項夢月　任選蓉　何佳歡　周若承　單藝慧

[摘 要]通過對鐵嶺市土地流轉(zhuǎn)中金融手段的調(diào)查采訪，發(fā)現(xiàn)其中存在的定價不明晰，資金供需不平等等問題，提出土地定價模型及土地經(jīng)營承包收益權(quán)抵押貸款的概念，進而促進當(dāng)?shù)剞r(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

[關(guān)鍵詞]土地流轉(zhuǎn)；金融手段；定價模型

[中圖分類號]F321 [文獻標(biāo)識碼]A

1 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)概念及金融支持背景

1.1 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)概念

本文所討論的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)都是狹義上的土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營收益權(quán)是指農(nóng)村土地承包經(jīng)營者對其承包經(jīng)營的土地產(chǎn)生的利益所有的權(quán)利，即承包人對在土地上種植、養(yǎng)殖、畜牧產(chǎn)生的農(nóng)牧產(chǎn)品，在上繳國家稅款和集體提留之后擁有所有權(quán)。

1.2 國內(nèi)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)金融支持背景

謝文表示我國目前土地流轉(zhuǎn)的金融手段往往以農(nóng)村信用社為主導(dǎo)，存在著土地流轉(zhuǎn)渠道單一，土地流轉(zhuǎn)融資成本偏高，土地流轉(zhuǎn)融資額度得不到滿足。然而我國從上世紀末開始的金融試點盡管體現(xiàn)了地區(qū)特色，大多局限在抵押貸款這一融資模式上，風(fēng)險分擔(dān)和補償機制不夠完善，農(nóng)地組織的金融基礎(chǔ)不夠完善。

鐵嶺作為國家的重要產(chǎn)糧基地，成為國家的土地流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營權(quán)抵押試點，是我國推進土地流轉(zhuǎn)事業(yè)的排頭兵。我們選取鐵嶺作為調(diào)研對象，將國內(nèi)外現(xiàn)有的資料與鐵嶺的實際結(jié)合起來，分析問題，希望能有所助益。

2 鐵嶺市土地流轉(zhuǎn)中金融案例分析

最近三四年農(nóng)村農(nóng)民自發(fā)成立種、養(yǎng)合作社的小型合作組織，信用社以及村鎮(zhèn)銀行開始給以合作社形式給予土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款，但是前提也是聯(lián)戶擔(dān)保的形式，和真正意義上的質(zhì)押貸款有著一定區(qū)別。

以鐵嶺縣蔡牛張莊玉米新品種推廣專業(yè)合作社為例。該合作社2013年共多創(chuàng)收2000多萬元。盡管合作社成績喜人，可是每年年初給付農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)費用時，合作社依然會面臨融資困難的問題，所以每年都需要向銀行貸款。該合作社每年資金需求約在1000到1500萬元，然而能貸到的數(shù)額往往只在700-800萬之間，其資金缺口往往需要通過合作項目及社員自籌的方式來滿足。如果合作社想在此基礎(chǔ)上擴大發(fā)展，很難有合適的渠道滿足資金需求。

3 對鐵嶺市土地流轉(zhuǎn)金融手段創(chuàng)新模式的討論

3.1 土地使用權(quán)定價模式

3.1.1 農(nóng)村土地使用權(quán)定價依據(jù)

根據(jù)馬克思地租理論，地租是土地所有權(quán)的資本化。目前我國存在的農(nóng)村土地承包權(quán)是介于所有權(quán)和使用權(quán)之間的一種相對獨立的占有權(quán)。由于鐵嶺市依然存在形成級差地租的條件，即認為土地的肥力、位置以及投資的不同會對土地價格有不同程度的影響，故馬克思的地租理論是適用于鐵嶺市市地流轉(zhuǎn)情況的，所以可以將土地承包使用權(quán)用具體的價值進行合理衡量，其價值的表現(xiàn)分為絕對地租、級差地租兩部分。

3.1.2 土地使用權(quán)定價模型的建立

土地出租價格的多少不僅受供求關(guān)系的推動，還與自身所處的自然條件有關(guān)如氣候條件、地形、土壤品質(zhì)等，以及社會經(jīng)濟條件發(fā)展程度相關(guān)如政府政策、區(qū)域發(fā)展水平、區(qū)域交通條件等。根據(jù)差級地租理論，土地的使用用途也會直接影響土地產(chǎn)生的收益情況。

綜合上述分析，我們選取供求關(guān)系、自然條件、社會條件、使用用途為影響土地價格的主要因素，并根據(jù)其對地價的影響程度表達出各因素與地價間的定量關(guān)系、建立定價模型。上述分析的各種影響條件中又可以細分為具體不同的影響因素，我們將其表達成如下形式：自然條件：U=（U1，U2，U3，…Ui…），社會條件：V=（V1，V2，V3，…Vj…），供求關(guān)系：W，使用用途：Y，則土地使用權(quán)價格為F=F（U，V，W，Y，…）。

在評估土地使用權(quán)價格時要找出影響土地價格的主要因素以及各因素所占權(quán)重，根據(jù)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格函數(shù)計算出合理地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格。

假設(shè)土地用途已經(jīng)確定且該用途的自然因素、社會因素等完全滿足利潤最大化要求，相應(yīng)的土地逾期年均收益a（元/畝）也達到最高，用收益還原法得到最高地價：

各種影響條件對土地價格的影響實際中難以準確衡量，故可以使用專家對各地塊的各影響因素打分，建立評價矩陣，從而計算出對土地價格影響的權(quán)重值。土地流轉(zhuǎn)后的各因素滿足程度取值于0、1之間，與對應(yīng)的土地價格權(quán)重之積即為該影響因素在地價上的體現(xiàn)記為對地租的貢獻率。

3.2 農(nóng)村土地承包經(jīng)營收益權(quán)質(zhì)押貸款模式

農(nóng)村土地承包經(jīng)營收益權(quán)質(zhì)押貸款是為了解決土地流轉(zhuǎn)中融資渠道匱乏，融資額度受限等問題而創(chuàng)新出現(xiàn)的一種新型融資手段。不同于直接的土地經(jīng)營權(quán)質(zhì)押，土地承包經(jīng)營收益權(quán)質(zhì)押貸款指的是土地承包經(jīng)營權(quán)人可以將其承包土地通過土地流轉(zhuǎn)獲得收益（主要包括土地產(chǎn)出）的權(quán)利交付給信用社或其他與其建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的債權(quán)人作為其履行債務(wù)的擔(dān)保。

3.2.1 農(nóng)村土地承包經(jīng)營收益權(quán)質(zhì)押貸款的現(xiàn)實意義

擔(dān)心抵押會導(dǎo)致農(nóng)民失地，甚至?xí)l(fā)社會不穩(wěn)定，一直是禁止土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的主要理由，而并不支配土地承包經(jīng)營權(quán)交換價值的土地承包經(jīng)營收益權(quán)質(zhì)押便可以有效化解農(nóng)民長期失地的擔(dān)憂。同時可以用農(nóng)村土地承包經(jīng)營收益權(quán)來進行質(zhì)押貸款是切實可行的，因為農(nóng)村土地承包經(jīng)營收益權(quán)掌握在農(nóng)民的手里，也就是說拿其來做質(zhì)押擔(dān)保是可靠的，一旦出現(xiàn)債務(wù)人無法按時清償債務(wù)的情況，信用社等貸款方便可以取得規(guī)定期限的土地承包經(jīng)營收益權(quán)，并可以通過轉(zhuǎn)讓等形式收回資金，而且債權(quán)人還可以直接控制承包人的農(nóng)產(chǎn)品銷售合同，或直接控制農(nóng)作物等?？偟膩碚f，土地通過流轉(zhuǎn)獲得收益的方式是多樣的，質(zhì)權(quán)人只要確?？梢钥刂瞥邪说氖找婕纯?，而如前所述，質(zhì)權(quán)人可以通過不同的方式實現(xiàn)對土地收益權(quán)的控制。

特別是在鐵嶺地區(qū)，土地仍是集體所有，不是私有，所以土地所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款難以實施，而收益權(quán)質(zhì)押便為融資開辟了一條新的更便利的途徑。

3.2.2 農(nóng)村土地承包經(jīng)營收益權(quán)質(zhì)押的相關(guān)制度構(gòu)建

首先，需要規(guī)范性文件對質(zhì)押人的條件作出明確規(guī)定，比如需要規(guī)定只有依法取得土地承包經(jīng)營權(quán)證的自然人才可以申請質(zhì)押貸款，而且其提供質(zhì)押貸款的土地經(jīng)營收益權(quán)必須為借款人所有。具體來講，農(nóng)村土地承包經(jīng)營收益權(quán)質(zhì)押的實現(xiàn)包括質(zhì)押合同的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。[7]首先設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營收益權(quán)質(zhì)押必須通過建立在明確清晰的書面質(zhì)押合同之上，合同必須明確規(guī)定貸款期限、質(zhì)押標(biāo)的及其數(shù)量、市場價值、擔(dān)保的范圍、質(zhì)押財產(chǎn)交付的時間等，并經(jīng)有關(guān)部門審批。當(dāng)外部環(huán)境或其他不確定因素變化而必須對原定合同進行變更時，債務(wù)人必須及時辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營收益權(quán)質(zhì)押的變更登記，且經(jīng)過質(zhì)權(quán)人的同意后方能生效。其次，取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營收益權(quán)質(zhì)權(quán)的信用社或其他金融機構(gòu)有權(quán)將質(zhì)權(quán)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)主債權(quán)消滅或者被清償、標(biāo)的破滅、質(zhì)權(quán)被實現(xiàn)以及質(zhì)權(quán)的存續(xù)期滿時，質(zhì)押合同隨之失效。

3.2.3 農(nóng)村土地承包經(jīng)營收益權(quán)質(zhì)押貸款中的風(fēng)險及防范措施

我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營收益權(quán)質(zhì)押處在探索之中，相關(guān)制度不盡完備，存在著各種各樣的風(fēng)險。特別是鐵嶺農(nóng)村土地特殊的權(quán)利結(jié)構(gòu)，土地承包經(jīng)營者對土地收益的控制權(quán)不是完全的，而一旦質(zhì)押人不能取得收益權(quán)，質(zhì)權(quán)人的債權(quán)將無從得到清償，金融風(fēng)險和不穩(wěn)定因素有此擴大。面對此類風(fēng)險，應(yīng)完善農(nóng)業(yè)保險的辦法，把土地經(jīng)營保險納入保險體系，避免質(zhì)押人因遭受不可抗的自然災(zāi)害后引發(fā)危機，從而弱化質(zhì)押人的生產(chǎn)風(fēng)險和信貸風(fēng)險。更為緊迫的是相關(guān)法律法規(guī)的出臺，以激活農(nóng)村剩余資產(chǎn)，提高質(zhì)押質(zhì)權(quán)人積極性及貸款資金的安全性，維護質(zhì)押人和質(zhì)權(quán)人的合法權(quán)益，避免不穩(wěn)定因素的出現(xiàn)。（通訊作者：李政）

[參考文獻]

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[7] 李長健，趙峰.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)金融支持的困境與出路[J].時代金融，2014（6）.