李仲飛，于守金，鄭　軍

(1.中山大學(xué) 管理學(xué)院，廣東 廣州 510275；2.廣東財(cái)經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)院，廣東 廣州 510320)

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房地產(chǎn)屬性、收入差距與房價(jià)變動趨勢

李仲飛1，于守金1，鄭軍2

(1.中山大學(xué) 管理學(xué)院，廣東 廣州 510275；2.廣東財(cái)經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)院，廣東 廣州 510320)

摘要：以往關(guān)于收入差距與房價(jià)之間關(guān)系的研究，較少兼顧房地產(chǎn)的消費(fèi)與投資雙重屬性。文章基于雙重屬性的角度，首先從理論上闡述了收入差距與房價(jià)之間的動態(tài)關(guān)系。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的情況下，房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性凸顯，收入差距擴(kuò)大會抑制房價(jià)上漲；隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)單一屬性不明顯，收入差距變化對房價(jià)不存在顯著影響；當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高時(shí)，房地產(chǎn)投資屬性占優(yōu)，收入差距擴(kuò)大會促進(jìn)房價(jià)上漲。進(jìn)一步對理論結(jié)果進(jìn)行實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，整體上我國收入差距與房價(jià)之間無顯著相關(guān)關(guān)系，單一屬性不明顯；但就省際差異而言，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的省份，收入差距促進(jìn)了房價(jià)上漲，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的省份，收入差距則抑制了房價(jià)上漲。隨著時(shí)間的變化，收入差距由抑制房價(jià)上漲轉(zhuǎn)變?yōu)榇龠M(jìn)房價(jià)上漲。

關(guān)鍵詞：房價(jià)；房地產(chǎn)二重屬性；收入差距

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了10多年的長期高速增長后，在新一輪房地產(chǎn)市場行情中，不同地區(qū)房價(jià)走勢出現(xiàn)了嚴(yán)重分化，表現(xiàn)為高庫存與高房價(jià)并存，這引起了社會各界對房價(jià)的廣泛關(guān)注。對于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)尤其是一線城市而言，由于近期股市低迷和投資渠道缺乏引致了資產(chǎn)荒，房地產(chǎn)投資性需求增加導(dǎo)致大量資金流入房地產(chǎn)市場，在信貸杠桿如首付貸的刺激下房價(jià)暴漲。而中西部地區(qū)三、四線城市則由于人口流失，消費(fèi)性需求萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)庫存高企，房價(jià)面臨下跌壓力。大量研究表明，房價(jià)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和居民收入水平等眾多因素的影響，概括來說，可將致使房價(jià)變化的因素劃分為供給層面和需求層面。然而，就短期而言因房地產(chǎn)供給彈性較小，房價(jià)波動主要由需求因素決定，而居民收入是眾多需求因素中的一個(gè)重要方面，已有大量文獻(xiàn)從不同角度研究了房價(jià)與收入的關(guān)系(高波等，2013)。通常而言，高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平通常伴隨著高房價(jià)和高收入差距，盡管社會普遍認(rèn)為收入差距有可能是影響房價(jià)的一個(gè)重要因素，然而收入差距對房價(jià)影響的理論研究卻較少。收入差距作為一個(gè)社會問題受到越來越多的關(guān)注，國家十三五規(guī)劃綱要強(qiáng)調(diào)加大再分配調(diào)節(jié)力度，調(diào)整優(yōu)化國民收入分配格局，努力縮小全社會收入差距。由于我國居民收入不平等的問題日益嚴(yán)重，關(guān)于收入差距對房價(jià)的影響一直是社會關(guān)注的熱點(diǎn)。研究收入差距與房價(jià)關(guān)系，一方面有助于為收入分配調(diào)控提供理論依據(jù)，另一方面也可以深化對收入差距與房地產(chǎn)行業(yè)乃至整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的認(rèn)識。

對一般消費(fèi)品而言，凱恩斯提出的邊際消費(fèi)遞減規(guī)律是研究收入差距對消費(fèi)影響的重要基礎(chǔ)，即隨著收入的增加，其用于消費(fèi)的比例將逐漸降低(Keynes，1936)?？傮w而言，當(dāng)收入較低時(shí)，居民增加的收入主要用于滿足其基本消費(fèi)需求；當(dāng)收入較高時(shí)，由于居民的消費(fèi)需求已基本得到滿足，增加的收入用于消費(fèi)的比例將會下降。也就是說，隨著收入差距的擴(kuò)大，整個(gè)社會的消費(fèi)占收入的比重會逐漸降低。然而，不同于一般的消費(fèi)品，住房是一種同時(shí)兼具消費(fèi)屬性和投資屬性的耐用品，進(jìn)而引致了居民購房動機(jī)的二重性，這為研究收入差距與房價(jià)之間關(guān)系提供了新的視角。房地產(chǎn)的上述特征表明，探析房價(jià)變化的影響因素必須同時(shí)兼顧房地產(chǎn)的雙重屬性。

居民的總支出是由消費(fèi)性支出和投資性支出兩部分構(gòu)成的。根據(jù)經(jīng)典消費(fèi)理論可知，居民的邊際消費(fèi)傾向遞減，在總支出保持相對穩(wěn)定的情況下邊際投資傾向呈遞增趨勢，而不同性質(zhì)的邊際支出傾向?qū)Ψ績r(jià)的影響存在差異。當(dāng)房地產(chǎn)主要體現(xiàn)為消費(fèi)屬性時(shí)，隨著收入差距擴(kuò)大，高收入者的收入增加所帶來的需求增加十分有限，低收入者減少的收入將致使房地產(chǎn)總需求呈現(xiàn)下降趨勢，進(jìn)而降低房地產(chǎn)價(jià)格，即收入差距會抑制房價(jià)上漲。反之，當(dāng)住房主要是投資品時(shí)，高收入居民收入增加帶來的投資需求增加大于低收入居民收入減少帶來的投資需求降低，收入差距便會促進(jìn)房價(jià)上漲?；谏鲜龇治?，本文在房地產(chǎn)雙重屬性基礎(chǔ)上探討收入差距與房價(jià)之間的關(guān)系，可以拓展對于房地產(chǎn)不同屬性的認(rèn)識，深化對收入差距經(jīng)濟(jì)后果的研究。

二、文獻(xiàn)綜述

總體而言，影響房價(jià)的經(jīng)濟(jì)基本面因素可劃分為需求和供給兩個(gè)方面，如收入、人口、預(yù)期、房屋造價(jià)和稅收等(李仲飛和張浩，2015)。沈悅和劉洪玉(2004)在研究國內(nèi)住宅價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面時(shí)得出，收入是影響房價(jià)的重要因素。其中，收入既可以直接影響房價(jià)，也可以通過其他因素如預(yù)期間接影響房價(jià)，并且不同收入的居民對未來房價(jià)的預(yù)期是不同的(Favara和Song，2014)。而Ludwig和Sl?k(2002)的研究則認(rèn)為，房價(jià)影響收入主要通過兩個(gè)渠道：第一個(gè)是房地產(chǎn)作為居民財(cái)富的一部分，其價(jià)格變化會產(chǎn)生資本利得，直接影響居民財(cái)富；另外一個(gè)是房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品可以獲得房租，租金流通過間接渠道影響到房地產(chǎn)所有者的收入。以往文獻(xiàn)從宏觀上探討了收入與房價(jià)間的關(guān)系，主要的結(jié)論是收入與房價(jià)互相促進(jìn)。

由于現(xiàn)實(shí)中居民收入存在差異，相關(guān)文獻(xiàn)也探討了房價(jià)與收入差距之間的關(guān)系。學(xué)術(shù)界關(guān)于收入差距對房價(jià)的影響存在兩種截然相反的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，收入差距推高房價(jià)，高收入者增加收入促使其增加房產(chǎn)投資進(jìn)而推高房價(jià)，使得貧窮者更加難以擁有住房(Vigdor，2002)。陳健和高波(2012)的研究發(fā)現(xiàn)，房價(jià)與收入差距互相促進(jìn)，張傳勇(2014)用省級面板數(shù)據(jù)得出了類似的結(jié)論，并進(jìn)一步指出，收入差距與房價(jià)存在互為正影響的內(nèi)生關(guān)系。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，收入差距會抑制房價(jià)增長。M??tt?nen和Tervi?(2014)基于美國六個(gè)都市區(qū)1998-2007年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，整體上收入不平等擴(kuò)大會抑制房價(jià)。居民收入增長會引起房價(jià)增長，收入差距擴(kuò)大會抑制房價(jià)(Gan和Hill，2009)。為分析產(chǎn)生這兩種不同觀點(diǎn)的原因，我們需要從房地產(chǎn)自身固有的特性出發(fā)。大量研究認(rèn)為，房地產(chǎn)兼具消費(fèi)和投資雙重屬性的特征是其價(jià)格波動異于其他金融資產(chǎn)和商品的主要原因(Henderson 和Ioannides，1983；況偉大，2010；李仲飛等，2015)，然而以往研究收入差距與房價(jià)間關(guān)系的文獻(xiàn)較少同時(shí)涉及房地產(chǎn)的這一特征。例如，房地產(chǎn)消費(fèi)屬性角度的研究主要集中于驗(yàn)證Rosen(1974)所提出的特征要素模型(Hedonic價(jià)格模型)，該價(jià)格模型認(rèn)為房價(jià)主要反映了住房的面積、樓層、朝向和周邊交通等特征屬性；從投資屬性角度研究房地產(chǎn)的方法是將房屋租金折現(xiàn)，進(jìn)而確立房屋的基本價(jià)值，這類研究主要集中于分析利率和信貸規(guī)模等因素對于房價(jià)的影響(Kim等，2006；況偉大，2010)。然而，周建成(2007)的研究表明，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，消費(fèi)屬性為房地產(chǎn)的主要屬性，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資屬性會逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。

一般而言，消費(fèi)具有饜足性，而投資是基于未來的預(yù)期收益。因此市場參與者的收入(或財(cái)富)對消費(fèi)品和投資品價(jià)格的影響存在差異。李強(qiáng)和馮中朝(2002)的實(shí)證研究認(rèn)為，當(dāng)假定經(jīng)濟(jì)中只有投資和消費(fèi)兩種產(chǎn)品時(shí)，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論可知，邊際消費(fèi)遞減且邊際投資遞增。楊建榮(2012)認(rèn)為，房地產(chǎn)如果作為消費(fèi)品則其收入彈性較低，如果作為投資品則收入彈性會較高。高收入者的收入增加會帶動投資品需求的增加，而低收入者的收入增加主要增加消費(fèi)品需求。這是因?yàn)橄M(fèi)屬性是商品的基本屬性，居民消費(fèi)商品存在饜足點(diǎn)，居民超過消費(fèi)饜足點(diǎn)的耐用品購買行為實(shí)則是對該商品的投資性需求。因此我們可以認(rèn)為，低收入者的購房行為是消費(fèi)性的，而高收入者在滿足了消費(fèi)需求后會進(jìn)一步滿足自己的投資需求，不同的購房動機(jī)對房價(jià)存在不同的影響。Barczyk和Kredler(2012)從理論上證明了收入差距擴(kuò)大將使得資產(chǎn)價(jià)格上升。由此可見，收入差距會促進(jìn)對投資品的需求，推高投資品價(jià)格，進(jìn)而抑制對消費(fèi)品的需求。袁志剛和朱國林(2002)的研究結(jié)論證實(shí)了收入差距擴(kuò)大將造成宏觀消費(fèi)率持續(xù)下降的觀點(diǎn)。就房地產(chǎn)而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期居民購買力有限，房地產(chǎn)主要體現(xiàn)為消費(fèi)屬性，收入差距會抑制對房地產(chǎn)的需求；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)房地產(chǎn)的投資屬性占主導(dǎo)時(shí)，收入差距會促進(jìn)對房地產(chǎn)的需求。

通過對以上相關(guān)文獻(xiàn)的回顧與分析，本文基于房地產(chǎn)二重屬性研究收入差距對房價(jià)影響認(rèn)識。整體而言，研究收入差距與房價(jià)關(guān)系，不但可以深化收入差距對于不同房屋屬性下房價(jià)影響的認(rèn)識，同時(shí)也有助于識別房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中房屋屬性的演變機(jī)理。此外，關(guān)于收入差距對于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的影響也存在爭議，本文在一定程度上豐富了關(guān)于收入差距的經(jīng)濟(jì)社會后果的研究。文章主要貢獻(xiàn)具體體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：首先，因工資收入在總收入中所占比重最高(67%)，因此本文選取工資收入作為主要解釋變量，同時(shí)解釋變量的這種取法也避免了因房價(jià)影響總收入而產(chǎn)生的內(nèi)生性。其次，本文提供了一個(gè)新的研究視角，在同時(shí)兼顧房地產(chǎn)的消費(fèi)性和投資性的情況下研究收入差距與房價(jià)的關(guān)系，解釋了在以往研究中收入差距對房價(jià)會產(chǎn)生相反影響的原因。再次，本文認(rèn)為，房地產(chǎn)的二元屬性在不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下存在動態(tài)調(diào)整過程，因此研究收入差距對房價(jià)的影響需在房地產(chǎn)屬性動態(tài)調(diào)整框架下進(jìn)行，這一研究視角在以往的文獻(xiàn)中較為少見。最后，本文還根據(jù)收入的不同來源將收入劃分為不同層次，進(jìn)而分析了不同來源收入對房價(jià)所產(chǎn)生的影響，相比以往的文獻(xiàn)更為細(xì)化，同時(shí)為使用工資收入計(jì)算收入差距提供了實(shí)證上的支持。

三、理論模型

為簡化分析，集中考察房價(jià)與居民收入差距之間的關(guān)系，我們假定經(jīng)濟(jì)中僅存在兩種物品：房屋和其他商品。同時(shí)假定，當(dāng)房屋的消費(fèi)屬性占優(yōu)時(shí)，其他商品為投資品或耐用品，相應(yīng)的其投資屬性占優(yōu)；當(dāng)房屋的投資屬性占優(yōu)時(shí)，其他商品為普通消費(fèi)品，相應(yīng)的其消費(fèi)屬性占優(yōu)。這是由于房屋兼具消費(fèi)與投資(或投機(jī))雙重屬性，很難精確地區(qū)分房屋在某次交易中具體體現(xiàn)為哪種屬性，只能粗略地獲知房屋某一方面的屬性占優(yōu)。這樣的假設(shè)具有合理性，理由如下：由于房屋是居民生活的必需品，政府在進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控時(shí)通常出于擴(kuò)大房屋消費(fèi)并適當(dāng)抑制房屋投資(特別是投機(jī))的目的。另外，整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平也是致使房屋屬性發(fā)生轉(zhuǎn)變的重要因素。周建成(2007)的研究表明，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，房地產(chǎn)主要為消費(fèi)品，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋將會從消費(fèi)品逐漸演變?yōu)橥顿Y品。這是因?yàn)椋?dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低時(shí)，居民收入水平較低，通常其購房目的主要是為滿足其自身的自住需求；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民平均收入水平相應(yīng)提高，加之房屋對我國居民而言屬優(yōu)質(zhì)投資品，因此，居民在滿足其消費(fèi)性需求的情況下通常會增加投資性購房。*在我國，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展還處于中等水平，投資渠道并不寬，房地產(chǎn)市場通常是相對優(yōu)質(zhì)的投資渠道。

(1)

Pxk+yk=wk

(2)

由前面的分析可知，當(dāng)房屋的消費(fèi)屬性占優(yōu)時(shí)，根據(jù)經(jīng)典消費(fèi)理論以及前面的假設(shè)可知，居民的邊際消費(fèi)傾向遞減，即α1<α2。這一結(jié)論在鄒至莊和牛霖琳(2010)的文獻(xiàn)中已經(jīng)得以證實(shí)。當(dāng)房屋的消費(fèi)屬性占優(yōu)時(shí)，參照其他一般商品的消費(fèi)，居民對房屋支出的比例會隨收入水平增加而降低。然而，當(dāng)房屋交易中主要體現(xiàn)其投資屬性時(shí)，根據(jù)Carroll和Kimball(1996)的結(jié)論可知，高收入居民對房屋的“邊際投資傾向”高于低收入居民對房屋的“邊際投資傾向”，從而可得α1>α2。*邊際投資的概念類似邊際消費(fèi)的概念?；谏鲜鐾评硪约扒懊鏄?gòu)建的簡單理論模型，我們給出如下命題，并通過后文的實(shí)證分析驗(yàn)證所給出的命題。

首先，根據(jù)設(shè)定，當(dāng)收入水平較低時(shí)房地產(chǎn)主要為消費(fèi)品，另外一種商品為投資品。由前面分析可知邊際消費(fèi)遞減α1<α2，當(dāng)收入差距擴(kuò)大時(shí)，α1增大且α2減小，進(jìn)而可得?P/?γ=(α1-α2)W/S<0，即收入差距抑制高房價(jià)。這是因?yàn)樵诘褪杖胨角闆r下，房地產(chǎn)主要為消費(fèi)品，隨著收入差距擴(kuò)大，低收入居民的消費(fèi)需求減少會大于高收入居民的消費(fèi)需求增加，從而使整個(gè)社會對房地產(chǎn)的消費(fèi)需求降低，抑制了房價(jià)上漲。因此可得：

命題1：當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低時(shí)，由于房地產(chǎn)主要為消費(fèi)品，收入差距會抑制房價(jià)上漲。

其次，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高收入居民的購房動機(jī)主要體現(xiàn)為投資或投機(jī)，相對而言，此時(shí)的低收入居民的購房動機(jī)仍然以消費(fèi)為主。因此α1隨著收入增加而增大，同時(shí)α2隨著收入減少而增加，結(jié)合邊際消費(fèi)遞減的結(jié)論α1<α2，最終將導(dǎo)致α1與α2數(shù)值趨同。如果此時(shí)收入差距擴(kuò)大，則?P/?γ=(α1-α2)W/S≈0，這是因?yàn)樵谡w收入水平提高的過程中，α1和α2是向相同方向變化的，兩者趨近于相等，此時(shí)收入差距對于房價(jià)的影響比較小或者認(rèn)為不存在顯著的影響。因此可得：

命題2：當(dāng)收入水平處在中等水平時(shí)，由于房地產(chǎn)單一屬性不明顯，因此收入差距對房價(jià)不存在明顯作用。

此外，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高時(shí)，房屋主要為投資屬性，相應(yīng)地其他商品為消費(fèi)品。由于邊際投資遞增，可得α1>α2，因此收入差距擴(kuò)大時(shí)?P/?γ=(α1-α2)W/S>0，即收入差距會促進(jìn)房價(jià)上漲。由于此時(shí)房地產(chǎn)為投資品，高收入者具有更高的邊際投資需求(Arrondel和Lefebvre，2001)，收入差距擴(kuò)大時(shí)，高收入者對房屋增加的需求會大于低收入者減少的需求，整體上對房地產(chǎn)的需求會增加，最終房價(jià)被推高。因此可得：

命題3：當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高時(shí)，由于房地產(chǎn)主要為投資品，收入差距會促進(jìn)房價(jià)上漲。

最后，綜合以上三個(gè)命題可以得出，對應(yīng)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，房地產(chǎn)的屬性會從消費(fèi)向投資演變。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平由低到高的演變過程中，邊際投資傾向增加，而邊際消費(fèi)傾向遞減(李強(qiáng)和馮中朝，2002)。相應(yīng)地，在收入差距由低到高的演變過程中，其對房價(jià)的影響表現(xiàn)為抑制房價(jià)、影響不明顯到最終促進(jìn)房價(jià)增長的趨勢。因此可得：

命題4：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，收入差距會促進(jìn)房價(jià)上漲。

四、實(shí)證分析

(一)實(shí)證模型設(shè)定

首先，為研究總收入中不同收入組成部分對房價(jià)的影響，總收入按照來源分為工資性收入、財(cái)產(chǎn)性收入、經(jīng)營性收入和轉(zhuǎn)移性收入，分別用LnW，LnP，LnO和LnT表示，用這四種收入對住宅房價(jià)LnHp進(jìn)行回歸，分析不同來源收入對于房價(jià)的影響作用。其他控制變量分別為貸款余額、城鎮(zhèn)人口、房屋造價(jià)和貸款利率，分別表示為LnLoan，LnPop，LnCost和Rate，其中貸款利率為全國統(tǒng)一變量，用來控制隨時(shí)間變化的宏觀因素的影響。估計(jì)方程如下：

LnHpit=Ci+β1LnWit+β2LnPit+β3LnOit+β4LnTit+β5LnLoanit+β6LnPopit

+β7LnCostit+β8Ratet+εit

(3)

為了研究總體上收入差距對房價(jià)的影響，本文將所有省份數(shù)據(jù)進(jìn)行整體回歸。Gini為用行業(yè)工資收入計(jì)算的收入差距，*基尼系數(shù)由相應(yīng)省份的行業(yè)就業(yè)人數(shù)與行業(yè)平均工資計(jì)算得到，本文具體用Stata12.0軟件ineqdeco命令計(jì)算。估計(jì)方程為(4)和(5)兩式，其中(4)式和(5)式關(guān)于收入水平的控制變量分別為人均工資LnWI和人均國民生產(chǎn)總值LnPgdp，由于兩者高度相關(guān)(相關(guān)系數(shù)為0.88)，因此將其分開估計(jì)。進(jìn)一步研究不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下收入差距與房價(jià)的關(guān)系，將總樣本按照人均國民生產(chǎn)總值LnPgdp平均分為三組估計(jì)。估計(jì)方程如下：

LnHpit=Ci+β1Giniit+β2LnPgdpit+β3LnLoanit+β4LnPopit+β5LnCostit

+β6Ratet+εit

(4)

LnHpit=Ci+β1Giniit+β2LnWIit+β3LnLoanit+β4LnPopit+β5LnCostit

+β6Ratet+εit

(5)

為驗(yàn)證分組回歸的穩(wěn)健性，我們用人均國民生產(chǎn)總值與工資收入差距的交乘項(xiàng)Gini×Pgdp來研究不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下收入差距對于房價(jià)的影響?；貧w方程為(6)式，估計(jì)模型如下：

LnHpit=Ci+β1Giniit+β2Gini×LnPgdp+β3LnWIit+β4LnLoanit+β5LnPopit

+β6LnCostit+β7Ratet+εit

(6)

為分析收入差距影響隨時(shí)間變化的差異，我們用年度時(shí)間變量與工資收入差距的交乘項(xiàng)Gini×Time來研究時(shí)間變化情況下收入差距對于房價(jià)的影響。*Time變量為對應(yīng)年度數(shù)值，取值范圍0到9，對應(yīng)10個(gè)年度的數(shù)據(jù)?；貧w方程為(7)式，估計(jì)模型如下：

LnHpit=Ci+β1Giniit+β2Gini×Time+β3LnWIit+β4LnLoanit+β5LnPopit

+β6LnCostit+β7Ratet+εit

(7)

(二)數(shù)據(jù)來源及統(tǒng)計(jì)描述

表1　主要變量統(tǒng)計(jì)性描述

本文數(shù)據(jù)來源為WIND宏觀數(shù)據(jù)庫和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)庫。鑒于2003年房地產(chǎn)業(yè)被確立為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，本文采用2004年到2013年30省10年省級面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。*由于西藏地區(qū)數(shù)據(jù)缺失較嚴(yán)重，本文選取的30個(gè)省區(qū)為除中國港、澳、臺地區(qū)及西藏之外的全部省、直轄市、自治區(qū)。因變量為對數(shù)形式住宅價(jià)格，主要自變量收入差距采用行業(yè)工資收入計(jì)算的基尼系數(shù)表示，根據(jù)數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，行業(yè)工資包含19個(gè)不同行業(yè)的平均工資。本文之所以選用行業(yè)工資收入差距，是因?yàn)楣べY收入不僅是總收入最重要的組成部分，且工資收入受到房價(jià)變化的影響較小，因此工資收入可以避免一定的內(nèi)生性，特別地工資收入是所有收入中最具有持久性的一部分。曾國安和胡晶晶(2008)對中國2000年以來的收入差距的研究發(fā)現(xiàn)，工資收入對城鄉(xiāng)收入的差距影響最大。Li和Liu(2014)研究了工資收入與扣除房地產(chǎn)的金融財(cái)富對房價(jià)影響的異同，發(fā)現(xiàn)兩者都顯著地影響了房價(jià)，并且工資收入能影響同時(shí)期的房價(jià)。本文采用省級面板數(shù)據(jù)模型對理論進(jìn)行驗(yàn)證，基于豪斯曼檢驗(yàn)結(jié)果選擇采用固定效應(yīng)模型，為控制異方差等因素對估計(jì)結(jié)果的影響，以下估計(jì)全部采用異方差穩(wěn)健估計(jì)。此外，由于本文采用短面板數(shù)據(jù)，故不考慮平穩(wěn)性問題。各變量的統(tǒng)計(jì)性描述如表1所示。

(三)實(shí)證結(jié)果及分析

1.收入來源對房價(jià)的影響

將總收入按來源分為四部分，分析不同收入來源對于房價(jià)的影響。由表2的回歸結(jié)果可以看出，工資收入系數(shù)值最大且最顯著，即工資性收入是影響住宅價(jià)格的最重要因素。原因可能有以下兩點(diǎn)：首先，工資對于大多數(shù)居民來說是主要的收入來源，工資收入在總收入中所占比例最大。其次，相比于其他收入來源，工資收入具有較高的穩(wěn)定性和持續(xù)性。通過對不同收入組成部分的研究發(fā)現(xiàn)，工資性收入是影響房價(jià)的最重要的因素，這也間接支持了本文采用工資收入研究收入差距與房價(jià)關(guān)系的合理性。

表2　不同收入來源

注：*p<0.1，**p<0.05，***p<0.01，括號內(nèi)為t值，固定效應(yīng)異方差穩(wěn)健估計(jì)，下表同。

2.總樣本及分組估計(jì)結(jié)果分析

整體上，用全樣本估計(jì)收入差距對于房價(jià)的影響?？倶颖竟烙?jì)結(jié)果如表3所示，可以看出，收入差距對于住宅價(jià)格不存在穩(wěn)健的顯著作用。這說明不考慮地區(qū)間的發(fā)展不平衡，總體上工資收入差距對房價(jià)不存在顯著的影響。因此，現(xiàn)階段總體上工資收入差距與房價(jià)不存在顯著關(guān)系，即房地產(chǎn)的單一屬性不明顯，不存在投資尤其是投機(jī)性行為，這與鄒至莊和牛霖琳(2010)研究一致。關(guān)于控制變量，行業(yè)平均工資、貸款余額、房屋造價(jià)和城鎮(zhèn)人口均顯著促進(jìn)了房價(jià)增長，長期基準(zhǔn)貸款利率系數(shù)不顯著，其作用可能被房屋造價(jià)和貸款余額吸收。關(guān)于總體回歸的結(jié)果有兩種解釋：第一種可能是因?yàn)樵诓煌l(fā)展水平情況下收入差距對房價(jià)存在相反的影響，而這種影響在總體上相互抵消。第二種可能原因是，總體回歸不顯著本身就反應(yīng)了在不同發(fā)展水平下，收入差距對房價(jià)都無影響，要區(qū)分這兩種情況本文將按照不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平將省份進(jìn)行分組回歸。

表3　總樣本回歸結(jié)果

將樣本按不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分組，估計(jì)收入差距影響房價(jià)的截面差異。本文采用人均國民生產(chǎn)總值衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，根據(jù)各省區(qū)平均人均國民生產(chǎn)總值由高到低平分為三組，每一組分別包含10個(gè)省區(qū)。因?yàn)楹茈y確定一個(gè)基準(zhǔn)的人均國民生產(chǎn)總值將樣本劃分為不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平組，但根據(jù)本文理論模型得出的假設(shè)至少可預(yù)期，在高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平組所得到的房地產(chǎn)投資屬性更明顯。由于我國各地區(qū)發(fā)展不平衡，不同省區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在較大差異，房地產(chǎn)在不同發(fā)展水平的省區(qū)所體現(xiàn)的屬性也會存在差異。由估計(jì)結(jié)果表4可得，在人均國民生產(chǎn)總值高的省份工資收入差距會促進(jìn)房價(jià)上漲，而在人均國民生產(chǎn)總值低的省區(qū)則相反。對于高人均國民生產(chǎn)總值的省區(qū)，工資收入差距系數(shù)為正且穩(wěn)健顯著，對于低人均國民生產(chǎn)總值省區(qū)，工資收入差距符號為負(fù)且穩(wěn)健顯著，并且組間差異的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)也是顯著的。根據(jù)估計(jì)結(jié)果可以得出，在人均國民生產(chǎn)總值高的省份，房地產(chǎn)主要體現(xiàn)為投資屬性；而對于人均國民生產(chǎn)總值低的省份，房地產(chǎn)主要體現(xiàn)為消費(fèi)屬性。這與理論模型所得出的命題1和命題3相符。同時(shí)，在中等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平組，收入差距對房價(jià)不存在顯著影響，這與命題2相符，即當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在中等水平時(shí)，房地產(chǎn)的單一屬性不明顯。

表4　分三組回歸結(jié)果

續(xù)表4　分三組回歸結(jié)果

3.收入差距隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和時(shí)間變化的影響異同分析

為驗(yàn)證房地產(chǎn)二元屬性隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和時(shí)間而變化的趨勢，分別做交乘項(xiàng)估計(jì)。我們用人均國民生產(chǎn)總值與工資收入差距的交乘項(xiàng)Gini×LnPgdp來研究不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下收入差距對于房價(jià)的影響。估計(jì)結(jié)果如表5中列(1)和列(2)所示，工資收入差距的系數(shù)為負(fù)且顯著，這說明當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低時(shí)，工資收入差距擴(kuò)大抑制房價(jià)上漲。而交乘項(xiàng)的系數(shù)為正且顯著，說明隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入差距會逐漸促進(jìn)房價(jià)增長，房地產(chǎn)顯現(xiàn)的屬性存在由消費(fèi)屬性向投資屬性轉(zhuǎn)變的趨勢，這與命題4相符。進(jìn)一步為分析房地產(chǎn)二元屬性隨時(shí)間而變化的趨勢，我們用時(shí)間項(xiàng)與工資收入差距的交乘項(xiàng)Gini×Time來研究不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下收入差距對于房價(jià)的影響。估計(jì)結(jié)果如表5中列(3)和列(4)所示，工資收入差距的系數(shù)為負(fù)且顯著，這說明樣本初期由于Time+Gini×Time<0，因此工資收入差距擴(kuò)大抑制房價(jià)上漲。時(shí)間項(xiàng)與工資收入差距交乘項(xiàng)的系數(shù)為正且顯著，說明隨著時(shí)間的變化，收入差距會逐漸促進(jìn)房價(jià)增長，房地產(chǎn)顯現(xiàn)的屬性存在由消費(fèi)屬性向投資屬性轉(zhuǎn)變的趨勢。將基尼系數(shù)和時(shí)間項(xiàng)的均值代入可得Time+Gini×Time≈0，整體上收入差距對房價(jià)的影響較小，這與表3總體回歸的結(jié)果一致。將時(shí)間項(xiàng)最大值與基尼系數(shù)代入計(jì)算可得Time+Gini×Time>0，即在樣本末期收入差距促進(jìn)房價(jià)上漲。

4.內(nèi)生性問題及穩(wěn)健性檢驗(yàn)

本文對于可能出現(xiàn)的內(nèi)生性和穩(wěn)健性等問題，分別進(jìn)行了相應(yīng)處理。對于本文自變量與因變量之間可能存在的內(nèi)生性問題，由于行業(yè)工資收入是總收入中的一部分，房價(jià)對收入的影響主要體現(xiàn)在財(cái)產(chǎn)性收入上，對工資收入的反向影響較小。此外，如果房價(jià)與收入差距存在互為因果的關(guān)系，那么在截面分組時(shí)收入差距的影響應(yīng)該不存在差異，而我們的研究發(fā)現(xiàn)，只有在高收入省份收入差距才促進(jìn)房價(jià)上漲，低收入省份收入差距抑制房價(jià)上漲，可以看出反向因果關(guān)系存在的可能性較小。最后，為了進(jìn)一步控制內(nèi)生性問題，采用自變量滯后一期進(jìn)行重新估計(jì)，結(jié)果并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。對于本文分組的穩(wěn)健性問題，由于將樣本平均分為三組存在一定的隨意性，本文進(jìn)行了兩種主要的穩(wěn)健性檢驗(yàn)。首先，不同于前面平均分為三組，文本按照40%、30%和30%比例分為三組，重新估計(jì)。其次，變換分組的衡量標(biāo)準(zhǔn)，分別按照各省份人均可支配收入重新平均分為三組。兩種方法分組所得估計(jì)結(jié)果與按照人均國民生產(chǎn)總值分組結(jié)果一致，證明分組估計(jì)結(jié)果具有一定的穩(wěn)健性。*限于篇幅，本部分的估計(jì)結(jié)果未列出，如有需要可以向作者索取。

表5　交乘項(xiàng)回歸結(jié)果

五、結(jié)論及政策建議

(一)結(jié)論

本文在房地產(chǎn)二重屬性的前提下，以工資測算的收入差距作為主要解釋變量，研究了居民收入差距與房價(jià)之間的關(guān)系。首先，通過一個(gè)局部均衡模型獲得收入差距與房價(jià)之間的理論關(guān)系：當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低時(shí)，房地產(chǎn)主要為消費(fèi)品，收入差距擴(kuò)大會抑制房價(jià)上漲；當(dāng)收入水平處于中等水平時(shí)，房地產(chǎn)兼具投資屬性和消費(fèi)屬性，收入差距的變化對房價(jià)的影響不明顯；當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高時(shí)，房地產(chǎn)主要為投資品，收入差距擴(kuò)大將促進(jìn)房價(jià)上漲。然后，通過實(shí)證研究證實(shí)了我們的上述推論，從全國層面來看，現(xiàn)階段收入差距與房價(jià)不存在顯著關(guān)系，即房地產(chǎn)在數(shù)據(jù)樣本期間單一屬性不明顯，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，房地產(chǎn)呈現(xiàn)從消費(fèi)品向投資品甚至投機(jī)品轉(zhuǎn)變的趨勢。此外，本文還發(fā)現(xiàn)隨著時(shí)間變化，收入差距對房價(jià)的促進(jìn)作用在增加，具體體現(xiàn)為收入差距由抑制房價(jià)增長轉(zhuǎn)變?yōu)榇龠M(jìn)房價(jià)增長。

(二)政策建議

由實(shí)證結(jié)果可知，就全國層面而言，現(xiàn)階段我國的收入差距對房價(jià)無顯著影響。然而，對于處于不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的省份，收入差距對于房價(jià)的影響存在差異。因此，以調(diào)控房價(jià)為目的的收入分配政策不能一刀切，需視不同省份的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出臺不同的收入分配政策。通常認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低時(shí)，收入差距適當(dāng)增大能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高時(shí)，收入差距擴(kuò)大則會抑制經(jīng)濟(jì)增長(王少平和歐陽志剛，2007)。因此，結(jié)合本文結(jié)論，我們給出如下政策建議：首先，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的省份，房價(jià)通常較高，房地產(chǎn)需求中投資投機(jī)性需求占主導(dǎo)地位。為了抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高地區(qū)房價(jià)的過快增長，抑制對房地產(chǎn)的過度投機(jī)性需求，政府需從縮小收入差距入手。其次，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的省份，房地產(chǎn)的消費(fèi)性需求是其主要需求?？紤]到這些省份房價(jià)較低，同時(shí)收入差距對經(jīng)濟(jì)增長可能存在促進(jìn)作用，因此基于收入差距的調(diào)控手段作用有限，應(yīng)該著重從控制房地產(chǎn)供給成本的角度進(jìn)行調(diào)節(jié)，增加房地產(chǎn)供應(yīng)滿足居民的消費(fèi)性需求。再者，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處在中等水平的省份而言，收入差距與房價(jià)不存在顯著關(guān)系。當(dāng)房價(jià)平穩(wěn)增長時(shí)，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)的帶動作用，可以對收入差距適當(dāng)容忍。當(dāng)房價(jià)在短期內(nèi)過快增長時(shí)，要考慮抑制房價(jià)的快速增長，可采用相關(guān)政策縮小收入差距，進(jìn)而調(diào)節(jié)房價(jià)使之處于合理區(qū)間。最后，整體而言收入差距對房價(jià)的促進(jìn)作用隨著時(shí)間變化越來越明顯，必須預(yù)防收入差距進(jìn)一步擴(kuò)大帶來的房價(jià)增長。

(三)研究不足與展望

本文在刻畫房地產(chǎn)屬性的條件下研究了收入差距與房價(jià)的關(guān)系，拓展了關(guān)于收入差距與房地產(chǎn)消費(fèi)屬性與投資屬性的認(rèn)識。然而，本文也存在一些不足，未來研究可以基于以下兩個(gè)方面展開：一方面，對于不同房屋類型下的房地產(chǎn)屬性有待進(jìn)一步研究論證，可以將房屋類型分為普通住宅、高檔公寓及別墅等分別研究收入差距的影響渠道；另一方面，由本文結(jié)論可知，房屋屬性存在由消費(fèi)屬性向投資屬性的轉(zhuǎn)變，可以深入比較房地產(chǎn)屬性與其他商品屬性的關(guān)系，如房屋投資屬性與其他金融產(chǎn)品投資屬性的異同，進(jìn)而分析收入差距對于不同投資品價(jià)格的影響差異。

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(責(zé)任編輯石頭)

Real Estate Attributes，Income Gap and Change Trend of Housing Prices

Li Zhongfei1，Yu Shoujin1，Zheng Jun2

(1.SunYat-senBusinessSchool，SunYat-senUniversity，Guangzhou510275，China;2.SchoolofFinance，GuangdongUniversityofFinanceandEconomics，Guangzhou510320，China)

Abstract：Previous studies on the relationship between income gap and housing prices pay little attention to the dual features of real estate，namely consumption and investment.From the perspective of dual attributes of real estate，this paper firstly theoretically explains the dynamic relationship between income gap and housing prices.The results show that in the stage of low-level economic development，consumption attribute of real estate dominates and the widening income gap curbs rising housing prices.With further development of the economy，the single attribute of real estate is not obvious，and the changes in income gap do not have the significant effect on housing prices.In the stage of high-level economic development，the investment attribute of real estate dominates and the widening income gap promotes rising housing prices.Further empirical study of theoretical results indicates that as a whole there is no significant correlation between income gap and housing prices in China and the single attribute is not obvious.But in terms of inter provincial differences in the level of economic development，the income gap causes rising housing prices in developed provinces，and inhibits rising housing prices in underdeveloped provinces.As the time goes on，the role of income inequality in housing prices transfers from curbing to promoting.

Key words:housing price; dual attributes of real estate; income gap

收稿日期：2015-10-26

基金項(xiàng)目：國家自然科學(xué)基金重點(diǎn)項(xiàng)目 (71231008)；廣東省自然科學(xué)基金團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目(2014A030312003)；廣東省哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目 (GD15yyj06)

作者簡介：李仲飛(1963-)，男，內(nèi)蒙古鄂爾多斯人，中山大學(xué)管理學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師，長江學(xué)者，國家杰青； 于守金(1986-)，男，山東日照人，中山大學(xué)管理學(xué)院博士研究生；

中圖分類號：F293.35；F014.4

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9952(2016)07-0122-12

DOI:10.16538/j.cnki.jfe.2016.07.011

鄭軍(1981-)，男，貴州銅仁人，廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院講師。