金長宏　歐江徽

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基于住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的理論分析與實(shí)證研究

金長宏歐江徽

（安徽建筑大學(xué)，安徽合肥230601）

摘要：住宅地產(chǎn)作為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的支柱性物業(yè)，其價(jià)格的變化不僅僅受到市場經(jīng)濟(jì)體制的作用，同時(shí)也受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及政府政策的影響。作者結(jié)合住宅地產(chǎn)歷年的相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)國內(nèi)住宅地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀做出了分析和評(píng)價(jià)。分析結(jié)果顯示，自2000年至2014年住宅地產(chǎn)的投資額、銷售規(guī)模、市場價(jià)格水平均有較大幅度的提升；最后文章以國內(nèi)住宅地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)成熟的南京市為例，依據(jù)動(dòng)態(tài)計(jì)量學(xué)模型對(duì)南京市住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)周期進(jìn)行了研究。實(shí)證研究過程中通過建立影響住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的長期均衡模型，指出了影響住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的主要因素，同時(shí)研究結(jié)果表明南京市住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的周期大致為4-5年。

關(guān)鍵詞：住宅地產(chǎn)價(jià)格；影響因素；單整檢驗(yàn)；協(xié)整檢驗(yàn)；價(jià)格波動(dòng)周期

引言

伴隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，住宅地產(chǎn)在經(jīng)歷了一系列曲折的發(fā)展歷程之后，逐漸成為影響我國宏觀經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展的重要因素。合理而有效的把握住宅地產(chǎn)價(jià)格變化的影響因素和變化周期，對(duì)于加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平具有十分重要的戰(zhàn)略意義。作者通過對(duì)現(xiàn)階段國內(nèi)學(xué)者研究成果的閱讀發(fā)現(xiàn)，近年來國內(nèi)學(xué)者對(duì)住宅地產(chǎn)價(jià)格領(lǐng)域的研究成果較為豐富，如楊玲玲［1］利用主成分分析法，對(duì)天津市商品住宅的價(jià)格形成機(jī)制進(jìn)行了系統(tǒng)化的分析，研究結(jié)果表明市場需求增加是商品住宅價(jià)格上漲的主要?jiǎng)恿?，地價(jià)上漲是商品住宅價(jià)格攀升的基礎(chǔ)，并對(duì)住宅地產(chǎn)的高價(jià)位運(yùn)行提出了合理的建議；朱玉玲、張亞斌［2］從外資進(jìn)入的角度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上升的內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行了深入的剖析，并通過格蘭杰因果檢驗(yàn)從量化的層面分析了外資進(jìn)入對(duì)我國住宅地產(chǎn)價(jià)格的沖擊；周金奎［3］和文彤［4］分別從住宅地產(chǎn)的市場風(fēng)險(xiǎn)與市場需求傾向及住宅地產(chǎn)的發(fā)展前景等層面對(duì)住宅地產(chǎn)進(jìn)行了了理論分析和實(shí)證研究。鑒于多數(shù)學(xué)者在對(duì)住宅地產(chǎn)進(jìn)行研究的過程中大都采用傳統(tǒng)的市場均衡理論、商品價(jià)值理論，主要在靜態(tài)的層面住宅地產(chǎn)價(jià)格變化的影響因素進(jìn)行分析，沒有深入探討住宅地產(chǎn)價(jià)格變化的動(dòng)態(tài)影響機(jī)制，也沒有對(duì)住宅地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)周期進(jìn)行把握，文中結(jié)合對(duì)國內(nèi)住宅地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，在對(duì)其進(jìn)行理論分析評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，以南京市為例對(duì)住宅地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)的影響因素和價(jià)格波動(dòng)周期進(jìn)行了分析和評(píng)價(jià)。

一、住宅地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

近年來伴隨著新型城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，國內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模與城市結(jié)構(gòu)不斷發(fā)展壯大，城市的建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)都取得了長遠(yuǎn)的進(jìn)步。國家公布數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，自2000年以后，國內(nèi)住宅地產(chǎn)在經(jīng)歷了一系列的曲折發(fā)展歷程之后，逐步的朝著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。無論是從住宅地產(chǎn)的實(shí)際投資額、價(jià)格水平來講，還是從其市場銷售情況而言，其變化趨勢和幅度都逐漸的趨于緩和。

下面分別從近年來住宅地產(chǎn)的投資規(guī)模、銷售情況、價(jià)格水平對(duì)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析：

（一）住宅地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模增長幅度明顯

伴隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，國內(nèi)住宅地產(chǎn)投資開發(fā)力度逐漸加大，自2005年以來住宅地產(chǎn)開發(fā)投資總額穩(wěn)定增長且增長速度較快。如圖1所示，2005年住宅地產(chǎn)開發(fā)投資完成額15427.2億元，增長14.5%；2007年住宅地產(chǎn)開發(fā)投資完成額25005億元，相比06年增長29.3%；2008年住宅地產(chǎn)開發(fā)投資完成額30881.2億元，增長23.4%；2009年住宅地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達(dá)到36428.2億元，增長17.96%；2010年住宅地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達(dá)45936.1億元，同比增長26.1%；2011年住宅地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達(dá)57824.4億元 ，同比增長25.88%；2012年住宅地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達(dá)64412.8億元，同比增長11.39%；2013年住宅地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達(dá)74870.7億元，同比增長16.23% ；2014年住宅地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達(dá)80615.1億元，同比增長7.67%。上述數(shù)據(jù)表明，2005至2010年住宅地產(chǎn)的投資增長幅度相對(duì)較大，2011至2014住宅地產(chǎn)的投資額相對(duì)前幾年增速有所放緩，但總體投資額仍成平穩(wěn)增長趨勢。

圖1：2001-2014年住宅地產(chǎn)完成投資情況變化趨勢圖

（二）住宅地產(chǎn)市場需求量穩(wěn)定增長

如圖2所示，自2000年以后，住宅地產(chǎn)的增長大致分為以下幾個(gè)階段：第一階段2000-2007年，住宅地產(chǎn)的銷售面積從2000年的16750.28萬平方米增加到2007年的70135，88萬平方米，增長了3.18倍；第二階段2008-2010年，由圖2可以看出，2008由于受到國際金融風(fēng)暴的影響，其總體銷售面積相對(duì)2007年有所下降，2009年住宅地產(chǎn)的銷售面積迅速回升，2010奶奶全國商品住宅銷售面積達(dá)到93376.6萬平方米，增長較為明顯；第三階段2011-2014年，由圖2可以看出，2011年與2012年受國家對(duì)商品住宅加強(qiáng)宏觀調(diào)控的影響，住宅地產(chǎn)總銷售面積相比2010年總體變化幅度不大，2013年由于政府放松購房政策，其銷售面積又有所回升。2014年住宅地產(chǎn)的總體銷售面積相比13年有所下降，但下降幅度總體不大?？傮w來看，國內(nèi)住宅地產(chǎn)經(jīng)過一系列的發(fā)展逐漸趨于穩(wěn)定。

圖2：2000-2014年全國住宅地產(chǎn)銷售面積變化趨勢圖

（三）住宅地產(chǎn)價(jià)格水平逐年上升，增長趨勢明顯

如圖3所示，國內(nèi)住宅地產(chǎn)從2000年1948元/m2上升至2014年5933元/m2，平均銷售價(jià)格增漲約3.04倍，總體來看，2000年-2014年國內(nèi)住宅地產(chǎn)的平均銷售價(jià)格總體呈平穩(wěn)上升趨勢，除2008年住宅地產(chǎn)銷售價(jià)格有所下降，其他年份住宅地產(chǎn)的市場價(jià)格均有一定幅度的上升。但自2009年以后，住宅地產(chǎn)的價(jià)格上升幅度相對(duì)前幾年有所減緩，在一定程度上反映了國內(nèi)住宅的發(fā)展正逐漸趨于成熟。

圖3：2000-2014年全國住宅地產(chǎn)價(jià)格水平變化趨勢圖

二、住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素分析

住宅地產(chǎn)作為市場經(jīng)濟(jì)體制中一種特殊的商品，其價(jià)格的波動(dòng)的主要還是受到市場供求關(guān)系的作用和影響。結(jié)合國內(nèi)外學(xué)者已有的研究，并就現(xiàn)階段國內(nèi)住宅地產(chǎn)的市場運(yùn)行體制而言，住宅地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)還受到以下幾種因素的影響：

（一）經(jīng)濟(jì)因素

就國內(nèi)住宅地產(chǎn)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境而言，影響住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)因素主要有區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平，物價(jià)消費(fèi)水平，居民可支配收入水平，以及存款儲(chǔ)蓄水平與宏觀金融環(huán)境等。

1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平是影響該區(qū)域住宅地產(chǎn)市場價(jià)格重要的經(jīng)濟(jì)因素，若某一區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平總體較高、財(cái)政收入額也會(huì)相應(yīng)較大，那么對(duì)于該地區(qū)住宅地產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資額也會(huì)相應(yīng)增加，進(jìn)而對(duì)于住宅地產(chǎn)層面的投資和消費(fèi)支出及生產(chǎn)投資也會(huì)增加，該區(qū)域的住宅地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)相應(yīng)的受到影響，在一定程度上會(huì)促進(jìn)該區(qū)域住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2、居民可支配收入水平，居民的可支配收入是在家庭總收入之中，除去生活必需的開支以外，剩下可以自由支配的部分。一般情況而言，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展會(huì)促使居民總收入不斷增加，在滿足衣食方面等基本需求后會(huì)激發(fā)人們對(duì)住宅條件的改善或者進(jìn)行住宅地產(chǎn)投資的需求，對(duì)住宅地產(chǎn)需求的增加最終將促進(jìn)住宅價(jià)格的上漲，通常居民可支配收入與住宅地產(chǎn)價(jià)格成正相關(guān)關(guān)系。

3、物價(jià)消費(fèi)水平，當(dāng)某一地區(qū)物價(jià)總體上漲時(shí)，與住宅地產(chǎn)相關(guān)的建筑材料的費(fèi)用、建筑人工費(fèi)機(jī)械費(fèi)也會(huì)隨之上漲，會(huì)使得住宅地產(chǎn)的投資建設(shè)成本增加，從而可能引起商品住宅價(jià)格上漲，當(dāng)貨幣市場出現(xiàn)通貨膨脹時(shí)，消費(fèi)者會(huì)考慮減少手中貨幣資產(chǎn)持有量，而轉(zhuǎn)向投資住宅地產(chǎn)等這類具有保值性的不動(dòng)產(chǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致市場對(duì)住宅地產(chǎn)的需求量增加，也會(huì)推動(dòng)住宅地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)。

4、金融環(huán)境，無論是住宅地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)，從地產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)流程來看，其自身與金融領(lǐng)域投資有著很多相似之處，金融機(jī)構(gòu)貸款作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的資金來源，特別是像住宅地產(chǎn)在投資開發(fā)過程中需要的中長期貸款，對(duì)住宅地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的資金成本影響深遠(yuǎn)，大數(shù)額的貸款投資會(huì)在很大程度上增加地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)運(yùn)營成本，最終會(huì)轉(zhuǎn)移到住宅地產(chǎn)的市場交易價(jià)格層面。

（二）社會(huì)因素

影響住宅地產(chǎn)的社會(huì)因素主要有城市化進(jìn)程、區(qū)域人口密度、國家的宏觀調(diào)控政策、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等。

1、本以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)的鄉(xiāng)村社會(huì)形態(tài)逐步向工業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)為代表的現(xiàn)代化城市形態(tài)轉(zhuǎn)變的發(fā)展歷程；具體涵蓋了人口數(shù)量、職業(yè)范圍、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及城鎮(zhèn)規(guī)劃和土地資源空間布局等要素的轉(zhuǎn)變。隨著職業(yè)范圍，人口數(shù)量、城鎮(zhèn)規(guī)模產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)代化城鎮(zhèn)對(duì)住宅地產(chǎn)的市場價(jià)格水平也將產(chǎn)生影響。

2、區(qū)域人口密度：城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)必然帶來城鎮(zhèn)人口的增加，城鎮(zhèn)人口的增長是住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的的重要影響因素。源于城鎮(zhèn)人口的增加將直接提升住宅地產(chǎn)消費(fèi)群體的數(shù)量，住宅地產(chǎn)市場消費(fèi)總體需求也將相應(yīng)增加，市場需求量的變化通過供需機(jī)制最終影響住宅地產(chǎn)的價(jià)格。

3、政府的相關(guān)政策：政府在對(duì)把握國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、保證居民生活基本需求、對(duì)資源進(jìn)行合理配置的過程中，會(huì)出臺(tái)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策以促進(jìn)國家的宏觀調(diào)控。尤其是自2000年以來，國家對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域中住宅地產(chǎn)的調(diào)控尤為明顯。政府通過政策的手段在住宅地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的過程中，隨著政策的實(shí)施對(duì)住宅地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。

（三）心理因素

投機(jī)心理和投機(jī)心理［5-6］：在住宅地產(chǎn)市場中，一定時(shí)期內(nèi)人們的投資行為或者消費(fèi)行為往往會(huì)受到其自身對(duì)未來房價(jià)和經(jīng)濟(jì)水平預(yù)期的影響。從消費(fèi)者角度來講，如果消費(fèi)者的心理預(yù)期是未來住宅地產(chǎn)的市場價(jià)格將會(huì)上漲；為了節(jié)約購買成本，消費(fèi)者會(huì)考慮立即購買其想要的住宅商品。從住宅地產(chǎn)投資群體來看，如果投資者覺得住宅地產(chǎn)的投資收益會(huì)增加，其可能利用手頭空閑的資金加大投資。反之，如果消費(fèi)者或者投資者的消費(fèi)預(yù)期是住宅地產(chǎn)的價(jià)格下降和投資收益減小，其對(duì)于住宅地產(chǎn)的需求將會(huì)減小，住宅地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)受到相應(yīng)的波動(dòng)。

三、動(dòng)態(tài)計(jì)量學(xué)模型下住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)周期的實(shí)證研究［7-10］

（一）模型構(gòu)建思路

文中對(duì)南京市住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)周期的研究思路大致如下：

1、依據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)市場均衡價(jià)格理論，在動(dòng)態(tài)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型的指導(dǎo)下，以南京市住宅地產(chǎn)市場交易價(jià)格為模型研究對(duì)象，選用影響住宅地產(chǎn)價(jià)格變化主要因素作為模型的解釋變量。

2、在利用多類型數(shù)學(xué)模型對(duì)解釋變量與被解釋變量的內(nèi)在關(guān)系進(jìn)行擬合、回歸的基礎(chǔ)上，最終確定采用ARMA模型［11］（自回歸分布滯后）初步建立變量間的長期均衡方程；

3、對(duì)均衡方程中相關(guān)變量時(shí)間序列數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)，在保證變量具有平穩(wěn)性的基礎(chǔ)上，驗(yàn)證住宅地產(chǎn)市場價(jià)格與影響因素間是否確實(shí)存在長期均衡關(guān)系，如果存在則對(duì)長期均衡方程進(jìn)行估計(jì)；

4、對(duì)初步估計(jì)得出的長期均衡關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)，并消除由于變量之間多重共線性對(duì)模型的影響，最終得出優(yōu)化后的長期均衡方程；

5、構(gòu)建誤差修正模型，從動(dòng)態(tài)的影響機(jī)制分析各因素對(duì)住宅地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，最后通過對(duì)誤差修正序列的識(shí)別，得出住宅地產(chǎn)實(shí)際市場價(jià)格圍繞均衡價(jià)格的波動(dòng)周期［11］。

（二）模型假設(shè)與實(shí)證變量的選?。?2-13］

在構(gòu)建住宅地產(chǎn)長期均衡模型之前，需要對(duì)模型進(jìn)行如下假設(shè)：

1、相關(guān)解釋變量的數(shù)據(jù)在樣本中具有變異性，隨著樣本容量的擴(kuò)大其方差趨于一非零常數(shù)；

2、長期均衡模型的的隨機(jī)誤差項(xiàng)服從同方差、零均值的分布；

3、隨機(jī)誤差項(xiàng)與解釋變量之間不存在序列相關(guān)性；

4、單個(gè)解釋變量的當(dāng)前值及滯后值與隨機(jī)誤差項(xiàng)不存在相關(guān)性。

在綜合考慮影響城市住宅地產(chǎn)價(jià)格變化的因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)學(xué)者對(duì)住宅地產(chǎn)已有的研究，以住宅地產(chǎn)市場價(jià)格作為研究對(duì)象，分別選用住宅地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量、城市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平、城市居民收入水平、區(qū)域人口密集度、投資者對(duì)該城市的投資額等作為城市住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素，相關(guān)影響因素與選用的衡量指標(biāo)的具體定義見表1。

表1：模型變量與衡量指標(biāo)定義表

（三）南京市住宅地產(chǎn)實(shí)證分析相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

文中以南京市為例進(jìn)行分析，南京市2001-2013年住宅地產(chǎn)市場價(jià)格及相關(guān)影響因素的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見表2。為了使模型變量在回歸擬合過程中變化趨勢更加穩(wěn)定，且又不改變相關(guān)解釋變量的統(tǒng)計(jì)分析性質(zhì)，在下文建模和數(shù)據(jù)分析過程中，將對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)數(shù)進(jìn)行計(jì)算。

表2：南京市歷年住宅地產(chǎn)市場價(jià)格及相關(guān)影響因

（四）實(shí)證模型的構(gòu)建與修正

1、初步建立ARMA模型

通過對(duì)南京市住宅地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，南京市住宅地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)周期一般為1-2年，結(jié)合動(dòng)態(tài)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，將本文中ARMA［］（自回歸分布滯后）模型的滯后階數(shù)分別定義為（p；q）=（1；1），初步建立住宅地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的長期均衡模型如下：

其中εt～（0，δ2）。

2、實(shí)證模型相關(guān)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)

要確定上述住宅地產(chǎn)價(jià)格長期均衡模型能否成立，首先必須判斷模型中的解釋變量與被釋變量間是否存在長期均衡關(guān)系。結(jié)合動(dòng)態(tài)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，采用ADF單整檢驗(yàn)法對(duì)模型中變量的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)時(shí)設(shè)定的條件為一階滯后、二階差分、不含常數(shù)項(xiàng)與趨勢項(xiàng)，相應(yīng)檢驗(yàn)結(jié)果如表3所示：

表3：實(shí)證模型變量單整（ADF）檢驗(yàn)結(jié)果匯總表

上述ADF單整檢驗(yàn)結(jié)果表明，各變量均為同階單整變量，也即模型中影響住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素均為平穩(wěn)時(shí)間序列，滿足長期均衡模型對(duì)變量的基本要求，可進(jìn)一步通過變量協(xié)整檢驗(yàn)，判斷變量間是否存在長期均衡關(guān)系，檢驗(yàn)結(jié)果如表4所示：

表4：實(shí)證模型變量協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果匯總表

3、模型變量共線性檢驗(yàn)與處理

由協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果可以看出：初步建立的ARMA模型中相關(guān)變量確實(shí)存在長期均衡關(guān)系，進(jìn)而可以對(duì)變量間的長期均衡關(guān)系進(jìn)行回歸和擬合，最終得出如下所示長期均衡模型：

Ln（Ap=25.97893|0.058328Ln（Sa）|0.092772Ln（Ca）+0.602639Ln（Er）|0.030965Ln（In）+0.769885（Di）| 4.313990Ln（Pd）+εt

Ln（Ap）=36.4689+0.838596Ln（Di）+0.589246Ln （Fr）|0.015253 Ln（Di）|6.215967 Ln（Pd）+εt

4、構(gòu)建誤差修正模型

將由上述長期均衡方程得出的住宅地產(chǎn)市場價(jià)格長期均衡值與實(shí)際值的殘差作為誤差修正項(xiàng)，即可得到如下誤差修正序列［14］：

=Ln（Sa）|36.46869+0.838596 Ln（Di）+0.589246 Ln （Fr）|0.015253 Ln（Di）|6.2315967 Ln（Pd）

以誤差修正序列為基礎(chǔ)，構(gòu)建如下所示的誤差修正模型并對(duì)其進(jìn)行估計(jì)：

△ln（Ap）=δ0+λ1△ln（Fr）+λ2△ln（In）+λ3△ln （Di）+λ4△ln（Pd）+φ1△ln（Fr）t-1+Φ2△ln（In）t-1

上式中解釋變量Ln（Fr），Ln（In），Ln（Di），Ln （Pd）的當(dāng)期值與其滯后項(xiàng)以及Ln（Ap）的滯后項(xiàng)均可視為影響被解釋變量Ln（Ap）長期均衡變化的影響因素；而誤差修正項(xiàng)序列Ecm則代表在不同年份Ln（Ap）實(shí)際值偏離長期均衡價(jià)格的程度，即可反映南京市住宅地產(chǎn)價(jià)格變化的周期情況，將兩部分進(jìn)行疊加之后即構(gòu)成南京市住宅地產(chǎn)價(jià)格變化的精確預(yù)測模型。

5、住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)周期的識(shí)別［15］

依據(jù)長期均衡方程得出的誤差修正序列，本質(zhì)上反映的是住宅地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格圍繞長期均衡價(jià)格的變化趨勢，將相應(yīng)時(shí)間點(diǎn)對(duì)應(yīng)的誤差修正序列數(shù)據(jù)在坐標(biāo)軸上表示出來，即構(gòu)成了住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)周期圖，如圖4所示：

圖4　住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)變化周期圖

由圖4可以看出：（1）南京市住宅地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)周期大致為4-5年；（2）2008年南京市住宅地產(chǎn)價(jià)格下降幅度明顯，與當(dāng)年由于國際金融危機(jī)下住宅地產(chǎn)受到波動(dòng)的現(xiàn)實(shí)相符；（3）2009-2010年南京市住宅地產(chǎn)在金融危機(jī)的沖擊后迅速回升且變化幅度較大；（4）2010年下半年至2011年，由于國家加大對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控，一系列的限購、限貸政策出臺(tái)后，南京市住宅地產(chǎn)的價(jià)格迅速回落。（5）2012-2013年，住宅地產(chǎn)在經(jīng)歷一些列的波動(dòng)以后，住宅地產(chǎn)價(jià)格的變化逐漸趨于平緩，再次回歸到長期均衡水平。

四、結(jié)論與建議

本文在市場均衡價(jià)格理論的指導(dǎo)下，通過對(duì)住宅地產(chǎn)的市場現(xiàn)狀進(jìn)行分析之后，系統(tǒng)性的總結(jié)了影響住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素，最后結(jié)合動(dòng)態(tài)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的相關(guān)數(shù)學(xué)模型對(duì)歷年南京市住宅地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析；在Eviews 8.0和MATLAB 7.0的軟件平臺(tái)上對(duì)南京市住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的周期進(jìn)行了分析和預(yù)測，得出南京市住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)周期大致為4-5年，并以長期均衡方程的形式給出了影響住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素和影響程度。為今后南京市住宅地的投資開發(fā)提供了參考，同時(shí)文中對(duì)南京市住宅地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)周期的的研究也存在不足之處，文中的動(dòng)態(tài)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型主要是結(jié)合市場需求-供給及宏觀環(huán)境的層面對(duì)南京市住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)周期進(jìn)行了探討，沒有從微觀和量化的層面考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的的影響。為推動(dòng)對(duì)住宅地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素和波動(dòng)周期的進(jìn)一步研究，本文建議：應(yīng)從數(shù)值化、變量化的角度考慮國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，并結(jié)合各區(qū)域城市實(shí)際的政策、文化、經(jīng)濟(jì)等因素對(duì)住宅地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)進(jìn)行分析研究。

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責(zé)任編校：徐曉

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-7955（2016）01-0067-06

收稿日期：2016-01-26

作者簡介：金長宏（1964-），安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院教授，東南大學(xué)博士。主要研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與投資，房地長項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理； 歐江徽（1990-），安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院工程管理專業(yè)學(xué)碩研究生。主要研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與項(xiàng)目管理。

Theoretical and Empirical Study of Price Fluctuation of Residential Property

JIN Chang-hong OU Jiang-hui
（AnHui University of Architecture，Hefei，Anhui，230601，China）

Abstract：Residential propertyis the backbone ofChina's domestic real estate industry.Its price is not onlyaffected by the market and Chinese macroeconomic situation，but also our government's adjusting economic policies. Based on the data of residential property prices in recent years，the paper analyzes the statues quo of the residential property development.The analysis indicates that there is a great rise in three aspects：investment amount，sales volume and prices.Then the paper chooses Nanjing，a city of a mature market of residential property，as a case to study its price fluctuation cycle based on dynamic econometric model.In the empirical study，a long-termequilibriummodel is established，finding out the main factors that influence the residential property price fluctuation.The result also shows the fluctuation cycle ofthe residential propertyprice in Nanjingis approximately4-5 years.

Key words：residential property price；influencing factors；single-integration Test；co-integration Test；price fluctuation cycle