者會根據(jù)經(jīng)驗權(quán)衡投資項目再做判斷。

（三）三亞灣紅樹林度假世界發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢

1、地理位置優(yōu)勢。三亞灣紅樹林度假位于三亞灣未來的行政中心區(qū)這個地方，被稱為“椰夢長”的美譽，與三亞火車站相聚大概5分鐘左右的車程，于鳳凰國際機場相距大概15分鐘左右的車程，交通非常便捷。較高樓層可以遠(yuǎn)眺三亞灣海景，周邊配套的生活設(shè)施也很齊全，在地里位置上占盡優(yōu)勢。

2、“全生活”高品質(zhì)配套。紅樹林度假村擁有拉斯維加斯度假酒店經(jīng)驗的理念以及精髓，是我們首個“全生活”度假旅游酒店。突破傳統(tǒng)度假酒店單一經(jīng)營模式，休閑度假與會展經(jīng)濟結(jié)合，帶動酒店街區(qū)的購物、餐飲、休閑、娛樂等配套設(shè)施的繁榮發(fā)展，客人入住酒店皆可享受一系列的全方位度假服務(wù)，改善了休閑度假品質(zhì)。

3、投資收益穩(wěn)定，風(fēng)險較小。紅樹林酒店業(yè)主不僅擁有酒店客房獨立產(chǎn)權(quán)證，同時擁有免費居住權(quán)、現(xiàn)金折返權(quán)、業(yè)主房價權(quán)、酒店利潤分紅權(quán)、團體訂房傭金權(quán)。從投資角度講，紅樹林的業(yè)主相當(dāng)于投資酒店“原始股”，收益長期、穩(wěn)定。三亞灣紅樹林度假酒店采取第三方獨立財務(wù)制度，年終按業(yè)主所購房屋的分紅指數(shù)，自動分享紅樹林包括所有商業(yè)配套在內(nèi)的經(jīng)營利潤。在2013年和2014年這兩年試營業(yè)期間，業(yè)主分紅分別是3.6萬和11萬。2015年分紅15萬，從2012年一期開業(yè)至2015年，經(jīng)營收益呈年均300%速度增長。酒店經(jīng)營越來越好。

（四）三亞灣紅樹林度假世界發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店存在的問題

1、房價偏高。三亞灣紅樹林度假世界地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，因而房產(chǎn)的銷售價格偏高，每平米均價約32000元，購置一間產(chǎn)權(quán)式酒店動輒幾百萬。很顯然，這對于我國居民的平均收入水平而言依然是奢侈品，多數(shù)市工薪階層不具備購買能力，在市場準(zhǔn)入和市場退出上都存在一定風(fēng)險。年回報率是根據(jù)酒店營業(yè)收入利潤進(jìn)行分紅的，所以收益不穩(wěn)定。

2、使用年限短。產(chǎn)權(quán)式酒店往往具有商住相關(guān)性質(zhì)，土地一般使用年限大概是40年左右，但是在住宅方面的使用年限大約是70年左右，業(yè)主們往往用很高的價格入職客房卻緊緊大概有40年左右的使用權(quán)，40年用完以后，投資收益一般情況下都的不到賺回，里面的利益計算常常是非常明顯的，40年滿以后，投資收益都沒有賺回，其中的利益計算是十分明顯的。

3、度假時間受限很多。通常紅樹林度假酒店管理業(yè)主往往每年擁有30分的免費度假權(quán)，常常都是分?jǐn)?shù)來累計免費度假有效天數(shù)，不同的房型，旺季所形成的點數(shù)比淡季所能夠消費的點數(shù)高很多，由于旅游旺季以及旅游黃金周往往就是酒店盈利的主要過程，詳情如表1，統(tǒng)計算，假如在6-9月份開始進(jìn)行入住，兩天折合成1個點，大概30個點左右能夠進(jìn)行入住60天左右，投資者如果一般情況下春節(jié)七天開始進(jìn)行使用酒店相關(guān)的免費天數(shù)，全部免費天（分）數(shù)有可能用完；所以在其他旅游黃金過程也能夠消耗很多免費入住的有效天數(shù)。

4、服務(wù)質(zhì)量較差。三亞灣紅樹林度假世界由于規(guī)模龐大，建設(shè)需要大量資金，所以開發(fā)商選擇工程分期銷售以便回籠資金，項目迅速上馬，前期夸大炒，然而工程效率以及后期配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏，造成在運行期間一些顧客往往對酒店的相關(guān)服務(wù)水平產(chǎn)生不滿意，對投資者的相關(guān)投資方面進(jìn)行縮減了。

三、三亞灣紅樹林度假世界發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店的解決方案

（一）發(fā)揮政府職能

政府往往在經(jīng)濟環(huán)境因素方面開始下工夫，提高對旅游引導(dǎo)、旅游規(guī)范、旅游管理三亞的積極有效措施，完善法律法規(guī)對規(guī)范經(jīng)營產(chǎn)權(quán)式相關(guān)酒店以及分時度假消費相關(guān)市場進(jìn)行加強，讓一些的客戶容納產(chǎn)權(quán)式相關(guān)酒店的投資。這對產(chǎn)權(quán)式相關(guān)酒店的正常發(fā)展將是利于的，政府相關(guān)的策略起到不可忽視的作用。

（二）價格實施本土化，符合實際消費水準(zhǔn)

開發(fā)商根據(jù)三亞旅游者承受能力和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，確實落實三亞市房產(chǎn)局房價指示，使房價公開化、合理化、規(guī)范化。同時針對三亞旅游淡旺季區(qū)分，有計劃的推出特價房、打折房等優(yōu)惠購房措施，不要讓投資冷熱潮擾亂房產(chǎn)市場的秩序，只有如此才能真正意義上使酒店的發(fā)展與潛在業(yè)主的利益得到保障，實現(xiàn)雙贏。

（三）合理配置業(yè)主度假時間

紅樹林業(yè)主提前與酒店協(xié)商，可以將度假時間分時段安排，三亞旅游旺季時限定業(yè)主入住時間要求，這樣能利用旺季為酒店創(chuàng)造更多的收益。同時在三亞淡季時，業(yè)主在酒店入住期間，酒店將贈送一定數(shù)量的消費優(yōu)惠券，留住業(yè)主繼續(xù)消費的意愿，以及與異地紅樹林一些的產(chǎn)權(quán)式相關(guān)酒店辦理消費者交換入住相關(guān)協(xié)議，使管理者即不能限制于在三亞的主要消費，最終不僅能夠?qū)频甑闹纫约叭胱÷蔬M(jìn)行提高，還可以實現(xiàn)業(yè)主在各種地區(qū)開始進(jìn)行度假的需求。

（四）不斷提高服務(wù)質(zhì)量和基礎(chǔ)建設(shè)

酒店的服務(wù)水平是酒店的核心競爭力。產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展不僅需要擁有各項過硬的硬件指標(biāo)，還要有較高的的服務(wù)質(zhì)量才能夠在擁有穩(wěn)定收益的同時立足長遠(yuǎn)發(fā)展，良好的服務(wù)能夠在核心競爭中存在很大優(yōu)勢，招來一些回頭客，往往可以給酒店產(chǎn)生收益相關(guān)的附加值，又能夠給業(yè)主產(chǎn)生很多的投資回報；并且也可以給有名的酒店集團帶來施展知識的機會以及發(fā)展平臺，從而對集團的知名度進(jìn)行增強。因此，服務(wù)是未來產(chǎn)權(quán)酒店競爭的焦點。（作者單位：浙江越秀外國語學(xué)院）

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