張麗敏

摘要：由于宏觀經濟政策的影響，自2014年下半年房地產行業(yè)出現價格上升趨勢，尤其是一線城市房價漲勢兇猛，房地產泡沫現象再次被人們所關注。本文以此為背景，通過與美國、日本、香港一線城市房地產泡沫崩潰前租售比、房價收入比進行比較，進一步分析我國一線城市房價較高產生而沒有發(fā)生崩潰的原因。

關鍵詞：租售比；房價收入比；房地產泡沫

中圖分類號：F299.23 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）016-00000-01

一、研究背景

2014年整個宏觀經濟下行壓力加大，房地產業(yè)也表現出樓市庫存高、房地產投資增速明顯下滑、市場信心不足等現象，國家通過連續(xù)放松限購、限貸及降息降準、降首付、330新政等靈活適度的多項政策進行宏觀調控，不僅使房地產出現回暖現象，在北京、深圳等一線城市出現房價畸高，價格波動較大現象，僅2016年前兩月，深圳、北京、上海二手住宅同比漲幅分別是52%、25.7%、17.4%。房地產泡沫經濟問題再次被人提及。在這種情況下，利用租售比和房價收入比兩個指標，通過和日本、美國、香港等一線城市房地產泡沫破裂時的數值比較，分析我國一線城市存在房地產泡沫的危險性，對于我國防范房地產泡沫的形成和破裂有重要價值。

二、指標的選擇與比較

1.指標選擇

理論上講，住房的投資性需求取決于房地產的資本化率，即是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。這是投資者愿意持有房地產的當前期望收益率。國際通行標準認為合理的房屋租售比在1：200到1：300之間。如果租售比高于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現。因此，房價租售比就成為了衡量住房價格是否合理，以及是否存在泡沫的重要指標。

從表1可以看出，美國、日本、香港一線城市在房地產泡沫時都出現了量價背離現象，其租售比都遠遠超出國際標準，處于泡沫危險情況，但是從數據看到，當前北京、上海等一線城市的租售比大約800、1000，其數值遠遠大于美國、日本、香港一線城市在泡沫頂峰期的租售比，有甚者北上廣等一線城市各別小區(qū)都達到1000數值，所以中國一線城市房價存在很高的泡沫。

2.指標比較

從表2數值可以看出，1990年，日本東京平均單價93.4萬日元/平方米，當時日本人均GDP約為358萬日元，其房價收入比比為26；1997年，香港平均房價為8.4萬港元/平米，人均GDP為21萬港元，房價收入比為40；2008年美國人均收入，房價收入；2015年，北京樣本住宅平均價格為3.5萬元/平方米，北京人均GDP 10.6萬元，以100平米算，房價收入比為33。從和2008年美國、1991年日本以及1997年泡沫時期相比，2015年中國一線城市相對房價超過1991年前后美國紐約、日本東京，略低于1997年香港。中國一線城市房價泡沫程度很高。

三、分析原因

我們知道，只要房地產市場存在泡沫，泡沫破裂、房價下降就是確定的，不確定的只是下降的時間。美國房價經過6年的繁榮期，在2007年最高峰后，2008年美國房市像多米諾骨牌一樣崩盤，2012年跌倒谷底。在廣場協議后，日本房價出現瘋狂上漲趨勢，在1991年空前瘋狂后轟然崩潰，據統計價格從1992開始持續(xù)下跌，截至2015年，東京城市住宅用地價格跌幅為65%；香港房價從1989年到1997年第三季度，香港房地產的價格上漲了三倍多。在當年的“巔峰”時期后其樓價從1997年以前約1.3萬港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到四五千元。從數據對比可得，中國一線城市相對于美國、日本、香港面臨更大的泡沫，但為什么中國一線城市房價沒有出現泡沫崩潰現象？中國的低租售比現象已經維持多年也足以證明這一點，其主要原因是中國一線城市自身的一些特點使它不會像其他國際一線城市出現大的泡沫崩潰現象。

1.中國一線城市的房地產的投機需求。2015年中國的一線城市房價的上漲主要由有錢階級的投資和投機偏好驅動造成的，而不是由普通人群的居住剛性需求驅動。有錢階層對房價上漲持續(xù)看好的預期下帶動他們的投資和炒房需求。只要這個預期還在，沒有被逆轉，中國一線城市的房價就仍有可能持續(xù)上升。對于一線城市的租金水平將短期處在低迷的狀態(tài)，因為普通老百姓的收入水平在短期是不會發(fā)生變化的，所以租金水平有不可能隨著房價船漲水高。在房價走高，租金走勢緩慢時，出現較高的租售比，使中國一線城市的房地產不會像美國、日本、香港等出現泡沫崩潰現象。

2.宏觀經濟政策調節(jié)經濟形式的不同

美國是次貸危機、日本、香港是寬松的貨幣政策刺激了房市泡沫，隨后收緊的政策又刺破了泡沫，中國一線城市此輪房價的瘋狂上漲也是政策造成的，所以又稱為政策牛。但是中國的房地產做為中國經濟支柱產業(yè)，其發(fā)展關系經濟命脈，所以在一線城市出現泡沫經濟時，不會立刻實施緊縮貨幣政策，而是為了配合宏觀經濟政策，政府依然以去庫存配合供給側改革為大政方針，仍然實施寬松、穩(wěn)健的貨幣政策，全面推出刺激房價上漲的信貸政策及稅收政策，以實現整體房地產去庫存的改革目標。

盡管一線城市房價在短期內不會出現泡沫崩潰現象，但是泡沫吹大了最終是要破的，誰也脫離不了這個規(guī)律。對于這種非理性的繁榮，根據美國、日本、香港房地產的經驗，一旦實施貨幣收緊等政策，投資者的風險偏好程度也會轉變，其房價也會出現大幅度的回落，最終導致居民財富大幅縮水，企業(yè)資產負債表惡化，銀行不良率上升，政府債臺高筑。也可以說中國的房地產綁架了中國經濟。所以要進行適度改革，做到“總量放緩、區(qū)域結構分化、人口繼續(xù)向大都市圈遷移”。使房地產政策應適應新發(fā)展階段的特征，避免寄希望于刺激房地產重歸高增長軌道，否則將形成泡沫醞釀金融危機，同時建立起比較完善的住房法律體系，建立遏制投資投機性需求的長效機制。