鐘蕊菡　汪陽　黃晶　段光仙

摘 要：在經濟新常態(tài)下，房地產行業(yè)正面臨著調整轉型。文章通過分析房地產行業(yè)在調整轉型后的財務現狀，提出問題，根據問題提出了相應的對策建議，以使房地產在轉型過程中找到優(yōu)化財務管理的方法，促進其發(fā)展。

關鍵詞：房地產；財務現狀；對策建議

中圖分類號：F830.9 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）02-0110-02

1 房地產調整轉型的背景

2014年中國GDP同比增長7.4%，中國經濟進入中高速增長新常態(tài)，而全國商品房銷售額全年同比下降近8%，銷售均價同比下跌近5%，總體來看，業(yè)績下滑數量占比達43.3%，地產行業(yè)正在面臨銷售減緩、利潤下滑、兩極分化的現狀，房地產需要尋求轉型和突破，進行行業(yè)升級，房地產行業(yè)也必將迎來新常態(tài)。

2 房地產調整轉型的意義

2.1 房地產轉型調整有助于中國經濟增長

作為國民經濟重要組成部分，房地產業(yè)對GDP增長影響較大，同時，其關聯性強，無論是對產業(yè)鏈上游的鋼鐵，水泥，有色，機械等行業(yè)，還是對產業(yè)鏈下游的家具，金融等行業(yè)都有較大的影響。房地產轉型調整必將進一步促進中國經濟發(fā)展。

2.2 房地產轉型調整有助于產業(yè)結構調整

與房地產業(yè)關系最為密切的是制造業(yè)，房地產行業(yè)投資額的增加對第三產業(yè)的增加值比重提高貢獻有限，而房地產轉型調整從制造業(yè)向現代服務業(yè)轉型是必然趨勢。

2.3 房地產轉型調整有助于提高就業(yè)率

房地產對其他行業(yè)后向拉動力較強，中間投入多，但其還是偏向于資本和原材料型產業(yè)，對就業(yè)的吸納能力有限。房地產轉型調整勢必帶來第三產業(yè)的發(fā)展，會增強就業(yè)的吸納能力。

3 房地產調整轉型的財務影響

3.1 對收入的影響

隨著樓市進入轉型的新常態(tài)，國家對樓市的調控力度逐漸的加強，房價將會逐漸進入到一個趨于合理的價格區(qū)間，樓市的泡沫將逐漸消退。但這對于房地產企業(yè)來說，則意味著其銷售收入將會進一步下降，進而影響其整體收入，這從近兩年來萬科的年報中便可看出端倪，萬科作為大型的房地產企業(yè)銷售收入仍然在增長，但增速已明顯放緩，整體收入的增長進入到合理增長的慢車道。隨著調控力度的進一步加強，這種放緩趨勢將越發(fā)明顯。

3.2 對成本的影響

主要體現在兩方面，一是融資成本的進一步增長，隨著銀行銀根的收緊，民間借貸的發(fā)展處于整合規(guī)范時期，房地產企業(yè)的項目融資就變得更困難，這對其資金運營能力提出了更高要求。二是開發(fā)成本的增加，包括拿地、開發(fā)、銷售等各方面成本。土地作為不可再生資源，將會越來越稀缺，拿地成本會越來越高。隨著人工和建材的成本增長，房地產開發(fā)的綜合成本進一步升高。因此從融資到開發(fā)，其成本將進一步增加，這從近兩年來萬科年報中的成本項也看出。

3.3 對利潤的影響

房地產企業(yè)收入放緩，而成本增加，便導致房地產企業(yè)的利潤增長逐漸放緩，可以說房地產企業(yè)的暴利時代已結束。今后房地產企業(yè)的利潤將逐漸回歸到良性合理的增長階段。這也促使其加快轉型調整的腳步，以適應市場的變化和需求，這使企業(yè)在新常態(tài)下面臨更大的挑戰(zhàn)，也對企業(yè)的運營和管理者提出了更高的要求。

4 房地產企業(yè)調整轉型的對策研究

4.1 房地產企業(yè)層面

4.1.1 實力企業(yè)快速擴張

房地產早已過了容易賺錢的時代，中小型以及區(qū)域型的房企想要實現走出去，將會更加的困難重重，并且在異地進行土地擴張的成本和市場風險更大。所以有一定實力的房企應該要學會借勢，加快布局擴張。如萬科選擇兼并、相互持股、品牌與管理輸出等整合的方式，增加人力資源、土地資源、關系資源的儲備。

4.1.2 弱勢企業(yè)加強融合

對于沒有能力適應大趨勢的企業(yè)，必須提早布局，可以選擇走股份互持、股份轉讓等方式與強勢企業(yè)融合，只做股東，不參與直接經管，最大化進行應收賬款等存量資產的盤活。

4.1.3 市場精細劃分

房地產市場正在從細分時代逐步向精細劃分時代發(fā)展。以產業(yè)為依托的各種精細劃分的房地產市場在逐步興起。房地產市場早已從最初的形態(tài)延伸到旅游、養(yǎng)老等多種市場形態(tài)。

4.1.4 房地產企業(yè)的發(fā)展方式要全面升級

未來房地產企業(yè)唯有進行高效率管理，嚴格成本控制和品牌溢價，以此來提高利潤率；通過高速提高土地周轉率以此來加快資產周轉率；通過創(chuàng)新的融資方式來提高公司資金的利用率和安全性。

①把規(guī)范化列為經營方向。面對新常態(tài)下房地產市場的不斷發(fā)展，即將有50%的房地產開發(fā)商，會因為市場競爭力的低下或者缺乏而在市場中被淘汰。對于市場的發(fā)展和變化，開發(fā)商要想在房地產市場上生存，就必須進行企業(yè)轉型，將做買賣的運作方式改為企業(yè)運作方式，也就是要走標準化專業(yè)化的道路。萬科于20世紀90年代就走上了這條具有標準化專業(yè)化發(fā)展的道路。由于專業(yè)化的提升，萬科的周轉率已遠遠高于房地產行業(yè)的平均水平，并且在相同水平的利潤率下，可以使資產收益率得到提高。萬科還充分利用周轉速度和規(guī)模效應，同時圍繞大約一百個的項目，多項目高速運作，對土地增值稅進行合理規(guī)避，讓企業(yè)的經營效益得到提高。

②搭建專業(yè)運作平臺。房地產的開發(fā)具有產業(yè)鏈長的特點，因此，相較于其他行業(yè)來說，它更需要管理系統(tǒng)化。在房地產開發(fā)過程中，開發(fā)商對其中的四個基本問題應該能給出答案：做什么、什么標準、多少成本、執(zhí)行力。要想回答這四個問題，就必須在公司中構建專業(yè)流程、計劃管理、成本控制、績效管理這樣四個專業(yè)體系。其中，計劃管理體系能保證運作效率的提高，成本控制體系能保證利潤的實現，績效管理體系能保證執(zhí)行力的提高，公司若構建了這四個專業(yè)體系，那么就搭起了專門的進行公司運作的系統(tǒng)管理平臺。

4.2 政府層面

4.2.1 落實土地供應政策

首先，應加強土地供應政策對土地價格的調控，完善土地儲備制度。就房地產開發(fā)和建設來說，土地是最基本的組成部分，故而在房地產價格中，土地價格是重要的構成部分，并在市場上起基礎決定性的作用。因此，對土地調控機制進行完善有利于推進房地產行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。國家應當積極完善當前的土地收購儲備制度，通過控制、回收、存儲、規(guī)劃等多種手段來加強對土地市場的壟斷，為房地產行業(yè)的發(fā)展提供一個良性的公平競爭環(huán)境。其次，通過國家強有力的調控，對房地產市場中的炒作行為進行規(guī)范，且最大限度的發(fā)揮出土地的作用，以為廣大百姓提供必要居住生活場所的條件下，來增加國家的財政收入。

4.2.2 加快產權改革進度

建立健全、完善的房地產產權制度和土地所有權市場，應該成為房地產改革工作的下一個重點，換句話說，要使住房私有產權清晰明了，那么，土體的使用權及所有權要相分離，才能保證初始產權的界定清楚。

4.2.3 完善房地產市場供應結構

可以從三方面來進行。其一，政府要通過科學規(guī)劃和政策的指導，來建立需求主導的地位，最大化的滿足居民對于商品房方面的需求，協(xié)調普通商品房與保障性住房和豪華公寓三者之間的比例，并在開發(fā)中適當增加保障性住房的土地供應。其二，健全廉租房和保障性住房的供應政策，切實有效的保障符合條件的居民可以獲得相關的福利、優(yōu)惠政策。其三，為了滿足廣大中低收入家庭的住房需求，政府應當對交易手續(xù)的簡化進行強化，對二手房市場的建設進行完善，加快房地產的流通速度，并有效降低住房空置率，最大限度優(yōu)化資源配置，促進房地產經濟的平穩(wěn)發(fā)展。

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